Οι εκπτώσεις, οι διορθώσεις και οι δόσεις του νέου φόρου ακινήτων

Αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ με νέους κερδισμένους αλλά και χαμένους ιδιοκτήτες ακινήτων φέρνει η ρύθμιση που ψηφίστηκε στη Βουλή και έχει ως αποτέλεσμα μειώσεις του φόρου που ξεπερνούν τα 200 εκατ. ευρώ. Κερδισμένοι είναι οι ιδιοκτήτες κενών και μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων που θα επωφεληθούν από τη μείωση κατά 20%, οι κάτοχοι διατηρητέων και βέβαια όσοι έλαβαν τα φουσκωμένα εκκαθαριστικά από τις 4.000 περιοχές της χώρας εκτός του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού.

Ωστόσο την ίδια στιγμή εισάγονται νέοι περιορισμοί για τη χορήγηση απαλλαγών σε μια προσπάθεια της κυβέρνησης να «κόψει» όσο γίνεται περισσότερους δικαιούχους και να παραμένει εντός εισπρακτικού στόχου. Πιο συγκεκριμένα, προστέθηκαν νέα περιουσιακά κριτήρια με βάση τις παλαιές αντικειμενικές (εποχής «φούσκας» του 2007) αλλά και σύστημα τεκμαρτού υπολογισμού του εισοδήματος, κάτι που έχει στόχο να μειωθεί ο αριθμός των οικονομικά αδυνάμων που δικαιούνται την έκπτωση 50%.

Στα θετικά των παρεμβάσεων είναι ότι δεν εξετάζεται πλέον αν ο ιδιοκτήτης χρωστά στο Δημόσιο, καθώς και ότι δεν απαιτείται φορολογική ή ασφαλιστική ενημερότητα. Ο περιορισμός αυτός, ο οποίος ίσχυε ως τώρα, απέκλειε αυτομάτως από τις εκπτώσεις περισσότερους από 2,6 εκατομμύρια οφειλέτες του Δημοσίου. Επίσης, με τις νέες διατάξεις οΕΝΦΙΑ δεν θα συμψηφίζεται με επιστροφές φόρου και έτσι «ξεμπλοκάρουν» επιτέλους οι επιστροφές στους φορολογουμένους ανεξαρτήτως της οφειλής για τον ΕΝΦΙΑ. Με βάση τους νέους υπολογισμούς της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων θα βεβαιωθούν τελικά φόροι περίπου 3,15 δισ. ευρώ, προκειμένου να εισπραχθούν τελικώς τα 2,65 δισ. που έχουν συμφωνηθεί με την τρόικα.

Από αύριο 6,2 εκατομμύρια φορολογούμενοι θα μπορούν να δουν τα νέα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ με βάση τις αλλαγές που ψηφίστηκαν στη Βουλή. Η πληρωμή με βάση τη νέα εκκαθάριση (τα παλαιά εκκαθαριστικά είναι άκυρα) θα γίνει σε 6 δόσεις, από τις 30 Σεπτεμβρίου 2014 ως τις 28 Φεβρουαρίου 2015.

Οι προϋποθέσεις άλλαξαν. Προστίθενται το περιουσιακό κριτήριο και τα τεκμήρια με στόχο να μειωθεί ο αριθμός των οικονομικά αδυνάμων που δικαιούνται την έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ. Συγκεκριμένα:

Αντικειμενικές-«κόλαφος»: Για να δικαιούται κάποιος την έκπτωση πρέπει η συνολική αξία της περιουσίας του να μην υπερβαίνει τις 85.000 ευρώ για τον άγαμο, τις 150.000 ευρώ για τον έγγαμο και τις 200.000 ευρώ για τον έγγαμο με ένα ή δύο παιδιά. Με αυτόν τον τρόπο χιλιάδες ιδιοκτήτες πέφτουν ξανά στην παγίδα των (εξωπραγματικών) αντικειμενικών αξιών που ισχύουν από το 2007. Για παράδειγμα, άγαμος με σπίτι 50 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.700 ευρώκαι άνω (π.χ. στο Παλαιό Φάληρο) δεν δικαιούται την έκπτωση! Ετσι η έκπτωση του 50% δίνεται εφόσον εκτός από τους παραπάνω περιορισμούς πληρούνται σωρευτικά και οι εξής (γνωστές) προϋποθέσεις: α) Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του προηγούμενου φορολογικού έτους δεν υπερβαίνει τις 9.000 ευρώ, προσαυξημένο 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος. β) Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων δεν υπερβαίνει τα 150 τ.μ. Είναι βέβαια σημαντικό ότι καταργείται η απαίτηση για φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα.

