Τόσο στις ΗΠΑ όσο και στην Ευρώπη υπάρχουν ευκαιρίες για επενδυτές που «αντέχει» η τσέπη τους
ΑΝ κάποιος που πέρυσι ενδιαφερόταν να αγοράσει ένα διαμέρισμα ή κατάστημα στη Νέα Υόρκη είχε διαβάσει αυτά που έγραφα ακριβώς τέτοιες ημέρες σε ακριβώς αυτή τη στήλη, θα πρέπει να είναι ικανοποιημένος εφόσον, φυσικά, έσπευσε να αγοράσει αυτό που ήθελε. Και τούτο γιατί συνέβη αυτό που είχε σημειωθεί εδώ. Οτι δηλαδή τα διαμερίσματα και τα γραφεία στις κεντρικές περιοχές του Μανχάταν θα ακριβύνουν ως και 15% από τις τιμές πώλησης που είχαν τον χειμώνα του 1997 και ότι ανάλογες αυξήσεις θα σημειώνονταν και σε άλλες αμερικανικές Πολιτείες.
Ούτε κερδοσκοπική ούτε χωρίς βάση είναι αυτή η αύξηση. Ο πληθυσμός των Ηνωμένων Πολιτειών αυξάνεται με ρυθμό 1,7% τον χρόνο, αλλά το εθνικό εισόδημά του αυξάνεται πολύ περισσότερο, σχεδόν κατά 3,5% τον χρόνο την τριετία 1994-1996.
Και η οικοδομική δραστηριότητα, μολονότι σημαντική, το 1997 περίπου κατά 6% ανώτερη του σχετικού δείκτη του 1996, δεν μπόρεσε να καλύψει τις ανάγκες ενός πληθυσμού που είδε να βελτιώνεται σημαντικά το βιοτικό επίπεδό του. Ετσι, η πρώτη «επένδυση» που θέλησε να κάνει ήταν είτε κατοικία είτε επαγγελματική στέγη και σε αρκετές περιπτώσεις και τα δύο. Ενα από τα χαρακτηριστικά των αγοραπωλησιών του 1997-1998 είναι ότι ο ένας στους τρεις που αγοράζει σπίτι ή διαμέρισμα για κατοικία γίνεται ιδιοκτήτης πρώτη φορά. Ενα άλλο χαρακτηριστικό είναι ότι έχουμε σήμερα ομαδικές μετακινήσεις οικογενειών από τις «δορυφόρες πόλεις» των μεγαλουπόλεων στο κέντρο ακριβώς το αντίστροφο φαινόμενο σε σχέση με τις δεκαετίες του ’70 και του ’80. Φυσική συνέπεια αυτού ήταν να ακριβαίνουν τα διαμερίσματα στις κεντρικές περιοχές των μεγαλουπόλεων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρέχει η υπηρεσία ενυποθήκων δανείων της Apple Bank της Νέας Υόρκης, από τον περασμένο Φεβρουάριο ως τα μέσα Ιουλίου οι αγοραπωλησίες στο αναβαθμισμένο Κάτω Μανχάταν ήταν κατά 6% περισσότερες από ό,τι το ίδιο διάστημα του 1997 και η τιμή πώλησης κυριολεκτικά πέταξε στα ύψη, ως και 18% ανώτερη κάθε προηγούμενης. Μάλιστα σε μερικές περιπτώσεις διαμερίσματα 140-165 τετραγωνικών μέτρων, με «αξιόλογη θέα» και, φυσικά, με όλες τις σύγχρονες ανέσεις πουλήθηκαν ως και 20% ακριβότερα από ό,τι πριν από ένα χρόνο, σχεδόν 550.000 δολάρια. Οροφοδιαμερίσματα 1.000 τ. μ. επί λεωφόρου στο Κεντρικό Μανχάταν πωλούνται σήμερα προς 1.150 δολάρια το τ.μ., ενώ τον Φεβρουάριο 1997 κόστιζαν 900-935 δολάρια το τ.μ.
