Αν ρίξει κανείς μια ματιά στους καταλόγους με τις τιμές που «έπιασαν» ακίνητα διαφόρων μεγεθών σε πρόσφατους πλειστηριασμούς εύκολα θα εντυπωσιασθεί διαπιστώνοντας το πλήθος αλλά και το μέγεθος των ευκαιριών που παρουσιάζονται σε αυτή την αγορά. Οι σχετικές αναφορές βρίθουν από διαμερίσματα μεγέθους συνήθως 50 τ.μ. ως 100 τ.μ., τα οποία εκπλειστηριάζονται σε τιμές ως και στο ένα τρίτο της πραγματικής εμπορικής αξίας τους. Τα πράγματα όπως δεν είναι τόσο εύκολα όσο φαίνονται. Τα εμπόδια για τον αμύητο αγοραστή εντοπίζονται όχι μόνο στις πηγές πληροφόρησής του σχετικά με τη διενέργεια των πλειστηριασμών αλλά αφορούν τις διαδικασίες, τη στρατηγική που πρέπει να ακολουθήσει ώστε να επωφεληθεί αλλά και την προσοχή που πρέπει να δείξει ώστε να αποφύγει τα «κυκλώματα» που υπάρχουν και σε αυτό τον χώρο προσπαθώντας να κρατήσουν «κλειστή» την αγορά προς ίδιον φυσικά όφελος. Προσέξτε τα «κοράκια» και τα παιχνίδια
Η απόκτηση ακινήτου από πλειστηριασμούς σε καλή τιμή δεν είναι συνήθως για τον απλό πολίτη τόσο απλή υπόθεση όσο οι διαδικασίες συμμετοχής. Οσοι ξέρουν καλά τον χώρο αναφέρουν ότι πρόκειται για μια κλειστή αγορά στην οποία κινούνται με ευελιξία οι οργανωμένοι «επαγγελματίες επενδυτές».
Στους «επαγγελματίες αγοραστές ακινήτων» η αγορά έχει δώσει τον χαρακτηρισμό «κοράκια». Ο τρόπος με τον οποίο δραστηριοποιούνται στον χώρο δεν είναι άγνωστος. Ενδεικτική η περίπτωση ενός 45χρονου οδηγού ταξί ο οποίος περιγράφει την εμπειρία του ως εξής: «Πριν από ένα χρόνο συμμετείχα σε πλειστηριασμό για την αγορά ενός μικρού διαμερίσματος 70 τ.μ. στα Νέα Λιόσια. Η τιμή εκκίνησης του διαμερίσματος ήταν 4 εκατ. δρχ. Προτού ξεκινήσει η διαδικασία με πλησίασαν ορισμένοι εκ των παρευρισκομένων και μου ζήτησαν το ποσόν των 500.000 δρχ. για να αποτραβηχθούν από τον πλειστηριασμό και να μην χτυπήσουν το ακίνητο. Οπως εξήγησαν, το όφελός μου προέκυπτε από το γεγονός ότι το διαμέρισμα θα κατοχυρωνόταν σε μένα σε τιμή το πολύ μεγαλύτερη κατά 100.000 δρχ. από την τιμή εκκίνησης αν δεν υπήρχε παρέμβασή τους. Δεν αποδέχθηκα την πρότασή τους και συμμετείχα μόνος μου στον πλειστηριασμό. Το αποτέλεσμα ήταν ότι το συγκεκριμένο ακίνητο κατοχυρώθηκε σε κάποιον από τους κυρίους αυτούς στην τιμή των 8.000.000 δρχ. αφού εγώ δεν είχα την οικονομική δυνατότητα να ακολουθήσω ως το ποσό αυτό. Αργότερα πληροφορήθηκα ότι η πραγματική αξία του συγκεκριμένου διαμερίσματος ήταν περίπου 11 εκατ. δρχ.-12 εκατ. δρχ.». Η εμπειρία όμως του πρωταγωνιστή της ιστορίας αυτής έχει και συνέχεια: «Λίγους μήνες αργότερα συμμετείχα σε άλλον πλειστηριασμό για την αγορά διαμερίσματος 67 τ.μ. στην ίδια περιοχή. Πριν από τον διαγωνισμό με πλησίασαν οι ίδιοι άνθρωποι ζητώντας μου 700.000 δρχ. για να μη χτυπήσουν το ακίνητο. Υστερα από διαπραγματεύσεις αποδέχθηκα την πρότασή τους καταβάλλοντας το ποσό των 500.000 δρχ. Κατά τη διάρκεια του πλειστηριασμού εύκολα πλειοδότησα αγοράζοντας το διαμέρισμα μόλις 200.000 δρχ. πάνω από την αρχική τιμή εκκίνησής του».
