Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για την αγορά πρώτης κατοικίας προβλέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 1 του Ν. 1078/1980, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με μεταγενέστερες διατάξεις. Τελευταία σημαντική νομοθετική μεταβολή έγινε με το άρθρο 21 του Ν. 3842/2010. Οι μεταβολές που έγιναν έχουν εφαρμογή από την ισχύ του νόμου αυτού, δηλαδή από 23.4.2010.

Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας παρέχεται με ορισμένες προϋποθέσεις οι οποίες ορίζονται ρητώς στην παρ. 1 του άρθρου του πιο πάνω νόμου. Χρόνος κατά τον οποίο πρέπει να συντρέχουν οι προϋποθέσεις απαλλαγής που ορίζει ο νόμος είναι ο χρόνος σύνταξης του οριστικού συμβολαίου, έστω και αν το οριστικό συμβόλαιο καταρτίζεται σε εκτέλεση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου.

Για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον φόρο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας πρέπει η οικία, το διαμέρισμα ή το οικόπεδο να αγοράζεται εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα. Συνεπώς, δεν παρέχεται απαλλαγή από τον φόρο όταν αγοράζεται η ψιλή κυριότητα ή η επικαρπία του ακινήτου, και ακόμη όταν αγοράζεται εξ αδιαιρέτου μερίδιο ακινήτου, με εξαίρεση την περίπτωση κατά την οποία αγοράζεται ολόκληρο το ακίνητο (κατοικία, διαμέρισμα) και από τους δύο συζύγους.

Αν όμως ο ένας σύζυγος αγοράζει την ψιλή κυριότητα και ο άλλος σύζυγος την επικαρπία δεν παρέχεται απαλλαγή. Ακόμη, παρέχεται απαλλαγή και όταν ο αγοραστής είναι κύριος εξ αδιαιρέτου ποσοστού ή ψιλός κύριος ή επικαρπωτής κατοικίας ή οικοπέδου και αγοράζει το υπόλοιπο ποσοστό ή αγοράζει το εμπράγματο δικαίωμα της επικαρπίας ή της ψιλής κυριότητας ώστε να γίνει κύριος του ακινήτου. Απαλλαγή από τον φόρο παρέχεται ακόμη και στην περίπτωση αγοράς μη οικοδομήσιμου οικοπέδου το οποίο με προσκύρωση ή αγορά ομόρου οικοπέδου καθίσταται οικοδομήσιμο.

Η απαλλαγή από τον φόρο παρέχεται εφόσον η κατοικία ή το οικόπεδο αγοράζεται από έγγαμο ή ενήλικο άγαμο. Συνεπώς παρέχεται απαλλαγή στον ανήλικο έγγαμο εφόσον αυτός συγκεντρώνει και τις λοιπές προϋποθέσεις του νόμου. Η απαλλαγή παρέχεται εφόσον ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή τα ανήλικα παιδιά τους δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας, ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

Ακόμη, για τη χορήγηση της απαλλαγής απαιτείται το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη κατοικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς. Η συνδρομή της προϋπόθεσης αυτής βεβαιώνεται από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες ή από αντίστοιχη δήλωση μηχανικού κατά τις διατάξεις του Ν. 651/1971 και του Ν. 1337/1983 πάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να ανεγερθούν είναι 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά του και 25 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ΄ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 σε 90 τ.μ. Αν, κατά συνέπεια, πολίτης που προτίθεται να αγοράσει πρώτη κατοικία και είναι έγγαμος με ένα παιδί, έχει δε πλήρη κυριότητα σε κατοικία 100 τ.μ., δεν μπορεί να τύχει απαλλαγής διότι οι στεγαστικές ανάγκες του καλύπτονται με την υπάρχουσα κατοικία, αν ο πολίτης αυτός έχει δύο διαμερίσματα εμβαδού 45 και 50 τ.μ. δεν μπορεί επίσης να αγοράσει άλλη κατοικία και να έχει απαλλαγή από τον φόρο, διότι οι στεγαστικές ανάγκες του καλύπτονται. Αν, ακόμη, το ανήλικο παιδί του απέκτησε από κληρονομιά οικία 95 τ.μ., δεν μπορεί να τύχει απαλλαγής διότι οι στεγαστικές ανάγκες του καλύπτονται. Αν το ανήλικο παιδί του είναι έγγαμο μπορεί να τύχει της απαλλαγής διότι αυτό το παιδί έχει αποκτήσει δικό του δικαίωμα απαλλαγής από τον φόρο.