Ακόμη και σε υποβαθμισμένες περιοχές της Νέας Υόρκης (Μπρονξ, Ανω Μανχάταν κ.ά.) οι τιμές πώλησης και ενοικίασης έγιναν αποτρεπτικές για τα βαλάντια των ισπανόφωνων και κορεατών που τα τελευταία 10-12 χρόνια κατέφευγαν σε αυτές. Ετσι, ένα μικρό κατάστημα επί της Μπρόντγουεϊ στο ύψος της 158ης οδού κοστίζει σήμερα 12%-15% ακριβότερα από ό,τι το ίδιο πριν από μερικούς μήνες.
Μάλιστα στο Στάτεν Αϊλαντ, όπου η οικοδόμηση νέων κτιρίων για λόγους περιβαλλοντολογικούς έχει μειωθεί εντυπωσιακά τα τελευταία χρόνια, τα ενοίκια των εκτός ενοικιοστασίου κατοικιών είναι σήμερα κατά 18%-22% υψηλότερα από ό,τι πρόπερσι και των καταστημάτων ως και 25% υψηλότερα, παρόλο που το ένα στα δώδεκα παραμένει ανοίκιαστο περισσότερο από έξι μήνες.
Στη «γραμμή» της Νέας Υόρκης κινείται και η κτηματαγορά της Βοστώνης, του Σικάγου και του Σαν Φρανσίσκο. Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία, επειδή οι αγοραπωλησίες στη Βοστώνη ακολουθούσαν την κατιούσα από τα μέσα του 1995 και στο Σικάγο η αγορά ήταν τόσο πεσμένη που χίλια και πλέον κτηματομεσιτικά γραφεία έκλεισαν μεταξύ 1995 και 1997 (Μάρτιος). Εννοείται ότι σε περιοχές όπως της Δυτικής Καλιφόρνιας, της Βόρειας Τζόρτζια, του Τενεσί κλπ., όπου σημειώνεται απότομη πληθυσμιακή (της τάξεως του 17%-22%) και οικονομική (6,3% ετησίως από το 1996) αύξηση, το κόστος του ενοικίου και της αγοράς ενός σπιτιού τεσσάρων δωματίων είναι υπερβολικό.
Δεν υπάρχουν λοιπόν «κελεπούρια» στην Αμερική; Ασφαλώς και θα υπάρχουν, αλλά όλο και λιγοστεύουν. Στο Διαδίκτυο στη «σελίδα» των αγοραπωλησιών του CNN ο αριθμός των «ευκαιριών» ακίνητης περιουσίας όλο και περιορίζεται από 20-25 την εβδομάδα που ήταν πέρυσι είναι σήμερα 8-12 και δεν πρόκειται για ευκαιρίες σπουδαίες. «Ενας μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών που στο παρελθόν συνήθιζε να πουλά το σπίτι του μόλις αποκτούσε άλλη, μεγαλύτερη συνήθως, κατοικία, προτιμά τώρα να μην πουλήσει το παλιό, να διατηρήσει και τα δύο. Εχει τα οικονομικά μέσα να τα συντηρήσει» εξηγεί ο Ντέιβ Μάισγουντ, σύμβουλος επί αγοραπωλησιών ακινήτων του περιοδικού «State & Real Estate» της Βιρτζίνια.
Ενδιαφέρον έχουν και τα στοιχεία της κεντρικής φορολογικής υπηρεσίας των Ηνωμένων Πολιτειών. Οι (σχετικώς) φθηνές κατοικίες και καταστήματα βρίσκονται κυρίως στις Μεσοδυτικές Πολιτείες και στον Βορρά και οι πολύ ακριβές στην ανατολική ακτή των ΗΠΑ, στην Καλιφόρνια όπου σημειώνονται τα ακριβότερα ενοίκια «κλασικών» κατοικιών και στην Πολιτεία της Ουάσιγκτον, στα καναδικά σύνορα.
