Η αγορά οικιστικών ακινήτων ή αγορά ακινήτων για χάρη συντομίας, αγνοείται σε μεγάλο βαθμό από τις οικονομικές και χρηματοοικονομικές επιστήμες. Η εμπεδωμένη αντίληψη των οικονομικών επιστημόνων είναι ότι καθοριστικό ρόλο στον προσδιορισμό της μακροχρόνιας τάσης της οικονομικής δραστηριότητας διαδραματίζουν παράγοντες όπως η παραγωγικότητα, η συσσώρευση κεφαλαίου και η μεταβολή του εργατικού δυναμικού.
Πρόσκαιρες διακυμάνσεις και αποκλίσεις γύρω από αυτήν τη μακροπρόθεσμη τάση αντιμετωπίζονται μέσω άσκησης νομισματικής ή και δημοσιονομικής πολιτικής.
Μόνο πρόσφατα, μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, τα βασικά μακροοικονομικά υποδείγματα έχουν αρχίσει να ενσωματώνουν τις επιδράσεις του τραπεζικού συστήματος και τις επιρροές της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας.
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο δεν θα πρέπει να μας εκπλήσσει το γεγονός ότι ένας φοιτητής Τμήματος Οικονομικών Επιστημών μπορεί από το πρώτο έτος των σπουδών του και έως το πέρας του διδακτορικού του να μην έχει παρακολουθήσει ποτέ διάλεξη σχετικά με την αγορά ακινήτων.
Ωστόσο, στα μάτια ενός μη-ακαδημαϊκού οικονομικού αναλυτή το γεγονός αυτό φαντάζει παράδοξο και ταυτόχρονα προβληματικό, καθώς η πορεία της αγοράς ακινήτων διαδραματίζει όχι κάποιο περιθωριακό αλλά έναν καίριο ρόλο στην οικονομική δραστηριότητα, δεδομένου ότι δύναται να καθορίσει τόσο την ένταση και τη διάρκεια των φάσεων του οικονομικού κύκλου, όσο και την ευρωστία του εγχώριου τραπεζικού συστήματος.
Ο κομβικός ρόλος της αγοράς ακινήτων εδράζεται σε μια σειρά ιδιοσυγκρατικών χαρακτηριστικών της συγκεκριμένης δραστηριότητας. Πιο συγκεκριμένα:
- Η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από μια μεγάλη υστέρηση στη χρονική αντίδραση ζήτησης και προσφοράς. Η ζήτηση των νοικοκυριών για ακίνητα μπορεί να μεταβληθεί (ανοδικά ή καθοδικά) σε ορίζοντα λίγων μηνών και μπορεί να καθοδηγείται τόσο από ορθολογικούς παράγοντες, π.χ. επιτόκια, διαθέσιμο εισόδημα, όσο και από μη-ορθολογικούς και άρα μη-προβλέψιμους παράγοντες όπως φήμες ή παρόμοιες αποφάσεις του κοινωνικού περίγυρου. Αντιθέτως, η προσφορά ακινήτων, δηλαδή η κατασκευή νέων κατοικιών, απαιτεί, σε περιόδους αύξησης της ζήτησης, διάστημα τουλάχιστον 2-3 ετών για να ανταποκριθεί, ενώ σε περιόδους πτωτικής ζήτησης η προσφορά ακινήτων συνεχίζει να αυξάνεται καθώς τα υπό κατασκευή ακίνητα σταδιακά ολοκληρώνονται. Αυτή λοιπόν η πολύ αργή ανταπόκριση της σταδιακά μεταβαλλόμενης προσφοράς στην ταχύτατα αυξομειούμενη ζήτηση δημιουργεί σημαντικές αναντιστοιχίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι οποίες οδηγούν σε σημαντική μεταβλητότητα των τιμών ακινήτων.
