Συγκρατημένα αισιόδοξοι εμφανίζονται παράγοντες που δραστηριοποιούνται στον κλάδο του real estate για την πορεία της κτηματαγοράς το 2008, παρά τη γενναία μείωση της φορολογίας, ιδιαίτερα στην απόκτηση πρώτης κατοικίας. Από την άλλη, το υπουργείο Οικονομικών, λαμβάνοντας υπόψη τα όχι και τόσο ευχάριστα μηνύματα της αγοράς, προσανατολίζεται να αναβάλει για μερικούς μήνες την τρίτη κατά σειρά αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων για τα εντός σχεδίου ακίνητα. Αντίθετα, αναμένεται να προχωρήσει από τον επόμενο μήνα σε σημαντική αύξηση των τιμών που εφαρμόζονται στα εκτός σχεδίου ακίνητα και αγροτεμάχια, καθώς οι βασικές αξίες γης υπολείπονται σημαντικά των αγοραίων. Οι ίδιοι παράγοντες εκτιμούν ότι θα λειτουργήσει ανασταλτικά για την κτηματαγορά μια νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών, αν και ορισμένοι την επιζητούν προκειμένου να υπάρξει κινητικότητα στην αγορά της κατοικίας.
Ανώτερο διευθυντικό στέλεχος μεγάλης εμπορικής τράπεζας επισημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές διακατέχονται από μια αναβλητικότητα, η οποία αναμφισβήτητα θα επηρεάσει την κτηματαγορά. Ο λόγος που συμβαίνει αυτό, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι ότι «η κρίση που πλήττει τις αγορές του εξωτερικού, μολονότι δεν έχει άμεση σχέση με την ελληνική αγορά, επηρεάζει σε αρκετό βαθμό την ψυχολογία των μελλοντικών αγοραστών, οι οποίοι περιμένουν να διαπιστώσουν αν θα χτυπήσει και τη δική μας πόρτα ή θα παραμείνει πρόβλημα μόνο των ξένων αγορών». Παράλληλα, οι πολίτες που ενδιαφέρονται να αγοράσουν μια μεζονέτα ή ένα διαμέρισμα έχουν αντιληφθεί ότι υπάρχει μεγάλη προσφορά ακινήτων σε αρκετές περιοχές της Αττικής και της υπόλοιπης Ελλάδας και πλέον δεν βιάζονται να λάβουν κάποια απόφαση η οποία θα τους επηρεάσει οικονομικά για τα επόμενα είκοσι – τριάντα χρόνια. Εκτιμούν επίσης ότι πρέπει να πραγματοποιούν ενδελεχή έρευνα αγοράς και να προχωρούν στην απόκτηση ενός ακινήτου μόνο αν είναι βέβαιοι ότι αυτό πληροί τις προδιαγραφές που έχουν θέσει. Πάντως, η υπερπροσφορά ακινήτων σε συνδυασμό με την οικονομική ύφεση που πλήττει αρκετά νοικοκυριά έχει οδηγήσει χιλιάδες ενδιαφερόμενους αγοραστές στο να μη βιάζονται να αποφασίσουν για την αγορά ενός ακινήτου.
* Χιλιάδες νεόδμητα ακίνητα το 2008
Από την άλλη, εντός του 2008 αναμένεται να «πέσουν» στην αγορά χιλιάδες νεόδμητα ακίνητα τα οποία έχουν ανεγερθεί με άδειες οικοδομής οι οποίες είχαν εκδοθεί πριν από την 1.1.2006 (ημερομηνία εφαρμογής του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις ακινήτων) και τα οποία αναμένεται να δημιουργήσουν έναν ακόμη «πονοκέφαλο» στην κτηματαγορά, η οποία ήδη πλήττεται από την υπερπροσφορά.
Σύμφωνα με τον κ. Χρ. Σαμολαδά, επικεφαλής του διεθνούς κτηματομεσιτικού δικτύου RE/ΜΑΧ στην Ελλάδα, το 2008 αναμένεται να βρεθούν στο στόχαστρο των αγοραστών τα μεταχειρισμένα ακίνητα με εμβαδόν από 70 ως 100 τετραγωνικά μέτρα, ενώ εκτιμάει ότι οι αλλαγές στη φορολογία της πρώτης κατοικίας είναι σίγουρο ότι θα επηρεάσουν θετικά τον κλάδο των ακινήτων. Αναφορικά με την πιστωτική κρίση που υπάρχει στην Αμερική, πιστεύει ο ίδιος ότι δεν θα επηρεάσει την ελληνική κτηματαγορά, καθώς σύμφωνα με έγκυρες πληροφορίες, οι ελληνικές τράπεζες δεν έχουν προχωρήσει σε χορηγήσεις στεγαστικών δανείων υψηλού ρίσκου.
