Σε μοχλό ανάπτυξης της αγοράς των επαγγελματικών ακινήτων εξελίσσεται ο θεσμός του leasing (μακροχρόνια μίσθωση ακινήτου η οποία συνήθως οδηγεί στην απόκτησή του από τον μισθωτή κατά τη λήξη της σύμβασης), καθώς ενισχύει τις δυνατότητες της αγοράς και πολλαπλασιάζει τις ευκαιρίες επιλογών τόσο του πωλητή όσο και του αγοραστή. H ζήτηση για υπηρεσίες leasing ακινήτων προέρχεται είτε απευθείας από τους ενδιαφερόμενους μισθωτές (αγοραστές) είτε από τους ιδιοκτήτες (κατασκευαστές) ή μεσίτες για λογαριασμό των πελατών τους (αγοραστών / μισθωτών).
Ο ενδιαφερόμενος μισθωτής εξετάζει το leasing μεταξύ άλλων πιθανών επιλογών που συνήθως είναι είτε η ενοικίαση είτε η απόκτηση μέσω τραπεζικής χρηματοδότησης. H εξ ιδίων διαθεσίμων απόκτηση ακινήτου είναι εξαιρετικά σπάνια αφού συνεπάγεται τη δέσμευση ζωντανού χρήματος σε περιουσιακό στοιχείο ιδιαίτερα μακροπρόθεσμης απόδοσης και χαμηλής σχετικά ρευστότητας.
* Τα πλεονεκτήματα του θεσμού
Στα πλεονεκτήματα του leasing ακινήτων περιλαμβάνονται τα εξής:
* H δυνατότητα εκμετάλλευσης ευκαιριών στην αγορά ακινήτου λόγω της ταχύτητας που χαρακτηρίζει τον συγκεκριμένο τύπο συναλλαγής.
* H ευνοϊκή, λόγω του αναπτυξιακού χαρακτήρα και των ωφελειών που προσφέρει στον οικονομικό κύκλο, φορολογική του αντιμετώπιση.
* H απελευθέρωση χρηματοδοτικών πόρων στην περίπτωση του leaseback ακινήτων.
Ο παρατιθέμενος πίνακας (σε εκατ. ευρώ) δείχνει την εξέλιξη της αγοράς leasing ακινήτων σε σχέση με τη συνολική αγορά leasing από το 1999, χρονιά που διαμορφώθηκε το σχετικό θεσμικό πλαίσιο και άνοιξε η συγκεκριμένη αγορά.
Οπως προκύπτει από τα στοιχεία του πίνακα, η αγορά leasing συνολικά υπερδιπλασιάστηκε εντός τεσσάρων ετών, ενώ το leasing ακινήτων φαίνεται να σταθεροποιείται σε ποσοστό υψηλότερο του 30% επί του συνόλου.
Ειδικότερα το 2003 ο τομέας των ακινήτων ενισχύθηκε περαιτέρω από την κατάργηση του φόρου μεταβίβασης στις συναλλαγές leaseback.
Προτεραιότητα στις εργασίες leasing ακινήτων έχουν τα αστικά ακίνητα (γραφεία, καταστήματα, κτλ.) και μάλιστα στα αστικά κέντρα Αθηνών και Θεσσαλονίκης, ενώ το ενδιαφέρον για βιομηχανικούς χώρους, κυρίως από την πλευρά των εταιρειών leasing, είναι υποτονικό.
* H κατάργηση του φόρου υπεραξίας
H επικείμενη κατάργηση του φόρου υπεραξίας από τις συναλλαγές leaseback ακινήτων, και μάλιστα με αναδρομική ισχύ από 1.1.2003, θα ωφελήσει τόσο τις επιχειρήσεις που σχεδιάζουν να επωφεληθούν από τη συγκεκριμένη συναλλαγή, όσο βέβαια και την αγορά leasing συνολικά.
Ειδικότερα, με τις προτεινόμενες διατάξεις που έχουν περιληφθεί στο νομοσχέδιο «μέτρα αναπτυξιακής και κοινωνικής πολιτικής – αντικειμενικοποίηση του φορολογικού ελέγχου και άλλες διατάξεις» που δόθηκε πρόσφατα στη δημοσιότητα, παρέχεται απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος στην υπεραξία που προκύπτει από την πώληση ακινήτου επιχείρησης σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης, το οποίο στη συνέχεια θα αποτελέσει αντικείμενο σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης μεταξύ της ίδιας εταιρείας χρηματοδοτικής μίσθωσης και της πωλήτριας επιχείρησης.
H ρύθμιση αυτή αποβλέπει στη διευκόλυνση των επιχειρήσεων που έχουν προβλήματα ρευστότητας, καθώς και στην περαιτέρω ανάπτυξη του θεσμού της πώλησης με επαναμίσθωση (sale and lease back), συμπληρώνοντας κατ’ αυτόν τον τρόπο το κίνητρο της απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης που είχε χορηγηθεί με άλλες πρόσφατες διατάξεις.
Ετσι η υπεραξία που προκύπτει από την πώληση ακινήτου επιχείρησης σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης, για το οποίο στη συνέχεια θα συναφθεί σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης μεταξύ της ίδιας εταιρείας χρηματοδοτικής μίσθωσης και της πωλήτριας επιχείρησης, απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος, με την προϋπόθεση ότι θα εμφανισθεί σε ιδιαίτερο λογαριασμό αφορολόγητου αποθεματικού, το οποίο φορολογείται, σε περίπτωση διανομής ή διάλυσης της επιχείρησης, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Για τον προσδιορισμό της ανωτέρω υπεραξίας, ως τιμή πώλησης λαμβάνεται αυτή που ορίζεται στη σύμβαση.
