Στεγαστικά δάνεια, τραπεζικούς λογαριασμούς, συμβολαιογραφικές πράξεις αλλά και κάθε είδους πληροφορίες ή στοιχεία θα αναζητούν οι έφοροι προκειμένου να διαπιστώσουν αν το τίμημα που εμφανίζουν οι κατασκευαστές από αγοραπωλησίες ακινήτων που υπάγονται σε καθεστώς ΦΠΑ είναι το πραγματικό ή όχι. Η κάμψη του ρυθμού αύξησης των εσόδων του κρατικού προϋπολογισμού τον περασμένο μήνα και ειδικότερα του ΦΠΑ οδηγεί τους επικεφαλής των εφοριών να προχωρήσουν σε ενεργοποίηση του άρθρου 26, παράγραφος 2, του νόμου 3156/2003 και να αναζητήσουν την πραγματική αξία στην οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες των ακινήτων προκειμένου να εισπράξουν περισσότερα έσοδα σε σχέση με αυτά που λαμβάνουν όταν αναγράφεται στα συμβόλαια η αντικειμενική αξία ή το απολογιστικό κόστος αν πρόκειται για ακίνητα που η άδεια οικοδομής έχει εκδοθεί μετά την 1.1.2006 και υπάγονται στον ΦΠΑ. Σημειώνεται ότι η Εφορία δεν θα περιοριστεί στην εφαρμογή της παραπάνω διάταξης καθώς, σύμφωνα με πληροφορίες, έχει ξεκινήσει ήδη διασταυρώσεις ή έλεγχο στα συμβόλαια μεταβιβάσεων που έχουν κατατεθεί στις Εφορίες.
Η αρχή των αυστηρών ελέγχων μέσω των τραπεζών έγινε με την πρόσφατη απόφαση του υφυπουργού Οικονομικών κ. Α. Μπέζα, όπου οι τράπεζες καθίστανται ουσιαστικά «εισπράκτορες» ληξιπρόθεσμων οφειλών. Σύμφωνα με την απόφαση, αν κάποιος πουλάει σπίτι σε αγοραστή ο οποίος λαμβάνει στεγαστικό δάνειο για την αγορά του εν λόγω ακινήτου και ο πωλητής χρωστά στην Εφορία, τότε η τράπεζα θα παρακρατεί το μέρος της οφειλής από το δάνειο και θα το αποδίδει απευθείας στην Εφορία με επιταγή.
Το μέτρο αυτό ανοίγει τον δρόμο ώστε η Εφορία να γνωρίζει την πραγματική αξία στην οποία γίνεται η μεταβίβαση του ακινήτου, η οποία στις περισσότερες περιπτώσεις είναι στο ύψος της αντικειμενικής.
Από την άλλη, με την ενεργοποίηση της διάταξης του νόμου 3156/2003 θα μπορούν οι έφοροι να αναζητήσουν το πραγματικό τίμημα και να εισπράξουν τους αναλογούντες φόρους.
Η σχετική διάταξη με βάση την οποία γίνεται ο προσδιορισμός της πραγματικής αξίας συναλλαγής και το άνοιγμα των τραπεζικών λογαριασμών (3156/2003, άρθρο 26, παράγραφος 2) ορίζει:
Αν το τίμημα που καθορίζεται στα πωλητήρια συμβόλαια ή το πραγματικό τίμημα το οποίο προκύπτει από άλλα επίσημα ή ανεπίσημα στοιχεία είναι μεγαλύτερο από την πιο πάνω αξία, ως ακαθάριστο έσοδο λαμβάνεται το μεγαλύτερο τίμημα.
Ανεπίσημα στοιχεία θεωρούνται βάσει της ΠΟΛ. 1142/2003 οι συμβάσεις στεγαστικών δανείων, στοιχεία τραπεζικών λογαριασμών αγοραστή ή πωλητή κ.ά.
* Θα πληρώνουν οι εργολάβοι
Στην περίπτωση ακινήτου που υπάγεται σε ΦΠΑ η Εφορία θα ζητεί τη διαφορά του φόρου όχι από τον αγοραστή αλλά από τον πωλητή, δηλαδή τον εργολάβο-κατασκευαστή, καθώς η ενεργοποίηση της παραπάνω διάταξης αφορά τα εισοδήματα των επαγγελματιών.
Σύμφωνα με τους εφόρους της Αττικής, το «όπλο» αυτό για την είσπραξη των εσόδων, αν και μπορεί να δημιουργήσει ορισμένα προβλήματα στην κτηματαγορά (ιδιαίτερα τις νεόδμητες κατοικίες που υπάγονται στον ΦΠΑ), θα πρέπει επιτέλους να χρησιμοποιηθεί για να αυξηθούν τα έσοδα του προϋπολογισμού.
