ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ εφέτος θα αποτελέσουν τη σημαντικότερη πηγή άντλησης εσόδων, ενώ η φορολογία τους γίνεται όλο και πιο περίπλοκη. Μεγάλο πρόβλημα η συμπλήρωση της δήλωσης ακινήτων, με βάση την οποία θα επιβληθεί ο νέος φόρος ακίνητης περιουσίας, που θα «πιάσει» τα μεσαία και μεγάλα ακίνητα.
Από την άλλη πλευρά, από εφέτος χιλιάδες φορολογούμενοι θα υπαχθούν για πρώτη φορά στον φόρο ιδιοκατοίκησης εξαιτίας της μείωσης του απαλλασσόμενου από τον φόρο εμβαδού της κύριας και δευτερεύουσας κατοικίας. Ετσι, χιλιάδες φορολογούμενοι θα πληρώσουν εφέτος πρόσθετο φόρο εισοδήματος και ακόμη συμπληρωματικό φόρο και το τεκμαρτό εισόδημα των ιδιοκατοικούμενων κατοικιών.
Η μεθοδολογία προσδιορισμού του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση είναι πολύπλοκη εξαιτίας της περιπτωσιολογίας με την οποία αντιμετωπίζεται η επιβολή φόρου στο εισόδημα αυτό το οποίο τεκμαίρεται πως αποκτά ο φορολογούμενος από τη χρήση της οικοδομής.
Ο φορολογικός νόμος στο άρθρο 20 ορίζει ότι εισόδημα από ακίνητα είναι αυτό που προκύπτει κάθε οικονομικό έτος ή γεωργικό από εκμίσθωση ή επίταξη ή εμμέσως από ιδιοκατοίκηση ή ιδιόχρηση μιας ή περισσότερων οικοδομών, το οποίο αποκτάται από κάθε ιδιοκτήτη, νομέα, επικαρπωτή ή από αυτόν στον οποίο μεταβιβάστηκε το δικαίωμα χρήσης ή οίκησης.
Ετσι, σε φόρο δεν υπόκειται μόνο το πραγματικό εισόδημα που ο φορολογούμενος αποκτά από την εκμίσθωση ακινήτων, αλλά και ένα τεκμαρτό εισόδημα από την ιδιοκατοίκηση ή ιδιόχρηση ή από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης. Αυτό το εισόδημα αποτιμάται σε χρήμα με ορισμένη μεθοδολογία και υπόκειται σε φόρο συναθροιζόμενο με τα άλλα εισοδήματα του φορολογουμένου.
Ειδικά αν το τεκμαρτό εισόδημα προέρχεται από ιδιοκατοίκηση κύριας κατοικίας, ο φορολογικός νόμος δίνει κάποια απαλλαγή. Ετσι, ορίζεται ότι:
Από το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση της κύριας κατοικίας του φορολογουμένου απαλλάσσεται του φόρου αυτό που αναλογεί σε εμβαδόν 150 τ.μ. Αν το εμβαδόν της ιδιοκατοικούμενης κύριας κατοικίας είναι κάτω από 150 τ.μ., η διαφορά ώς τα 150 λαμβάνεται υπόψη για την απαλλαγή μιας μόνο ιδιοκατοικούμενης δευτερεύουσας κατοικίας, εξοχικής ή όχι.
Ετσι, αν ο φορολογούμενος έχει κύρια κατοικία εμβαδού 149 τ.μ., το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα αυτής της κατοικίας δεν θα υπαχθεί σε φόρο. Αν η κύρια κατοικία έχει εμβαδόν 165 τ.μ., σε φόρο θα υπαχθεί το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα που αναλογεί στα 15 τ.μ. Αν όμως έχει και μία εξοχική κατοικία 40 τ.μ., τότε σε φόρο θα υπαχθεί το τεκμαρτό εισόδημα της κύριας κατοικίας που αναλογεί στα 15 τ.μ. καθώς και το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα της εξοχικής κατοικίας.
Αν ο φορολογούμενος έχει και άλλη δευτερεύουσα κατοικία, εξοχική ή όχι, το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα που αναλογεί στο εμβαδόν αυτής της κατοικίας θα υπαχθεί ολόκληρο σε φόρο.
