Οι τάσεις και η αμφίδρομη σχέση οικονομίας και κτηματαγοράς

Η σχέση μεταξύ των τιμών των ακίνητων και της οικονομικής δραστηριότητας είναι αμφίδρομη. Οταν αυξάνεται το ΑΕΠ αυξάνεται και το διαθέσιμο εισόδημα, γεγονός το οποίο οδηγεί σε άνοδο της ζήτησης για ακίνητα και αύξηση της τιμής τους, ενώ το αντίθετο συμβαίνει όταν η οικονομία παραπαίει.

Ερευνες έχουν δείξει ότι μια αύξηση κατά 1% του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος συνεπάγεται αύξηση των πραγματικών τιμών των κατοικιών κατά 3,2% στις ΗΠΑ, 2,5% στο Ηνωμένο Βασίλειο και 0,7% στην ευρωζώνη.

Αν η ελληνική οικονομία βρεθεί σε πραγματική τροχιά ανάπτυξης από τις πρώτες αγορές που θα ωφεληθούν θα είναι και η αγορά κατοικίας, υποστηρίζουν οικονομολόγοι και παράγοντες της κτηματαγοράς.

Τα χαρακτηριστικά

Από την άλλη πλευρά βέβαια, τις προοπτικές βαρύνει το γεγονός ότι το διαθέσιμο εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών στο ορατό μέλλον θα είναι χαμηλότερο από ìό,τι την περίοδο πριν από την κρίση.

Τη δεκαετία 1997 – 2007, πάντως, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 170%, προσφέροντας αποδόσεις υψηλότερες από άλλες μορφές επένδυσης. Χαρακτηριστικά με βάση τα στοιχεία της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών και Προβλέψεων της Εurobank ΕFG, μια επένδυση π.χ. 100 ευρώ σε ακίνητα στο τέλος του 1995 μετατρέπεται σε 304,8 ευρώ στο τέλος του 2008 έναντι 241,3 ευρώ των καταθέσεων και 209,7 ευρώ των μετοχών.

Σύμφωνα την Δανός / An Alliance Member of BNP Paribas Real Estate, τα χαρακτηριστικά της κάθε υποαγοράς ακινήτων στην Ελλάδα έχουν σήμερα ως εξής:

Η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να παραμένει με σταθερά ελάχιστες συναλλαγές. Οι τιμές φαίνεται να έχουν μια ήπια πτωτική τάση στις περισσότερες περιοχές και μια σταθεροποιητική στις πιο κεντρικές.

Υπάρχει μια αύξηση στις ενοικιάσεις, με ισχυρή ζήτηση για μεσαίας / καλής ποιότητας σπίτια για ενοικίαση, που προέρχεται κυρίως από ανθρώπους που προσπαθούν να επωφεληθούν από τις χαμηλές τιμές στην οικιστική αγορά.

Στην αγορά γραφείων προτεραιότητα για τους μισθωτές συνεχίζει να είναι η μείωση των τετραγωνικών και η επίτευξη περισσότερο προσιτών ενοικίων.

Οι περιοχές με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συνεχίζουν να είναι η λεωφόρος Κηφισιάς και το κέντρο της Αθήνας.

Η δραστηριότητα στον τομέα των λιανικών πωλήσεων παραμένει σε χαμηλά επίπεδα.

Η μεγαλύτερη ανάπτυξη πραγματοποιήθηκε από εταιρείες εστίασης, κυρίως μέσω franchise, σε όλη την Ελλάδα και οι εμπορικές επιχειρήσεις δραστηριοποιήθηκαν κυρίως σε ασφαλείς περιοχές, ανοίγοντας μικρές και μεσαίες μονάδες σε προνομιούχες και στις μεγαλύτερες δευτερεύουσες αγορές.

Η όποια ζήτηση αφορά κυρίως σε προνομιούχες περιοχές όπως η Ερμού, η Γλυφάδα, το Κολωνάκι, η Κηφισιά, η Σωτήρος στον Πειραιά, η Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη αλλά και τα επιτυχημένα εμπορικά κέντρα, όπου εκεί δεν υπάρχουν κενά διαθέσιμα καταστήματα προς μίσθωση.

Οσον αφορά τη ζήτηση, στις μεγαλύτερες δευτερεύουσες αγορές, όπως η Καλλιθέα, το Περιστέρι, το Χαλάνδρι, η Νέα Σμύρνη, η Κέρκυρα, η Ρόδος, η Σαντορίνη, η Μύκονος, η έλλειψη κενών καταστημάτων και η αυξημένη ζήτηση είχαν ως αποτέλεσμα τα ενοίκια να παρουσιάσουν αυξητική τάση και να ζητείται και σε αυτές τις περιοχές «αέρας».

Logistics

Η αγορά των logistics ακολούθησε στενά την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας καθώς αυξήθηκε σημαντικά κατά την περίοδο 2005 – 2008 και οδήγησε τα ενοίκια από τα €4,00/m2/μήνα το 2004 στα €6,00/m2/μήνα το 2008.

Η κρίση οδήγησε στην πτώση των μισθωμάτων, ακόμη και στο €1,00/m2/μήνα σε ορισμένες περιπτώσεις, ενώ σήμερα κινούνται στα €3,00/m2/μήνα για Α’ logistic.

Στον τομέα του τουρισμού, νέα ξενοδοχεία πέντε και τεσσάρων αστέρων έχουν εισέλθει στην αγορά, με νέους διεθνείς παίκτες να δηλώνουν την παρουσία τους και άλλους να επεκτείνουν τις θέσεις τους. Οι τιμές αγοράς των δωματίων εκτιμάται ότι θα κυμανθούν μεταξύ €35.000 και €65.000 για ξενοδοχεία 4 αστέρων, ενώ τα δωμάτια των προνομιακών τεσσάρων αστέρων ξενοδοχείων κυμαίνονται μεταξύ €65.000 και €95.000.

Οι τιμές αγοράς των δωματίων των ξενοδοχείων πέντε αστέρων κυμαίνονται από €100.000 ως €160.000 ανάλογα με την τοποθεσία, ενώ στην κατηγορία πολυτελείας πέντε αστέρων οι αγοραίες τιμές κυμαίνονται μεταξύ €200.000 και € 400.000.

Η πέντε και τεσσάρων αστέρων ξενοδοχειακή αγορά στην Ελλάδα συνεχίζει να προσελκύει εγχώριους και διεθνείς επενδυτές, ενώ οι επενδυτές βρίσκονται σε αναμονή για το πώς οι τράπεζες θα χειριστούν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια των ξενοδοχείων που ανέρχονται σε €2,5 δισ., ενώ επιπλέον €3,0 δισ. αφορούν δάνεια σε 90 ημέρες καθυστέρηση.