Πόσο όμως θα κοστίσει η αγορά ενός διαμερίσματος 150 τ.μ. (που δεν θεωρείται μεγάλο, με τα αμερικανικά μέτρα) σε πόλεις όπως η Νέα Υόρκη, το Σικάγο ή το Λος Αντζελες; Φυσικά, η τιμή διαφέρει όχι μόνο από πόλη σε πόλη αλλά και από περιοχή σε περιοχή μέσα στην ίδια πόλη. Ωστόσο, δεν θα πέσουμε έξω αν υπολογίσουμε πως στο Μανχάταν της Νέας Υόρκης θα μας κοστίσει 280.000-340.000 δολάρια, στην Ουάσιγκτον και στο Σικάγο αρκετά φθηνότερα, περίπου 220.000-260.000 δολάρια, και στο Λος Αντζελες από 300.000 δολάρια και άνω, ανάλογα με τη θέα προς τον ωκεανό ή άλλα κτίρια. Εννοείται ότι πρόκειται για διαμερίσματα σε πολυκατοικίες της τελευταίας δεκαπενταετίας, με 24ωρη φρούρηση στην είσοδο και πλήρως εξοπλισμένο μπάνιο, κουζίνα και βοηθητικούς χώρους.
Οι τιμές μπορεί να φαίνονται υψηλές για έναν έλληνα αγοραστή ή και ευρωπαίο, δεν είναι όμως απρόσιτες για τον μέσο εργαζόμενο Αμερικανό. Και τούτο γιατί οι τράπεζες δίνουν στεγαστικά δάνεια με εξαιρετικούς όρους. Το ύψος του μπορεί να καλύπτει ως και το 75% της αξίας του κτιρίου, τα επιτόκια δεν ξεπερνούν το 9%, η εξόφληση γίνεται σε 20-25 χρόνια, παρέχεται περίοδος «χάριτος» ως 12-18 μήνες και δυνατότητες υποθήκευσης ποσοστού της αξίας του διαμερίσματος που έχει εξοφληθεί. Επιπροσθέτως, το κτηματομεσιτικό γραφείο είτε η εταιρεία στην οποία ανήκει το κτίριο σας βρίσκουν την τράπεζα που θα σας δώσει το δάνειο και ώσπου να το εξοφλήσετε πλήρως και να υπογράψετε το συμβόλαιο ιδιοκτησίας πληρώνετε μόνο τον δημοτικό φόρο και όχι τους άλλους δύο τον ομοσπονδιακό και τον πολιτειακό φόρο, που βαρύνουν στις ΗΠΑ την ακίνητη περιουσία.
ΣΤΗΝ ΑΛΛΗ πλευρά του Ατλαντικού, στην Ευρώπη, η εικόνα είναι διαμετρικώς αντίθετη. Λιγότερες αγοραπωλησίες ακινήτων το 1998 συγκεκριμένα, κατά 12% λιγότερες τους εννέα πρώτους μήνες του έτους και χαμηλότερες τιμές σε μερικές χώρες, όπως λ.χ. στη Βρετανία, στο Βέλγιο και στα παραρήνια κρατίδια της Γερμανίας, η πτώση φθάνει ως και 20% σε σχέση με τις τιμές που είχαν τα ίδια ακίνητα μόλις 18-12 μήνες πριν. Οι ειδικοί της κτηματαγοράς αποδίδουν την πτώση στην αβεβαιότητα σε σχέση με το ευρώ. Υπάρχουν συγκεκριμένες περιπτώσεις στη Γαλλία, στην Ιταλία και στη Δανία (χώρα που δεν μετέχει στο ενιαίο νόμισμα), όπου δόθηκε καπάρο για αγορά ακινήτου, αλλά έχει συμφωνηθεί τα συμβόλαια της οριστικής αγοράς να υπογραφούν μετά την είσοδο της χώρας στο ευρώ και η τιμή θα καθοριστεί, βεβαίως, σε ευρώ.
