Σε επίπεδο προϊόντων και βελτίωσης των προσφερόμενων υπηρεσιών και όχι στα επιτόκια εστιάζεται τώρα ο ανταγωνισμός των εμπορικών τραπεζών στα στεγαστικά δάνεια. Η υποχώρηση των επιτοκίων το 2000 σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα σε σχέση με τα ισχύοντα στη ζώνη του ευρώ δεν αφήνει ιδιαίτερα περιθώρια για περαιτέρω μειώσεις, λένε οι τραπεζίτες, που πλέον εισάγουν στην ελληνική αγορά νέα προϊόντα διευρύνοντας έτσι τις επιλογές των δανειζομένων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα είναι 6,5%, τη στιγμή που στην Ισπανία είναι 6,4%, στην Πορτογαλία 6,8%, στην Ιταλία 6,6% και στη Βρετανία 7,5%. Είναι ευνόητο, επιχειρηματολογούν οι τραπεζίτες, ότι οι όποιες μειώσεις στα επιτόκια του ευρώ αναμένονται μέσα στο έτος θα έχουν οριακές επιπτώσεις στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Ωστόσο σήμερα στην αγορά ορισμένες τράπεζες που διεκδικούν να αυξήσουν το μερίδιό τους ή να δημιουργήσουν πελατολόγιο αγοράς ακολουθούν επιθετική πολιτική «ρίχνοντας» τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων που προσφέρουν ακόμη και κάτω από 6%. Αλλά χρειάζεται προσοχή γιατί η σύναψη στεγαστικού δανείου είναι μια μακροχρόνια υποχρέωση που αναλαμβάνει ο δανειολήπτης και ως εκ τούτου θα πρέπει να μπορεί να υπολογίζει το κόστος του δανείου για όσο το δυνατόν περισσότερα χρόνια ώστε να μη βρεθεί προ εκπλήξεων στο μέλλον.
Στοχεύοντας λοιπόν στη δημιουργία προϊόντων που να καλύπτουν τις ανάγκες της πελατείας τους οι εμπορικές τράπεζες εισάγουν νέα προϊόντα στην ελληνική αγορά. Από αυτά, άλλα προσφέρουν σταθερή δόση και μεταβλητή περίοδο αποπληρωμής ώστε να μπορεί ο δανειζόμενος να προγραμματίζει καλύτερα τις υποχρεώσεις του, άλλα πάλι έχουν χαμηλή δόση τα πρώτα χρόνια, που θεωρούνται τα πιο δύσκολα στη αποπληρωμή ενός χρέους, και άλλα ανώτερο όριο στο μεταβλητό επιτόκιο έτσι ώστε να προστατεύει τον δανειολήπτη από πιθανή μεγάλη άνοδο των επιτοκίων.
Προσοχή όμως: αν και σε ορισμένες περιπτώσεις τα δάνεια αυτά μπορεί να φαίνονται φθηνότερα από τα παραδοσιακά, σε καμία περίπτωση δεν είναι. Αλλωστε δεν φιλοδοξούν να διεκδικήσουν τον τίτλο του φθηνού δανείου. Αντίθετα, προσφέρουν κάτι περισσότερο στους δανειζομένους, που άλλες φορές προσφέρεται ως μπόνους από τις τράπεζες, χωρίς επιπλέον κόστος δηλαδή, και άλλες φορές με μια μικρή επιβάρυνση.