Πάντως οι έφοροι παρατηρούν καθημερινά ότι λίγοι είναι αυτοί που αναγράφουν στα συμβόλαια τις πραγματικές τιμές και αυτό συμβαίνει μόνο όταν έχει επέλθει για συγκεκριμένους λόγους συμφωνία μεταξύ των αντισυμβαλλόμενων μερών, δηλαδή του αγοραστή και του πωλητή. Η μεθοδολογία ακολουθείται πάνω από μία εικοσαετία που ισχύουν οι αντικειμενικές αξίες καθώς το υπουργείο Οικονομικών δεν διαθέτει αξιόπιστη βάση δεδομένων προκειμένου να γνωρίζει τις πραγματικές τιμές της αγοράς. Και πάλι όμως, επειδή το κάθε ακίνητο είναι μοναδικό και οι συμφωνίες μπορεί να αλλάξουν τελευταία στιγμή, το μέσο για να αντλήσουν οι έφοροι στοιχεία για τις πραγματικές αξίες είναι τα δάνεια που χορηγούν οι τράπεζες και οι μεταφορές κεφαλαίων που γίνονται μέσω των τραπεζικών λογαριασμών.
* Οι 8 στους 10 παίρνουν δάνειο
Οπως αναφέρει γνωστός συμβολαιογράφος των Αθηνών, περίπου το 80% των αγοραπωλησιών σήμερα γίνεται μέσω στεγαστικών δανείων. Οταν ο αγοραστής δεν μπορεί να αναγράψει για λόγους κάλυψης «πόθεν έσχες» αλλά και λόγω της υψηλής φορολογίας που προκύπτει από τους ισχύοντες συντελεστές μεταβίβασης, συνήθως λαμβάνει στεγαστικό δάνειο ύψους ίσου με το ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο (στις περισσότερες περιπτώσεις ισούται με την αντικειμενική αξία) και το υπόλοιπο ποσό το καλύπτει μέσω των λεγομένων επισκευαστικών δανείων ή από αποταμίευση.
Στην περίπτωση των επισκευαστικών δανείων που προορίζονται αποκλειστικά για την κάλυψη της αγοραπωλησίας και όχι για κάποια επισκευή, ο έφορος έχει τη δυνατότητα να καλέσει τον αγοραστή του ακινήτου και να του ζητήσει τα τιμολόγια που έχει πληρώσει μαζί με τον ΦΠΑ για τις φερόμενες επισκευές που έχει πραγματοποιήσει. Αν διαπιστώσει ότι αυτές είναι πλασματικές, τότε επιβάλλει τα ανάλογα πρόστιμα.
Το κόλπο για να ξεφύγετε
Ενα απλό παράδειγμα για το πώς μπορεί κανείς να αγοράσει ακίνητο με στεγαστικό δάνειο στο ύψος της αντικειμενικής αξίας και να μην έχει πρόβλημα με την Εφορία, έστω και αν η αγοραία αξία είναι σχεδόν διπλάσια της αντικειμενικής, είναι η εξής περίπτωση:
* Ιδιώτης αγόρασε ακίνητο αξίας 200.000 ευρώ και αντικειμενικής 130.000 ευρώ. Συμφώνησε με την τράπεζα να του χορηγηθεί δάνειο στην αξία της αγοράς. Στο συμβόλαιο έχει δύο δυνατότητες: ή να βάλει την αντικειμενική αξία ή να βάλει μεγαλύτερη αξία, ίση και με το πραγματικό τίμημα. Εφόσον έχει συνεννοηθεί με την τράπεζα ότι θα του δώσει το δάνειο στο πραγματικό τίμημα αλλά στο συμβόλαιο θα αναγράφεται η αντικειμενική αξία, τότε θα του χορηγήσει η τράπεζα δάνειο για αγορά κατοικίας ποσού 130.000 ευρώ και θα αναγραφεί στο συμβόλαιο ότι θα καταβληθεί αυτό το ποσό μέσω δανείου που θα λάβει ο αγοραστής από τη «Χ» τράπεζα και μέσα σε προθεσμία δύο μηνών θα πληρωθεί το ποσό στον πωλητή. Η προθεσμία αυτή αναγράφεται διότι χρειάζεται ένα εύλογο χρονικό διάστημα για να μεταγραφεί το ακίνητο στο όνομα του αγοραστή και για να καταστεί δυνατή στη συνέχεια η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης για το ποσό του δανείου. Επειδή όμως ο αγοραστής έχει έρθει σε συμφωνία με την τράπεζα να λάβει δάνειο στο σύνολο του ποσού αγοράς, δηλαδή στις 200.000 ευρώ, θα του χορηγηθεί και ένα επισκευαστικό δάνειο ύψους 70.000 ευρώ, το οποίο και αυτό θα καλύπτεται από την προσημείωση υποθήκης.
Παλαιότερα οι τράπεζες για να εξασφαλιστούν ζητούσαν ολόκληρο το ποσό του δανείου να αναγράφεται στο συμβόλαιο. Τα τελευταία χρόνια όμως λόγω του αυξημένου ανταγωνισμού δέχονται να χρηματοδοτήσουν την αγορά π.χ. ενός διαμερίσματος με αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα μικρότερο από αυτό που θα χορηγήσουν τελικά αθροιστικά, δηλαδή δάνειο για αγορά κατοικίας συν επισκευαστικό.
