Η ιδιωτική ακίνητη περιουσία αποτελεί το 72% (900 δισ.) του συνόλου (1.250 δισ.), με το υπόλοιπο 28% να αφορά κινητές αξίες, όπως καταθέσεις και χρεόγραφα. Σύμφωνα με τα θεμελιώδη, η αξία των περιουσιακών στοιχείων, ακινήτων ή κινητών, προκύπτει από την προεξοφλημένη αξία των μελλοντικών χρηματικών ροών. Επιτοκιακές αποδόσεις για χρεόγραφα και καταθέσεις και μισθώματα (άμεσα ή έμμεσα) για την ακίνητη περιουσία. Ετσι ξεχώρισε ο Κέινς στη «Γενική Θεωρία» τους επενδυτές από τους κερδοσκόπους. Οσους επιλέγουν να τοποθετηθούν με βάση την απόδοση και τη θεμελιώδη αξία και όσους λειτουργούν με βάση την τιμή επαναπώλησης. Πριν σκάσει ή, απλά, ξεφουσκώσει η φούσκα των αξιών.
Οι δύο διαφορετικές διακρίσεις της ιδιωτικής περιουσίας – κινητά και ακίνητα – διαφέρουν σημαντικά και στην οργάνωση των αγορών τους. Η πρώτη κυρίως οργανωμένη σε αυτορρυθμιζόμενες ημιαγορές, η δεύτερη των ακινήτων διάσπαρτη και απόλυτα ανοργάνωτη. Πλήθος διαφορετικών συντελεστών, κακή πληροφόρηση και κυρίως χαμηλός βαθμός ευελιξίας των επενδυτών στη διαχείριση των περιουσιακών τους στοιχείων. Οταν και ο πλέον αδαής στα οικονομικά παραδέχεται ότι «το οικόπεδο Ελλάς» είναι το πλέον πολύτιμο περιουσιακό μας στοιχείο, η κοινωνία έρχεται και με κάθε τρόπο θέτει εμπόδια στην προσφορά και στην αξιοποίησή του.
Κομβικό στοιχείο σε αυτή τη στρέβλωση είναι η αδυναμία του χρηματοπιστωτικού συστήματος να συλλάβει στην ακίνητη περιουσία τη διαφορά μεταξύ εξασφάλισης (collateral) και μόχλευσης (leverage). Ας υποθέσουμε ότι το σύνολο της ακίνητης περιουσίας αξιακά είναι σε τραπεζικές καταθέσεις. Η ευελιξία των πιστωτών να παρέμβουν στη διαχείριση αυτών των μεγεθών σε περίπτωση οικονομικής κρίσης θα ήταν άνετη. Παράλληλα, σε κανονικές συνθήκες θα μπορούσαν εύκολα να επιλέγουν πιο αποτελεσματικές χρηματοδοτήσεις. Η κίνηση κεφαλαίων θα ήταν και άμεση και πιο παραγωγική. Διαφορετικά η μόχλευση θα ήταν και αποτελεσματική και μεγαλύτερη με την αξιοποίηση του τραπεζικού πολλαπλασιαστή. Δεν έγινε όταν έπρεπε και ως αποτέλεσμα σχεδόν όλη η περιουσία έγινε εξασφάλιση. Σήμερα,, λοιπόν, παγωμένοι όλοι μας ζούμε το «φοβάται ο Γιάννης το θεριό και το θεριό τον Γιάννη».
Η προσφορά παραμένει ακίνητη και η σχετική νέα ζήτηση δημιουργεί συνθήκες φούσκας. Αν μπορούσαμε να εισηγηθούμε κάποιες σκέψεις, και θεωρώντας ότι η παρέμβαση στην αγορά ακινήτων θα συμβάλει σημαντικά στην παραγωγικότητα και στην ανάπτυξη, είναι σκόπιμο να δημιουργήσουμε συνθήκες σύγκλισης των δύο εννοιών «εγγύηση» και «μόχλευση». Συγκεκριμένα, περιουσιακά στοιχεία που αποτελούν με τον έναν ή τον άλλον τρόπο εξασφαλίσεις απαιτήσεων Δημοσίου και πιστωτών να μετασχηματιστούν σε ρευστές αξίες. Μια αρχή άλλωστε αποτελεί το μισό του συνόλου.
Για παράδειγμα, εμπορεύσιμα ομόλογα με αγοραία αποτίμηση. Επιπρόσθετα το Δημόσιο να αναλάβει μία προσπάθεια όπως αρθούν όλα τα εμπόδια που οδηγούν ένα πλήθος ακινήτων σε νεκρική ακαμψία. Οχι μόνο σε σχέση με τους ιδιώτες (π.χ. κληρονομιές) αλλά και σε σχέση με το ίδιο (αντιδικίες, ιδρυματικές περιουσίες). Σε συναντίληψη των φορέων και με αναγνώριση των ευθυνών για τη χαμηλή ανταγωνιστικότητα της χώρας, θα ήταν εύκολο να ξεπεράσουμε προβλήματα που μας κληρονόμησε η μακραίωνη συντηρητική μας βιολογία και η παγκόσμια οικονομική κρίση του 2008-2009.
Ο κ. Νίκος Χαριτάκης είναι επίκουρος καθηγητής του Τμήματος Οικονομικών Επιστημών του Πανεπιστημίου Αθηνών.