Αν στην ιδιοκατοικούμενη κύρια κατοικία ή στην ιδιοκατοικούμενη πρώτη δευτερεύουσα κατοικία υπάρχει συνιδιοκτησία μεταξύ των συζύγων, το συνολικό ποσόν που απαλλάσσεται αφαιρείται αναλογικά από το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα του καθενός, με βάση το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους. Αν δηλαδή, π.χ., κύρια ιδιοκατοικούμενη κατοικία έχει εμβαδόν 200 τ.μ. και σε αυτήν υπάρχει συνιδιοκτησία μεταξύ των συζύγων κατά ποσοστό 50%, τότε για κάθε σύζυγο θα υπολογισθεί τεκμαρτό εισόδημα για εμβαδόν: 200: 2 = 100-75 = 25 τ.μ.
Το τεκμαρτό εισόδημα που αναλογεί σε αυτό το εμβαδόν θα υπαχθεί σε φόρο, συναθροιζόμενο με τα άλλα εισοδήματα κάθε συζύγου.
Ο ανωτέρω επιμερισμός του αφορολόγητου αφορά τις περιπτώσεις όπου υπάρχει συνιδιοκτησία μεταξύ συζύγων ή συζύγων και παιδιών. Αν όμως σε πρώτη κατοικία υπάρχει συνιδιοκτησία μεταξύ του ενός συζύγου και τρίτου προσώπου, π.χ. του αδελφού του, τότε κάθε συνιδιοκτήτης έχει αφορολόγητο
150 τ.μ.
Αν η ιδιοκατοικούμενη κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία ανήκει στη σύζυγο ή στα παιδιά του φορολογουμένου, το απαλλασσόμενο όριο αφαιρείται από το δικό τους ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση. Πώς υπολογίζεται το εισόδημα
Για τον προσδιορισμό του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση χρησιμοποιείται η ίδια διαδικασία με την οποία προσδιορίζεται το πραγματικό εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων. Ετσι, για τον υπολογισμό του γίνεται σύγκριση της ιδιοκατοικούμενης κατοικίας με άλλες κατοικίες που εκμισθώνονται και βρίσκονται σε παρόμοιες συνθήκες.
Αν η ιδιοκατοικούμενη κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία βρίσκεται σε περιοχή όπου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει από τη σύγκριση δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο από το ποσοστό 5% της αντικειμενικής αξίας της κατοικίας και μικρότερο από το 3,5% αυτής της αξίας. Στην πράξη, για τον προσδιορισμό του τεκμαρτού εισοδήματος σε αυτές τις περιπτώσεις λαμβάνεται το ποσοστό 3,5% της αντικειμενικής αξίας.
Αν η κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία βρίσκεται σε περιοχή όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, τότε το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα δεν μπορεί να είναι ανώτερο του 4% της πραγματικής αξίας της οικοδομής κατά τον χρόνο φορολογίας.
Η αντικειμενική ή πραγματική αξία της ιδιοκατοικούμενης κατοικίας για τον υπολογισμό του τεκμαρτού εισοδήματος προσδιορίζεται κάθε τρία χρόνια, με έτος βάσης το οικονομικό έτος 1992, δηλαδή χρήση 1.7.1991 – 31.12.1991.
Το τεκμαρτό εισόδημα μιας ή περισσότερων εξοχικών κατοικιών υπολογίζεται για τρεις μήνες.
Πώς θα δηλωθεί το εισόδημα
Οι φορολογούμενοι που ιδιοκατοικούν σε κύρια κατοικία ή κύρια και δευτερεύουσα άνω των 150 τ.μ. θα πρέπει εκτός των άλλων εντύπων να συμπληρώσουν και το έντυπο Ε8, το οποίο θα πρέπει να λάβουν από τις κατά τόπους εφορίες, διότι δεν στέλλεται μαζί με τα άλλα έντυπα. Στο έντυπο αυτό θα συμπληρώσουν ορισμένες ενδείξεις για τον υπολογισμό της αξίας των κατοικιών που ιδιοχρησιμοποιούν.
Για τις ιδιοκατοικούμενες κατοικίες κύρια και δευτερεύουσες , όσες και αν είναι αυτές, δεν θα συμπληρωθεί το έντυπο Ε2.