- Για τη συντριπτική πλειονότητα των νοικοκυριών η αγορά ακινήτου αποτελεί τη σημαντικότερη απόφαση (οικονομικής φύσεως) που θα χρειαστεί να λάβουν κατά τη διάρκεια της ζωής τους. Ταυτόχρονα το ακίνητο αποτελεί το βασικό περιουσιακό τους στοιχείο αλλά (στην περίπτωση που χρηματοδοτείται με τη λήψη στεγαστικού δανείου) και τη μεγαλύτερη υποχρέωσή τους.
- Η αγορά ακινήτων έχει πολλαπλασιαστική επίδραση στην οικονομία καθώς σχετίζεται άμεσα με μια σειρά επαγγελμάτων στον κλάδο των κατασκευών και έμμεσα με μια σειρά άλλων συναφών δραστηριοτήτων του εμπορίου.
- Τέλος, αλλά όχι λιγότερο σημαντικό, μεταβολές στις τιμές των ακινήτων μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά την κεφαλαιακή επάρκεια και την ευρωστία του τραπεζικού συστήματος.
Όλα τα ανωτέρω σχόλια δεν αποτελούν θεωρητικές παρατηρήσεις αλλά έχουν άμεση πρακτική εφαρμογή. Εξετάζοντας την πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων από το 1995 έως σήμερα είναι εύκολο να δει κανείς όλους αυτούς του παράγοντες σε λειτουργία.
Στην αρχή της περιόδου, ο ανοδικός κύκλος της ελληνικής οικονομίας οδήγησε σε αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος και συνακόλουθα σε αύξηση της ζήτησης ακινήτων. Η αύξηση της ζήτησης οδήγησε σε αύξηση των επενδύσεων στην κατασκευή νέων κατοικιών αλλά καθώς η προσφορά υπολειπόταν της ζήτησης και σε αύξηση των τιμών. Παράλληλα καταγράφεται και ισχυρή αύξηση (από πολύ χαμηλά αρχικά επίπεδα) της στεγαστικής πίστης.
Η «τέλεια καταιγίδα» του 2009-2016
Ο αυτοτροφοδοτούμενος ανοδικός κύκλος στην αγορά ακινήτων έφτασε σε απότομο τέλος όχι λόγω κορεσμού της αγοράς αλλά εξαιτίας της έλευσης της ελληνικής οικονομικής κρίσης του 2009-2016. Η κρίση δημιούργησε συνθήκες «τέλειας καταιγίδας» στην αγορά ακινήτων καθώς κατέρρευσε το διαθέσιμο εισόδημα, η αποταμίευση των νοικοκυριών έγινε αρνητική, η φορολογία των ακινήτων αυξήθηκε υπέρμετρα, ενώ ο κατασκευαστικός κλάδος άργησε να μειώσει την προσφορά ακινήτων καθώς πολλές κατοικίες ήταν ήδη υπό κατασκευή, έτοιμες να διατεθούν προς πώληση.
Το αποτέλεσμα ήταν η κατάρρευση των τιμών, ενώ πολύ σύντομα η ελληνική οικονομία βρέθηκε αντιμέτωπη με μια κρίση μη-εξυπηρετούμενων στεγαστικών (και όχι μόνο) δανείων, την οποία δεν είχε ούτε το απαραίτητο θεσμικό πλαίσιο ούτε τα αναγκαία κοινωνικά αντανακλαστικά για να τη διαχειριστεί.
Το τέλος της κρίσης το 2017 και η επιστροφή της εμπιστοσύνης στις προοπτικές της ελληνικής οικονομίας οδήγησαν αρχικά στη σταθεροποίηση και στη συνέχεια σε μια συνεχώς επιταχυνόμενη ανάκαμψη της ζήτησης στην αγορά ακινήτων.
Αυτή η επιτάχυνση της ζήτησης ξεπέρασε κάθε προσδοκία, υποβοηθούμενη από τη διάδοση του φαινομένου της βραχυχρόνιας μίσθωσης – η οποία από μηδαμινά επίπεδα το 2017 έφτασε να απασχολεί πάνω από 200 χιλιάδες ακίνητα το 2024 – και της ζήτησης από το εξωτερικό, μέσω του προγράμματος «χρυσής βίζας». Η πλευρά της προσφοράς, όπως ήταν αναμενόμενο, αδυνατεί να ανταποκριθεί σε αυτή την έκρηξη της ζήτησης.
