Τα στεγαστικά δάνεια ποτέ δεν ήταν φθηνότερα στη σύγχρονη οικονομική ιστορία της χώρας. Ωστόσο και οι τιμές των ακινήτων δεν ήταν ποτέ ακριβότερες, καθώς η πτώση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων την τελευταία διετία συνοδεύθηκε από μια ξέφρενη άνοδο των τιμών των ακινήτων, η οποία υπολογίζεται ότι ξεπερνά κατά μέσον όρο σε ετήσια βάση το 20%. Ετσι, η απόκτηση ακινήτου έχει γίνει αρκετά δυσπρόσιτη με αποτέλεσμα η λήψη δανείου να καθίσταται στις περισσότερες περιπτώσεις σχεδόν υποχρεωτική.
Επειδή όμως η επιλογή στεγαστικού δανείου είναι απόφαση που θα μεταφέρει μαζί του ο δανειολήπτης για πολλά χρόνια, το δάνειο που θα επιλέξει δεν πρέπει να φαίνεται μόνο φθηνό αλλά και να αποδειχθεί σωστή επιλογή. Για να συμβεί αυτό θα πρέπει να εκτιμήσει όσο το δυνατόν καλύτερα την εξέλιξη των επιτοκίων τουλάχιστον τα προσεχή έτη και να ελέγξει όλες τις παραμέτρους που διαμορφώνουν το τελικό κόστος.
Με δεδομένο λοιπόν ότι τα επιτόκια βρίσκονται σήμερα σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα (τα αμερικανικά, π.χ., μετά και τη μείωση της περασμένης εβδομάδας, διαμορφώνονται στο χαμηλότερο σημείο των τελευταίων 40 ετών), το σταθερό επιτόκιο, π.χ., για τρία χρόνια ίσως είναι μια σωστή επιλογή.
Ποιοτικές επιλογές. Με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να διαμορφώνονται σε ολοένα χαμηλότερα επίπεδα οι πελάτες των τραπεζών γίνονται περισσότερο ποιοτικοί στις επιλογές τους. Θεωρώντας δεδομένο το χαμηλό επιτόκιο αναζητούν πλέον τα χαρακτηριστικά του στεγαστικού προγράμματος που θα τους αποφέρουν τα μεγαλύτερα οφέλη, είτε αυτά είναι στην τιμολόγηση είτε στις υπηρεσίες και στις πρόσθετες παροχές που προσφέρει η τράπεζα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις τραπεζιτών, το επιτόκιο αποτελεί βασικό κριτήριο επιλογής περίπου για το ένα τρίτο των δανειοληπτών. Η πλειονότητα των πελατών των τραπεζών συνεκτιμά την ταχύτητα εκταμίευσης του δανείου, τα πρόσθετα έξοδα αλλά και την τιμολογιακή πολιτική που ακολουθεί εν γένει η κάθε τράπεζα.
Επένδυση. Η πτώση των επιτοκίων στα σημερινά χαμηλά επίπεδα αλλά και η στροφή των επενδυτών σε ασφαλείς τοποθετήσεις αναδεικνύουν τη λήψη δανείου για αγορά ακινήτου ως μια εναλλακτική μορφή αποταμίευσης – επένδυσης. Αντί δηλαδή ο επενδυτής-αποταμιευτής να τοποθετεί κάθε μήνα ένα ποσό σε κάποιον καταθετικό λογαριασμό, να αγοράζει μερίδια αμοιβαίων κεφαλαίων ή να καταβάλλει ποσά σε ένα ασφαλιστικό πρόγραμμα, μπορεί να αποπληρώνει το δάνειο με το οποίο έχει αγοράσει σπίτι, διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο ή οικόπεδο.