Η αξία κάθε ακινήτου θα προσδιορισθεί ως εξής:
* Αν η κατοικία βρίσκεται σε περιοχή όπου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, ο προσδιορισμός της αξίας της θα γίνει με βάση την τιμή ζώνης και το εμβαδόν της. Το γινόμενο αυτό θα αυξομειωθεί στη συνέχεια με ορισμένους συντελεστές, όπως ο συντελεστής ορόφου, ο συντελεστής προσόψεως, παλαιότητας, επιφανείας, συνιδιοκτησίας. Για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας της κατοικίας θα χρησιμοποιηθούν οι νέες τιμές ζώνης που ισχύουν από τον Οκτώβριο του 1995.
* Αν η κατοικία βρίσκεται σε περιοχή όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, για τον προσδιορισμό της πραγματικής αξίας της θα ληφθούν υπόψη τα στοιχεία μεταβίβασης παρόμοιων ακινήτων που προκύπτουν από συμβόλαια μεταβίβασης ή από εκτιμήσεις που έχουν γίνει για τον υπολογισμό του φόρου κληρονομιών, δωρεών κλπ. Αν δεν υπάρχουν τέτοια στοιχεία, ο φορολογούμενος θα προσδιορίσει την πραγματική αξία της κατοικίας με όποιον τρόπο βρίσκει πρόσφορο. Το καθαρό τεκμαρτό εισόδημα
Οι δαπάνες που αφαιρούνται από το πραγματικό εισόδημα, αυτό δηλαδή που προέρχεται από εκμίσθωση, αφαιρούνται και από το τεκμαρτό εισόδημα. Ετσι, αφαιρείται ποσοστό:
* 10% χωρίς δικαιολογητικά για αποσβέσεις, το οποίο υπολογίζεται στο ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα, και
* 15% για ασφάλιστρα κάθε μορφής, για έξοδα επισκευής και συντήρησης, καθώς και για την αμοιβή δικηγόρου για δίκες σε διαφορές απόδοσης του μισθίου ή καθορισμού του μισθώματος. Το ποσοστό αυτό υπολογίζεται στο σύνολο των εξόδων αυτών, γι’ αυτό ο φορολογούμενος θα πρέπει να συνυποβάλει με τη φορολογική δήλωσή του όλα τα νόμιμα δικαιολογητικά των δαπανών.
Αν οι δαπάνες επισκευής και συντήρησης αφορούν κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, θα αφαιρεθούν από το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα ιδιοκατοίκησης σε ποσοστό 15%, αφού προηγουμένως επιμερισθούν στους ιδιοκτήτες από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας με βάση τα χιλιοστά κάθε διαμερίσματος. Και σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να συνυποβληθούν με τη φορολογική δήλωση τα δικαιολογητικά των δαπανών.
Με την έκπτωση των πιο πάνω δαπανών από το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα προκύπτει το καθαρό τεκμαρτό εισόδημα, το οποίο αθροίζεται με τα άλλα εισοδήματα του φορολογουμένου και υπόκειται σε φόρο. Τα δικαιολογητικά για την έκπτωση των δαπανών
Με την 1102762/13-10-92, ορίστηκαν τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την αναγνώριση της έκπτωσης των δαπανών. Ετσι, σύμφωνα με την απόφαση:
Κάθε δικαιούχος οφείλει να συνυποβάλλει με την ετήσια δήλωση φορολογίας εισοδήματος το πρωτότυπο στοιχείο που αποδεικνύει τη δαπάνη για ασφάλιστρα κατά του κινδύνου πυρκαϊάς ή άλλων κινδύνων, για έξοδα επισκευής και συντήρησης, καθώς και για την αμοιβή δικηγόρου για δίκες σε διαφορές απόδοσης μισθίου ή καθορισμού μισθώματος, το οποίο εκδίδεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Β.Σ. όπως αυτές ισχύουν κάθε φορά.
Στην περίπτωση κατά την οποία οι υπηρεσίες παρέχονται με σύμβαση μίσθωσης εργασίας, απαιτείται αντίγραφο της ανακεφαλαιωτικής κατάστασης εντολών ασφαλίσεων, θεωρημένο από το ΙΚΑ, καθώς και πρωτότυπη εξοφλητική απόδειξη είσπραξης του ποσού της αμοιβής από την οποία να προκύπτει το ονοματεπώνυμο και το όνομα του πατέρα του προσώπου που προσέφερε τις υπηρεσίες, ο αριθμός φορολογικού μητρώου ή ταυτότητας αυτού και η διεύθυνση κατοικίας του.
