Παρά την πτώση κατά σχεδόν 50% των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, το τοπίο στην κτηματαγορά παραμένει ομιχλώδες, καθώς η επανεμφάνιση του πολιτικού και οικονομικού ρίσκου στο μεγαλύτερο διάστημα του 2015, παράλληλα με τις φορολογικές επιβαρύνσεις, κατέστησε δυσχερή την όποια επιστροφή της σε κατάσταση ισορροπίας και μεσοπρόθεσμης ανάκαμψης. Ωστόσο μετά την υπογραφή του τρίτου Μνημονίου παρατηρείται αναθέρμανση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στα ακίνητα εισοδήματος, όπου οι αποδόσεις έχουν παραμείνει σε γενικές γραμμές σταθερές, και στα ξενοδοχεία και λοιπά τουριστικά ακίνητα, όπου όμως κυριαρχεί το θέμα των κόκκινων δανείων και του πώς, όπως λέγεται στην αγορά, οι τράπεζες θα «συμπεριφερθούν» στους υπερχρεωμένους ξενοδόχους.
Αν πάντως η χώρα βρει τον δρόμο της και καταστούν πιο εμφανείς οι προοπτικές, αρκετά ξένα funds και εγχώρια επενδυτικά κεφάλαια θα μπορούσαν να ενισχύσουν το ελληνικό Real Estate, σε τομείς όπως τα επαγγελματικά ακίνητα, τα ξενοδοχεία, καθώς και συνολικά τον τομέα του τουρισμού, αλλά και την ανάπτυξη γης. Παράλληλα, η δημιουργία ενός σύγχρονου φορολογικού και χωροταξικού πλαισίου θα μπορούσε πραγματικά να μεταβάλει το τοπίο και να προσελκύσει ισχυρά αλλά και αναγκαία ξένα επενδυτικά κεφάλαια.
Σύμφωνα με έρευνα του ομίλου Δανός / An Alliance Member of BNP Paribas Real Estate, καθώς η κάθε υποαγορά ακινήτων αντιδρά διαφορετικά, τα χαρακτηριστικά της κάθε αγοράς χωριστά και οι τρέχουσες τάσεις έχουν ως εξής:
Οικιστική αγορά
Η οικιστική αγορά έχει εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά από τις άλλες. Κατά τη διάρκεια του 2015 συνεχίστηκε η πτώση τιμών, αλλά με σαφώς μικρότερο πρόσημο από τις προηγούμενες χρονιές. Υπάρχουν πολλοί λόγοι που η αγορά οικιστικών ακινήτων δυσκολεύεται να ανακάμψει παρά το γεγονός ότι ιδιαίτερα στα ακίνητα των ακριβών περιοχών υπάρχει σημαντική κάμψη στις τιμές. Οι κυριότεροι εξ αυτών είναι:
- Η ανύπαρκτη δυνατότητα δανεισμού: Πουθενά στον κόσμο δεν λειτουργεί η οικιστική (και όχι μόνο) αγορά χωρίς την υποστήριξη τραπεζικού δανεισμού.
- Ο υπερδανεισμός των μεταχειρισμένων ακινήτων: Πολλά ακίνητα είναι δανεισμένα σε υψηλές αξίες και ακόμη και αν θέλουν οι ιδιοκτήτες να πουλήσουν δεν δίνουν οι τράπεζες τη συγκατάθεσή τους για haircut στο δάνειο.
- Η ως σήμερα πλήρης απαλλαγή των χρεωμένων ακινήτων από διαδικασίες πλειστηριασμού: Η δυνατότητα πολλών νοικοκυριών να μην εξυπηρετούν τα δάνειά τους ακόμη και αν είχαν τη δυνατότητα και η ανυπαρξία πίεσης δεν βοηθούσαν τη στήριξη της όποιας ζήτησης. Οι νέες νομοθετικές ρυθμίσεις για την άρση των πλειστηριασμών αλλά και ο εξορθολογισμός στην αντιμετώπιση των κόκκινων δανείων θα αλλάξουν σίγουρα τη συγκεκριμένη αγορά.