Το 2024 οι επενδύσεις σε ακίνητα παράμεναν καθηλωμένες στο 2,6% του ΑΕΠ σε σύγκριση με 11% το 2007 και οι νέες οικοδομικές άδειες ανέρχονταν σε 13,4 χιλιάδες έναντι 41,8 χιλιάδων το 2007.
Η ανισορροπία
Το αποτέλεσμα αυτής της ανισορροπίας είναι η έλλειψη περίπου 180 χιλιάδων κατοικιών, η οποία αποτελεί τον βασικό παράγοντα αύξησης των τιμών. Έως ότου όμως ο κατασκευαστικός κλάδος καταφέρει να γεφυρώσει αυτό το κενό μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι αυξητικές τάσεις των τιμών στην αγορά ακινήτων θα συνεχιστούν.
Καθώς όμως οι τιμές ακινήτων – σε ονομαστικούς όρους – έχουν επιστρέψει στα υψηλά επίπεδα του 2008, ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά – ιδιαίτερα νέοι και αυτοί που ανήκουν σε χαμηλότερα εισοδηματικά κλιμάκια – αδυνατούν να συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων. Η σημερινή λοιπόν κατάσταση ενέχει δύο κινδύνους.
Πρώτον, δημιουργεί κοινωνική δυσαρέσκεια και πιέσεις για ανάληψη βεβιασμένων πολλές φορές πολιτικών πρωτοβουλιών, δεδομένου του χρόνου που χρειάζεται για να εξισορροπήσει η αγορά.
Δεύτερον, πρέπει να λάβουμε πολύ σοβαρά υπόψη το γεγονός η σημερινή κατάσταση να οδηγήσει όχι σε εξομάλυνση αλλά σε δυσλειτουργία ή ακόμα και κατάρρευση της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων.
Η συνθήκη ότι οι τιμές (σε αγορές προϊόντων ή υπηρεσιών) πάντοτε προσαρμόζονται στο σημείο όπου ο οριακός αγοραστής συναντά τον οριακό πωλητή ισχύει μόνο στα ακαδημαϊκά εγχειρίδια. Στην πραγματική ζωή έχουν παρατηρηθεί επανειλημμένα φαινόμενα δυσλειτουργιών όπου οι αγορές αδυνατούν να «εκκαθαρίσουν».
Στην ελληνική αγορά ακινήτων, η απροθυμία των πωλητών να μειώσουν τις τιμές και η αδυναμία των αγοραστών να ανταποκριθούν στις αυξημένες αυτές απαιτήσεις είναι πιθανό να οδηγήσει σε «πάγωμα» της αγοράς, με περιορισμένες συναλλαγές και κατ’ επέκταση περιορισμό (όχι επέκταση) της οικοδομικής δραστηριότητας. Αυτή η ενδεχόμενη δυσλειτουργική κατάσταση στην αγορά ακινήτων θα δημιουργήσει μόνο χαμένους.
Και τα νοικοκυριά δεν θα μπορέσουν να ικανοποιήσουν τις οικιστικές ανάγκες τους, και οι κατασκευές και η οικονομία θα υποφέρουν και το Δημόσιο θα χάσει φορολογικά έσοδα και εν τέλει η κυβέρνηση θα πρέπει να διαχειριστεί την κοινωνική δυσαρέσκεια και την οικονομική υστέρηση.
Του Ηλία Λεκκού, Επικεφαλής Οικονομικής Ανάλυσης και Στρατηγικής της Τράπεζας Πειραιώς
Το άρθρο δημοσιεύθηκε αρχικά στο ένθετο ΟΠΑ News του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών που κυκλοφόρησε με «Το Βήμα της Κυριακής» την Κυριακή 21 Δεκεμβρίου 2025.
