Σε μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων οδηγεί ο έντονος ανταγωνισμός των τραπεζών στον χώρο της στεγαστικής πίστης. Ετσι σήμερα ο ενδιαφερόμενος έχει να επιλέξει ανάμεσα σε μια πλειάδα δανειοδοτικών προγραμμάτων αυτό που ταιριάζει καλύτερα όχι μόνο στην τσέπη του αλλά και στις εκτιμήσεις του για την πορεία των επιτοκίων. Πρόσφατα μάλιστα στις επιλογές των υποψήφιων δανειοληπτών προστέθηκε ακόμη ένα προϊόν: το δάνειο με σταθερό επιτόκιο 8,75% για 10 χρόνια που προσφέρουν η Τράπεζα Πειραιώς μαζί με την Τράπεζα Μακεδονίας Θράκης και η Eurobank.
Το δάνειο αυτό είναι σήμερα το φθηνότερο από τα δάνεια σε δραχμές που προσφέρουν οι εμπορικές και στεγαστικές τράπεζες. Η μηνιαία δόση για ένα δάνειο 15 ετών διαμορφώνεται σε 10.900 δρχ. ανά εκατομμύριο. Ετσι για ένα δάνειο ύψους 15 εκατ. δρχ. η μηνιαία δόση διαμορφώνεται σε 163.500 δραχμές.
Αυτό που σήμερα φαίνεται όμως φθηνό ίσως αύριο αποδειχθεί ακριβό. Και αυτό θα εξαρτηθεί από την πορεία των επιτοκίων, η οποία αναμένεται να είναι πτωτική καθώς πλησιάζουμε προς την ημερομηνία εισαγωγής του κοινού ευρωπαϊκού νομίσματος. Το ευρώ άλλωστε αποτελεί βασικό παράγοντα στην επιλογή στεγαστικού δανείου, καθώς από το 2001, έτος κατά το οποίο η δραχμή θα ενταχθεί στη ζώνη του ευρώ με αμετάκλητη ισοτιμία, θα ισχύουν τα επιτόκια του κοινού ευρωπαϊκού νομίσματος. Και τα επιτόκια του ευρώ θα είναι χαμηλότερα από τα σημερινά δραχμικά.
Γεννάται λοιπόν το ερώτημα γιατί κάποιος να «κλειδωθεί» σε ένα σταθερό επιτόκιο για τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα τη στιγμή που αναμένεται πτώση των επιτοκίων. Για να απαντήσει κανείς σε αυτό το ερώτημα θα πρέπει πρώτα να εξετάσει τις εναλλακτικές λύσεις που του προσφέρονται. Σήμερα κάποιος που επιθυμεί να δανειστεί σε δραχμές για αγορά κατοικίας έχει βασικά να επιλέξει ανάμεσα στο σταθερό και στο κυμαινόμενο επιτόκιο. Οι διαφορές που υπάρχουν ανάμεσα στα σταθερά και στα κυμαινόμενα επιτόκια καθιστούν τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο σχεδόν ασύμφορα, εκτός βέβαια και αν κάποιος έχει μεγάλο φορολογικό όφελος από τους υψηλότερους τόκους που πληρώνει για τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, καθώς οι τόκοι των στεγαστικών δανείων για την πρώτη κατοικία αφαιρούνται από το φορολογητέο εισόδημα.
Ετσι λοιπόν το σταθερό επιτόκιο για δέκα χρόνια θα πρέπει να συγκριθεί με το σταθερό επιτόκιο διαφορετικής διάρκειας, δηλαδή για τρία ή πέντε χρόνια. Η μηνιαία δόση 15ετούς στεγαστικού δανείου με σταθερό επιτόκιο π.χ. 11,5% για τρία χρόνια διαμορφώνεται στις 12.700 δρχ. ανά εκατομμύριο. Είναι ακριβότερη κατά 1.800 δρχ. τον μήνα ανά εκατομμύριο, που σημαίνει ότι το δάνειο αυτό τα τρία πρώτα χρόνια της ζωής του είναι κατά περίπου 65.000 δρχ. ανά εκατομμύριο ακριβότερο από αυτό που έχει σταθερό επιτόκιο για 10 χρόνια.