- Η ασύμμετρη και διαρκώς μεταβαλλόμενη φορολογική πολιτική: Η υπέρμετρη και εν πολλοίς άδικη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων δεν δημιουργεί ελκυστικό προϊόν προς αγορά.
- Το ήδη υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και ιδιοκτησίας: Δεν υπάρχει η έντονη ανάγκη για αλλαγή στη στέγαση των νοικοκυριών.
Γραφειακοί χώροι
Η αγορά των γραφειακών χώρων είναι πάντοτε αυτή που είναι πιο ευαίσθητη στις αλλαγές της οικονομικής και δημοσιονομικής πολιτικής. Η συγκεκριμένη αγορά παρουσιάστηκε σταθερή το 2015. Στις κεντρικές λεωφόρους, όπως η Συγγρού, παρατηρείται μικρή μείωση της δραστηριότητας, συνεπώς και των επιπέδων των τιμών, ενώ σε άλλες περιοχές παρουσιάζεται μεγαλύτερος όγκος συναλλαγών.
Οι γραφειακοί χώροι ήταν ανέκαθεν το αγαπημένο προϊόν των επενδυτών (περίπου 50% των συνολικών επενδύσεων διεθνώς γίνεται σε γραφειακούς χώρους). Στην Ελλάδα οι αποδόσεις κινούνται στα ελκυστικά επίπεδα του 8%-8,5%.
Logistics
Η συγκεκριμένη αγορά δεν παρουσίασε σημαντικές μεταβολές το 2015. Τα ενοίκια είναι σε χαμηλά επίπεδα (2,5-3,5 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως στην Αθήνα και 1-2,5 ευρώ/τ.μ. στη Θεσσαλονίκη) και δεν πραγματοποιούνται σημαντικές συμφωνίες στον συγκεκριμένο χώρο, καθώς η αγορά χαρακτηρίζεται από έλλειψη δραστηριότητας, με λίγες ευκαιρίες για μίσθωση, λόγω της οικονομικής αβεβαιότητας στην ελληνική αγορά. Παρ’ όλα αυτά υπάρχει μεγάλη προσδοκία, καθώς υπάρχουν οι εκκρεμότητες των ιδιωτικοποιήσεων του ΟΛΠ και του ΟΛΘ, καθώς και το project του Θριάσιου, οι οποίες θα μπορούσαν να δώσουν μεγάλη ώθηση στη συγκεκριμένη αγορά. Επίσης η αύξηση του τζίρου του ηλεκτρονικού εμπορίου δίνει ώθηση στη συγκεκριμένη αγορά, καθώς μεγαλώνει η ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους, από όπου γίνεται η διανομή των προϊόντων.
Στο επίκεντρο τα ξενοδοχεία
Κλειδί για επενδύσεις οι αποφάσεις και η διάθεση των τραπεζών για την αντιμετώπιση των «κόκκινων» δανείων
Η άνοδος του τουρισμού έχει οδηγήσει σε σημαντική ζήτηση ξενοδοχειακών μονάδων, η οποία όμως προς το παρόν δεν μεταφράζεται σε συγκεκριμένες συναλλαγές, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις υπάρχει υψηλός δανεισμός των τουριστικών επιχειρήσεων και αδυναμία εξεύρεσης λύσης εκ μέρους των τραπεζών.
Λιανεμπόριο
Αύξηση της ζήτησης στους εμπορικούς δρόμους από διεθνείς εταιρείες
Η ζήτηση νέων σημείων από τις εταιρείες στο λιανεμπόριο είναι στενά συνδεδεμένη και με το διαθέσιμο εισόδημα των καταναλωτών, για αυτό και η συγκεκριμένη αγορά ήταν αυτή που χτυπήθηκε ιδιαίτερα από την κρίση. Το 2015 μεγάλες εταιρείες λιανικής φαίνεται να έχουν εκμεταλλευτεί τις ιστορικά χαμηλές τιμές στους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους.