Η περίπτωση που καταγράφηκε δεν είναι μοναδική, όπως βεβαιώνουν εκείνοι που γνωρίζουν τις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στους πλειστηριασμούς. Η φιλοσοφία των «επαγγελματιών επενδυτών» του χώρου είναι συγκεκριμένη: συνήθης στόχος των «κυκλωμάτων» του χώρου είναι όσοι ενδιαφέρονται για μικρά ακίνητα με χαμηλή τιμή εκκίνησης. Ο εκτός κυκλώματος συμμετέχων πολίτης επιδιώκει να αποκτήσει από τον πλειστηριασμό ακίνητο σε τιμή χαμηλότερη από την πραγματική αγοραία αξία του και από εκεί προκύπτει το κέρδος του. Ταυτόχρονα είναι εμφανές ότι δεν θα ακολουθήσει την τιμή του ακινήτου όταν αυτό φθάνει κοντά στην πραγματική αξία του.
Οι «επαγγελματίες» του χώρου, αφού εντοπίσουν το θύμα τους, προτείνουν στον ενδιαφερόμενο να τους δώσει ένα ποσόν το οποίο εξαρτάται συνήθως από την πραγματική αξία και την τιμή εκκίνησης του ακινήτου. Αν ο ενδιαφερόμενος συμφωνήσει, έχουν κερδίσει άκοπα και αφορολόγητα το ποσόν.
Αν ο ενδιαφερόμενος δεν συμφωνήσει, βρίσκονται απέναντί του στον πλειστηριασμό και ανεβάζουν την τιμή του ακινήτου παίζοντας ένα πράγματι εντυπωσιακό ψυχολογικό παιχνίδι όπου προσπαθούν να μαντέψουν τις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες του αντιπάλου τους και το σημείο στο οποίο είναι διατεθειμένος να φθάσει. Πού θα βρείτε πληροφορίες
Πληροφορίες για τους πλειστηριασμούς μέχρι πρότινος οι ενδιαφερόμενοι έπαιρναν από δύο πηγές. Η πρώτη ήταν το Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων, το οποίο εκδίδεται από το Ταμείο Νομικών δύο φορές την εβδομάδα. Το Δελτίο διατίθεται από τα γραφεία του Ταμείου στην οδό Σωκράτους και κοστίζει 500 δρχ. Η δεύτερη πηγή είναι η Γενική Εφημερίδα Δημοπρασιών.
Η εφημερίδα βγαίνει καθημερινά, διατίθεται έναντι ετήσιας συνδρομής που ανέρχεται στις 29.120 δρχ. και οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να την προμηθευτούν από τα γραφεία της, τα οποία βρίσκονται στην οδό Σωνιέρου 20 στην πλατεία Βάθης. Η εφημερίδα αναφέρει μόνο τους πλειστηριασμούς του Δημοσίου. Διακηρύξεις πλειστηριασμών του Δημοσίου και άλλων φορέων δημοσιεύονται και στις καθημερινές οικονομικές εφημερίδες («Εξπρές», «Ημερησία», «Κέρδος», «Ναυτεμπορική») με ετήσιο κόστος συνδρομής για ιδιώτες 60.000 δρχ.
Τα δύο τελευταία χρόνια, εκτός από τις προαναφερθείσες πηγές, δύο ιδιωτικές τράπεζες πληροφοριών δραστηριοποιούνται στην ενημέρωση των πελατών τους σε ό,τι αφορά τους πλειστηριασμούς. Η εταιρεία Α.Μ. προσφέρει στους πελάτες της μαζί με την αγορά του πακέτου των εμπορικών πληροφοριών και εβδομαδιαίο ενημερωτικό δελτίο των πλειστηριασμών, ενώ η εταιρεία Runner έχει δημιουργήσει ένα ανεξάρτητο τμήμα που ασχολείται με τους πλειστηριασμούς και παρέχει σε κάθε ενδιαφερόμενο πληροφορίες και στοιχεία που αφορούν τη συμμετοχή τους σε αυτούς.