Σε περίπτωση όπου οι δαπάνες αυτές αφορούν αγορά υλικών, ανταλλακτικών κλπ. και παροχή υπηρεσιών για επισκευή και συντήρηση κοινόχρηστων χώρων ακινήτου, τα πιο πάνω δικαιολογητικά θα συγκεντρώνονται από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας, ο οποίος στο τέλος του ημερολογιακού έτους θα εκδίδει συγκεντρωτική κατάσταση των δαπανών αυτών, από την οποία θα προκύπτει το είδος της δαπάνης, ο αριθμός του τιμολογίου ή της απόδειξης λιανικής πώλησης, του τιμολογίου ή της απόδειξης παροχής υπηρεσιών ή εξοφλητικής απόδειξης είσπραξης, το ποσό της δαπάνης καθώς και η κατανομή του συνόλου των δαπανών αυτών στον κάθε συνιδιοκτήτη, ανάλογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας του στους κοινόχρηστους χώρους. Αντίγραφο της συγκεντρωτικής κατάστασης με συνημμένα φωτοαντίγραφα από κάθε συνιδιοκτήτη με την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας του εισοδήματός του. 5 παραδείγματα για όλες τις περιπτώσεις
Παράδειγμα 1ο:
Φορολογούμενος έχει κύρια ιδιοκατοικούμενη κατοικία 120 τ.μ. και δευτερεύουσα εξοχική 60 τ.μ.
Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας είναι 30 εκατ. δρχ. και η αγοραία αξία της εξοχικής 12 εκατ. δρχ.
Το τεκμαρτό εισόδημα θα υπολογισθεί ως εξής:
* Σύνολο εμβαδού 180 – απαλλασσόμενο 150 = 30.
* Σε φόρο θα υπαχθεί το τεκμαρτό εισόδημα που αναλογεί στα 30 τ.μ. της εξοχικής κατοικίας.
* Οπότε: 12.000.000 Χ 4% Χ 3/12 = 120.000 Χ 30/60 = 60.000.
Το εισόδημα αυτό είναι το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα, από το οποίο θα αφαιρεθεί ποσοστό 30% για αποσβέσεις. Οπότε 60.000 – (60.000 Χ 10%) = 54.000 καθαρό τεκμαρτό εισόδημα, το οποίο θα προστεθεί στα άλλα εισοδήματα και θα φορολογηθεί.
Στο ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα των 60.000 δρχ. θα υπολογισθεί και συμπληρωματικός φόρος 3%, δηλαδή 60.000 Χ 3% = 1.800.
Παράδειγμα 2ο:
Φορολογούμενος έχει κύρια ιδιοκατοικούμενη κατοικία 130 τ.μ. και δευτερεύουσα 70 τ.μ. Ακόμη, έχει εξοχική κατοικία 40 τ.μ. Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας είναι 26 εκατ., της δευτερεύουσας 15 εκατ. και η αγοραία της εξοχικής 8 εκατ. δρχ.
Επειδή ο φορολογούμενος έχει δύο δευτερεύουσες κατοικίες θα επιλέξει ποια είναι η πρώτη δευτερεύουσα της οποίας το τεκμαρτό εισόδημα θα υπαχθεί σε φόρο αφού αφαιρεθεί το απαλλασσόμενο. Το τεκμαρτό εισόδημα της δεύτερης δευτερεύουσας θα υπαχθεί ολόκληρο σε φόρο.
Τον συμφέρει να επιλέξει ως πρώτη δευτερεύουσα τη μη εξοχική κατοικία, οπότε:
* Εμβαδόν κύριας 130 + εμβαδόν πρώτης δευτερεύουσας 70 μείον απαλλασσόμενο 150 = 50.
* Σε φόρο θα υπαχθεί το τεκμαρτό εισόδημα που αναλογεί στα 50 τ.μ. της πρώτης δευτερεύουσας, δηλαδή:
15.000.000 Χ 3,5% = 525.000 Χ 50/70 = 375.000
* Το τεκμαρτό εισόδημα της εξοχικής κατοικίας θα υπαχθεί σε φόρο στο σύνολό του, δηλαδή:
8.000.000 Χ 4% Χ 3/12 = 80.000
* Οπότε σύνολο ακαθάριστου τεκμαρτού εισοδήματος 375.000 + 80.000 = 455.000 και καθαρό τεκμαρτό 455.000 – (455.000 Χ 10%) = 409.500 δρχ. Το εισόδημα αυτό θα υπαχθεί σε φόρο αφού προστεθεί στα άλλα εισοδήματα του φορολογουμένου.