Κυρώσεις
Αν διαπιστωθεί από τη ΔΟΥ ότι χορηγήθηκε απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της απαλλαγής, επιβάλλεται εις βάρος του αγοραστή, εκτός από τον αναλογούντα κύριο φόρο, και πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 100% επί του κυρίου φόρου. Ο κύριος φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο διαπίστωσης της παράβασης με εφαρμογή των συντελεστών που ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου της απαλλαγής είναι μεγαλύτερος.

Σε περίπτωση διοικητικής επίλυσης της διαφοράς ο ανωτέρω πρόσθετος φόρος δεν μπορεί να μειωθεί στα 3/5 αυτού, κατά τις διατάξεις της παραγράφου 8 του άρθρου 2 του Ν. 2523/1997.

Αν η αξία που έχει απαλλαγεί από τον φόρο αποτελεί τμήμα της συνολικής αξίας του ακινήτου, ο κύριος και πρόσθετος φόρος επιβάλλεται με βάση το τμήμα αυτό, η αξία του οποίου υπολογίζεται με βάση τη σχέση της αξίας που έχει απαλλαγεί προς τη συνολική αξία, κατά τον χρόνο της απαλλαγής (άρθρο 3, παρ. 6, Ν. 3634/2008). Τα ανωτέρω ισχύουν για αγορές πρώτης κατοικίας η φορολογική υποχρέωση των οποίων γεννιέται από τις 13.12.2007 και μετά.

ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΓΙΑ ΔΕΥΤΕΡΗ ΦΟΡΑ
Ηαπαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου εφόσον:

Τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.

Ως αξία του ακινήτου λαμβάνεται η αξία που έχει αυτό κατά τον χρόνο της νέας απαλλαγής. Για τον υπολογισμό του φόρου γίνεται χρήση των συντελεστών που ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής και καταβάλλεται εφάπαξ, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα κατά τον χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.

Η απαλλαγή αυτή παρέχεται και σε πρόσωπα τα οποία έτυχαν απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης για απόκτηση στέγης ως τις 14.7.1980, καθώς και σε πρόσωπα τα οποία έτυχαν απαλλαγής από τον φόρο κληρονομιάς ή γονικής παροχής για απόκτηση πρώτης κατοικίας, εφόσον για τα πρόσωπα αυτά συντρέχουν οι προϋποθέσεις απαλλαγής και καταβληθεί ο οικείος φόρος κατά περίπτωση.

Οι δικαιούχοι και οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή
Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του Ν. 1078/1980 όπως αυτές ισχύουν με την τροποποίηση με το άρθρο 21 του Ν. 3842/2010, η απαλλαγή από τον φόρο παρέχεται, εφόσον υπάρχουν οι πιο πάνω προϋποθέσεις, σε: * Ελληνες, * ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ενωσης, * πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ενωσης, * αναγνωρισμένους πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του ΠΔ 96/2008 (ΦΕΚ 152 Α΄), και * πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος τού επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ΠΔ 150/2006 (ΦΕΚ 160 Α΄).