Αύξηση της ζήτησης στους εμπορικούς δρόμους από διεθνείς εταιρείες
Η ζήτηση νέων σημείων από τις εταιρείες στο λιανεμπόριο είναι στενά συνδεδεμένη και με το διαθέσιμο εισόδημα των καταναλωτών, για αυτό και η συγκεκριμένη αγορά ήταν αυτή που χτυπήθηκε ιδιαίτερα από την κρίση. Το 2015 μεγάλες εταιρείες λιανικής φαίνεται να έχουν εκμεταλλευτεί τις ιστορικά χαμηλές τιμές στους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους.
Οι τιμές έχουν σταθεροποιηθεί, τα κενά καταστήματα έχουν μειωθεί και η απορρόφηση κενών χώρων έχει αυξηθεί. Συνοπτικά, ενώ υπήρχε μια μεγάλη έμφαση στις τοπικές και στις δευτερογενείς αγορές λιανικής, τα τελευταία χρόνια, αυτό έχει αρχίζει να εξαφανίζεται.
Οι αγορές λιανικής, όπως η Νέα Σμύρνη και το Χαλάνδρι, εξακολουθούν να έχουν χαμηλά ποσοστά κενών χώρων σε κεντρικούς τους δρόμους, αλλά τώρα οι πρωτογενείς αγορές αυξήθηκαν σημαντικά, κυρίως με την έννοια των κενών καταστημάτων, τα οποία έχουν περιοριστεί. Εχουμε δει σημαντικές μισθώσεις σε υψηλότερες τιμές σε δρόμους σαν την Ερμού, αλλά και σε άλλες κύριες αγορές.
Σε ό,τι αφορά τη Θεσσαλονίκη, τα μισθώματα των καταστημάτων κατά τη διάρκεια του 2015 παρέμειναν σταθερά.
Μειώθηκε η διαθεσιμότητα
Παράλληλα έχει μειωθεί σημαντικά η διαθεσιμότητα στις εμπορικές οδούς της πόλης. Η αγορά των εμπορικών κέντρων συνεχίζει να ανθίσταται παρά την κρίση. Εμπορικά κέντρα, όπως το THE MALL, το GOLDEN HALL και το ATHENS METRO MALL, κατέγραψαν την αλλαγή στις καταναλωτικές συνήθειες των Ελλήνων, κρατώντας τις πληρότητές τους και την επισκεψιμότητά τους σε υψηλά επίπεδα, ενώ και μικρότερα, όπως το RIVER WEST, συνεχίζουν τη σταθερά ανοδική πορεία. Δεν είναι τυχαίο πως κατά διαστήματα υπάρχουν έντονες φήμες για την εξαγορά μεγάλων εμπορικών κέντρων στην Ελλάδα.
Τα εμπορικά ακίνητα, ως επενδυτικό προϊόν, παραμένουν δημοφιλή, με τις αποδόσεις για τα καταστήματα στις κύριες αγορές να κυμαίνονται στο 8% και για τα υπόλοιπα σημεία περί του 9%. Για το 2016 υπάρχει ήδη η θετική εξέλιξη της ζήτησης, στις κύριες αγορές, από διεθνείς εταιρείες, που πρωτοεμφανίστηκαν ή πρόκειται σύντομα να διευρύνουν τη δραστηριότητά τους και στην Ελλάδα.
Στο επίκεντρο τα ξενοδοχεία
Κλειδί για επενδύσεις οι αποφάσεις και η διάθεση των τραπεζών για την αντιμετώπιση των «κόκκινων» δανείων
Η άνοδος του τουρισμού έχει οδηγήσει σε σημαντική ζήτηση ξενοδοχειακών μονάδων, η οποία όμως προς το παρόν δεν μεταφράζεται σε συγκεκριμένες συναλλαγές, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις υπάρχει υψηλός δανεισμός των τουριστικών επιχειρήσεων και αδυναμία εξεύρεσης λύσης εκ μέρους των τραπεζών.