Η εταιρεία αντί συνδρομής, που κοστίζει 100.000 δρχ. τον χρόνο, αποστέλλει στους ενδιαφερομένους κάθε εβδομάδα ενημερωτικό φυλλάδιο για τους τρέχοντες πλειστηριασμούς. Η εταιρεία σε συνεργασία με την εφημερίδα «Σούπερ Αγγελίες» και έναντι συνδρομής 60.000 δρχ. ετησίως δίνει στους πελάτες της αναλυτικές πληροφορίες σχετικά με τα εκπλειστηριαζόμενα ακίνητα. Οι πληροφορίες αυτές αφορούν την αναλυτική περιγραφή των ακινήτων, τα ονόματα των δικαστικών επιμελητών, συμβολαιογράφων κτλ. Ετσι η έκδοση των «Σούπερ Αγγελιών» κάθε Τετάρτη περιλαμβάνει κατάσταση των εκπλειστηριαζόμενων ακινήτων.
Οι συνδρομητές της Runner έναντι του ποσού των 60.000 δρχ. ετησίως μπορούν να έχουν αναλυτική πληροφόρηση για ό,τι αφορά τα ακίνητα που αναγράφονται στις «Σούπερ Αγγελίες».
Ο γενικός διευθυντής της εταιρείας Runner κ. Γ. Μπαντέκας επισημαίνει: «Παρατηρούμε ένα αυξημένο ενδιαφέρον για ενημέρωση και συμμετοχή στους πλειστηριασμούς ακινήτων. Οι πλειστηριασμοί είναι χώροι επενδυτικών ευκαιριών. Οι πλειστηριασμοί είναι μια νόμιμη διαδικασία με την εγγύηση του ελληνικού Δημοσίου και με σαφές νομικό πλαίσιο. Οι τιμές εκκινήσεως είναι τόσο χαμηλές που ακόμη και αν ανέβουν σημαντικά δεν παύουν να είναι ιδιαίτερα ελκυστικές. Οσοι ενδιαφέρονται να ασχοληθούν σοβαρά με τους πλειστηριασμούς πρέπει να γνωρίζουν ότι απαραίτητη προϋπόθεση για να αποκομίσουν κέρδος είναι η έγκαιρη, έγκυρη και πλήρης ενημέρωση». Τα μεγάλα «κελεπούρια»
Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας Runner, εντός του 1998 πουλήθηκαν διαμερίσματα και επαγγελματικοί χώροι σε τιμές κατά 1/3 ως και 1/2 κατώτερες της πραγματικής εμπορικής αξίας τους. Αναφέρουμε ενδεικτικά ορισμένες από αυτές τις περιπτώσεις:
Στο εμπορικό τρίγωνο γωνιακό διαμέρισμα 54 τ.μ. στον πέμπτο όροφο με τιμή εκκινήσεως 7.500.000 δρχ. αγοράστηκε στην τιμή των 7.501.000 δρχ. Η αγοραία αξία του ακινήτου εκτιμάται στα 14.000.000 δρχ.
Στην περιοχή του Νέου Κόσμου διαμέρισμα τρίτου ορόφου 75 τ.μ. με τιμή εκκινήσεως 7.000.000 δρχ. πουλήθηκε στην τιμή των 7.000.001 δρχ. Η πραγματική αξία του ακινήτου εκτιμάται στα 15.000.000 δρχ.
Στην περιοχή του Γαλατσίου διαμέρισμα τρίτου ορόφου 93 τ.μ. με τιμή εκκινήσεως 13.000.000 δρχ. αγοράστηκε στην τιμή των 16.000.000 δρχ. Η πραγματική αξία του ακινήτου εκτιμάται στα 27.000.000 δρχ.
Στην περιοχή του Ψυρρή γωνιακό οροφοδιαμέρισμα 120 τ.μ. με τιμή εκκινήσεως 6.000.000 δρχ. αποκτήθηκε στην τιμή των 6.300.000 δρχ. Η αξία του υπολογίζεται στα 20.000.000 δρχ.
Στην περιοχή του Κουκακίου διαμέρισμα τετάρτου ορόφου 50 τ.μ. με τιμή εκκινήσεως 2.500.000 δρχ. αγοράστηκε στην τιμή των 3.200.000 δρχ. Η αξία του προσδιορίζεται στα 7.500.000 δρχ.