Η τοποθέτηση αυτή δεν προβάλλει ως εναλλακτική λύση μόνο λόγω της μείωσης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων. Οι πενιχρές αποδόσεις των καταθετικών λογαριασμών έχουν καταστήσει αποδοτικές πλέον τις αποδόσεις των ακινήτων. Υπολογίζεται ότι οι αποδόσεις των διαμερισμάτων και των κατοικιών διαμορφώνονται περί το 4% της αξίας του ακινήτου ενώ των καταστημάτων και των γραφείων περί το 8%.
Σταθερό ή κυμαινόμενο
Από την πτώση των επιτοκίων τον τελευταίο ενάμιση χρόνο το κόστος εξυπηρέτησης των στεγαστικών δανείων έχει μειωθεί κατά τουλάχιστον 20%, ενώ στην περίπτωση των νέων δανείων η μείωση φθάνει το 35%. Συγκεκριμένα, η μηνιαία δόση 20ετούς στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο έχει μειωθεί σε περίπου 7,16 ευρώ ανά 1.000 ευρώ δανείου, από περίπου 9,00 ευρώ που ήταν πριν από ένα χρόνο, καθώς τα επιτόκια από το επίπεδο του 9% έχουν πέσει ακόμη και κάτω από 5%. Ταυτόχρονα η δημιουργία νέων προϊόντων σταθερού επιτοκίου για ένα ή δύο έτη διαμορφώνει τη δόση του ίδιου δανείου σε περίπου 5,40 ευρώ ανά 1.000 ευρώ.
Ετσι, όσοι έχουν δανειστεί με κυμαινόμενο επιτόκιο είναι οι κερδισμένοι του έντονου τραπεζικού ανταγωνισμού στη στεγαστική πίστη. Αντιθέτως όσοι πριν από δύο ή τρία χρόνια δανείστηκαν με σταθερό επιτόκιο, που ήταν σημαντικά χαμηλότερο από το τότε ισχύον κυμαινόμενο, εξακολουθούν να αποπληρώνουν το δάνειό τους με επιτόκια ακόμη και διπλάσια των σημερινών. Βεβαίως είχαν επωφεληθεί από τη διαφορά που υπήρχε μεταξύ των κυμαινόμενων και των σταθερών επιτοκίων τους πρώτους μήνες μετά τη λήψη του δανείου. Με τις τράπεζες την εποχή εκείνη να διατηρούν σε σημαντικά υψηλότερα επίπεδα τα κυμαινόμενα επιτόκια από τα σταθερά, οδηγούσαν τους δανειολήπτες τους στα σταθερά επιτόκια για τρία ή πέντε χρόνια.
Χαμηλά επίπεδα
Σήμερα τα επιτόκια βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Οι εκτιμήσεις αναφέρουν ότι ως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2002 μπορεί να υπάρξει και νέα μείωση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα. Στην περίπτωση αυτή είναι πολύ πιθανή περαιτέρω μείωση στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων που χορηγούν οι τράπεζες. Κάποιος όμως που λαμβάνει στεγαστικό δάνειο στην ουσία παίρνει μια απόφαση για τα επόμενα 15-20 χρόνια και γι’ αυτό θα πρέπει να μην κρίνει με βραχυπρόθεσμες εκτιμήσεις.
Με τα επιτόκια στα σημερινά χαμηλά επίπεδα παρέχεται η δυνατότητα να δανειστεί κάποιος με σταθερό επιτόκιο για τρία χρόνια που διαμορφώνεται από 5,25% ως 6,50% ή με σταθερό για πέντε χρόνια από 5,55% ως 6,50%. Τα επιτόκια αυτά είναι χαμηλότερα από το κυμαινόμενο επιτόκιο πολλών τραπεζών με το οποίο θα χρεώνονται από του χρόνου τα χαμηλότοκα δάνεια με σταθερό επιτόκιο για ένα έτος που προσφέρονται σήμερα. Επιπλέον τα σταθερά αυτά επιτόκια είναι χαμηλότερα από το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο της τελευταίας δεκαετίας ευρωπαϊκών χωρών με νομισματική σταθερότητα.