Σημαντικό ρόλο για την πορεία της ξενοδοχειακής-τουριστικής αγοράς θα παίξουν:
- Οι αποφάσεις και η διάθεση των τραπεζών για την αντιμετώπιση των «κόκκινων» δανείων που αφορούν ξενοδοχειακές επιχειρήσεις.
- Η έλευση διεθνών σημάτων, που δείχνουν μεγάλο ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά, προχωρώντας όμως μόνο σε μισθώσεις ή franchise agreements.
- H ολοκλήρωση σημαντικών επενδύσεων που χειρίζεται το ΤΑΙΠΕΔ.
Το στοίχημα
Η αγορά των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων ως η μόνη αγορά στην οποία παρατηρείται ενδιαφέρον για ανάπτυξη (development) θα δώσει και αυτή τον δικό της τόνο, προσδοκώντας στη συνολική ανάπλαση περιοχών και στη δημιουργία ενός πιο advanced τουριστικού προϊόντος. Το μεγάλο στοίχημα στη συγκεκριμένη προσπάθεια ιδιωτικών αναπτύξεων σε τουριστικές περιοχές είναι πώς θα λειτουργήσουν στην πράξη τα νέα εργαλεία του ΕΣΧΑΔΑ και του ΕΣΧΑΣΕ, καθώς και η διαδικασία του fast track. Σε περίπτωση θετικών εξελίξεων και απομάκρυνσης του κινδύνου πισωγυρισμάτων (π.χ. με κάποια αλλαγή στην ως σήμερα αντιμετώπιση των παραπάνω θεμάτων) είναι σίγουρο ότι θα υπάρξουν σημαντικές επενδύσεις.
Η αγορά επενδυτικών ακινήτων, ήτοι η αγορά μισθωμένων εμπορικών-επαγγελματικών ακινήτων με απόδοση, η οποία παρουσίασε μια στασιμότητα το πρώτο οκτάμηνο του 2015, φαίνεται να επανακάμπτει με μεγαλύτερο ενδιαφέρον στις συζητήσεις που γίνονται με έλληνες αλλά και ξένους επενδυτές. Οι λόγοι που το ενδιαφέρον για τέτοιου είδους ακίνητα φαίνεται πως αυξάνεται εκ νέου είναι μεταξύ άλλων:
- Η υψηλή ρευστότητα των μεγάλων εγχώριων ΑΕΕΑΠ.
- Η μείωση των μισθωμάτων και η σταθεροποίηση των αποδόσεων (με συνεπακόλουθο και τη μείωση των τιμών) λόγω της κρίσης.
- Η διαφορά αποδόσεων προς όφελος της ελληνικής επενδυτικής αγοράς, που ξαναβάζει την Ελλάδα στο στόχαστρο των ξένων (στις μεγάλες ευρωπαϊκές-κύριες αγορές φαίνονται ήδη σημάδια πτώσης των αποδόσεων, που τους κάνει να κοιτάζουν πλέον και τις υπόλοιπες αγορές).
- Η προσδοκία για δυνατότητες δημιουργίας υπεραξιών στους μακροπρόθεσμους επενδυτές.
Η ζήτηση έχει σταθεροποιήσει τις αποδόσεις στα επίπεδα του 8%-8,5% για τους γραφειακούς χώρους, του 7%-8% για τα εμπορικά καταστήματα και του 11%-13% για τους αποθηκευτικούς χώρους.
Αρνητικά επηρεάζουν η αδυναμία σταθεροποίησης του φορολογικού συστήματος, χωρίς τις διαρκείς αλλαγές, η απροθυμία ολοκλήρωσης των απαιτούμενων μεταρρυθμίσεων και η έλλειψη του κατάλληλου προϊόντος, καθώς για πολλά χρόνια η ανάπτυξη των ακινήτων στην Ελλάδα δεν είχε ως στόχευση τη δημιουργία προϊόντος που θα είχε ως αποδέκτες θεσμικούς επενδυτές.
ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
