Η μελετώμενη ρύθμιση για τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια

Σε προχωρημένο στάδιο επεξεργασίας βρίσκεται η ρύθμιση για τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια, που υπολογίζονται περίπου σε 27 δισ. ευρώ, από το υπουργείο Ανάπτυξης, η οποία αναμένεται να δώσει ανάσα στους οφειλέτες.

Σύμφωνα με τα μέχρι στιγμής δεδομένα, όπως είπε ο απερχόμενος υπουργός Ανάπτυξης Ν.Δένδιας, το βασικό σκεπτικό της μελετώμενης ρύθμισης για τα κόκκινα στεγαστικά δάνεια προβλέπει τη μείωση κατά 30% της αξίας του ακινήτου βάσει της οποίας είχε συναφθεί το αρχικό δάνειο και τον διαχωρισμό του δανείου σε δύο τμήματα.

Ουσιαστικά δηλαδή το υπουργείο επιδιώκει τον διαχωρισμό των δανείων στο τμήμα της τρέχουσας εμπορικής αξίας και στο τμήμα της υπερβάλλουσας εμπορικής αξίας, αφού όπως επισήμανε ο υπουργός είναι γεγονός ότι στο διάστημα της κρίσης η εμπορική αξία των ακινήτων έχει μειωθεί. Η πτώση, υπολογίζεται, κατά μέσο όρο, περίπου στο 30%. Με τη λογική αυτή, το ποσόν του κεφαλαίου του δανείου που βρίσκεται σε καθυστέρηση θα διασπασθεί.

Πρόθεση της κυβέρνησης είναι να δημιουργήσει ένα πλαίσιο κατά το οποίο οι υπερήμεροι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων θα μπορούν να αποπληρώνουν κανονικά το τμήμα του δανείου τους που αφορά την τρέχουσα εμπορική αξία, ενώ η αποπληρωμή της υπερβάλλουσας εμπορικής αξίας θα μετατίθεται στο μέλλον.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το σχεδιασμό το 30% του οφειλόμενου ποσού θα αφαιρεθεί από τη συνολική οφειλή, θα παγώσει και θα μεταφερθεί η αποπληρωμή του ή η οποιαδήποτε άλλη ρύθμιση, τοκιζόμενο ή όχι, τουλάχιστον 10 χρόνια μετά. Και αυτό γιατί, τότε εκτιμάται ότι οι αξίες των ακινήτων θα έχουν ανέβει σε ένα ικανοποιητικό επίπεδο. Μάλιστα, όταν θα φθάσει η ώρα να αποπληρωθεί, 10 ή 15 χρόνια μετά θα επαναξιολογείται κατόπιν αναδιαπραγμάτευσης με βάση την αξία του ακινήτου στη συγκεκριμένη χρονική στιγμή.

Εν τω μεταξύ το 70% του οφειλόμενου ποσού, το κυρίως τμήμα του δανείου, θα εξυπηρετείται κανονικά εντόκως στην τράπεζα. Με τον τρόπο αυτό η μηνιαία δόση μειώνεται κατά 30% περίπου.

Ο κ. Δένδιας είπε ότι ήδη έχει ενημερωθεί η τρόικα και υπάρχει συζήτηση με δύο από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες η μία εκ των οποίων φαίνεται να συμφωνεί. Υπογράμμισε δε, ότι η προστασία της πρώτης κατοικίας είναι δεδομένη.