Τεκμαρτό-«κόφτης»: Την ίδια στιγμή το ετήσιο φορολογητέο εισόδημα που θα λαμβάνεται υπόψη για τη χορήγηση μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ για τις ευπαθείς κοινωνικές ομάδες θα είναι το μεγαλύτερο ανάμεσα στο συνολικό πραγματικό εισόδημα (στο οποίο «πιάνονται» ακόμη και τα αυτοτελώς φορολογούμενα ή φοροαπαλλασσόμενα ποσά: επιδόματα ανεργίας, ΕΚΑΣ, τόκοι καταθέσεων, μερίσματα κ.τ.λ.) και στο τεκμαρτό, το οποίο προκύπτει με βάση τα γνωστά τεκμήρια διαβίωσης του υπουργείου Οικονομικών που ισχύουν για κατοικίες, ΙΧ αυτοκίνητα, σκάφη κ.τ.λ. Επομένως ένας ιδιοκτήτης με ακίνητο και αυτοκίνητο που είναι μακροχρόνια άνεργος και δεν παίρνει επίδομα ανεργίας μπορεί εύκολα να ξεπεράσει το όριο των 9.000 ευρώ που ισχύει για τον άγαμο και να χάσει την έκπτωση του 50% στον ΕΝΦΙΑ.

Το λάθος διορθώνεται. Με βάση τη νέα ρύθμιση τα εν λόγω ακίνητα θα φορολογούνται με βάση τις τιμές με τις οποίες επεβλήθη ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας το 2013, εκτός φυσικά αν ο αρχικός υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ ήταν πιο συμφέρων για τους ιδιοκτήτες. Με τη διόρθωση αυτή τα εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ θα μειωθούν ως και 90%.

3. Τι ισχύει για τα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα;

Ισχύει έκπτωση 20% με προϋπόθεση το ακίνητο να ήταν κενό και να μην έχει πάρει ρεύμα σε ολόκληρη τη διάρκεια του 2013. Αν ωστόσο το ακίνητο είχε ενοικιαστεί, κατοικηθεί ή και ρευματοδοτηθεί έστω για και για μία ημέρα του 2013, ο νόμος προβλέπει πως δεν δικαιούται έκπτωση. Δεν εξετάζεται αν το ακίνητο έμεινε ξενοίκιαστο κατά το 2014, αλλά μόνο το 2013. Αυτό σημαίνει ότι αν π.χ. ένα ακίνητο ξενοικιάστηκε στις 5 Ιανουαρίου 2013 και μένει ξενοίκιαστο επί 20 και πλέον μήνες ως σήμερα φορολογείται χωρίς την έκπτωση του 20%, ενώ αντίθετα δικαιούται την έκπτωση αν νοικιάστηκε π.χ. από τις 5 Ιανουαρίου 2014 και αποφέρει σήμερα εισόδημα στον ιδιοκτήτη του. Για τα ακίνητα της κατηγορίας αυτής δεν μπορεί να εφαρμοστεί ο Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων, ενώ, αντίστοιχα, και για τα ημιτελή κτίσματα δεν μπορεί να εφαρμοστεί η μείωση 20%.Ως το τέλος Οκτωβρίου θα πραγματοποιηθούν οι νέες εκκαθαρίσεις του ΕΝΦΙΑ στις περιπτώσεις που στα ακίνητα του φορολογουμένου περιλαμβάνονται κατοικίες ή διαμερίσματα και επαγγελματικές στέγες οι οποίες καθ’ όλη τη διάρκεια του 2013 ήταν κενές και μη ηλεκτροδοτούμενες. Μέσα στην ίδια προθεσμία θα χορηγηθούν οι εκπτώσεις 50% ή 100% από το φόρο στις περιπτώσεις των οικονομικά αδύναμων φορολογουμένων – φυσικών προσώπων.

Η πρόσθετη προϋπόθεση για την αξία της ακίνητης περιουσίας (με βάση τις εξωπραγματικές αντικειμενικές αξίες) δεν ισχύει για τους τρίτεκνους, τους πολύτεκνους και τους ανάπηρους με βαθμό αναπηρίας 80% και άνω, για τους οποίους προβλέπεται έκπτωση 100%. Παραμένουν βέβαια οι προϋποθέσεις (α) και (β) που αναφέρονται στην προηγούμενη ερώτηση-απάντηση. Ομοίως δεν απαιτείται φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα.

Απαλλάσσονται πλήρως (έκπτωση 100%) οι ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα σε ολόκληρη την Κεφαλλονιά καθώς και σε έξι οικισμούς της Κοζάνης, οι οποίοι χαρακτηρίζονται πολεοδομικά ανενεργοί. Το Δημόσιο χάνει περίπου 17 εκατ. ευρώ από αυτές τις απαλλαγές. Σύμφωνα με τη ρύθμιση, εκτός από την Κεφαλλονιά «ακίνητα τα οποία βρίσκονται εντός των ορίων των κηρυχθέντων ως πολεοδομικά ανενεργών στην παλαιά τους θέση οικισμών Πεπονιάς, Πολύλακκου, Αξιόκαστρου, Κλήματος, Τραπεζίτσας – Πανάρετης και Πυλωρών του Νομού Κοζάνης, δυνάμει του από 5/12/2002 διατάγματος (Δ’ 1075), απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ εφόσον καθ’ όλο το έτος 2013 αυτά δεν ηλεκτροδοτήθηκαν».