Η ευρύτερη περιοχή του Λονδίνου και η δυτική περιοχή της (ενωμένης) Γερμανίας αποτελούν δύο χαρακτηριστικές περιπτώσεις, για διαφορετικούς λόγους. Στη βρετανική πρωτεύουσα η αξία διαμερίσματος ή κατοικίας σε κλασικό τριώροφο σπίτι κατασκευής στα αμέσως μετά τον πόλεμο χρόνια είναι σήμερα 8%-12% μικρότερη, κατά μέσο όρο, από ό,τι πέρυσι. Αλλά στις εμπορικές και κοσμικές περιοχές είναι ως και 20% χαμηλότερη. Οι «Financial Times» διαπίστωναν πριν έναν περίπου μήνα ότι οι κτηματομεσίτες της Βρετανίας γενικώς, αλλά ειδικότερα του μείζονος Λονδίνου «περνούν εφέτος μία από τις χειρότερες χρονιές τους σε ό,τι αφορά πωλήσεις ακινήτων και διαμερισμάτων για μικρές οικογένειες». Μόνο η περιοχή του αριστοκρατικού Μπέιζγουοτερ έμεινε ανεπηρέαστη. Είναι αλήθεια ότι εδώ «κανένας δεν αγοράζει, γιατί κανένας δεν πουλά», αλλά σε μια συγκεκριμένη περίπτωση το τίμημα που κατεβλήθη για διαμέρισμα 220 τ.μ. ήταν μόλις 2,5% υψηλότερο εκείνου που είχε ζητηθεί πριν από τρία χρόνια, όταν πρώτη φορά δόθηκε προς πώληση. Κάποια ζήτηση, με συνακόλουθη αύξηση της τιμής των κατοικιών αλλά όχι των καταστημάτων, σημειώθηκε στο Εδιμβούργο, αλλά επρόκειτο μάλλον για παροδικό φαινόμενο.
Αρκετοί είναι οι λόγοι που κρατούν τη βρετανική αγορά ακινήτων τόσο συγκρατημένη. Ο κυριότερος είναι η αβεβαιότητα που υπήρξε με την άνοδο των Εργατικών στην εξουσία και με τη φήμη που επικρατούσε, τουλάχιστον στην αρχή, ότι θα επέβαλαν αυξήσεις στη φορολογία ακινήτων και ταυτοχρόνως θα εφάρμοζαν πολιτική αθρόας χρηματοδότησης νέων ιδιωτικών κατοικιών. Οι φήμες αποδείχθηκαν αβάσιμες και η κυβέρνηση Μπλερ κινήθηκε προς άλλη κατεύθυνση επέβαλε περιορισμούς στη χρηματοδότηση της ιδιωτικής κατοικίας και έκανε τα δάνεια «σκληρότερα». Σε αυτά ας προστεθεί και η αβεβαιότητα που δημιουργεί γενικώς στη βρετανική αγορά η ασυνάρτητη στάση της κυβέρνησης Μπλερ έναντι του ευρώ.
«Η Γερμανία ενώθηκε, αλλά η (γερμανική) αγορά κατοικίας διασπάστηκε» έγραφε προ ημερών η έγκυρη «Frankfurter Allgemeine». Πραγματικά, με την τελεσίδικη μετακίνηση της γερμανικής πρωτεύουσας από την «επαρχιακή» Βόννη στο «νεοαυτοκρατορικό» Βερολίνο, που θα γίνει εντός του 1999, έπεσε σχεδόν κατακόρυφα η κτηματαγορά της παραρήνιας Γερμανίας και ταυτοχρόνως πήδηξε στα ύψη η αγορά ακινήτων της Κεντρικής και Βορειοανατολικής Γερμανίας. Ενα «τεσσάρι» στην Κολωνία, τη γειτονική της Βόννης μεγαλούπολη, που πέρυσι κόστιζε 650.000-800.000 μάρκα, σήμερα με δυσκολία πουλιέται 550.000 μάρκα. Πολύ μεγαλύτερη είναι η πτώση στα καταστήματα, ως και 20%. Και αυτό σε μια εποχή που τουλάχιστον αυτές οι περιοχές της ενωμένης Γερμανίας δεν έχουν θιγεί από την οικονομική δυσπραγία. Στο Ντύσελντορφ και στη Στουτγάρδη η πτώση είναι της τάξεως του 6%, αλλά στη Φραγκφούρτη σημειώνεται αύξηση λόγω της εκεί εγκαταστάσεως της Κεντρικής Ευρωπαϊκής Τράπεζας, που δημιουργεί 7.500 νέες θέσεις εργασίας υψηλού εισοδήματος.
