Η προσιτή στέγη έχει αναδειχθεί, τα τελευταία χρόνια, σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά ζητήματα της Ευρώπης. Από τις αρχές της δεκαετίας του 2000, οι τιμές των κατοικιών, στις περισσότερες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, σημείωσαν εντυπωσιακή άνοδο, τροφοδοτούμενη από μια περίοδο χαμηλών επιτοκίων και εύκολης πρόσβασης σε δανεισμό.
Η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 προκάλεσε βίαιη ανατροπή: οι τιμές κατέρρευσαν, τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά δοκιμάστηκαν και η στέγη – ένας βασικός πυλώνας κοινωνικής σταθερότητας – επανήλθε στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης.
Η ανάκαμψη των αγορών κατοικίας ξεκίνησε το 2014 και επιταχύνθηκε στα χρόνια της πανδημίας. Οι αλλαγές στις συνθήκες εργασίας, η εξάπλωση της τηλεργασίας και η ανάγκη για μεγαλύτερους και ενεργειακά αποδοτικότερους χώρους κατοικίας ενίσχυσαν περαιτέρω τη ζήτηση. Από το 2022, η άνοδος των επιτοκίων ανέκοψε προσωρινά την πορεία αυτή, ωστόσο οι τιμές παρέμειναν σε υψηλά επίπεδα, καθώς η προσφορά κατοικιών δεν κατάφερε να συμβαδίσει με τις ανάγκες των πολιτών.
Η άνοδος των αξιών ακινήτων έχει ξεπεράσει την αύξηση των εισοδημάτων, περιορίζοντας σημαντικά την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών. Παρά τη σχετική βελτίωση των εισοδημάτων τους σε αρκετά κράτη, το κόστος δανεισμού και τα υψηλά ενοίκια καθιστούν τη στέγη απρόσιτη για μεγάλα τμήματα του πληθυσμού.
Πολυπαραγοντική αλληλεπίδραση
Η λειτουργία των αγορών στέγασης επηρεάζεται από μια πολυπαραγοντική αλληλεπίδραση: το επίπεδο εισοδημάτων αλλά και τη συσσώρευση πλούτου, τη διαθεσιμότητα και το κόστος στεγαστικών δανείων, τις ρυθμίσεις χρηματοπιστωτικής σταθερότητας. Παράγοντες όπως το δημογραφικό, η αστικοποίηση, η μετανάστευση, οι αλλαγές στη δομή των οικογενειών, η τηλεργασία και η εξάπλωση των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων επιδρούν καθοριστικά στις αγορές.
Εξίσου σημαντικοί παράγοντες είναι η σπανιότητα αστικής γης, η ισορροπία προσφοράς και ζήτησης, η ανεπάρκεια κοινωνικής κατοικίας, η παραγωγικότητα του κατασκευαστικού τομέα και οι πολεοδομικοί ή περιβαλλοντικοί περιορισμοί. Η φορολογική πολιτική, οι ρυθμίσεις ελέγχου ενοικίων και τέλος η λεγόμενη «χρηματιστικοποίηση» της στέγασης – η είσοδος δηλαδή θεσμικών επενδυτών στις αγορές κατοικίας – έχουν επιτείνει τις ανισορροπίες, καθιστώντας τη στέγη αντικείμενο επένδυσης και όχι κοινωνικής πολιτικής.
Είναι προφανές λοιπόν ότι η αντιμετώπιση της επιδείνωσης της προσιτότητας της στέγασης αποτελεί αφενός ένα πολύπλοκο εγχείρημα, αφετέρου ένα κοινό ευρωπαϊκό πρόβλημα.
