Η πτώση των επιτοκίων και η αρνητική εμπειρία των νεόκοπων επενδυτών της Σοφοκλέους εκτιμάται ότι θα αναζωογονήσουν το ενδιαφέρον για επενδύσεις σε ακίνητα το 2002, που από άποψη επενδυτικού κινδύνου τοποθετούνται μεταξύ των επενδύσεων σταθερού εισοδήματος και των χρηματιστηριακών τοποθετήσεων. Συγκεκριμένα τους προσεχείς μήνες αναμένεται να αρχίσει η σύσταση Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΕΕΑΠ) καθώς το υπουργείο Οικονομικών, με διατάξεις που περιλαμβάνονται στο νομοσχέδιο το οποίο δόθηκε πρόσφατα στη δημοσιότητα σχετικά με τα κίνητρα που παρέχονται για συγχωνεύσεις επιχειρήσεων, θέτει το πλαίσιο για τη σύσταση Αμοιβαίων Κεφαλαίων και Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία και διορθώνει ορισμένες από τις ασάφειες και τα προβλήματα που υπήρχαν στον αρχικό νόμο 2778/99. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, η λειτουργία των εν λόγω εταιρειών θα έχει καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση της κτηματαγοράς και των επιλογών που προσφέρονται στους επενδυτές ακινήτων.
Οι ΕΕΑΠ είναι ανώνυμες εταιρείες διαχείρισης χαρτοφυλακίου οι οποίες επενδύουν σε ακίνητα. Απευθύνονται σε επενδυτικό κοινό τόσο ιδιωτών με κάποια ικανοποιητική αίσθηση του χώρου της κτηματαγοράς όσο και θεσμικών επενδυτών οι οποίοι αγοράζουν μετοχές της ΕΕΑΠ και απολαμβάνουν τις αποδόσεις από την εκμετάλλευση των ακινήτων που διαχειρίζεται η εταιρεία (εκμίσθωση ή πώληση των ακινήτων και πραγματοποίηση υπεραξιών). Οπως αναφέρει ο δρ Αρ. Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της EFG Eurobank Properties, η συμμετοχή σε μια ΕΕΑΠ είναι έμμεση μορφή επένδυσης σε ακίνητη περιουσία με τα πλεονεκτήματα μιας άμεσης επένδυσης. Συγκεκριμένα αυτή η επένδυση:
* Δίνει τη δυνατότητα ακόμη και σε επενδυτές με σχετικά μικρό διαθέσιμο κεφάλαιο να επενδύσουν σε σημαντικά ακίνητα στα οποία ενδεχομένως να μην είχαν πρόσβαση μόνο με τα δικά τους προς επένδυση κεφάλαια.
* Εχει αυξημένη δυνατότητα ρευστοποίησης, σε αντίθεση με την άμεση ιδιοκτησία ακινήτων, καθώς τα ίδια τα ακίνητα δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο συναλλαγής σε κάποιο είδος χρηματιστηρίου.
* Προσφέρει υψηλές αποδόσεις οι οποίες, χάρη στο ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο που αφορά τις ΕΕΑΠ, μπορεί να είναι μεγαλύτερες από την έπειτα από τους φόρους απόδοση που λαμβάνει κάποιος ιδιώτης ιδιοκτήτης ακινήτου.
* Ελαχιστοποιεί τον επενδυτικό κίνδυνο λόγω της διασποράς του χαρτοφυλακίου και επειδή η επένδυση σε ακίνητα επηρεάζεται από εξωτερικές παρεμβάσεις πολύ λιγότερο από ό,τι μια επένδυση, π.χ., στο Χρηματιστήριο.
Είναι προφανές ότι οι ΕΕΑΠ λόγω του μεγέθους και του τρόπου λειτουργίας τους θα αποτελέσουν μια νέα κατηγορία θεσμικών επενδυτών, τα προς επένδυση κεφάλαια των οποίων θα δημιουργήσουν αυξημένη ρευστότητα στην κτηματαγορά. Ιδιαίτερη μνεία πρέπει να γίνει ως προς τον εξισορροπητικό ρόλο των ΕΕΑΠ που προκύπτει από το γεγονός ότι αυτές οι εταιρείες θα δημιουργήσουν βεβαίως συνθήκες ζήτησης. Αυτή η ζήτηση όμως θα έχει αυστηρά κριτήρια και θα αφορά πρότζεκτ σωστά σχεδιασμένα όχι μόνο από κατασκευαστική αλλά και από επιχειρηματική άποψη. Πρόκειται ουσιαστικά για μια έμμεση ώθηση των ντεβέλοπερ προς τη σωστή κατεύθυνση καθώς πλέον πρότζεκτ με σαθρή υποδομή θα είναι δύσκολο να απορροφηθούν. Το επόμενο βασικό όφελος της αγοράς αφορά τον επαγγελματικό τρόπο διαχείρισης των ακινήτων με την εφαρμογή διεθνών προτύπων. Με αυτήν όχι μόνο θα βελτιστοποιηθούν τα αποτελέσματα αλλά θα προκύψουν και αξιόλογα νέα εξειδικευμένα στελέχη, τα οποία αυτήν τη στιγμή είναι δύσκολο να βρεθούν στον ελληνικό χώρο. Τέλος, η ανάπτυξη μιας αγοράς απαιτεί και την ύπαρξη υποδομής σε επίπεδο πληροφοριών που θα επιτρέπουν την οικονομική ανάλυση και τον σχεδιασμό (π.χ., δείκτες τιμών). Οι ΕΕΑΠ αναμένεται να ωθήσουν προς τη δημιουργία μιας τέτοιας υποδομής είτε παράγοντας το υλικό είτε δημιουργώντας τη ζήτηση. Οργανισμοί όπως η Investment Property Databank δεν έχουν συμπεριλάβει ακόμη την Ελλάδα στους δείκτες τους διότι αυτοί προαπαιτούν την ύπαρξη χαρτοφυλακίων ακινήτων προς ανάλυση· οι ΕΕΑΠ θα παρέχουν αυτά τα χαρτοφυλάκια, γεγονός που θα τις καταστήσει πόλο έλξης για διεθνείς οργανισμούς όπως η IPD.
Τα επόμενα χρόνια ο θεσμός των Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία αναμένεται να αναπτυχθεί σημαντικά και να αποτελέσει σημαντική εναλλακτική μορφή επένδυσης που θα προσδώσει στο ακίνητο χαρακτήρα επενδυτικού εργαλείου. Με δεδομένο δε το ενδιαφέρον που θα επιδείξουν για τη δημιουργία ανάλογων εταιρειών μεγάλοι χρηματοοικονομικοί οργανισμοί, πολλοί από τους οποίους διαθέτουν σήμερα τεράστια ακίνητη περιουσία, είναι προφανές ότι η ανάπτυξη των ΕΕΑΠ θα δημιουργήσει τον κύριο κορμό θεσμικών επενδυτών ακινήτων στην Ελλάδα και θα καθορίσει αποφασιστικά το μέλλον και την ανάπτυξη της κτηματαγοράς.