Το ιρλανδικό μοντέλο για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων

Το 2013, δύο χρόνια μετά την επιστροφή της οικονομίας της Ιρλανδίας στην ανάπτυξη, και έπειτα από γενναία και καινοτόμα μέτρα, άρχισε να ανακάμπτει η αγορά ακινήτων στη χώρα. Το σκάσιμο της φούσκας των ακινήτων αποτέλεσε, άλλωστε, πρωταρχικό αίτιο της ιρλανδικής κρίσης και όχι επιγενόμενο σύμπτωμα, όπως στην Ελλάδα. Και την πενταετία από το 2008 έως και το 2012 η πτώση των τιμών των ακινήτων στην Ιρλανδία υποχώρησε κατά 65% κατά μέσον όρο (και στο Δουβλίνο ακόμη περισσότερο). Όπως γράφουν οι Irish Times, άλλωστε, «το 2007 ένα διαμερισματάκι στο κέντρο του Δουβλίνου έφθασε να έχει πάνω από μισό εκατομμύριο ευρώ, ενώ ένα παραδοσιακό οικογενειακό σπίτι με τούβλα σε γειτονιά της πόλης κόστιζε περισσότερο από έναν πύργο στο Βερολίνο».

Το 2011, χρονιά που η ιρλανδική οικονομία έβγαλε το κεφάλι έξω από το τέλμα της ύφεσης, η κυβέρνηση του Δουβλίνου είχε ήδη δώσει μια λύση στο αποκαρδιωτικό πρόβλημα εκατοντάδων χιλιάδων δανειοληπτών που αποπλήρωναν (όσοι ακόμη μπορούσαν…) τις δόσεις για ένα ακίνητο η αγοραία αξία του οποίου ήταν πολύ χαμηλότερη από το δάνειο που είχαν λάβει για να το αποκτήσουν. Η κυβέρνηση είχε αποφασίσει τότε να «παγώσει» το υπερβάλλον της πραγματικής αξίας ποσό που χρώσταγε ο δανειολήπτης. Οι τράπεζες (οικονομικά διαλυμένες φυσικά κι αυτές, και με ενέσεις από τα χρήματα των φορολογουμένων διαβιούσες) θα απαιτούσαν το αρχικώς χορηγηθέν δάνειο στο σύνολό του όταν θα ανέκαμπτε η αγορά.

Αυτό είναι το λεγόμενο ιρλανδικό μοντέλο υπέρβασης της κρίσης των ακινήτων. Το οποίο είναι αλήθεια ότι «δούλεψε» και απέδωσε πολύ γρήγορα. Ήδη από το πρώτο τρίμηνο του 2013 κατεγράφη η πρώτη αύξηση σε ετήσια βάση των τιμών των ακινήτων στην Ιρλανδία. Στα τέλη Μαρτίου του 2014 η αύξηση αυτή είχε παγιωθεί με ασφαλή ρυθμό 7,8%. Και η αγορά των στεγαστικών δανείων στη χώρα είχε αυξηθεί κατά… 66% το πρώτο τρίμηνο – η μεγαλύτερη αύξηση από το 2010 και η πρώτη σε ετήσια βάση από το 2006.

Τα ιρλανδικά ακίνητα και η αγορά των στεγαστικών δανείων ανακάμπτουν πλέον με ρυθμούς που τρομάζουν κι αυτήν ακόμη την κυβέρνηση του Δουβλίνου. Ετσι, τον περασμένο μήνα η Κεντρική Τράπεζα της Ιρλανδίας πρότεινε ένα μέτρο που έχει ως στόχο «να αποτρέψει τη δημιουργία μιας νέας φούσκας στην αγορά ακινήτων», όπως η ίδια διαφημίζει. Και επίσης «να μετατραπούν οι τράπεζες της χώρας από μέρος του προβλήματος σε μέρος της λύσης του», όπως γράφουν οι Irish Times.

Η πρόταση της Κεντρικής Τράπεζας που βρίσκεται σε διαβούλευση μεταξύ των ενδιαφερομένων μερών και των αρμοδίων και, αν εγκριθεί, θα ισχύσει από την 1η Ιανουαρίου 2015, είναι διπλή. Πρώτον να απαγορευθεί η χορήγηση άνω του 15% των συνολικών στεγαστικών δανείων των τραπεζών σε αιτούντες αν δεν διαθέτουν ήδη το 20% του απαιτούμενου κεφαλαίου για την απόκτηση του ακινήτου. Τα περισσότερα νέα ζευγάρια, δηλαδή, που θέλουν να αποκτήσουν ένα σπίτι θα πρέπει να διαθέτουν το 20% του κεφαλαίου που απαιτείται για να ζητήσουν να δανειοδοτηθούν για το υπόλοιπο 80%.

