Ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δώσουν και εφέτος οι φορολογούμενοι στη συμπλήρωση των ενδείξεων που αφορούν τον υπολογισμό του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση.
Ειδικότερα στις ενδείξεις 115-122 θα αναγραφεί το τεκμαρτό εισόδημα από την ιδιοκατοίκηση της κύριας κατοικίας του φορολογουμένου ή της συζύγου του (115), της πρώτης δευτερεύουσας κατοικίας (117) και της πρώτης εξοχικής (119). Αν ο φορολογούμενος ή η σύζυγός του έχουν περισσότερες της μιας δευτερεύουσες κατοικίες, το σύνολο του τεκμαρτού εισοδήματος των κατοικιών αυτών θα αναγραφεί στις ενδείξεις 121-122.
Ο φορολογικός νόμος έχει ορίσει ειδική μεθοδολογία προσδιορισμού της αξίας των κατοικιών που ιδιοκατοικούνται και ακόμη ειδικό τρόπο προσδιορισμού του τεκμαρτού εισοδήματος.
Στο έντυπο της δήλωσης προσδιορίζεται από τον φορολογούμενο το τεκμαρτό εισόδημα της κύριας κατοικίας, της πρώτης δευτερεύουσας μη εξοχικής και της πρώτης δευτερεύουσας εξοχικής. Και για τις τρεις αυτές περιπτώσεις ο φορολογούμενος θα γράψει στις ενδείξεις της δήλωσης το εμβαδόν των κύριων χώρων, το εμβαδόν του γκαράζ και της αποθήκης αθροιστικά, το ποσοστό συνιδιοκτησίας που υπάρχει μεταξύ των συζύγων, τους μήνες ιδιοκατοίκησης, την τιμή ζώνης ή την τιμή εκκίνησης ανάλογα με το αν η κατοικία βρίσκεται εντός ή εκτός αντικειμενικού συστήματος και ακόμη το έτος έκδοσης της οικοδομικής άδειας για να υπολογισθεί ο συντελεστής παλαιότητας.
Με βάση τα στοιχεία αυτά θα υπολογίσει το μηνιαίο και ετήσιο τεκμαρτό εισόδημα και αυτό το ποσό εισοδήματος θα το γράψει στη σχετική ένδειξη, ανεξάρτητα αν υπάρχει ή όχι συνιδιοκτησία μεταξύ των συζύγων.
Εξυπακούεται ότι όταν η ιδιοκατοικούμενη κύρια κατοικία έχει εμβαδόν κάτω από 150 τ.μ. ή το άθροισμα του εμβαδού της πρώτης δευτερεύουσας, εξοχικής ή όχι, και της κύριας κατοικίας είναι κάτω από 150 τ.μ. τότε δεν θα συμπληρώσει τις ενδείξεις όπου καταχωρίζονται η τιμή ζώνης και το έτος έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
Επειδή όμως από εφέτος αυξήθηκε το απαλλασσόμενο εμβαδόν της κύριας και της δευτερεύουσας ιδιοκατοικούμενης κατοικίας κατά 20 τ.μ. για κάθε προστατευόμενο παιδί του φορολογουμένου πάνω από το δεύτερο, δεν θα συμπληρώσουν τις ενδείξεις αυτές όσοι έχουν τρία παιδιά και η κύρια κατοικία έχει εμβαδόν ως 170 τ.μ. ή το άθροισμα της κύριας και της δευτερεύουσας είναι ως 170 τ.μ. Αν υπάρχει τέταρτο παιδί, αυτό ισχύει για εμβαδόν 190 τ.μ. κ.ο.κ.
* Πώς υπολογίζεται
Για τον υπολογισμό του τεκμαρτού εισοδήματος ορίστηκε ειδική και ενιαία μεθοδολογία προσδιορισμού της αξίας των κατοικιών, η οποία εφαρμόζεται ανεξαρτήτως αν η κατοικία βρίσκεται εντός ή εκτός αντικειμενικού συστήματος, είναι κύρια ή δευτερεύουσα, εξοχική ή όχι.
Προσοχή! Την ειδική αυτή μεθοδολογία προσδιορισμού της αξίας των κατοικιών θα την εφαρμόσουν μόνο οι φορολογούμενοι των οποίων η κύρια κατοικία είναι άνω των 150 τ.μ. ή το άθροισμα των εμβαδών της κύριας κατοικίας και της πρώτης δευτερεύουσας εξοχικής ή όχι είναι άνω των 150 τ.μ. Αν έχουν τρία παιδιά θα την εφαρμόσουν εφόσον το εμβαδόν, σύμφωνα με τα παραπάνω, είναι πάνω από 170 τ.μ., αν έχουν τέσσερα παιδιά θα την εφαρμόσουν εφόσον το εμβαδόν είναι πάνω από 190 τ.μ. κοκ.
Η αξία αυτών των κατοικιών θα υπολογίζεται ως γινόμενο των εξής παραγόντων:
Της κύριας επιφάνειας της κατοικίας στην οποία θα προστίθεται και ποσοστό 20% της επιφάνειας των αποθηκευτικών χώρων και των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων εφόσον υπάρχουν. Δηλαδή αν το εμβαδόν της κύριας κατοικίας είναι 145 τ.μ. και η αποθήκη μαζί με το γκαράζ έχουν εμβαδόν 35 τ.μ., η επιφάνεια η οποία θα λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της αξίας της κατοικίας θα είναι: 145 + (35 Χ 20%) = 152 τ.μ.