Η μόνιμη διαμονή αποδεικνύεται με κάθε νόμιμο μέσο, όπως π.χ. η έναρξη άσκησης επαγγέλματος, η πρόσληψη για παροχή υπηρεσιών εξαρτημένης εργασίας (μισθωτός), η ενοικίαση κατοικίας, η φοίτηση σε σχολές κτλ. Το ελάχιστο συνεχόμενο χρονικό διάστημα κατοικίας στην Ελλάδα ορίζεται σε ένα (1) έτος.

Ειδικά για τους αλλοδαπούς η πρόθεσή τους για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι για ειδικούς λόγους οι αρμόδιες υπηρεσίες τούς χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονής που ανανεώνονται. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ηπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της αλβανικής και της τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από τον φόρο.

Για τους έμμισθους έλληνες δημοσίους υπαλλήλους που υπηρετούν στο εξωτερικό θεωρείται ότι η κατοικία τους βρίσκεται στην Ελλάδα και συνεπώς δικαιούνται την απαλλαγή.

Η απαλλαγή από τον φόρο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας παρέχεται ακόμη στα πιο κάτω πρόσωπα εφόσον συγκεντρώνουν τις προϋποθέσεις που αναφέρθηκαν πιο πάνω. Τα πρόσωπα αυτά είναι τα εξής:

* Ο χήρος ή ο διαζευγμένος που έχει την επιμέλεια των ανήλικων παιδιών του.

* Η άγαμη μητέρα ανήλικων παιδιών ή ο εξ αναγνωρίσεως πατέρας, εφόσον του έχει ανατεθεί η επιμέλεια των παιδιών.

* Ο άγαμος ανήλικος, ο οποίος παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία, καθώς και ο έγγαμος που έχει προστατευόμενα παιδιά, ανεξάρτητα από την ηλικία τους, που παρουσιάζουν το ίδιο ποσοστό αναπηρίας.

* Ο επιζών σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά του αποβιώσαντος, στο όνομα του οποίου είχε εγκριθεί δάνειο από τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας για αγορά κατοικίας.

* Τα ανήλικα παιδιά τα οποία έχουν απολέσει και τους δύο γονείς τους και βρίσκονται υπό επιτροπεία ή υπό την επιμέλεια τρίτου προσώπου.

* Ο σύζυγος που βρίσκεται σε διάσταση και έχει καταθέσει αίτηση αγωγής διαζυγίου τουλάχιστον έξι μήνες πριν από τον χρόνο αγοράς. Αν δεν λυθεί ο γάμος με διαζύγιο μέσα σε πέντε έτη από την αγορά, η χορηγηθείσα απαλλαγή αίρεται. * Τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3719/2008 θεωρούνται σύζυγοι και δικαιούνται την απαλλαγή από τον φόρο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, εφόσον το σύμφωνο έχει καταρτιστεί δύο τουλάχιστον έτη πριν από την αγορά της κατοικίας.

Οι περιορισμοί και οι απαγορεύσεις
Σε περίπτωση που με πράξη εν ζωή μεταβιβασθεί το ακίνητο ή συσταθεί σε αυτό οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, πριν από την παρέλευση της πενταετίας, αυτός που μεταβιβάζει ή συνιστά εμπράγματο δικαίωμα υποχρεούται, προ της μεταβίβασης ή της σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος, να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ τον ΦΜΑ που αναλογεί στην αξία του μεταβιβαζομένου ακινήτου. Ως αξία του ακινήτου λαμβάνεται η αξία που έχει το ακίνητο κατά τον χρόνο της νέας μεταβίβασης ή της σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος ή το δηλωθέν τίμημα της μεταβί βασης, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας. Ο φόρος υπολογίζεται με βάση τους συντελεστές που ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.

Σημειώνεται ότι στην περίπτωση χορήγησης απαλλαγής και στους δύο συζύγους κατά την αγορά ακινήτου εξ αδιαιρέτου, κατά τη μεταβίβαση του ποσοστού του ενός συζύγου σε τρίτο πρόσωπο εντός της πενταετίας καταβάλλεται ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό αυτό.