Ο μεγάλος αριθμός παλαιών ακινήτων χωρίς να είναι ανακαινισμένα, η αναντιστοιχία τιμών πώλησης και υφιστάμενης ποιότητας, το γεγονός ότι πάνω από 900.000 ακίνητα παραμένουν κλειστά και η έλλειψη μεγάλων οικοπέδων συνθέτουν την εικόνα της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα, με τις ζητούμενες τιμές να παραμένουν στα ύψη και ποιοτικά διαθέσιμα ακίνητα να είναι σε έλλειψη.
Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας που παρουσιάστηκαν από τον κ. Αντώνη Μαρκόπουλο, διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας Prosperty, κατά τη διάρκεια της 26ης Prodexpo, του ετήσιου συνεδρίου για το Real Estate που πραγματοποιήθηκε στα μέσα της εβδομάδας στο Ωδείο Αθηνών, οι αγοραστές σήμερα χωρίζονται σε έξι κατηγορίες:
1. Σε εκείνους που αγοράζουν ακίνητα για απόκτηση άδειας διαμονής μέσω της Golden Visa.
2. Στους νέους που θέλουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία αλλά είναι αποκλεισμένοι λόγω του ότι δεν διαθέτουν τα κεφάλαια για να συμμετέχουν είτε σε κάποιο επιδοτούμενο πρόγραμμα είτε στο να λάβουν δάνειο.
3. Στους επενδυτές υψηλής καθαρής θέσης που στοχεύουν σε πολυτελή ακίνητα.
4. Σε εκείνους που στοχεύουν σε απόδοση ή υπεραξία μέσω μίσθωσης ή μεταπώλησης.
5. Στους ομογενείς που επενδύουν στην Ελλάδα ως τρόπο διατήρησης δεσμών.
6. Στις οικογένειες που αναζητούν νέα κατοικία για να διαμείνουν σε μεγαλύτερα ή καλύτερα σπίτια, στους επενδυτές.
Οι ενοικιαστές
Ωστόσο, ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον έχουν τα στοιχεία για εκείνους που αναζητούν ακίνητα για ενοικίαση. Σύμφωνα, λοιπόν, με την έρευνα, στην πρώτη σειρά βρίσκονται οι φοιτητές που ζητούν κατοικίες σε πόλεις με περιορισμένη προσφορά, ακολουθούν τα νεαρά ζευγάρια που καταφεύγουν σε προσωρινό ενοίκιο μέχρι να αποκτήσουν τη δική τους κατοικία, οι διαζευγμένοι η οποίοι αναζητούν δεύτερη κατοικία, οι νέοι επαγγελματίες που αναζητούν ανεξαρτησία και κινητικότητα, οι οικογένειες με παιδιά που επιδιώκουν επιλογή κατοικίας με σταθερότητα, κοντά σε σχολεία, καθώς και ευάλωτα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα που αντιμετωπίζουν αυξημένες δυσκολίες πρόσβασης και αναζητούν προσιτή στέγη.
Από την ακτινογραφία των διαθέσιμων προς πώληση ή ενοικίαση ακινήτων και των μεταβιβάσεων που πραγματοποιήθηκαν πέρυσι προκύπτουν καθοριστικά στοιχεία που πρέπει η κυβέρνηση να λάβει σοβαρά υπόψη προκειμένου να φέρει τα κατάλληλα μέτρα, αφενός για να περιοριστεί το φαινόμενο των κλειστών ακινήτων, αφετέρου για να εξορθολογιστούν οι τιμές.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty που παρουσιάστηκαν στην 26η Prodexpo, τα προς πώληση ακίνητα μέσω αγγελιών ανέρχονται σε 131.000, με τη μέση ζητούμενη τιμή να διαμορφώνεται σε 307.700 ευρώ ή 2.583 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Μάλιστα το σύνολο της ζητούμενης αξίας των 131.000 ακινήτων ανέρχεται σε 40 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι σε 1.513 αγγελίες οι ζητούμενες τιμές για την πώληση των ακινήτων είναι άνω των 2 εκατ. ευρώ, με τη μέση ζητούμενη τιμή ανά ακίνητο να ανέρχεται σε 3.447.451 ευρώ και τη μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο σε 6.147 ευρώ.
Μεταβιβάσεις
Την ίδια στιγμή πέρυσι μεταβιβάστηκαν 28.700 ακίνητα, με τη μέση αξία μεταβίβασης να ανέρχεται σε 105.000 ευρώ ή κατά μέσο όρο ανά τετραγωνικό μέτρο σε 1.329 ευρώ και η συνολική αξία των μεταβιβασθέντων ακινήτων να διαμορφώνεται σε 3 δισ. ευρώ.