Με κάποια κοινωνικά κριτήρια το μέτρο αυτό θα καταστρατηγείται και θα μπορεί κάποιος να δανειοδοτηθεί για ποσοστό περισσότερο του 80% της αξίας του ακινήτου. Μικρές χαλαρώσεις προβλέπει και το δεύτερο προτεινόμενο μέτρο της ιρλανδικής Κεντρικής Τράπεζας, να είναι δηλαδή, το χορηγούμενο δάνειο (επίσης στο 80% των περιπτώσεων) υψηλότερο από τρισήμιση φορές οι ετήσιες αποδοχές του αιτουμένου.

Το 2013 χορηγήθηκαν στην Ιρλανδία στεγαστικά δάνεια συνολικού ύψους 2,4 δισ. ευρώ και εξ αυτών το 44% ξεπερνά το όριο του 80% της αγοραστικής αξίας που προτείνει η Κεντρική Τράπεζα, ενώ το 23% ξεπερνά τον προτεινόμενο λόγο που αφορά το εισόδημα.

Σημειωτέον ότι το δωδεκάμηνο Απριλίου 2013 – Απριλίου 2014 η αξία των χορηγηθέντων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 72% στην Ιρλανδία.

Εδώ πρέπει να επισημανθεί μια ειδοποιός διαφορά της ιρλανδικής αγοράς ακινήτων από την ελληνική. Στην Ιρλανδία η αγορά ανέκαμψε (σχετικά) γρήγορα λόγω της θεαματικής ανάκαμψης της ζήτησης για επαγγελματικά ακίνητα. Κάτι το γεγονός ότι η χώρα βρίσκεται σε απόσταση μόλις 4 ωρών με το αεροπλάνο από τα ανατολικά παράλια των ΗΠΑ, κάτι το γεγονός ότι η ομιλούμενη γλώσσα είναι η αγγλική, κάτι το ότι πρόκειται για μια χώρα με ασφάλεια Δικαίου και εν γένει ορθολογικά λειτουργούντες θεσμούς, πάμπολλες ξένες επιχειρήσεις (κυρίως αμερικανικές) έσπευσαν να εκμεταλλευθούν την κατάρρευση των τιμών για να αποκτήσουν «στέγη» στην Ιρλανδία και να βάλουν έτσι… πόδι στην Ευρώπη.

Ήδη από το 2009 άρχισε να ρέει ένας πακτωλός ξένων επενδύσεων στα ιρλανδικά επαγγελματικά ακίνητα. Οι επενδύσεις αυτές έδωσαν ισχυρή ώθηση στις αξίες των ξενοδοχείων, των καταστημάτων και των γραφείων, κυρίως στην πρωτεύουσα της χώρας. Και βοήθησαν, ασφαλώς, να ξανακερδίσει η χώρα των Κελτών την εμπιστοσύνη των αγορών και να ξεπεράσει μια ώρα αρχύτερα την κρίση.

Εμβληματικές για την ανάκαμψη της ιρλανδικής αγοράς ακινήτων (των επαγγελματικών αρχικά και στη συνέχεια των κατοικιών, οι τιμές των οποίων μοιραία συμπαρασύρθηκαν) θεωρούνται η επένδυση 100 εκατ. ευρώ που έκανε η Blackstone Group για να αποκτήσει τρία οικοδομικά συγκροτήματα γραφείων στην επιχειρηματική γειτονιά του Δουβλίνου Ντόκλαντς, καθώς και η επένδυση 65 εκατ. ευρώ που έκανε η Google για ένα συγκρότημα γραφείων επίσης στην ίδια περιοχή.