Μια σειρά σιβυλλικών αποφάσεων εξέδωσε το Συμβούλιο της Επικρατείας, εκδικάζοντας προσφυγές για κτίρια στην Πλάκα που έχουν μετατραπεί σε τουριστικές… κυψέλες μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Εδώ και καιρό οι κάτοικοι διαμαρτύρονται γιατί η ιστορική γειτονιά έχει χάσει τον χαρακτήρα – και τη γαλήνη της – από τη συνεχή τουριστική πίεση. Οι ανώτατοι δικαστές, όμως, έκριναν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν συνιστά αυτομάτως «τουριστικό κατάλυμα», αφού κάτι τέτοιο δεν ορίζεται ρητά από την πολεοδομική ή τουριστική νομοθεσία.
Ετσι, πέταξαν το «μπαλάκι» στις Πολεοδομίες, οι οποίες θα πρέπει – κατόπιν καταγγελίας – να διενεργούν αυτοψία για να διαπιστώνουν τη χρήση του ακινήτου. Παράλληλα, ζήτησαν τη γνώμη του υπουργείου Τουρισμού, αναβάλλοντας για έξι μήνες τη λήψη οριστικής απόφασης. Εως τότε, οι τουρίστες θα συνεχίσουν ανενόχλητοι να κάνουν «check in» στην Πλάκα μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και οι μόνιμοι κάτοικοι «check out».
Η ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως επισημαίνουν επιστήμονες που μίλησαν στο «Βήμα», δεν απαιτεί μόνο νομική ερμηνεία, αλλά πολιτική λύση με σαφές πλαίσιο κανόνων για τη βιώσιμη ανάπτυξη των πόλεων καθώς θίγεται η ισορροπία ανάμεσα στην τουριστική ανάπτυξη και τη ζωή στις γειτονιές. Σε κάθε περίπτωση, η απόφαση του ΣτΕ άφησε περισσότερο μυστήριο παρά έλυσε το πρόβλημα εξετάζοντας τις 10 από τις 16 προσφυγές της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) για τη μετατροπή κτιρίων στην Πλάκα σε Airbnb με το επιχείρημα ότι παραβιάζεται το καθεστώς προστασίας της κατοικίας.
Το Δικαστήριο ζήτησε από το υπουργείο Τουρισμού να αποσαφηνίσει τη θέση του επειδή, όπως επισημαίνεται στην απόφαση, η βραχυχρόνια μίσθωση είναι «καινοφανής δραστηριότητα», με χαρακτηριστικά που άπτονται τόσο της μίσθωσης κατοικίας όσο και της τουριστικής διαμονής. «Αν αποτελεί νέα χρήση, δεν μπορεί να εγκαθίσταται στην Πλάκα διότι δεν προβλέπεται από το Προεδρικό Διάταγμα των χρήσεων γης» εξηγεί η αρχιτέκτων, ομότιμη καθηγήτρια του ΕΜΠ Ελένη Μαΐστρου. Τα λεγόμενά της βρίσκουν σύμφωνο και τον καθηγητή του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου Δημήτρη Μέλισσα, ο οποίος εκπροσώπησε στη δίκη την ΕΛΛΕΤ.
«Στην Πλάκα υπάρχει εν τοις πράγμασι αλλαγή. Αν γεμίσει με βραχυχρόνιες μισθώσεις, καταστρατηγείται το Διάταγμα του 1993. Εδώ και μία δεκαετία έχουμε στην Ελλάδα μια πολεοδομική πολιτειακή απραξία καθώς η βραχυχρόνια μίσθωση δεν έχει ρυθμιστεί πολεοδομικά, παρά μόνο φορολογικά και οικονομικά» επισημαίνει.
Σύμφωνα με τους Συμβούλους Επικρατείας, δεν ορίζεται στην πολεοδομική και τουριστική νομοθεσία ότι οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας αποτελούν τουριστικά καταλύματα. Ωστόσο, η κυρία Μαΐστρου κάνει αναφορά σε νομοσχέδιο του υπουργείου Τουρισμού που ψηφίστηκε προσφάτως από τη Βουλή και έφερε – από την 1η Οκτωβρίου – σημαντικές αλλαγές στη διαχείριση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Σε αυτό, μεταξύ άλλων, προβλέπεται «έλεγχος συμμόρφωσης από τις υπηρεσίες του υπουργείου Τουρισμού και μεικτά κλιμάκια της ΑΑΔΕ». Πέραν τούτου, όπως τονίζει ο κ. Μέλισσας, όλες οι νομοθετικές πρωτοβουλίες για τα Airbnb εκκινούν από το υπουργείο Τουρισμού καθώς «τα οικήματα αυτά εξυπηρετούν κυρίως τουρίστες, όχι κατοίκους».
«Η κακή νομοθέτηση δημιουργεί προβλήματα, τα οποία καλούνται να διαχειριστούν, χωρίς επαρκή μέσα, οι υποστελεχωμένες Υπηρεσίες Δόμησης»
Η εμπλοκή των Πολεοδομιών
Το ΣτΕ, ωστόσο, ζήτησε από τις Πολεοδομίες, όταν υπάρχουν καταγγελίες, να διαπιστώνουν κατόπιν αυτοψίας τη χρήση κάθε ακινήτου και να προχωρούν σε σφράγιση εάν λειτουργεί ως τουριστικό κατάλυμα.