* Ακόμη, στο σύνολο του ακαθάριστου τεκμαρτού εισοδήματος των 455.000 δρχ. θα υπολογισθεί και συμπληρωματικός φόρος 3%, δηλαδή 455.000 Χ 3% = 13.650.
Παράδειγμα 3ο:
Εστω φορολογούμενος έχει κύρια κατοικία 140 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 35 εκατ. δρχ. και η σύζυγος εξοχική κατοικία 40 τ.μ. αγοραίας αξίας 8 εκατ. δρχ.
Το απαλλασσόμενο εμβαδόν των 150 τ.μ. δίδεται στην οικογένεια. Κατά συνέπεια το τεκμαρτό εισόδημα της κύριας κατοικίας θα απαλλαγεί από τον φόρο, ενώ από το εμβαδόν της δευτερεύουσας κατοικίας που ανήκει στη σύζυγο θα αφαιρεθούν τα 10 τ.μ. που υπολείπονται από το απαλλασσόμενο εμβαδόν. Συνεπώς:
* Τεκμαρτό εισόδημα εξοχικής κατοικίας: 8.000.000 Χ 4% Χ 3/12 = 80.000 Χ 30/40 = 60.000 δρχ. Από το εισόδημα αυτό που αποτελεί το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα θα αφαιρεθεί ποσοστό 10% για αποσβέσεις, οπότε καθαρό τεκμαρτό εισόδημα 60.000 – (60.000 Χ 10%) = 54.000. Το εισόδημα αυτό θα προστεθεί στα εισοδήματα της συζύγου και θα φορολογηθεί στο όνομά της.
Σε αυτό το εισόδημα θα υπολογισθεί και συμπληρωματικός φόρος με ποσοστό 3%.
Παράδειγμα 4ο:
Φορολογούμενος είναι συγκύριος με τη σύζυγό του κατά ποσοστό 50% ο καθένας σε κύρια ιδιοκατοικούμενη κατοικία εμβαδού 160 τ.μ. αντικειμενικής αξίας 40 εκατ. δρχ. Ο ίδιος έχει εξοχική κατοικία εμβαδού 70 τ.μ. αγοραίας αξίας 11 εκατ. δρχ.
* Κατ’ αρχήν θα υπολογισθεί για κάθε σύζυγο το υποκείμενο σε φόρο τεκμαρτό εισόδημα της κύριας κατοικίας, δηλαδή:
160: 2 = 80-75 = 5 τ.μ. εμβαδόν για το οποίο θα υπολογισθεί τεκμαρτό εισόδημα υποκείμενο σε φόρο. Οπότε τεκμαρτό εισόδημα για τη σύζυγο: 40.000.000 Χ 3,5% Χ 5/80 = 87.500, το οποίο θα φορολογηθεί στο όνομά της.
Ο σύζυγος θα έχει το ίδιο ποσόν τεκμαρτού εισοδήματος για την κύρια κατοικία, το οποίο θα υπαχθεί σε φόρο, και ακόμη φορολογούμενο τεκμαρτό εισόδημα για το σύνολο του εμβαδού της εξοχικής κατοικίας, δηλαδή:
11.000.000 Χ 4% Χ 3/12= 110.000. Το άθροισμα των δύο τεκμαρτών εισοδημάτων θα υπαχθεί σε φόρο στο όνομα του συζύγου.
Στα πιο πάνω εισοδήματα θα υπολογισθεί και συμπληρωματικός φόρος με ποσοστό 3%.
Παράδειγμα 5ο:
Φορολογούμενος είναι ιδιοκτήτης εξοχικής κατοικίας στον Κάλαμο Αττικής εμβαδού 70 τ.μ. και κατοικίας στο χωριό του 110 τ.μ. Η τρέχουσα αξία της εξοχικής είναι 14 εκατ. και της κατοικίας του χωριού 7 εκατ.
Κατοικεί σε κύρια εμβαδού 120 τ.μ. η οποία ανήκει στη σύζυγό του. Η αντικειμενική αξία της κατοικίας αυτής είναι 24 εκατ. δρχ.
(Σημείωση: Με το πιο πάνω παράδειγμα διορθώνεται η απάντηση που δόθηκε στο 23ο ερώτημα που δημοσιεύθηκε εις «Το Βήμα» της 19.1.1997, η οποία δεν είναι απολύτως ορθή).
