Στην αποκωδικοποίηση των εξαγγελιών του Πρωθυπουργού και κυρίως το τι οφέλη θα αποκομίσουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ακινήτων από τα μέτρα που ανακοινώθηκαν την ημέρα ψήφισης του προϋπολογισμού του κράτους, αλλά και τις παγίδες που κρύβουν για αγοραστές, ιδιοκτήτες και μισθωτές, προχωρεί «Το Βήμα», σε μία προσπάθεια να ξεκαθαρίσει το τοπίο αναφορικά με τα κίνητρα που προωθούνται τόσο για να πέσουν ακίνητα στην αγορά όσο και για να αποκλιμακωθούν οι τιμές.
Το πρώτο και ίσως πιο σημαντικό μέτρο από όλα όσα ανακοινώθηκαν από τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη είναι το γενναίο πρόγραμμα ανακαίνισης κατοικιών, το οποίο θα καλύπτει έως και το 90% της συνολικής δαπάνης. Το κονδύλι που θα διαθέσει το κράτος ανέρχεται σε 400 εκατ. ευρώ και αφορά την αναβάθμιση παλαιών κλειστών ακινήτων, με την επιδότηση να φθάνει έως και 36.000 ευρώ ανά ακίνητο.
Το εισοδηματικό όριο ανέρχεται σε 35.000 ευρώ για ζευγάρι, ενώ το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 5.000 ευρώ για κάθε παιδί της οικογένειας.
Οι ιδιοκτήτες
Ουσιαστικά με το μέτρο αυτό δίνεται η δυνατότητα σε ιδιοκτήτες κλειστών-κενών ακινήτων να προχωρήσουν σε πλήρη ανακαίνιση ώστε στη συνέχεια αυτά τα ακίνητα να διατεθούν προς τους ενδιαφερόμενους αγοραστές ή ενοικιαστές.
Μάλιστα και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) αναφέρει σε ανακοίνωσή της ότι το συγκεκριμένο μέτρο κατατάσσεται στα πολύ θετικά γιατί ανταποκρίνεται στην τεράστια ανάγκη για ανακαίνιση υπαρχουσών κατοικιών που βρίσκονται σε πλεονεκτικά σημεία του αστικού ιστού των πόλεων, ωστόσο επισημαίνει ότι απαραίτητα στοιχεία για την επιτυχία του μέτρου είναι η θέσπιση μικρού διαστήματος κενότητας, η μείωση της γραφειοκρατίας και του χρόνου εκταμίευσης και οι σωστές ρυθμίσεις για τα επί μέρους ποσοστά επιδότησης κάθε κατηγορίας ενδιαφερομένων.
Προηγούμενα αντίστοιχα προγράμματα δεν έτυχαν ανάλογης αποδοχής από τους ιδιοκτήτες συγκριτικά με τα πλεονεκτήματα και τα κίνητρα που προσέφεραν για τον πολύ απλό λόγο ότι και τα ποσά αργούσαν πολύ να πιστωθούν στους λογαριασμούς τους και γενικά η γραφειοκρατική διαδικασία ήταν τέτοια που οδηγούσε σε ακύρωση ή υπαναχώρηση στις αιτήσεις που είχαν υποβληθεί.
Οπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, το μέγιστο ποσό επιδότησης των 36.000 ευρώ ανά κατοικία μπορεί να καλύψει σε μεγάλο βαθμό την πλήρη ανακαίνιση ενός ακινήτου εμβαδού έως και 100 τετραγωνικά μέτρα. Μάλιστα σύμφωνα με τους ίδιους, η δαπάνη αυτή θα προσδώσει μεγάλη υπεραξία στο ακίνητο και θα βοηθήσει τον ιδιοκτήτη να έχει, μέσω της εκμίσθωσης, ένα καλό μηνιαίο εισόδημα.
Αξίζει να τονιστεί ότι τα ενοίκια που θα αποκτηθούν εντός του 2026 και θα δηλωθούν στην Εφορία το 2027 θα έχουν ευνοϊκότερο φορολογικό συντελεστή για τους ιδιοκτήτες εφόσον εισπράττουν ετησίως πάνω από 12.000 ευρώ. Αυτό διότι ο συντελεστής για ετήσιο εισόδημα από 12.001 έως 24.000 ευρώ μειώνεται στο 25% από 35% που ισχύει σήμερα. Το μέτρο αυτό, όπως δήλωσε και ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης από το βήμα της Βουλής κατά τη διάρκεια της συζήτησης του προϋπολογισμού του κράτους για το 2026, αφορά περισσότερους από 160.000 ιδιοκτήτες και στοχεύει στο άνοιγμα κλειστών ακινήτων και στη διάθεσή τους για μακροχρόνια μίσθωση.
Η επιστροφή ενοικίου
Στο πλαίσιο αυτό εφαρμόζεται πλέον και η επιστροφή ενός ενοικίου, όπου με τροπολογία της τελευταίας στιγμής, που κατατέθηκε σε σχέδιο νόμου, μετατίθεται κατά ένα τρίμηνο η έναρξη ισχύος των διατάξεων για την πληρωμή των μισθωμάτων κατοικιών μέσω τραπεζικού λογαριασμού.