Της τιμής ζώνης για τις περιοχές όπου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ή της τιμής εκκίνησης για τις λοιπές περιοχές. Θα λαμβάνονται υπόψη οι τιμές που ισχύουν την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας. Από 1.1.1998 ισχύουν νέες τιμές και αυτές θα χρησιμοποιήσουν οι φορολογούμενοι για να προσδιορίσουν την αξία των κατοικιών τους.
Του διορθωτικού συντελεστή, ο οποίος κυμαίνεται ανάλογα με την τιμή ζώνης ή εκκίνησης του ακινήτου ως εξής:
Τιμή ζώνης Συντελεστής
ή εκκίνησης για κάθε τ.μ.
Ως 150.000 δρχ. 1,10
Από 150.001 δρχ. ως 250.000 1,20
Από 250.001 δρχ. ως 400.000 1,30
Από 400.001 δρχ. και άνω 1,40
Του συντελεστή παλαιότητας. Ως συντελεστής παλαιότητας λαμβάνεται αυτός που ισχύει κάθε φορά στη φορολογία κεφαλαίου για τον προσδιορισμό της αξίας των κτιρίων. Δηλαδή:
1-5 χρόνια 0,90
6-10 χρόνια 0,80
11-15 χρόνια 0,75
16-20 χρόνια 0,70
21-25 χρόνια 0,65
26 χρόνια και άνω 0,60
Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με διάταξη του φορολογικού νόμου, οι παραπάνω συντελεστές παλαιότητας θα χρησιμοποιούνται και όταν η κατοικία βρίσκεται εκτός αντικειμενικού συστήματος.
Με βάση τα πιο πάνω νέα δεδομένα για τον υπολογισμό του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση θα βρίσκεται πρώτα η αξία της κατοικίας ως εξής, ανάλογα αν αυτή βρίσκεται εντός ή εκτός αντικειμενικού συστήματος:
Αξία: εμβαδόν Χ τιμή ζώνης Χ συντελεστής παλαιότητας Χ διορθωτικός συντελεστής.
Αξία: εμβαδόν Χ τιμή εκκίνησης Χ συντελεστής παλαιότητας Χ διορθωτικός συντελεστής.
Η αξία της κατοικίας που βρίσκεται με τον παραπάνω τρόπο αφορά το σύνολο της επιφάνειας της κατοικίας. Απαλλάσσεται όμως της φορολογίας επιφάνεια 150 τ.μ. Κατά συνέπεια θα βρίσκεται στη συνέχεια η αξία που αναλογεί στην επιφάνεια πάνω από τα 150 τ.μ. και αυτή η αξία θα πολλαπλασιάζεται με τον συντελεστή 3,5% για να βρεθεί το υποκείμενο σε φόρο τεκμαρτό εισόδημα.
Εστω, για παράδειγμα, ιδιοκατοικούμενη κύρια κατοικία εμβαδού 180 τ.μ. που βρίσκεται σε περιοχή όπου η νέα τιμή ζώνης είναι 300.000 δρχ. ανά τ.μ. Η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί το 1980. Οπότε έχουμε:
Αξία κατοικίας: 180 Χ 300.000 Χ 0,70 Χ 1,30 = 49.140.000
Αξία που αναλογεί στη φορολογούμενη επιφάνεια: 30/180 Χ 49.140.000 = 8.190.000
Για τις εξοχικές κατοικίες θα υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα για τρεις μήνες. Εξάλλου και για τις κατοικίες αυτές η αξία θα βρίσκεται με έναν από τους πιο πάνω τρόπους.
Αφού βρεθεί η αξία της κατοικίας με τον παραπάνω τρόπο, θα προσδιορισθεί στη συνέχεια το υποκείμενο σε φόρο τεκμαρτό εισόδημα.
* Το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα των ιδιοκατοικούμενων κατοικιών, είτε αυτές βρίσκονται εντός είτε εκτός αντικειμενικού συστήματος, υπολογίζεται με τον συντελεστή 3,5% επί της αξίας της κατοικίας.
Προσοχή! Οι φορολογούμενοι που έχουν κύρια κατοικία εμβαδού άνω των 150 τ.μ. ή το άθροισμα του εμβαδού της κύριας και της δευτερεύουσας είναι άνω των 150 τ.μ. θα γράψουν στις ενδείξεις 115-119 το συνολικό τεκμαρτό εισόδημα και όχι το υποκείμενο σε φόρο.
Η απαλλαγή για εμβαδόν ως 150 τ.μ. κ.ο.κ.
Από το ακαθάριστο τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση της κύριας κατοικίας του φορολογουμένου απαλλάσσεται του φόρου αυτό που αναλογεί σε εμβαδόν 150 τ.μ. Αν το εμβαδόν της ιδιοκατοικούμενης κύριας κατοικίας είναι κάτω από 150 τ.μ., η διαφορά ως τα 150 τ.μ. λαμβάνεται υπόψη για την απαλλαγή μιας μόνο ιδιοκατοικούμενης δευτερεύουσας κατοικίας, εξοχικής ή όχι.