Μικρές διαφορές
Αλλωστε η διαφορά στη μηνιαία δόση ενός 20ετούς δανείου με επιτόκιο 3,5% και 5,5% είναι μόλις 1 ευρώ ανά 1.000 ευρώ δανείου και ισχύει μόνο τον πρώτο χρόνο. Εξάλλου θα πρέπει κανείς να λάβει υπόψη στην επιλογή του την εκτίμηση οικονομικών αναλυτών ότι τα επιτόκια του ευρώ αλλά και του δολαρίου βρίσκονται σήμερα μισή μονάδα χαμηλότερα από το ύψος που δικαιολογούν τα βασικά μακροοικονομικά μεγέθη της Ευρώπης και των ΗΠΑ. Και τούτο διότι οι κεντρικές τράπεζες ένθεν κακείθεν του Ατλαντικού προχώρησαν σε μειώσεις των επιτοκίων τους μετά το τρομοκρατικό χτύπημα της 11ης Σεπτεμβρίου προκειμένου να τονώσουν τις αγορές.
Σε γενικές γραμμές το κυμαινόμενο επιτόκιο συνήθως διαμορφώνεται περί τις 2-2,5 ποσοστιαίες μονάδες επάνω από το βασικό επιτόκιο του ευρώ. Ετσι σήμερα που το βασικό επιτόκιο του ενιαίου ευρωπαϊκού νομίσματος βρίσκεται στο 3,25%, τα κυμαινόμενα επιτόκια των εμπορικών τραπεζών κινούνται στην πλειονότητά τους μεταξύ 5,25% και 5,75%. Ανάλογα λοιπόν με τις εκτιμήσεις του για την πορεία του επιτοκίου του ευρώ θα πρέπει κανείς να κάνει τις επιλογές του.
Συμφέρουσα επιλογή
Πάντως στην παρούσα φάση το σταθερό επιτόκιο, π.χ., για τρία χρόνια θεωρείται καλή επιλογή. Διότι ακόμη και αν υποθέσουμε ότι τα επιτόκια του ευρώ θα υποχωρήσουν ελαφρώς περαιτέρω, δεν αποκλείεται στη διάρκεια της τριετίας να βρεθούν σε υψηλότερα από τα σημερινά επίπεδα. Βεβαίως αυτό εξαρτάται από το πότε θα ανεβούν τα επιτόκια. Αν αυτό συμβεί προς το τέλος της τριετίας, τότε η επιλογή του σταθερού για τρία χρόνια θα αποδειχθεί μάλλον ασύμφορη. Και αυτό γιατί ο υποψήφιος δανειολήπτης έχει να επιλέξει ανάμεσα σε σταθερό επιτόκιο τον πρώτο χρόνο που ξεκινά από 2,80%, σε σταθερό για δύο χρόνια 3,80% και σε σταθερό για τρία χρόνια που ξεκινά από 5,25%. Πάντως και οι τρεις επιλογές κρίνονται ιδιαίτερα φθηνές.
Σήμερα το σταθερό επιτόκιο για ένα χρόνο σχεδόν μονοπωλεί το ενδιαφέρον των δανειοληπτών. Τραπεζικά στελέχη αποδίδουν την υψηλή ζήτηση σε ψυχολογικούς λόγους καθώς το χαμηλό επιτόκιο και η χαμηλή δόση τον πρώτο χρόνο μαγνητίζουν τους ενδιαφερομένους. Αυτός άλλωστε ήταν και ο στόχος της δημιουργίας του συγκρινόμενου προϊόντος.
Οι τιμές των ακινήτων
Το ενδεχόμενο περαιτέρω μείωσης των επιτοκίων γεννά επίσης το ερώτημα αν είναι προτιμότερο να περιμένει κανείς να διαμορφωθούν τα επιτόκια σε χαμηλότερα επίπεδα προτού προχωρήσει σε αγορά. Βεβαίως το όφελος που θα προκύψει από τυχόν περαιτέρω μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων δεν σημαίνει απαραίτητα ότι αποτελεί κέρδος για τον δανειολήπτη. Και αυτό διότι αναβάλλοντας την αγορά για κάποιους μήνες είναι πολύ πιθανόν να βρει τις τιμές αυξημένες.