Ως νέα έναρξη ισχύος της σχετικής διάταξης ορίζεται πλέον η 1η Απριλίου 2026 και όχι η 1η Ιανουαρίου όπως αρχικώς είχε διατυπωθεί και περιληφθεί στο φορολογικό νομοσχέδιο. Η ρύθμιση αυτή κατέστη αναγκαία προκειμένου να δοθεί χρόνος για την υλοποίηση ενός ολοκληρωμένου συστήματος διασταύρωσης δεδομένων με τους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών, αλλά και για να μπορέσουν οι πολίτες να προσαρμοστούν στις προδιαγραφές της υπουργικής απόφασης η οποία θα προσδιορίσει τις λεπτομέρειες όσο και τις εξαιρέσεις από την εφαρμογή του μέτρου, το οποίο με τη ρύθμιση αυτή επεκτείνεται και στα μισθώματα κατοικιών.
Υπενθυμίζεται ότι η μη πλήρης συμμόρφωση συνεπάγεται για μεν τους εκμισθωτές την απώλεια του αφορολογήτου 5% από τα μισθώματα, για δε τους ενοικιαστές την απώλεια όλων των επιδομάτων ενοικίου που δικαιούνται νόμιμα.
Μάλιστα ανακοινώθηκε από τον Πρωθυπουργό ότι σε 50.000 εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς εκτός των αστικών κέντρων Αττικής και Θεσσαλονίκης θα επιστρέφονται δύο ενοίκια ετησίως, ανεξάρτητα από το εισόδημά τους. Από την 1η Απριλίου 2026 και μετά τα ενοίκια που καταβάλλουν στους ιδιοκτήτες οι παραπάνω κατηγορίες εργαζομένων θα πρέπει υποχρεωτικά να είναι μέσω του τραπεζικού συστήματος και όχι με μετρητά.
Οι περιορισμοί
Ενα από τα μέτρα που έχουν προκαλέσει αντιδράσεις στις τάξεις των ιδιοκτητών ακινήτων είναι η ανακοίνωση για νέους περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση όπου οι υφιστάμενες ρυθμίσεις επεκτείνονται και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Την ίδια στιγμή σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όπου απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση, όταν ένα τέτοιο ακίνητο μεταβιβάζεται, θα διαγράφεται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ «ούτε η βραχυχρόνια μίσθωση είναι η αιτία του στεγαστικού προβλήματος, ούτε οι νέοι περιορισμοί στη βραχυχρόνια θα το επιλύσουν, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας και άλλων μεγάλων πόλεων όπου οι διαθέσιμοι χώροι ουδέποτε είχαν χρησιμοποιηθεί ή προορίζονταν για χρήση κατοικίας, αλλά για βιοτεχνικοί και γραφειακοί χώροι, οι οποίοι έχουν απαξιωθεί από πολλών ετών, ιδίως όταν απαγορεύτηκαν στα κέντρα των πόλεων αρκετές από τις χρήσεις αυτές».
Σύμφωνα με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων θα είναι ολέθρια για την ιδιοκτησία η ρύθμιση που θα προβλέπει «αυτόματη διαγραφή» από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης κάθε καταλύματος που μεταβιβάζεται λόγω πώλησης και ίσως και γονικής παροχής ή και κληρονομιάς του, καθώς προσβάλλει βάναυσα τον «πυρήνα» του ιδιοκτησιακού δικαιώματος με τη μεταβίβαση ενός ακινήτου να συνεπάγεται την ουσιαστική απαξίωσή του.
Ιδιωτικές επενδύσεις
Οσον αφορά το νέο πλαίσιο κινήτρων για ιδιωτικές επενδύσεις στον τομέα της προσιτής στέγης, όπου οι κατασκευαστικές θα μπορούν να χτίζουν διαμερίσματα ή να μετατρέπουν σε κατοικίες υφιστάμενα κτίρια αποκλειστικά προς ενοικίαση τουλάχιστον για 10 έτη και τα μισθώματα θα εκπίπτουν από τον φόρο εισοδήματος με το ανώτατο όριο ενοικίου να καθορίζεται κεντρικά, παράγοντες της αγοράς κρίνουν τη συγκεκριμένη πρόταση ως εξαιρετική που τα αποτελέσματά της θα εξαρτηθούν, ωστόσο, από τον τρόπο που θα νομοθετηθεί. Για να υπάρξει συμμετοχή του ιδιωτικού κατασκευαστικού τομέα, θα πρέπει αφενός να υπάρχει πλήρης φορολογική απαλλαγή των ενοικίων και όχι απλώς κάποιο ποσοστό έκπτωσης, αφετέρου να υπάρξουν σαφείς κανόνες λογικού προσδιορισμού των ενοικίων, πλήρως και απολύτως δεσμευτικοί για το μέλλον και προς την πλευρά του Δημοσίου, έτσι ώστε να μην οδηγηθούν οι εταιρείες που θα συμμετάσχουν σε χρεοκοπία από όποιες επιλογές μελλοντικών κυβερνήσεων.
Διαίρεση κατοικιών
Τέλος, η πολεοδομική ρύθμιση που θα φέρει το υπουργείο Περιβάλλοντος για τη γρήγορη μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων προς οικιστική χρήση κατατάσσεται στις θετικές κινήσεις καθώς εγκαταλελειμμένα ή ημιτελή κτίσματα θα εντάσσονται στην κατηγορία ιδιωτικών επενδύσεων με κίνητρο την έκπτωση φόρου.
Πάντως, παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι είναι αναγκαία μία ακόμη ρύθμιση που πρέπει να έρθει για το στεγαστικό πρόβλημα και έχει να κάνει με την παροχή νομοθετικής δυνατότητας διαίρεσης μεγάλων διαμερισμάτων πολυκατοικιών σε μικρότερα, ακόμη και όπου αυτό απαγορεύεται από τους κανονισμούς των πολυκατοικιών, προκειμένου να προκύψουν μικρότερα διαμερίσματα.
