Τιμές ευκαιρίας και μεγάλα ρίσκα στην κτηματαγορά

Παρά την πτώση κατά σχεδόν 40% των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, το τοπίο στην κτηματαγορά παραμένει και για το 2014 ομιχλώδες, καθώς από τη μία πλευρά η επιβολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις αλλά και συνολικά οι φορολογικές επιβαρύνσεις προκαλούν «πονοκέφαλο» στους πωλητές και καθιστούν πιο περίπλοκες τις αγοραπωλησίες, ενώ από την άλλη, με την οικονομία να μη δείχνει σαφή σημάδια βελτίωσης δημιουργώντας τις προϋποθέσεις εξόδου από τη στενωπό, οι υποψήφιοι επενδυτές παραμένουν στη μεγάλη τους πλειονότητα στο περιθώριο. Αν και σε ορισμένες περιπτώσεις οι τιμές για όσους διαθέτουν μετρητά είναι χαμηλότερες από το κόστος κατασκευής, τα δεδομένα δείχνουν ότι η εν λόγω αγορά δύσκολα μπορεί να πάρει την ανιούσα προτού η οικονομία αρχίσει να ανακάμπτει πραγματικά. Ωστόσο, όπως υποστηρίζουν στελέχη της κτηματαγοράς, καθώς ολοκληρώνεται ο εξαετής κύκλος της ύφεσης, μια σπίθα αισιοδοξίας εμφανίζεται στον ορίζοντα.

Η αγορά γης παραμένει ασφαλής επένδυση ακόμη και σε περίοδο κρίσης, αναφέρουν, ενώ παράλληλα υποστηρίζουν ότι οι επενδυτικές ευκαιρίες έχουν αυξηθεί σημαντικά, κυρίως στις παραθεριστικές κατοικίες, αλλά και γενικότερα στα τουριστικά ακίνητα. Για τους Ελληνες, πάντως, οι αγορές ακινήτων αποτελούσαν παραδοσιακά την πλέον διαδεδομένη επένδυση στην οποία τοποθετούσαν τις αποταμιεύσεις τους.

Μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο μάλιστα οι επενδύσεις σε οικόπεδα και σπίτια βρέθηκαν στην καρδιά της εγχώριας οικονομικής δραστηριότητας, με την ιδιοκατοίκηση να ξεπερνά συνολικά το 80% και στις αγροτικές περιοχές να φθάνει το 97%. Τα προηγούμενα χρόνια μάλιστα οι αποδόσεις των ακινήτων ήταν πολύ υψηλότερες από αυτές των καταθέσεων ή του Χρηματιστηρίου.

Μια επένδυση, π.χ., 100 ευρώ σε ακίνητα στο τέλος του 1995 μετατρέπεται, βάσει των στοιχείων της Εurobank, σε 304,8 ευρώ στο τέλος του 2008 έναντι 241,3 ευρώ των καταθέσεων και 209,7 ευρώ των μετοχών. Με τη χώρα μας όμως για έκτη συνεχή χρονιά σε ύφεση, η κατρακύλα των τιμών εύλογα οδήγησε στην κατάρρευση της κτηματαγοράς.

Σωρευτικά από την αρχή της κρίσης η πτώση στον οικιστικό τομέα πλησιάζει το 40% και στα επαγγελματικά ακίνητα κινείται μεταξύ 45% και 55%. Η πτώση στα γραφεία εκτιμάται στο 44%, στα καταστήματα στο 46% και στα βιομηχανικά κτίρια στο 45%.

Ραγδαία υποχώρηση έχουν σημειώσει οι συναλλαγές κάθε είδους στην κτηματαγορά καθώς κινείται στο 10%-20% των συναλλαγών που γίνονταν προ κρίσης. Από 215.000 συναλλαγές που είχαν καταγραφεί το 2005 εκτιμάται ότι το 2013 δεν θα γίνουν πάνω από 30.000 συναλλαγές. Οι ιδιοκτήτες και κατασκευαστές δεν μπορούν να πουλήσουν τα ακίνητά τους. Σύμφωνα με κτηματομεσίτες, ο χρόνος αναμονής πώλησης έχει φτάσει τους 15 μήνες, ενώ γίνονται εκπτώσεις σχεδόν 25% σε σύγκριση με την αρχικώς ζητούμενη τιμή.

Την ίδια περίοδο από τον κατασκευαστικό κλάδο έχουν χαθεί μέσα στην κρίση 230.000 θέσεις εργασίας. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), η πτώση των τιμών από την έναρξη της κρίσης προσεγγίζει το 38% σε πραγματικούς όρους. Η συνολική υποχώρηση των τιμών των διαμερισμάτων έχει φθάσει στο 32% (ή 37,6% σε πραγματικούς όρους), ενώ τα στοιχεία από τα κτηματομεσιτικά γραφεία δείχνουν ακόμη μεγαλύτερη μείωση.

Η υποχώρηση των τιμών κατοικιών ήταν εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα -32,7% και Θεσσαλονίκη -38%), καθώς και για τα μεγαλύτερου εμβαδού ακίνητα στις σχετικά ακριβότερες περιοχές της χώρας. Το μέγεθος της κρίσης αποτυπώνεται επίσης στο γεγονός ότι η μέση περίοδος αναμονής, σύμφωνα πάντα με στοιχεία της ΤτΕ, για τη διάθεση των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων κινείται στο ένα έτος έναντι πέντε μηνών στις αρχές του 2009, ενώ η έκπτωση επί της αρχικής τιμής που ζητούσαν οι πωλητές έφθασε τελικά κατά µέσον όρο στο 21,5% (έναντι 12,6% στις αρχές του 2009).

Την ίδια ώρα μόλις το 16% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε τους τελευταίους μήνες µε τη βοήθεια τραπεζικού δανεισμού (έναντι 82,1% στις αρχές του 2009), µε το μέσο ποσοστό δανειοδότησης να ανέρχεται σε περίπου 28% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου. Σύμφωνα με σχετική έρευνα οι τιμές επηρεάζονται ως εξής: για κάθε 1 τ.μ. επιπλέον επιφάνειας η αξία της κατοικίας ενισχύεται κατά 1,6%, ενώ, αντιθέτως, κάθε χρόνος που περνά μειώνει την αξία του ακινήτου κατά 1,6%.

Η μεζονέτα αυξάνει την υπεραξία του ακινήτου κατά 4,5%, ενώ ανεβαίνοντας όροφο η αξία αυξάνεται κατά 3,5% ανά «πάτωμα». Η ποιότητα είναι ικανή να αυξήσει την αξία του ακινήτου ως και 10,4%. Η περιοχή παίζει πάντα τον ρόλο της και οι υποβαθμισμένες γειτονιές ρίχνουν την αξία κατά 13,6%. Η ύπαρξη αεροδρομίου, νοσοκομείου ή πανεπιστημίου ενισχύει την αξία του ακινήτου μόλις κατά 0,2%.