Στην περιοχή του Παγκρατίου ισόγειο κατάστημα 42 τ.μ. με τιμή εκκινήσεως 5.000.000 δρχ. πουλήθηκε στην τιμή των 5.200.000 δρχ. Η αγοραία αξία του υπολογίζεται στα 12.000.000 δρχ. Τι πρέπει να αποφύγετε
Συνήθως οι συμμετέχοντες στους πλειστηριασμούς πηγαίνουν στα «τυφλά» αφού δεν έχουν τη δυνατότητα να ελέγξουν εκ των προτέρων την κατάσταση του εκπλειστηριαζομένου ακινήτου. Ο νόμος δεν υποχρεώνει τους κατόχους να επιδείξουν τα ακίνητα στους ενδιαφερομένους και έτσι για τους μη μυημένους δεν υπάρχει εικόνα του ακινήτου. Εδώ ελλοχεύει και ένα μεγάλο ρίσκο καθώς δεν είναι μικρή η πιθανότητα να είναι το ακίνητο σε κατάσταση που να απαιτεί σημαντικό επιπλέον κόστος για επισκευές.
Σε ό,τι αφορά τους κινδύνους που ελλοχεύουν στην απόκτηση ακινήτων από πλειστηριασμούς και στο τι πρέπει να προσέχουν οι ενδιαφερόμενοι ο αντιπρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών κ. Ν. Στασινόπουλος επισημαίνει: «Η αδυναμία των ενδιαφερομένων να ελέγξουν το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο είναι πολλές φορές σημαντικό μειονέκτημα. Ο νόμος δεν υποχρεώνει τους κατόχους των υπό εκπλειστηρίαση ακινήτων να τα επιδεικνύουν στους ενδιαφερομένους. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου τέτοια ακίνητα είναι σε τόσο κακή κατάσταση που η απόκτησή τους παύει να θεωρείται ευκαιρία. Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να επισκέπτονται το ακίνητο που πρόκειται να διεκδικήσουν διότι πολλές φορές η εξωτερική έστω εικόνα σε συνδυασμό με τις πληροφορίες, ενδεχομένως κάποιου γείτονα, απαλλάσσουν από περιπέτειες».
Ο ίδιος συνεχίζει: «Ενα πολύ σημαντικό σημείο στο οποίο πρέπει να δείξουν μεγάλη προσοχή οι ενδιαφερόμενοι είναι ο έλεγχος των τίτλων ο οποίος πρέπει να εστιάζεται στον έλεγχο των τίτλων κυριότητας του ακινήτου και να μην επικεντρώνεται στα πιθανά βάρη που έχει το ακίνητο διότι αυτά εξαλείφονται εκ του νόμου λόγω του πλειστηριασμού».
Ενας επίσης σημαντικός κίνδυνος είναι οι περιπτώσεις ακυρότητας του πλειστηριασμού. Για τις περιπτώσεις αυτές ο κ. Ν. Στασινόπουλος επισημαίνει: «Υπάρχουν πιθανότητες να ακυρωθεί ο πλειστηριασμός συνεπεία ανακοπής του οφειλέτη ή τρίτου για ουσιαστικούς ή τυπικούς λόγους. Στην περίπτωση αυτή ο υπερθεματιστής διακινδυνεύει να χάσει την κυριότητα του ακινήτου το οποίο επιστρέφει στον οφειλέτη, όπως επίσης διακινδυνεύει να εισπράξει τα χρήματα που είχε καταβάλει ενδεχομένως άτοκα μετά από πάροδο αρκετού χρόνου. Ο υπερθεματιστής θα πρέπει μετά την καταβολή του πλειστηριάσματος να φροντίζει για την άμεση μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης διότι μετά την πάροδο τριών μηνών από αυτήν η ανακοπή που ενδεχομένως θα ασκηθεί κατά του πλειστηριασμού θεωρείται νομικώς απαράδεκτη». Ποιες είναι οι διαδικασίες
Ο κύριος όγκος των εκπλειστηριαζομένων ακινήτων της ελληνικής αγοράς προέρχεται από τις τράπεζες, οι οποίες και επισπεύδουν τους πλειστηριασμούς λόγω αδυναμίας εξόφλησης οφειλών που έχουν δημιουργηθεί από δάνεια και πιστωτικές κάρτες. Δεύτερος μεγαλύτερος εκπλειστηριαστής στην ελληνική αγορά είναι το Δημόσιο, με βασικούς επισπεύδοντες τις εφορίες και τα ασφαλιστικά ταμεία. Ακολουθούν με μικρότερο όγκο εκπλειστηριαζομένων ακινήτων το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και οι ιδιώτες που επισπεύδουν τους πλειστηριασμούς για αποπληρωμή εμπορικών ή τοκογλυφικών χρεών.