Παράλληλα τα προς ενοικίαση ακίνητα μέσω αγγελιών ανέρχονται στις 45.000 και προκύπτει από τα στοιχεία που παρουσίασε ο κ. Μαρκόπουλος ότι το 85% των ακινήτων παραμένουν απούλητα ή ξενοίκιαστα για χρονικό διάστημα από 6 έως 24 μήνες. Επίσης, από τα ίδια στοιχεία προκύπτει ότι μόλις 1 στα 10 προς πώληση ακίνητα είναι ανακαινισμένα, ενώ το 60% στοκ διαθέσιμων ακινήτων είναι ηλικίας άνω των 30 ετών.
Η στεγαστική κρίση σχετίζεται άμεσα με τα σημαντικά προβλήματα που υφίστανται στην προσφορά. Σύμφωνα με τον κ. Μαρκόπουλο, υπάρχει μεγάλο στοκ ακινήτων χαμηλής ποιότητας, το οποίο αφορά παλαιά ακίνητα – μη ανακαινισμένα –, την ίδια στιγμή μεγάλος αριθμός ακινήτων που έχουν αποκτήσει τράπεζες ή χρηματοπιστωτικά ιδρύματα μέσω κατασχέσεων (πλειστηριασμών) λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων παραμένουν εκτός αγοράς χωρίς αξιοποίηση, ενώ νεόδμητα ακίνητα παραμένουν εκτός μίσθωσης γιατί οι ιδιοκτήτες τα μετατοπίζουν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.
Την ίδια στιγμή παρατηρείται ανορθολογική τιμολόγηση με τις ζητούμενες τιμές να μην ανταποκρίνονται στην ποιότητα, ενώ πολλά ακίνητα που έχουν αποκτηθεί μέσω Golden Visa παραμένουν κενά και εκτός αγοράς.
Οι παράγοντες
Οσον αφορά τη ζήτηση παρατηρείται αύξηση, σύμφωνα με τον κ. Μαρκόπουλο, για συγκεκριμένους και μετρήσιμους λόγους, με κοινωνικές αλλαγές να τροφοδοτούν την κρίση στέγης. Ειδικότερα, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της έρευνας, μέσω της ιδιοκατοίκησης η νέα γενιά πουλάει κληρονομιές και στρέφεται στην ενοικίαση. Επίσης, όσον αφορά τον φοιτητικό πληθυσμό υπάρχει έλλειψη επαρκών εστιών και γι’ αυτόν τον λόγο έχει εκτιναχθεί η ζήτηση για φοιτητική στέγη. Από την άλλη, η αλλαγή στην κουλτούρα των νέων, που αργούν να παντρευτούν, θέλουν ανεξαρτησία και κινητικότητα, συνιστά έναν ακόμη παράγοντα που έχει αλλάξει τα δεδομένα στη ζήτηση.
Η αστικοποίηση με την επιθυμία για μετακίνηση σε μεγάλα κέντρα αλλά και η δυσκολία πρόσβασης σε δάνεια με την ίδια συμμετοχή να ανέρχεται σε 20%-30% επηρεάζει σαφέστατα τη ζήτηση ενώ τα τελευταία χρόνια έχει εισέλθει άλλος ένας καθοριστικός παράγοντας που έχει ανατρέψει τα δεδομένα στην αγορά των ακινήτων, και αυτός είναι η άνοδος των διαζυγίων, καθώς ο ίδιος πληθυσμός «σπάει» σε περισσότερα νοικοκυριά, δημιουργώντας πρόσθετες ανάγκες για στέγη.
Οι πρωτοβουλίες
Αναφορικά με τα κλειστά διαμερίσματα, ο υφυπουργός Οικονομικών, Γιώργος Κώτσηρας, κατά τη διάρκεια της παρουσίας στην 26η Prodexpo και απαντώντας σε ερώτηση του «Βήματος της Κυριακής» για το θέμα αυτό ανέφερε ότι «είναι ένα μείζον ζήτημα για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα της προσιτής στέγης. Ηδη υλοποιούνται δράσεις για να πέσουν νέα ακίνητα στην αγορά, θέλουμε να δούμε πώς θα αποδώσουν τα μέτρα που θα ψηφιστούν, υπάρχει σε εξέλιξη η φοροέκπτωση σε σχέση με τις ανακαινίσεις κατοικιών, ενώ θα δοθεί επέκταση για δύο ακόμα χρόνια. Ολα αυτά μαζί θεωρούμε ότι θα συντελέσουν στο να υπάρξουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά».
Ο ίδιος, εξάλλου, έκανε λόγο και για το θέμα της φορολογίας των ακινήτων και το πώς το διαχειρίζεται η κυβέρνηση, μιλώντας για την πρόσφατη παρέμβαση σε σχέση με τα εισοδήματα από τα ενοίκια, για πιο ομαλή κλιμάκωση της φορολογίας που προέρχεται από τα ενοίκια και θα ψηφιστεί σε λίγες ημέρες με το φορολογικό νομοσχέδιο, τη σταδιακή μείωση του ΕΝΦΙΑ, αλλά και την επένδυση σε πρωτοβουλίες που έχουν να κάνουν με τη σύνδεση ιδιοκτήτη – ενοικιαστή για να απελευθερωθούν περισσότερα ακίνητα στην αγορά.