Οσον αφορά τα νεόδμητα, ο ίδιος τονίζει μιλώντας στο «Βήμα» ότι «εφόσον δεν υπάρξει άμεσα εξορθολογισμός στις ζητούμενες τιμές, δεν θα παρατηρηθεί αντίστοιχα αύξηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος. Ο λόγος που τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα έχουν κερδίσει έδαφος τα τελευταία χρόνια σε σύγκριση με τα νεόδμητα είναι ότι υφίσταται σημαντική διαφορά στις τιμές, ενώ οι περιοχές που θα πρωταγωνιστήσουν κατά το 2008 είναι εκείνες στις οποίες πραγματοποιούνται έργα υποδομής και παρουσιάζουν σημαντική ανάπτυξη. Επίσης, όσες καλύπτονται από ένα ευρύ συγκοινωνιακό δίκτυο και ιδιαίτερα οι περιοχές που διαθέτουν ή πρόκειται να δημιουργηθεί σε αυτές σταθμός μετρό βρίσκονται σε πρώτη ζήτηση».
Οσον αφορά τη στάση που πρέπει να κρατήσουν οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων το προσεχές διάστημα, ο κ. Σαμολαδάς συνιστά να προβούν σε πολύ καλή έρευνα αγοράς προτού αποφασίσουν για οτιδήποτε. Αν εντοπίσουν το ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες να προχωρήσουν στην αγορά του, αφού όμως πρώτα έχουν εξασφαλίσει ότι το κόστος αποπληρωμής δεν θα δημιουργήσει πρόβλημα στον οικογενειακό προϋπολογισμό τους.
* Το μέλλον των αγορών
Από τη μεριά του ο διευθυντής του τμήματος αγοραπωλησιών & μισθώσεων ακινήτων της εταιρείας Eurobank Property Services κ. Λευτ. Τασούλας αναφέρει στο «Βήμα» ότι «η χρονιά που έφυγε ήταν ομολογουμένως μια δύσκολη χρονιά για την αγορά κατοικίας στη χώρα μας. Η ζήτηση κυμάνθηκε σε μέτρια επίπεδα ενώ οι τιμές πώλησης σταθεροποιήθηκαν σε υψηλά επίπεδα. Για τη νέα χρονιά που ήδη διανύουμε είμαι συγκρατημένος μεν, αισιόδοξος δε. Πιστεύω ότι εφέτος θα υπάρξει καλύτερο κλίμα στην αγορά». Σύμφωνα με τον ίδιο, η αγορά προσφέρει πολλές νεόδμητες κατοικίες (οι περισσότερες ακόμη χωρίς ΦΠΑ λόγω της μαζικής έκδοσης αδειών με το προϊσχύον καθεστώς φόρου μεταβίβασης), ενώ οι τελευταίες αλλαγές για τα ακίνητα στο φορολογικό νομοσχέδιο είναι προς τη σωστή κατεύθυνση και θα επηρεάσουν θετικά την κτηματαγορά.
Η αγορά πρώτης κατοικίας πλέον συμφέρει ακόμη περισσότερο σε σύγκριση με το πρόσφατο παρελθόν, ιδιαίτερα αν η κατοικία είναι επιφάνειας από 140 ως 150 τετραγωνικά μέτρα, οπότε το όφελος είναι σημαντικό για τον αγοραστή. Για κατοικίες μικρότερης επιφάνειας οι τιμές ακόμη είναι υψηλές και προβλέπει ο ίδιος ότι θα κινηθούν αυξητικά 3%-4% δίνοντας σημαντικό μερίδιο στα μεταχειρισμένα, τα οποία όμως είναι λίγα και ακριβά σε σχέση με την ηλικία τους, ενώ οι κατοικίες του ευρύτερου κέντρου προσφέρουν σήμερα αξιόλογες ευκαιρίες επένδυσης για ιδιώτες.
«Οι κατασκευαστές, αν και δεν είναι εκτεθειμένοι σε υψηλό δανεισμό, διαπραγματεύονται πλέον τις τιμές, αλλά όποιος περιμένει να πέσουν οι τιμές 15%-20%… θα περιμένει πολύ» αναφέρει χαρακτηριστικά ο κ. Τασούλας και στο ερώτημα «να αγοράσω τώρα;» απαντάει θετικά, καθώς υπάρχουν πολλές ευκαιρίες, πολλά και αξιόλογα ακίνητα σε σωστές τιμές.