Στο κρατίδιο του Μαγδεμβούργου, που εφάπτεται του Βερολίνου, έχουμε εφέτος άνοδο των ενοικίων ως και 15%, διαμερίσματα που το 1997 πωλούνταν 450.000 μάρκα σήμερα βρίσκονται σε επίπεδο 600.000 μάρκων, ενώ το άλμα στα καταστήματα είναι εκπληκτικό. Η ζήτηση έχει αυξηθεί σε βαθμό που ισόγεια κεντρικά διαμερίσματα μετατρέπονται σε καταστήματα και πωλούνται ως και 30% πιο ακριβά από ό,τι πριν από δύο χρόνια όταν η μεταφορά της πρωτεύουσας στο Βερολίνο ήταν ακόμη στα χαρτιά.
Στο Βερολίνο, στο κέντρο της αναζωογονημένης μητρόπολης, μόνο οι τρελοί και μεγαλοεταιρείες μπορούν να αγοράσουν ακίνητα σήμερα, διαμαρτύρονται οι ντόπιοι Βερολινέζοι. Ακίνητα σε περιοχές τού άλλοτε Ανατολικού Βερολίνου και της άλλοτε «νεκρής ζώνης» όπου τελευταία έχουν γίνει επενδύσεις 15 δισ. δολαρίων και πλέον κοστίζουν σήμερα τρεις φορές και πλέον από ό,τι αντίστοιχα διαμερίσματα στην Παρκ Αβενιου της Νέας Υόρκης ή σε κάποια λεωφόρο του κεντρικού Παρισιού. Οσο για καταστήματα, η γαλλική Cartier αγόρασε τον περασμένο Μάιο στην αναγεννημένη Πότσνταμερπλατς έναν ισόγειο χώρο 196 τ.μ. αντί 19,8 εκατ. μάρκων, δηλαδή προς 100.000 μάρκα (16.200.000 δρχ.) το μέτρο! Φυσικά, πρόκειται για ακραίες καταστάσεις, αλλά η κτηματαγορά επηρεάζεται.
Σε άλλες πόλεις της Κεντρικής και Νότιας Γερμανίας η αγορά ήταν ήρεμη, μάλιστα στη Βαυαρία σημειώθηκε κάμψη τόσο στην οικοδόμηση νέων κτιριακών συγκροτημάτων όσο και στις τιμές πώλησης καταστημάτων. Ακόμη και στο Μόναχο, όπου από τα μέσα της δεκαετίας του ’80 οι τιμές πώλησης «τσιμπούν» 2%-4% κάθε χρόνο, το 1998 χαρακτηρίστηκε από απραξία. Οσο για την περιοχή της πρώην Ανατολικής Γερμανίας, η κίνηση της κτηματαγοράς ήταν αυξημένη κατά 12% περίπου, αλλά αυτό οφείλεται στο ότι τερματίστηκε πλέον οριστικά η αβεβαιότητα για το καθεστώς ιδιοκτησίας των άλλοτε κρατικών κτιρίων.
Η χρόνια καχεξία της κτηματαγοράς του Βελγίου ήταν αισθητή και το 1998, σύμφωνα με διαπιστώσεις του «Economist». Αν εξαιρέσει κανείς τις αγορές που κάνουν οι ξένοι στις Βρυξέλλες 4.050 πράξεις μεταβίβασης διαμερίσματος είτε γραφείου το πρώτο οκτάμηνο του έτους η αγορά κινήθηκε κάπως μόνο στην επαρχία της Βαλλονίας. Κατά την εφημερίδα «Le Soir», οι αγροικίες ήταν το είδος της κατοικίας που προτίμησαν οι Βέλγοι, ίσως γιατί η μέση τιμή πώλησης δεν διέφερε πολύ από την τιμή των αρχών της δεκαετίας μας.