* Τα χαμηλής δόσης
Τα δάνεια χαμηλής δόσης ή εκκίνησης, όπως αποκαλούνται, εξοφλούνται τα πρώτα χρόνια με επιτόκιο χαμηλότερο από το εκάστοτε ισχύον βασικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων της τράπεζας που χορηγεί το δάνειο. Η διαφορά στη δόση που προκύπτει ανάμεσα στο βασικό επιτόκιο και στο χαμηλότερο κεφαλαιοποιείται και αποπληρώνεται μελλοντικά. Αν το βασικό επιτόκιο 15ετούς στεγαστικού δανείου είναι, π.χ., 6,5% και αντιστοιχεί σε δόση ύψους 8.750 δρχ. ανά εκατομμύριο δανείου και η αποπληρωμή του δανείου χαμηλής εκκίνησης τα δύο πρώτα χρόνια γίνεται με δόση, π.χ., 5.950 δρχ. ανά εκατομμύριο, τότε η διαφορά των 2.800 δρχ. ανάμεσα στις δύο δόσεις (8.750 δρχ. – 5.950 δρχ.) προστίθεται κάθε φορά στο κεφάλαιο. Μετά την πάροδο της διετίας, κατά την οποία ισχύει η χαμηλή δόση, εφαρμόζεται το εκάστοτε ισχύον επιτόκιο για την αποπληρωμή του υπόλοιπου κεφαλαίου.
Η μικρή δόση των δανείων της κατηγορίας αυτής τα πρώτα χρόνια δεν σημαίνει απαραιτήτως ότι τα προϊόντα αυτά αποτελούν φθηνή λύση. Αυτό που πρέπει να λάβει κανείς σοβαρά υπόψη του είναι ότι μπορεί το δάνειο να εξοφλείται τα πρώτα χρόνια με δόση που αντιστοιχεί σε επιτόκιο, π.χ., 1%, αλλά «τρέχει» με 6,5%, όσο είναι δηλαδή το βασικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων. Με το επιτόκιο αυτό δανείζει η τράπεζα. Αν μειωθεί το βασικό επιτόκιο, θα ελαττωθεί και το συνολικό κόστος του δανείου. Με τα προϊόντα αυτά στην ουσία διευκολύνεται ο δανειζόμενος τα πρώτα χρόνια του δανείου μειώνοντας τη δόση, χωρίς όμως η τράπεζα να του «χαρίζει» τη διαφορά, την οποία θα κληθεί να πληρώσει στο μέλλον. Τα δάνεια αυτά απευθύνονται κυρίως σε όσους αναμένουν άνοδο των μελλοντικών εισοδημάτων τους. Ετσι, πληρώνουν χαμηλή δόση στην αρχή, μεταφέροντας στο μέλλον μέρος των υποχρεώσεών τους, όταν η οικονομική τους κατάσταση θα έχει βελτιωθεί.
Οσο μικρότερη εξάλλου είναι η διαφορά ανάμεσα στο «χαμηλό» επιτόκιο και στο βασικό τόσο χαμηλότερη είναι και η υποχρέωση που μεταφέρεται στο μέλλον. Πάντως θεωρείται ότι το δάνειο χαμηλής εκκίνησης αξίζει τον κόπο μόνο αν η περίοδος χαμηλού επιτοκίου είναι αρκούντως μακρά. Ενα ή δύο έτη δεν φαίνεται να αρκούν, χρειάζονται ακόμη και περισσότερα από πέντε. Δάνεια χαμηλής εκκίνησης ή με περίοδο χάριτος χορηγούν η EFG Eurobank Ergasias, η Εμπορική, η Τράπεζα Πειραιώς και η Εθνική.
* Τα αντασφαλιστικά στεγαστικά
Το αντασφαλιστικό στεγαστικό δάνειο ή στεγαστικό ζωής περιέχει διπλά φορολογικά οφέλη για τον δανειολήπτη που αγοράζει πρώτη κατοικία. Ο δανειζόμενος πληρώνει στην τράπεζα μόνο τόκους επί του συνόλου του κεφαλαίου, ενώ συνομολογεί μια ασφάλεια ζωής με ασφαλιστική εταιρεία κεφαλαίου ίσου προς το ύψος του δανείου και διάρκειας ίσης προς την αντίστοιχη αυτού. Αν πεθάνει ή πάθει μόνιμη ολική ανικανότητα κατά την περίοδο εξυπηρέτησης του δανείου του, η ασφαλιστική εταιρεία πληρώνει στην τράπεζα το ασφαλισθέν κεφάλαιο και, αν υπάρχει κάποιο υπόλοιπο λόγω υπεραπόδοσης των ασφαλίστρων, το καταβάλλει στους κληρονόμους του δανειολήπτη. Το ίδιο βεβαίως ισχύει και στην ομαλή περίπτωση κατά την οποία το δάνειο θα λήξει και ο δανειολήπτης θα ζει. Πάλι η ασφαλιστική εταιρεία θα καταβάλει το συσσωρευθέν κεφάλαιο στην τράπεζα προς εξόφλησή της και την υπεραπόδοση των ασφαλίστρων, αν υπάρξει, στον δανειολήπτη.