Πλήγμα και στη μεσαία τάξη
Η κρίση της στέγασης δεν αφορά πλέον μόνο τα πιο ευάλωτα κοινωνικά στρώματα, αλλά και τη μεσαία τάξη – τη ραχοκοκαλιά των ευρωπαϊκών κοινωνιών. Πρόκειται για ένα πρόβλημα που αγγίζει τον πυρήνα της καθημερινότητας: τα νέα ζευγάρια αποθαρρύνονται να δημιουργήσουν οικογένεια, οι νέοι δυσκολεύονται να μετακινηθούν για σπουδές, ενώ η πρόσβαση στην εργασία περιορίζεται από το υψηλό κόστος κατοικίας κοντά στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Η στέγη δεν είναι απλώς οικονομικό αγαθό, αλλά θεμελιώδες κοινωνικό δικαίωμα, συνδεδεμένο με την ισότητα ευκαιριών και την κοινωνική συνοχή. Η έλλειψή της υπονομεύει την κοινωνική κινητικότητα, εντείνει τις περιφερειακές ανισότητες και απειλεί, σε βάθος χρόνου, τη δημογραφική βιωσιμότητα της Ευρώπης.
Είναι προφανές ότι η πολυπλοκότητα των εργαλείων πολιτικής και η κατανομή αρμοδιοτήτων καθιστούν τη χάραξη πολιτικής δύσκολη, αλλά αναγκαία. Κάθε ευρωπαϊκή χώρα άλλωστε είναι αφενός μοναδική, αφετέρου η ένταση αλλά και η αλληλεπίδραση των προαναφερθέντων προσδιοριστικών παραγόντων των τιμών κατοικιών συνθέτουν τη διαφορετικότητα.
Η ελληνική περίπτωση εμφανίζει σημαντικές ιδιαιτερότητες. Περισσότερο από το μισό του οικιστικού αποθέματος της χώρας έχει ανεγερθεί πριν από το 1980, αυξάνοντας σημαντικά το δυνητικό κόστος αναβάθμισης αλλά και την ενεργειακή κατανάλωση.
Στην πλευρά της προσφοράς εμφανίζεται ουσιαστική και τεχνική έλλειψη κατοικιών, με αποτέλεσμα να δημιουργείται μια διαρκώς επιδεινούμενη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Τεχνική έλλειψη καθώς χιλιάδες ακίνητα είτε έχουν δεσμευθεί μέσω μη εξυπηρετούμενων δανείων είτε οι ιδιοκτήτες τους – για μια σειρά από λόγους – τα κρατούν κλειστά, με αποτέλεσμα να βρίσκονται εκτός αγοράς. Ουσιαστική έλλειψη, καθώς ο ρυθμός παραγωγής νέων κατοικιών υπολείπεται της ζήτησης.
Τέλος, σχεδόν το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών απαιτείται για να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες, με αποτέλεσμα το κόστος στέγης να γίνεται η μεγαλύτερη οικονομική πίεση για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Η ελληνική κυβέρνηση έχει αναλάβει τα τελευταία χρόνια μια σειρά παρεμβάσεων για την ανακούφιση των νοικοκυριών. Τα προγράμματα «Σπίτι μου 1» και «Σπίτι μου 2» προσφέρουν χαμηλότοκα δάνεια σε φυσικά πρόσωπα έως 50 ετών για την αγορά πρώτης κατοικίας, με κρατική επιδότηση επιτοκίου. Παράλληλα, δρομολογείται η αξιοποίηση δημόσιων εκτάσεων και ανενεργών στρατοπέδων για την ανάπτυξη συγκροτημάτων προσιτής στέγης, σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα.
Η «κοινωνική αντιπαροχή»
Εισάγεται, επίσης, ο θεσμός της «κοινωνικής αντιπαροχής», που επιτρέπει σε ιδιώτες κατασκευαστές να ανεγείρουν νέες κατοικίες με αντάλλαγμα τη διάθεση μέρους αυτών σε ευάλωτες ή νεότερες κοινωνικές ομάδες με χαμηλό ενοίκιο. Τα μέτρα αυτά, τα οποία έχουν εφαρμοστεί επιτυχώς και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, αποτελούν σημαντική βάση για τη δημιουργία μιας ισορροπημένης στεγαστικής πολιτικής.