Μετά τη λήξη της τριετίας ο δανειζόμενος θα έχει να επιλέξει ανάμεσα στο τότε ισχύον αντίστοιχο επιτόκιο ή στο κυμαινόμενο. Για να αποδειχθεί το δάνειο αυτό φθηνότερο από εκείνο με σταθερό επιτόκιο για 10 χρόνια, θα πρέπει στα επόμενα επτά χρόνια το μέσο επιτόκιο αποπληρωμής του να διαμορθωθεί κάτω από 7,5%.
Από την αντίστοιχη σύγκριση ενός δανείου με σταθερό επιτόκιο 11% για πέντε χρόνια και αυτού με σταθερό επιτόκιο 8,75% για 10 χρόνια, προκύπτει ότι για να αποδειχθεί φθηνότερο το δάνειο με σταθερό επιτόκιο για πέντε χρόνια, θα πρέπει το επιτόκιο για τη δεύτερη πενταετία να είναι μικρότερο από 6,3%.
Δίπλα στα ποσοστά αυτά μπορείτε να βάλετε τις δικές σας εκτιμήσεις. Λάβετε όμως υπόψη ότι οι τράπεζες χορηγούν σήμερα δάνεια για αγορά κατοικίας σε γερμανικό μάρκο, δηλαδή σε νόμισμα μιας χώρας η οικονομία της οποίας πληροί τα κριτήρια της ΟΝΕ, με επιτόκιο 7,25%.
Πάντως το πού θα βρίσκονται τα επιτόκια ύστερα από τρία ή πέντε χρόνια είναι δύσκολο να προβλεφθεί με ασφάλεια σήμερα. Ούτε βέβαια μπορεί να πει κανείς πού θα οδηγήσει ο ανταγωνισμός των τραπεζών. Διότι και σήμερα ο ανταγωνισμός αναγκάζει τις τράπεζες να προσφέρουν στεγαστικά δάνεια με χαμηλό επιτόκιο. Τα δάνεια αυτά θεωρούνται αρκετά ασφαλή από τις τράπεζες, διότι χορηγούνται στην ουσία με «ενέχυρο» την κατοικία που αγοράζεται και έτσι περιορίζεται ο κίνδυνος να χάσει η τράπεζα τα χρήματα που δανείζει. Από την άλλη, ο δανειοδοτούμενος αποκτά μια μακροχρόνια σχέση με την τράπεζα και θεωρείται ότι στο διάστημα αυτό θα αυξήσει τις εργασίες που πραγματοποιεί με την τράπεζα που του χορήγησε δάνειο για να αγοράσει κατοικία. Για τους λόγους αυτούς ο ανταγωνισμός των τραπεζών στον χώρο της στεγαστικής πίστης είναι ιδιαίτερα έντονος.
Πάντως εν όψει του κοινού ευρωπαϊκού νομίσματος θα πρέπει να ληφθεί υπόψη για τα δάνεια με σταθερό επιτόκιο προβλέπεται ότι θα διατηρήσουν το επιτόκιό τους και μετά την εισαγωγή του ευρώ. Θεωρείται πολύ πιθανόν όμως οι τράπεζες για λόγους ανταγωνισμού να προσαρμόσουν τα σταθερά επιτόκια στα τότε ισχύοντα, αν οι διαφορές είναι σημαντικές ανάμεσα στα παλιά και στα νέα επιτόκια.
Και πάντα βέβαια υπάρχει και η λύση της αναχρηματοδότησης, δηλαδή της λήψης ενός νέου δανείου, με ευνοϊκότερους όρους, για την εξόφληση του παλαιού. Αν και σήμερα η αναχρηματοδότηση συχνά «σκοντάφτει» στη γραφειοκρατία και στους περιορισμούς που θέτουν οι τράπεζες, εκτιμάται ότι στο μέλλον τα πράγματα θα απλοποιηθούν. Πρόσφατα μάλιστα έγινε γνωστή η διάθεση του υπουργείου Ανάπτυξης (τομέας Εμπορίου) να θεσμοθετήσει ως μέγιστη επιβάρυνση σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης δανείου το ποσό που αντιστοιχεί σε τόκους τριών μηνών επί του κεφαλαίου που εξοφλείται.
