Στη σταδιακή κατάργηση του φόρου μεταβίβασης προχωρεί το υπουργείο Οικονομικών με την εφαρμογή του Φόρου Αυτομάτου Υπερτιμήματος (ΦΑΥ) και του Τέλους Συναλλαγής (ΤΣΑ) κατά την αγοραπωλησία ακινήτων. Πλέον, όσοι αγοράζουν ακίνητα τα οποία έχουν μεταβιβασθεί ξανά μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 με οποιαδήποτε αιτία (αγορά, κληρονομιά, γονική παροχή κτλ.) θα καταβάλουν επί της αντικειμενικής αξίας τέλος συναλλαγής 1% και όχι φόρο μεταβίβασης 11%, ενώ οι ιδιοκτήτες που προχωρούν στην πώληση θα επιβαρυνθούν με φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος (φόρος υπεραξίας) ο οποίος θα υπολογίζεται επί της διαφοράς της αντικειμενικής αξίας μεταξύ πρώτης και δεύτερης μεταβίβασης. Χθες ο υφυπουργός Οικονομικών κ. Αντ. Μπέζας έδωσε στη δημοσιότητα την αναλυτική εγκύκλιο εφαρμογής του αυτομάτου υπερτιμήματος και του τέλους συναλλαγής ακινήτων, προκειμένου να τεθεί σε ουσιαστική ισχύ ο φορολογικός νόμος με τον οποίο επήλθαν σημαντικές αλλαγές στη φορολογία κεφαλαίου.
Ο φόρος μεταβίβασης εξακολουθεί να ισχύει στην περίπτωση της πώλησης νεόδμητης πρώτης κατοικίας, καθώς και όταν πωλείται οποιοδήποτε μεταχειρισμένο ακίνητο (διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα κτλ.) μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 και δεν έχει προηγηθεί από την ημερομηνία αυτή και μετά κάποια άλλη μεταβίβαση.
Με τον Φόρο Αυτομάτου Υπερτιμήματος φορολογείται το κέρδος που αποκομίζει ο κύριος ακινήτου ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, το οποίο απέκτησε με οποιαδήποτε αιτία μετά την 1.1.2006, όταν προβεί σε περαιτέρω μεταβίβασή του με επαχθή αιτία.
Η φορολογητέα αξία
Το κέρδος αυτό προκύπτει από την αύξηση της αξίας του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου, έτσι ώστε σε περίπτωση περαιτέρω μεταβίβασής του η αξία αυτή να είναι μεγαλύτερη από την αξία κτήσης του. Ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας. Ως φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του ΦΑΥ λαμβάνεται η διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας κτήσης και της αντικειμενικής αξίας πώλησης του ακινήτου, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το τυχόν μεγαλύτερο δηλούμενο τίμημα είτε κατά την κτήση είτε κατά την πώληση του ακινήτου. Οι συντελεστές
Ο ΦΑΥ καταβάλλεται εξ ολοκλήρου με την υποβολή της δήλωσης και πριν από την κατάρτιση του μεταβιβαστικού συμβολαίου από τον πωλητή. Ο συντελεστής του ΦΑΥ ορίζεται σε ποσοστό 20% αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα ως και 5 ετών από την κτήση του ακινήτου, 10% αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 5 ως και 15 ετών από την κτήση του ακινήτου και 5% αν η μεταβίβαση γίνει σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 15 ως και 25 ετών από την κτήση του ακινήτου. Αν η μεταβίβαση γίνει μετά την πάροδο 25 ετών από την κτήση του ακινήτου ή του εμπράγματου επ΄ αυτού δικαιώματος δεν επιβάλλεται ΦΑΥ. Παράδειγμα 1ο
Σταδιακή κατάργηση του φόρου μεταβίβασης μετά τον ΦΠΑ και τον Φόρο Αυτομάτου Υπερτιμήματος
Το 2009 μεταβιβάζεται διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ έναντι τιμήματος (δηλωθέντος στο συμβόλαιο) 120.000 ευρώ. Το διαμέρισμα είχε αγορασθεί το 2006 έναντι τιμήματος 80.000 ευρώ και κατά την αγορά η αντικειμενική του αξία ήταν 60.000 ευρώ. Ο ΦΑΥ θα υπολογισθεί στη διαφορά μεταξύ των αντικειμενικών αξιών, χωρίς να ληφθεί υπόψη το μεγαλύτερο δηλούμενο τίμημα, δηλ.
100.000- 60.000 = 40.000 ευρώ. Παράδειγμα 2ο
Στις 18.1.2011 μεταβιβάζεται διαμέρισμα που είχε αποκτηθεί στις 17.1.2006 (ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου αγοράς). Ο ΦΑΥ θα υπολογισθεί με τον συντελεστή 10% (μεταβίβαση σε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 5 ετών και μικρότερο των 15 από την κτήση του ακινήτου).
Το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή του φόρου παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας από το τέλος του έτους εντός του οποίου υποβλήθηκε η οικεία δήλωση. Σε περίπτωση μη υποβολής της δήλωσης το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή του φόρου παραγράφεται μετά την πάροδο 15 ετών.
Το τέλος συναλλαγής
Το τέλος συναλλαγής ακινήτων υπολογίζεται σε ποσοστό 1% επί της αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, η οποία προσδιορίζεται σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή με το σύστημα των συγκριτικών στοιχείων (όπου δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα), σε περίπτωση δε που το δηλούμενο τίμημα (ή το εκπλειστηρίασμα επί αναγκαστικού ή εκουσίου πλειστηριασμού) είναι μεγαλύτερο της αξίας που προκύπτει με την εφαρμογή των ανωτέρω συστημάτων υπολογισμού της αξίας, το ΤΣΑ υπολογίζεται με βάση το μεγαλύτερο τίμημα (ή εκπλειστηρίασμα). Το ΤΣΑ καταβάλλεται εξ ολοκλήρου με την υποβολή της δήλωσης και πριν από την κατάρτιση του μεταβιβαστικού συμβολαίου από τον αγοραστή.