Η στεγαστική κρίση είναι ένα πρόβλημα που καμία χώρα δεν μπορεί να επιλύσει μόνη της. Η Ευρώπη χρειάζεται έναν συντονισμένο οδικό χάρτη που θα συνδυάζει τη ρύθμιση, τη χρηματοδότηση και την καινοτομία. Στις κεντρικές κατευθύνσεις μιας τέτοιας στρατηγικής μεσοπρόθεσμης και μακροπρόθεσμης απόδοσης μπορούν να ενταχθούν:
- Η χρήση της τεχνολογίας για τη μείωση του κόστους και του χρόνου κατασκευής.
- Η προώθηση της βιομηχανοποίησης και της προτυποποίησης στη δόμηση (π.χ. προκατασκευασμένα συστήματα).
- Η θέσπιση ευρωπαϊκού πλαισίου κατευθυντήριων γραμμών για τη χρήση γης, που θα ενσωματώνει πολιτικές προσιτής κατοικίας στα εθνικά χωροταξικά σχέδια.
- Η εξαίρεση των επενδύσεων σε κοινωνική στέγαση από τους δημοσιονομικούς περιορισμούς του Συμφώνου Σταθερότητας και Ανάπτυξης.
- Η έκδοση ευρωπαϊκών στεγαστικών ομολόγων, που θα επιτρέπουν κοινή και βιώσιμη χρηματοδότηση μεγάλων προγραμμάτων στέγασης.
Για τη χώρα μας απαιτούνται επιπλέον στοχευμένες πρωτοβουλίες: η ανάπτυξη νέων υποδομών εκτός αστικού ιστού, η ταχύτερη ένταξη περιοχών στα σχέδια πόλης, η ενίσχυση των μέσων μαζικής μεταφοράς και η αύξηση του ρυθμού δομικών ανακατασκευών υφιστάμενων κτιρίων.
Ιδιαίτερη σημασία θα μπορούσε να έχει η καθιέρωση υποχρεωτικής ενσωμάτωσης ποσοστού προσιτών κατοικιών σε κάθε νέο έργο, καθώς και η δημιουργία fast-track διαδικασιών για κοινωνικές κατοικίες.
Η απλούστευση των πολεοδομικών και των περιβαλλοντικών εγκρίσεων και η ενίσχυση της συνεργασίας δημόσιου, ιδιωτικού και ακαδημαϊκού τομέα για τη δημιουργία κέντρων καινοτομίας στον κατασκευαστικό κλάδο θα μπορούσαν να λειτουργήσουν ως καταλύτες για την αναζωογόνηση της αγοράς στέγασης και την ενίσχυση της κοινωνικής συνοχής.
Η αντιμετώπιση της κρίσης στέγασης απαιτεί πολυδιάστατη, συντονισμένη και ρεαλιστική στρατηγική. Η προσιτή κατοικία δεν αποτελεί απλώς εθνικό καθήκον, αλλά κοινή ευρωπαϊκή ευθύνη. Η στέγη δεν είναι προνόμιο των λίγων, αλλά δικαίωμα όλων.
Η Ευρώπη οφείλει να μετατρέψει την κατοικία από αντικείμενο επένδυσης σε θεμέλιο κοινωνικής δικαιοσύνης – και να αποδείξει ότι μπορεί να προσφέρει στους πολίτες της ένα σταθερό και αξιοπρεπές πλαίσιο ζωής.
Του Χρήστου Σταϊκούρα, Καθηγητή του Τμήματος Λογιστικής και Χρηματοοικονομικής του ΟΠΑ, Βουλευτή Φθιώτιδας, πρώην Υπουργού Οικονομικών, πρώην Υπουργού Υποδομών και Μεταφορών
Το άρθρο δημοσιεύθηκε αρχικά στο ένθετο ΟΠΑ News του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών που κυκλοφόρησε με «Το Βήμα της Κυριακής» την Κυριακή 21 Δεκεμβρίου 2025.