Ο δανειολήπτης έχει διπλό φορολογικό όφελος: όχι μόνο οι τόκοι του δανείου που πληρώνει εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημά του, αν βεβαίως πρόκειται για πρώτη κατοικία, αλλά και τα χρεολύσια, τα οποία παρουσιάζονται ως ασφάλιστρα ζωής. Σε περίπτωση που η φορολογική απαλλαγή των ασφαλίστρων ζωής εξαντλείται από άλλα ασφαλιστήρια συμβόλαια θα πρέπει να γίνεται προσεκτική σύγκριση μεταξύ του αντασφαλιστικού και του κοινού τοκοχρεολυτικού δανείου με ασφάλεια ζωής όσον αφορά το κόστος για τον δανειολήπτη. Τέτοια δάνεια χορηγούν η Γενική Τράπεζα και η Ευρωπαϊκή Πίστη.
* Τα σταθερής δόσης
Το δάνειο μεταβλητής διάρκειας – σταθερής δόσης, που εισάγει στην ελληνική αγορά η Εθνική Τράπεζα από τη μεθεπόμενη εβδομάδα, λειτουργεί ως εξής: ανεξάρτητα από τις μεταβολές των επιτοκίων, ο δανειολήπτης πληρώνει σταθερή δόση με κάποιο εξαρχής συμφωνημένο επιτόκιο. Αν τα επιτόκια ανεβούν, ο δανειολήπτης χρεώνεται μια διαφορά η οποία τοκίζεται με το εκάστοτε τρέχον επιτόκιο και για την αποπληρωμή της επιμηκύνεται η περίοδος αποπληρωμής του αρχικού δανείου. Αν τα επιτόκια πέσουν, ο δανειολήπτης θα εξοφλήσει νωρίτερα το δάνειό του.
Το δάνειο αυτό εξασφαλίζει τον πελάτη από τυχόν αυξήσεις των επιτοκίων καθώς του επιτρέπει να προγραμματίσει σωστά και χωρίς απρόοπτα τις οικογενειακές δαπάνες του.
* Τα ανωτάτου επιτοκίου
Οσον αφορά το δάνειο ανωτάτου επιτοκίου, που δημιούργησε και προσφέρει η Εθνική, μάλλον συμφέρει τους δανειολήπτες καθώς το επιτόκιο με το οποίο εκτοκίζεται δεν μπορεί να υπερβεί ένα ανώτατο όριο. Ετσι, ο δανειζόμενος χαίρει κάποιας προστασίας έναντι απότομων ή μεγάλων ανόδων των επιτοκίων, ενώ δύναται να ωφεληθεί από καθόδους αυτών.
Εκτός όμως από τα νέα προϊόντα, ο ανταγωνισμός των εμπορικών τραπεζών αναμένεται να ενταθεί και στο επίπεδο των παρεχόμενων υπηρεσιών που σχετίζονται με τη χορήγηση στεγαστικών δανείων. Για παράδειγμα, υπολογίζεται ότι με καλύτερη οργάνωση ο χρόνος εκταμίευσης του δανείου μπορεί να περιορισθεί, από δύο μήνες που είναι κατά μέσον όρο σήμερα, σε έναν μήνα.