«Το ΣτΕ θυμίζει μία Κοινή Υπουργική Απόφαση του ’89 για την Πλάκα που δίνει αυξημένες αρμοδιότητες έλεγχου χρήσεων γης στην Πολεοδομία. Οι Πολεοδομίες έχουν ξεχάσει ότι ο έλεγχος αυθαιρεσιών δεν αφορά μόνο το χτίσιμο αλλά και την αλλαγή χρήσης. Για να γίνει όμως έλεγχος, πρέπει να υπάρχει σαφήνεια στον ορισμό κάθε χρήσης, π.χ. πότε θεωρείται ένα ακίνητο κατοικία και πότε Airbnb» σημειώνει η αντιδήμαρχος Αστικής Αναζωογόνησης και Ανθεκτικότητας του Δήμου Αθηναίων Μάρω Ευαγγελίδου. Και προσθέτει: «Η νομοθεσία για τη βραχυχρόνια μίσθωση διαρκώς χαλαρώνει επιτείνοντας τη σύγχυση. Αν δεν νομοθετούμε με σαφήνεια, δεν μπορούμε να βελτιώσουμε τον έλεγχο. Επειτα, πώς θα ελέγξει η Πολεοδομία αν σερβίρεται πρωινό ή πόσες μέρες είναι κλεισμένο ένα Airbnb τον χρόνο; Πρέπει να τα ελέγξει η υπηρεσία που τα αδειοδοτεί».
Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ενώσεων Μηχανικών Δημοσίων Υπαλλήλων Δημήτρης Πετρόπουλος: «Η κακή νομοθέτηση δημιουργεί προβλήματα, τα οποία καλούνται να διαχειριστούν, χωρίς επαρκή μέσα, οι υποστελεχωμένες Υπηρεσίες Δόμησης».
Η ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, την τελευταία δεκαετία, αποτέλεσε βασικό «εργαλείο» αντιμετώπισης του υπερτουρισμού στις ευρωπαϊκές πόλεις. Οπως εξηγεί η αναπληρώτρια καθηγήτρια στο Τμήμα Διοίκησης Τουρισμού του Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής Ευθυμία Σαραντάκου, η ανεξέλεγκτη εξάπλωσή της αύξησε τα ενοίκια, προκάλεσε εκτοπισμό κατοίκων και αλλοίωσε την κοινωνική συνοχή. Οι πολιτικές κινήθηκαν από τις αποσπασματικές παρεμβάσεις σε έναν συνδυασμό ήπιων δράσεων, οικονομικών αντικινήτρων και σκληρών ρυθμιστικών εργαλείων με περιορισμούς μισθώσεων, καθορισμό ζωνών κορεσμού (επιβολή ορίων ή αναστολών δημιουργίας νέων τουριστικών κλινών) κ.ά.
«Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν θεωρείται πλέον τεχνικό ζήτημα, αλλά θέμα αστικής πολιτικής και κοινωνικής δικαιοσύνης. Οι ευρωπαϊκές πόλεις επέλεξαν να δράσουν με “σκληρά” ρυθμιστικά μέσα, καθώς η στέγαση έχει μετατραπεί στο πιο κρίσιμο κοινωνικό ζήτημα της μεταπανδημικής δεκαετίας» υπογραμμίζει η κυρία Σαραντάκου.
Eργαλείο του real estate
Το πρόβλημα, σύμφωνα με την ίδια, ξεκινά όταν η βραχυχρόνια μίσθωση παύει να αποτελεί συμπληρωματική δραστηριότητα για ιδιώτες και μετατρέπεται σε εργαλείο διεθνούς real estate, χωρίς χωρικούς ή κοινωνικούς περιορισμούς. Ετσι δημιουργείται αθέμιτος ανταγωνισμός με τις τουριστικές μονάδες και απορρύθμιση των τοπικών αγορών κατοικίας, με την Πλάκα να συνιστά χαρακτηριστικό παράδειγμα.
Από τη δεκαετία του ’70 εφαρμόστηκε πρόγραμμα αστικής ανάπλασης για διατήρηση της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και επαναφορά της κατοικίας, ωστόσο, όπως επισημαίνει η κυρία Σαραντάκου, η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ αναδεικνύει την αμηχανία της ελληνικής πολιτείας απέναντι στο υβρίδιο τουρισμού-κατοικίας.
«Η διαχείριση της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν είναι τεχνικό ζήτημα, αλλά πολιτικό. Απαιτεί αποκέντρωση αρμοδιοτήτων και πόρων προς τους δήμους. Πρέπει να διαχειρίζονται οι ίδιοι τα έσοδα από τον τουριστικό φόρο, χρηματοδοτώντας δράσεις που ανακουφίζουν τις τουριστικά κορεσμένες περιοχές. Επίσης, απαιτείται νομική αναγνώριση ότι η βραχυχρόνια μίσθωση, μετά από ένα όριο ημερών, αποτελεί τουριστική χρήση και πρέπει να υπόκειται στους κανόνες χωροθέτησης. Η συζήτηση δεν είναι αν θα υπάρχει βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά πώς θα υπάρχει χωρίς να διαλύει τον κοινωνικό ιστό των πόλεων» λέει χαρακτηριστικά η κυρία Σαραντάκου.
Από την πλευρά του, ο επίτιμος διευθυντής Πολεοδομικού Σχεδιασμού στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θεοδόσης Ψυχογιός υπογραμμίζει ότι μέσα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό που εξελίσσεται σήμερα για το 80% της ελληνικής επικράτειας είναι δυνατόν να τεθούν όρια στη βραχυχρόνια μίσθωση, με επιστημονική τεκμηρίωση, καταλήγοντας ότι μπορεί να μπει φρένο σε περιοχές που «πλήττονται από τον υπερτουρισμό (κέντρο Αθήνας, νησιά κ.λπ.)».