Η σύζυγος θα απαλλαγεί από τη φορολογία του τεκμαρτού εισοδήματος για την κύρια κατοικία, διότι αυτή είναι κάτω από 150 τ.μ.
Ο σύζυγος θα υπαχθεί σε φόρο για το τεκμαρτό εισόδημα των δύο κατοικιών, αφού από το άθροισμα του εμβαδού τους αφαιρεθούν τα 30 τ.μ. που περισσεύουν από το αφορολόγητο εμβαδόν των 150 τ.μ. Πώς θα δηλωθούν τα μισθώματα
ΤΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ από εκμίσθωση ακινήτων θα υπαχθεί εφέτος σε φόρο όπως και πέρυσι, χωρίς δηλαδή αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού της φορολογίας του. Με τον νόμο 2390/96 ορίστηκε απλώς πως από το ακαθάριστο εισόδημα αφαιρείται εκτός των άλλων και το ποσό της αποζημίωσης που ο εκμισθωτής του ακινήτου καταβάλλει στον μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης.
Ακαθάριστο εισόδημα
Ο φορολογούμενος θα γράψει στις ενδείξεις της φορολογικής δήλωσης το ακαθάριστο εισόδημα, δηλαδή το μίσθωμα που εισέπραξε το 1996.
Σύμφωνα με τον φορολογικό νόμο, ακαθάριστο εισόδημα για οικοδομή που εκμισθώνεται είναι το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί. Σε περίπτωση όπου δεν υπάρχει συμφωνητικό ή άλλο στοιχείο που μπορεί να αποδείξει το συμφωνηθέν μίσθωμα ή από το συμφωνητικό προκύπτει μίσθωμα δυσαναλόγως κατώτερο σε σχέση με τη μισθωτική αξία της οικοδομής, για τον προσδιορισμό του μισθώματος η οικοδομή συγκρίνεται με άλλες οικοδομές που εκμισθώνονται και βρίσκονται υπό παρόμοιες συνθήκες.
Θεωρείται ότι υπάρχει περίπτωση δυσαναλόγου μισθώματος σε σχέση με τη μισθωτική αξία της οικοδομής όταν η μισθωτική αξία της είναι ανώτερη από το μίσθωμα που δηλώνεται σε ποσοστό 15% τουλάχιστον του μισθώματος αυτού.
Αυτός ο υπολογισμός δεν είναι βέβαια δουλειά του φορολογουμένου, είναι δουλειά που πρέπει να κάνει η εφορία όταν αμφισβητήσει την ειλικρίνεια του μισθώματος που δηλώνεται από τον φορολογούμενο.
Ειδικά το εισόδημα από εκμίσθωση δεν μπορεί να είναι κατώτερο από το 3,5% της αντικειμενικής αξίας της οικοδομής που χρησιμοποιείται ως κατοικία. Αυτό βέβαια είναι δουλειά του φορολογουμένου. Θα πρέπει το μίσθωμα που έχει συμφωνήσει να μην είναι κατώτερο του γινομένου αυτού. Αν είναι κατώτερο θα πρέπει να το προσαρμόσει.
Ετσι το ακαθάριστο μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί, το οποίο δεν πρέπει να είναι κατώτερο του 3,5% της αντικειμενικής αξίας της οικοδομής όταν αυτή χρησιμοποιείται ως κατοικία, θα το δηλώσει ο φορολογούμενος συμπληρώνοντας την ένδειξη 103-104 της δήλωσης. Αυτό το εισόδημα είναι το ακαθάριστο εισόδημα. Το καθαρό θα υπολογιστεί από το ΚΕΠΥΟ με την έκπτωση ορισμένων δαπανών, όπως θα εξηγηθεί στη συνέχεια.
Για τα καταστήματα, γραφεία, αποθήκες κλπ. θα γραφεί στις ενδείξεις 105-106 της δήλωσης το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί, χωρίς τη δέσμευση που υπάρχει για τις κατοικίες. Εξυπακούεται ότι θα γραφεί το ακαθάριστο μίσθωμα. Το καθαρό θα υπολογιστεί από το ΚΕΠΥΟ με την αφαίρεση ορισμένων εκπτώσεων.