Για το 2004 εκτιμάται ότι η αγορά leasing ακινήτων θα ξεπεράσει τα 800 εκατ. ευρώ σε συνολικό μέγεθος αγοράς leasing άνω των 2.000 εκατ. ευρώ.
Σύμφωνα με τον κ. I. Μαυρέλο, διευθύνοντα σύμβουλο της Πειραιώς Leasing, με τον εν λόγω θεσμό οι επιχειρήσεις μπορούν να εξασφαλίσουν τους χώρους εγκατάστασής τους εύκολα και οικονομικά, και αν ήδη διαθέτουν ακίνητα μπορούν να τα ρευστοποιήσουν χωρίς να απολέσουν τη χρήση τους, μέσω του leaseback ακινήτων (αντίστροφη χρηματοδοτική μίσθωση), ενώ η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης των leaseback ακινήτων που ψηφίστηκε πρόσφατα θα ενισχύσει περαιτέρω την τάση αυτή.
* Τα βασικά χαρακτηριστικά
Ωστόσο ο ίδιος θεωρεί ότι οι εταιρείες leasing πρέπει να δείξουν αυτοσυγκράτηση και να αποφύγουν μια άμετρη επέκταση στα ακίνητα. Διαφορετικά υπάρχει το ενδεχόμενο να μετατραπούν σε εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, εξέλιξη που εγκυμονεί σημαντικούς κινδύνους, ιδιαίτερα αν υπάρξει σημαντική πτώση των τιμών στην αγορά ακινήτων, ενώ ένα ποσοστό 35%-40% συμμετοχής ακινήτων στα χαρτοφυλάκια των εταιρειών leasing φαίνεται να δημιουργεί, υπό τις παρούσες συνθήκες, μια ισορροπημένη σύνθεση.
Μεταξύ των βασικών χαρακτηριστικών του leasing ακινήτων είναι ότι το ακίνητο καλύπτει αποκλειστικά και μόνο επαγγελματικές ανάγκες του μισθωτή, με αποτέλεσμα να εξαιρείται η κατοικία.
Ακίνητα που μπορούν να γίνουν leasing είναι γραφεία μεμονωμένα ή συγκροτήματα γραφείων, καταστήματα, πολυκαταστήματα, σουπερμάρκετ, αποθήκες, βιομηχανοστάσια, σταθμοί αυτοκινήτων, ξενοδοχεία, πρατήρια βενζίνης, κέντρα διασκεδάσεως, κινηματογράφοι, θέατρα, εκπαιδευτήρια, ιατρεία, φαρμακεία, και γενικά κάθε χώρος που εξυπηρετεί επαγγελματικές ανάγκες του μισθωτή.
Δεν γίνονται συμβάσεις leasing σε μεμονωμένα οικόπεδα παρά μόνο στο μέρος του οικοπέδου που με βάση τον συντελεστή δόμησης αντιστοιχεί στο κτίριο έτσι ώστε κτίριο και οικόπεδο να συναποτελούν το αντικείμενο του leasing.
H διάρκεια του leasing ακινήτων είναι με βάση τον νόμο τουλάχιστον 10 έτη, ο μισθωτής μπορεί να είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο οποιασδήποτε μορφής και το μέρος του μισθώματος που αφορά το κτίριο εκπίπτει 100% από το εισόδημα του μισθωτή.
Μετά τη συμβατική ή και πρόωρη λήξη της σύμβασης leasing ακινήτου, το ακίνητο μεταβιβάζεται έναντι προσυμφωνημένου τιμήματος στον μισθωτή. H πράξη αυτή (κανονική ή πρόωρη λήξη) απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης.
Αντίθετα, δεν απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης η αρχική αγορά του ακινήτου από την εταιρεία leasing.
H εταιρεία leasing διενεργεί αποσβέσεις ανάλογα με τη διάρκεια σύμβασης, αλλά μόνο για την αξία του κτιρίου. H αξία του οικοπέδου δεν αποσβένεται. Ο μερισμός των αξιών γίνεται κατ’ αναλογία των αντικειμενικώς προσδιοριζομένων.
H αρχική αγορά και εκμίσθωση του ακινήτου επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 9%-11% συν λοιπά έξοδα (συμβολαιογραφικά, υποθηκοφυλακείο, δικηγορικά, κτλ.). Ετσι η συνολική επιβάρυνση φθάνει περίπου το 13% της αξίας του ακινήτου, ενώ οι πρόσθετες επιβαρύνσεις αφορούν πάντοτε τον μισθωτή και καταβάλλονται προς την εταιρεία leasing, συνήθως με τη μορφή αυξημένου πρώτου μισθώματος.
H αξία της συναλλαγής leasing μπορεί να προσδιορισθεί σε οποιοδήποτε ποσό, εμπορικά αποδεκτό, από τα συναλλασσόμενα μέρη (εταιρεία leasing – μισθωτής). Αν η αξία αυτή είναι μικρότερη ή ίση της αντικειμενικής, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της αντικειμενικής, αν την υπερβαίνει υπολογίζεται επί της αξίας της συναλλαγής, ενώ τα μισθώματα leasing ακινήτων απαλλάσσονται από ΦΠΑ.