Εχει αποδειχθεί ότι για τις περισσότερες περιοχές της Αττικής αλλά και της υπόλοιπης χώρας η άνοδος των τιμών ήταν υψηλότερη από τη μείωση του κόστους του χρήματος. Οι πωλητές δηλαδή ενσωματώνουν στις τιμές των ακινήτων τη μείωση στο κόστος δανεισμού, ενώ από την άλλη τα φθηνά δάνεια διατηρούν σε υψηλά επίπεδα τη ζήτηση για κατοικίες.
Πρόσθετα έξοδα
Το επιτόκιο δεν είναι ο μοναδικός παράγων που καθορίζει το κόστος του δανείου. Ως εκ τούτου το συμφορότερο στεγαστικό δάνειο δεν κρίνεται από το επιτόκιο και μόνο αλλά πρέπει να λαμβάνεται υπόψη και η γενικότερη πολιτική που ακολουθεί η κάθε τράπεζα στα στεγαστικά δάνεια (έξοδα δανείου, συμπληρωματικές παροχές, ευελιξία, σέρβις πριν και μετά την εκταμίευση του δανείου κτλ.).
Επιλέγοντας κανείς στεγαστικό δάνειο λαμβάνει μια απόφαση που θα τον συνοδεύει για τα επόμενα 15-20 χρόνια. Θα πρέπει λοιπόν να επιλέγει ένα δάνειο που να εξασφαλίζει πλεονεκτήματα για όλη τη διάρκεια της ζωής του και όχι για ένα μικρό χρονικό διάστημα. Αλλωστε δεν θα πρέπει να ξεχνάμε ότι τα στεγαστικά δάνεια αποτελούν για τις τράπεζες ένα προφανές πεδίο δημιουργίας μακροχρόνιων σχέσεων με τους πελάτες τους.
Στο διάστημα που θα ακολουθήσει τα τραπεζικά ιδρύματα στην Ελλάδα θα δοκιμασθούν, μεταξύ άλλων, και στην ικανότητά τους να διασφαλίσουν τη μακροπρόθεσμη αφοσίωση των πελατών τους. Αυτό σημαίνει ότι όλοι όσοι «πωλούν» προϊόντα στεγαστικής πίστης θα πρέπει να διασφαλίσουν πως οι ίδιοι πελάτες θα επιλέξουν ξανά την τράπεζα και για άλλα προϊόντα, είτε χορηγητικά είτε καταθετικά – επενδυτικά.
Ο ανταγωνισμός
Τα δύο τελευταία χρόνια οι ελληνικές τράπεζες, ωθούμενες από τον μεταξύ τους ανταγωνισμό και με κεντρικό άξονα τη διαφοροποίηση των προϊόντων, προσφέρουν μια πληθώρα προγραμμάτων στεγαστικών δανείων, ικανών να καλύψουν κάθε ανάγκη του υποψήφιου δανειολήπτη αλλά και να του δημιουργήσουν πολλά ερωτήματα σχετικά με την ορθότητα της τελικής επιλογής του. Οι δανειοδοτούμενοι, εκτός από την επιλογή σταθερού ή κυμαινομένου επιτοκίου, πρέπει να συνυπολογίζουν στο συνολικό κόστος του δανείου και τις υπόλοιπες επιβαρύνσεις. Θα πρέπει να συνεκτιμήσουν τα φανερά έξοδα (έξοδα φακέλου, προσημείωσης κτλ.), τα «κρυφά» έξοδα που αναφέρονται στα ψιλά γράμματα, την ασφάλιση του δανείου καθώς και τις πρόσθετες παροχές, όπως δωρεάν συνδρομή πιστωτικής κάρτας κτλ.