Στην ένδειξη 101-102 της φορολογικής δήλωσης θα γραφεί το μίσθωμα από την εκμίσθωση γαιών. Το μίσθωμα αυτό δεν μπορεί να είναι κατώτερο του μισθώματος που προσδιορίζεται με την αντικειμενική μέθοδο. Οι φορολογούμενοι που εκμισθώνουν αγροκτήματα θα πρέπει να περιμένουν να προσδιοριστεί από την ειδική επιτροπή το τεκμαρτό μίσθωμα. Αυτό θα αναγραφεί στους ειδικούς πίνακες που θα εκδώσει το υπουργείο Οικονομικών ως το τέλος Φεβρουαρίου.
Στις ενδείξεις 141-142 της δήλωσης θα γραφεί το τεκμαρτό μίσθωμα από τη δωρεάν παραχώρηση γεωργικής γης. Και αυτό το μίσθωμα δεν μπορεί να είναι κατώτερο του αντικειμενικού μισθώματος. Εκτός αν πρόκειται για τη δωρεάν παραχώρηση γεωργικής γης μεταξύ συζύγων, κατά κύριο επάγγελμα αγροτών, ή από γονείς ηλικίας άνω των 65 ετών στα παιδιά τους, κατά κύριο επάγγελμα αγρότες.
Στην περίπτωση υπεκμίσθωσης θα συμπληρωθούν οι ενδείξεις 111-112 της φορολογικής δήλωσης. Θα γραφεί η διαφορά μεταξύ μισθώματος και υπεκμισθώματος..
Οι ενδείξεις 115 ως και 128 θα συμπληρωθούν με το τεκμαρτό μίσθωμα από ιδιοκατοίκηση ή ιδιόχρηση οικοδομών. Πώς προσδιορίζεται το εισόδημα έχει ήδη αναφερθεί.
Οι ενδείξεις 143 ως και 148 θα συμπληρωθούν με το τεκμαρτό εισόδημα από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης κατοικιών, καταστημάτων, γραφείων, αποθηκών, γηπέδων. Ο φορολογικός νόμος ορίζει ότι υπόχρεος σε φόρο για το τεκμαρτό εισόδημα από τη δωρεάν παραχώρηση της οίκησης και χρήσης είναι αυτός που ασκεί αυτό το δικαίωμα. Ωστόσο η διοίκηση απαιτεί το τεκμαρτό αυτό εισόδημα να γράφεται στη δήλωση και να φορολογείται γι’ αυτό αυτός που έχει παραχωρήσει το δικαίωμα άσκησης ή χρήσης. Πρόβλημα που δεν έχει αντιμετωπιστεί σοβαρά από το υπουργείο Οικονομικών και δεν έχει λυθεί.
Καθαρό εισόδημα
Με τη συμπλήρωση των ενδείξεων 151 ως και 160 θα προσδιοριστεί το καθαρό εισόδημα από ακίνητα, πραγματικό ή τεκμαρτό. Στις ενδείξεις αυτές θα καταχωριστούν οι δαπάνες που έχουν πραγματοποιηθεί.
Για να προσδιοριστεί το καθαρό εισόδημα από ακίνητα, από το ακαθάριστο που θα δηλωθεί θα αφαιρεθεί αυτόματα από το ΚΕΠΥΟ ποσοστό 10% για αποσβέσεις αν το ακίνητο χρησιμοποιείται ως κατοικία, οικοτροφείο, σχολείο, θέατρο, ξενοδοχείο κλπ. και ποσοστό 5% αν το ακίνητο έχει άλλες χρήσεις (κατάστημα, γραφείο, αποθήκη κλπ.).
Εκτός από την έκπτωση των πιο πάνω ποσοστών, θα αφαιρεθεί και ποσοστό των πραγματικών δαπανών. Θα αφαιρεθεί ποσοστό 15% των πραγματικών δαπανών για ασφάλιστρα του ακινήτου, για έξοδα επισκευής και συντήρησης και για αμοιβή δικηγόρου, εφόσον αυτές οι δαπάνες αφορούν καταστήματα, γραφεία, αποθήκες.
Ειδικά στην ένδειξη 163-164 θα γραφεί η αποζημίωση που καταβλήθηκε το 1996 στον μισθωτή του ακινήτου, εφόσον λύθηκε η μισθωτική σχέση. Αυτονόητο είναι ότι η περίπτωση αυτή αφορά τις επαγγελματικές μισθώσεις.