Οπως ορίζεται στη νέα ρύθμιση, προβλέπεται απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για το υπόλοιπο οικόπεδο επί του οποίου υπάρχουν κτίρια, τα οποία έχουν χαρακτηριστεί ιστορικά διατηρητέα μνημεία ή έργα τέχνης.

Από τις αρχές Οκτωβρίου, οι φορολογούμενοι, οι οποίοι επιθυμούν να τροποποιήσουν την περιουσιακή τους κατάσταση, θα δύνανται να υποβάλουν ηλεκτρονικά, εμπρόθεσμα μέχρι και την 30ή Νοεμβρίου, δήλωση Ε9, με την οποία θα διορθώσουν, διαγράψουν ή συμπληρώσουν στοιχεία των ακινήτων τους, ώστε η εικόνα τους να απεικονίζεται πλέον ορθά. Εφόσον από την υποβολή της τροποποιητικής δήλωσης προκύπτει επιστροφή φόρου άνω των 300 ευρώ, ο φορολογούμενος θα υποχρεούται να προσκομίσει στην αρμόδια ΔΟΥ τα δικαιολογητικά που επιβεβαιώνουν το λόγο της υποβολής της δήλωσης αυτής. Στην περίπτωση που, μετά την υποβολή της πρώτης τροποποιητικής δήλωσης, υποβληθεί και νέα τροποποιητική δήλωση, μέχρι 30/11, θα διενεργείται σε κάθε περίπτωση νέα εκκαθάριση του φόρου μετά από έλεγχο των σχετικών δικαιολογητικών αυτής, εφόσον προκύπτει μείωση του φόρου. Για τον τρόπο συμπλήρωσης των τροποποιητικών δηλώσεων θα δοθούν αναλυτικές οδηγίες με εγκύκλιο του Υπουργείου Οικονομικών, οι οποίες θα αναρτηθούν στους διαδικτυακούς τόπους της ΓΓΔΕ. Για να μειωθεί το ποσό του ΕΝΦΙΑ απαιτείται η διόρθωση λαθών και παραλείψεων για τα ημιτελή ακίνητα, έτσι ώστε οι ιδιοκτήτες τους να δικαιούνται την έκπτωση φόρου 60%. Τα στοιχεία που επηρεάζουν τον ΕΝΦΙΑ στο Ε9 μπορούν να αφορούν π.χ. ημιτελή κτίσματα, εμπράγματα δικαιώματα (επικαρπωτές, συγκυριότητα) αλλά και τα χαρακτηριστικά των κτισμάτων (πρόσοψη, όροφος) τα οποία επηρεάζουν τον τελικό λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ. Διευκρινίσεις αναμένονται για το πώς θα γίνει ο συμψηφισμός για τυχόν δόσεις που θα πληρωθούν πριν από τη μείωση η οποία ενδέχεται να προκύψει μετά τις διορθώσεις που θα γίνουν στο Ε9.

Η πληρωμή με βάση τη νέα εκκαθάριση (τα παλαιά εκκαθαριστικά είναι άκυρα) θα γίνει σε 6 δόσεις, από τις 30 Σεπτεμβρίου 2014 ως τις 28 Φεβρουαρίου 2015. Διεκρινίσεις αναμένονται για το πως θα συμψηφιστούν τα ποσά των δόσεων εφόσον προκύψει ελάφρυνση μετά τις αλλαγές στον Ε9.

Η νέα ρύθμιση ορίζει ότι θα εφαρμόζεται μειωμένος συντελεστής υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου (2,5 τοις χιλίοις αντί 5 τοις χιλίοις) και για τα ΝΠΔΔ που δεν εντάσσονται στους φορείς της Γενικής Κυβέρνησης ως προς τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούν. Η διάταξη αυτή δεν αφορά τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούνται από τα ΝΠΔΔ για την εκπλήρωση μορφωτικού, εκπαιδευτικού, πολιτιστικού, αθλητικού, θρησκευτικού, φιλανθρωπικού και κοινωφελούς σκοπού ή παραχωρούνται δωρεάν από το Δημόσιο στα Νομικά Πρόσωπα.

Προβλέπεται αναστολή πληρωμής των δόσεων του ΕΝΦΙΑ η οποία θα χορηγείται στις επιχειρήσεις που παρουσίασαν μείωση τζίρου άνω του 30% το προηγούμενο έτος (σε ετήσια βάση σύγκρισης). Η πιστοποίηση αυτού του δικαιώματος θα γίνεται μόνο ύστερα από φορολογικό έλεγχο. Για να μην καθυστερήσει η διαδικασία λόγω αδράνειας των αρμόδιων υπηρεσιών, η ρύθμιση προβλέπει ρητά ότι ο έλεγχος των φορολογικών αρχών πρέπει να διενεργείται υποχρεωτικά εντός τριών μηνών από την υποβολή της αίτησης από την επιχείρηση που ζητεί την αναστολή.