Μια «μπερδεμένη» αγορά
Ο κ. Θ. Ηλιόπουλος, σύμβουλος σε θέματα ακινήτων ο οποίος δραστηριοποιείται κυρίως στις περιοχές των βορείων προαστίων, χαρακτηρίζει την εικόνα της αγοράς κατοικίας σήμερα «μπερδεμένη». Σε περιοχές όπως είναι η Εκάλη, η Πολιτεία, το Καστρί, το Κεφαλάρι το Παλαιό Ψυχικό και η Φιλοθέη η ζήτηση είναι σημαντικά αυξημένη για πολύ ακριβά ακίνητα (αξίας άνω του ενός εκατ. ευρώ), ενώ στις υπόλοιπες περιοχές των βορείων προαστίων και ειδικότερα στο Μαρούσι, στο Χαλάνδρι, στα Μελίσσια, στα Βριλήσσια, στον Γέρακα, στην Πεύκη κ.λπ. παρουσιάζεται μια σταθερότητα στις τιμές και μικρή πτώση της τάξεως 7%-8% στη ζήτηση σε σύγκριση με τα τέλη του προηγούμενου εξαμήνου για διαμερίσματα εμβαδού 70 ως 100 τετραγωνικών μέτρων. Οσον αφορά τις τιμές, επειδή οι κατασκευαστές έχουν δημιουργήσει υπερκέρδη από την τελευταία τριετία δεν ακολουθούν την τάση της ζήτησης. Πάντως στα μεταχειρισμένα ακίνητα, σύμφωνα με τον ίδιο, παρατηρείται πτώση στις τιμές πώλησης από 5% ως 10%.
Για το κέντρο της Αθήνας (περιοχές Ζωγράφου, Αλεξάνδρας, Γουδί, Ιλίσια κλπ.) παρατηρείται υπερπροσφορά καινούργιων διαμερισμάτων η οποία δεν ακολουθείται από τη ζήτηση. Επειδή παρουσιάζεται μεγαλύτερη ευεξία στις τιμές στα μεταχειρισμένα ακίνητα σε σύγκριση με τα νεόδμητα η ζήτηση έχει στραφεί στην πρώτη κατηγορία ακινήτων, στα παλαιά δηλαδή, ενώ όσον αφορά τα καινούργια, πωλούνται με ευκολία και σε υψηλές τιμές όσα προσφέρουν θέα, βρίσκονται κοντά σε σταθμούς μετρό κλπ.
Στα νότια προάστια, σύμφωνα με τον κ. Ηλιόπουλο, υπάρχει υψηλή ζήτηση για πολύ ακριβά ακίνητα στην περιοχή της Βουλιαγμένης, στο γκολφ της Γλυφάδας, στην Ανω Βούλα κ.α. Τα μεταχειρισμένα ακίνητα ακολουθούν μικρή πτωτική τάση για να συναντήσουν τη ζήτηση, η οποία και αυτή ακολουθεί καθοδική πορεία.
Στην περιοχή των Μεσογείων παρατηρείται το φαινόμενο να υπάρχει αυξημένη ζήτηση για αγορά οικοπέδων προκειμένου να ανεγερθούν μονοκατοικίες, μεζονέτες, ιδιαίτερα στην Παιανία, στα Γλυκά Νερά και στο Πανόραμα Παλλήνης. Αντίθετα, σε ό,τι αφορά τα διαμερίσματα στις συγκεκριμένες περιοχές, λόγω της μεγάλης υπερπροσφοράς που υπάρχει, παρατηρείται στασιμότητα στη ζήτηση καθώς και στην πορεία των τιμών.
Πάντως, όσοι περιμένουν πολύ μεγάλη πτώση των τιμών μάλλον θα απογοητευτούν, σύμφωνα με τον ίδιο, καθώς η ελληνική αγορά δεν έχει τα χαρακτηριστικά εκείνα που θα δημιουργήσουν μαζικές πωλήσεις και μηδενική ζήτηση. «Μην ξεχνάμε» λέει ο κ. Ηλιόπουλος, «ότι ο Ελληνας αγοράζει ακίνητο για να το κληρονομήσουν τα παιδιά του και δεν το χρησιμοποιεί ως επενδυτικό προϊόν. Ωστόσο, σε κάθε περίπτωση ιστορικά αποδεικνύεται ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν μακροπρόθεσμα ανοδική πορεία και κατά συνέπεια προσφέρουν σημαντικές υπεραξίες. Πάντως, δεν αποκλείει σε ορισμένες περιοχές, ειδικά σε εκείνες όπου υπάρχει υπερβολική προσφορά, να δούμε γενναία διόρθωση τιμών, η οποία δεν θα διαρκέσει για μεγάλο χρονικό διάστημα».