Οι πλειστηριασμοί διενεργούνται σε όλη την επικράτεια κάθε Τετάρτη 12 ως 2 το μεσημέρι στα δημαρχεία των δήμων όπου υπάγονται τα ακίνητα. Το τυπικό μέρος της διαδικασίας είναι απλό: ο ενδιαφερόμενος πρέπει να εγγραφεί για να συμμετάσχει στον πλειστηριασμό το αργότερο δύο ώρες πριν από την έναρξή του. Η εγγραφή γίνεται στον εντεταλμένο συμβολαιογράφο που θα διενεργήσει τον πλειστηριασμό στον οποίο ο υποψήφιος αγοραστής πρέπει να προσκομίσει την αστυνομική ταυτότητά του και να καταβάλει ως εγγύηση το 1/3 του ποσού της τιμής εκκίνησης του ακινήτου. Το ποσό αυτό καταβάλλεται με τραπεζική επιταγή ή με μετρητά.
Αν ο συμμετέχων πλειοδοτήσει και κατοχυρώσει το ακίνητο, είναι υποχρεωμένος εντός χρονικού διαστήματος μιας εβδομάδας να πληρώσει στην Εφορία το ποσόν του φόρου που αντιστοιχεί στην αγορά του. Εντός δε δύο εβδομάδων υποχρεούται να εξοφλήσει το υπόλοιπο ποσόν που είναι η διαφορά που προκύπτει από το 1/3 της ήδη καταβεβλημένης αξίας εκκίνησης ως το τελικό ποσό στο οποίο κατοχυρώθηκε το ακίνητο. Σημειώνεται ότι ως την εξόφληση του ακινήτου απαγορεύεται η χρήση του για τη σύναψη δανείου με υποθήκη στο συγκεκριμένο ακίνητο.
Στην περίπτωση κατά την οποία ο πλειοδότης (υπερθεματιστής, όπως αναφέρεται στη νομική ορολογία) δεν αποπληρώσει το ακίνητο εντός του προβλεπομένου χρόνου των 15 ημερών, χάνει το ποσόν που κατέβαλε ως εγγύηση για τη συμμετοχή. Το οικονομικό βάρος που προκύπτει όμως γι’ αυτόν που άλλαξε γνώμη δεν περιορίζεται στην απώλεια της εγγύησης. Αν μετά την ακύρωση του πρώτου πλειστηριασμού διενεργηθεί αναπλειστηριασμός και η τιμή που πιάσει το ακίνητο είναι χαμηλότερη, ο πλειοδότης του πρώτου διαγωνισμού είναι υποχρεωμένος να καταβάλει και τη διαφορά μεταξύ των δύο τιμών, να καλύψει δηλαδή τις απώλειες που έχει ο διενεργών τον πλειστηριασμό.
Ας δούμε πώς ακριβώς λειτουργεί αυτή η διαδικασία στην πράξη μέσω ενός παραδείγματος: αν υποθέσουμε ότι η τιμή εκκίνησης ενός πλειστηριαζομένου ακινήτου είναι 15 εκατ. δρχ., τότε η εγγύηση συμμετοχής που πρέπει να καταβληθεί από τον ενδιαφερόμενο για τη συμμετοχή του στον πλειστηριασμό διαμορφώνεται σε 5 εκατ. δρχ. Αν κατά τη διάρκεια του πλειστηριασμού το ακίνητο κατοχυρωθεί στον υπερθεματιστή στην τιμή των 25 εκατ. δρχ., αυτός είναι υποχρεωμένος εντός δεκαπενθημέρου να καταβάλει τα υπόλοιπα 20 εκατ. δρχ. Στην περίπτωση που αδυνατεί να τα αποπληρώσει διενεργείται αναπλειστηριασμός. Αν κατά τον αναπλειστηριασμό το τελικό τίμημα διαμορφωθεί στα 20 εκατ. δρχ., ο προηγούμενος πλειοδότης που δεν μπόρεσε να εξοφλήσει όχι μόνο χάνει την αρχική εγγύηση των 5 εκατ. δρχ. αλλά υποχρεούται να καταβάλει και τη διαφορά των 5 εκατ. δρχ.
Είναι σαφές βεβαίως ότι ο συμμετέχων στον πλειστηριασμό μπορεί κατά τη διάρκεια του πλειστηριασμού να αποσυρθεί και να πάρει την εγγύηση που είχε καταβάλει όταν το τίμημα που φαίνεται να διαμορφώνεται υπερβαίνει τις δυνατότητές του.
