Ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης, ο συντελεστής δόμησης, ο περιβάλλων χώρος και ο οικιστικός χαρακτήρας ορισμένων προαστίων
Το χρηματιστήριο των ακινήτων στην Αττική λειτουργεί ακριβώς όπως και οι υπόλοιπες αγορές. Οι τιμές αγοράς και τα μισθώματα μεταβάλλονται με βάση τις αλλαγές που συντελούνται όχι μόνο στη ζήτηση αλλά και στο γενικότερο περιβάλλον. Η ιδιαιτερότητα όμως αυτού του χρηματιστηρίου είναι ότι σε γενικές γραμμές οι τιμές εμφανίζουν ακαμψία προς τα κάτω. Στη χειρότερη περίπτωση, οι τιμές μπορεί να παραμείνουν στάσιμες, όπως δηλαδή συνέβη την τελευταία πενταετία, ενώ, σε αντίθετη περίπτωση, παρατηρούνται άλματα στις τιμές των ακινήτων.
Οπως συμβαίνει σε όλες τις αγορές, έτσι και στην κτηματαγορά υπάρχουν φθηνά αλλά και πανάκριβα ακίνητα. Το βασικότερο όλων, που χαρακτηρίζει ένα ακίνητο ακριβό ή φθηνό, είναι η ίδια η περιοχή. Ετσι, παρατηρείται τις τελευταίες δεκαετίες οι τιμές των ακινήτων στις λεγόμενες προνομιούχες περιοχές να αυξάνονται σημαντικά χρόνο με τον χρόνο.
Χαρακτηριστική περίπτωση μπορεί να θεωρηθούν τα ακίνητα που βρίσκονται στα Ανάκτορα, στο Κολωνάκι, στο Παλαιό Ψυχικό, στην Εκάλη, στη Φιλοθέη κλπ.
Ενας από τους βασικότερους παράγοντες που επηρεάζει τις τιμές των συγκεκριμένων ακινήτων, και όχι μόνο, είναι ο περιβάλλων χώρος. Για παράδειγμα, αν πρόκειται για κατοικία που βρίσκεται σε καταπράσινη περιοχή ή σε περιοχή με θέα, τότε η τιμή αυξάνεται με ταχύτερους ρυθμούς. Επίσης, ο συντελεστής δόμησης, όπως αναφέρει χαρακτηριστικά η κυρία Νόρα Δημητρίου, διευθύντρια του μεσιτικού γραφείου World Properties and Investment, είναι ένας άλλος σημαντικός παράγοντας, που διαμορφώνει ανάλογα τις τιμές γης και κατ’ επέκταση των ακινήτων, αφού σε ορισμένες περιπτώσεις λειτουργεί θετικά και σε άλλες όχι. Για παράδειγμα, στο οικιστικό κομμάτι των ακριβών προαστίων, όσο πιο χαμηλός είναι ο συντελεστής δόμησης τόσο υψηλότερη είναι η αξία του οικοπέδου. Ενας χαμηλός συντελεστής δόμησης απευθύνεται αποκλειστικά και μόνο σε μονοκατοικίες και κατ’ επέκταση σε ακριβά πορτοφόλια. Αντίθετα, αν σε άλλες οικιστικές περιοχές έχουμε υψηλό συντελεστή δόμησης, τότε η αξία των οικοπέδων πέφτει. Αντιστρόφως, ανάλογα κινούνται τα πράγματα όσον αφορά τις περιοχές με έντονη εμπορική κίνηση. Ενας υψηλός συντελεστής δόμησης σε εμπορικές περιοχές δίνει σαφώς μεγαλύτερη αξία στα διαθέσιμα οικόπεδα.
Ενας άλλος παράγοντας που ευνοεί την ανοδική εξέλιξη των τιμών των ακινήτων, ιδιαίτερα αυτών που αφορούν κατοικίες είναι, σύμφωνα με την κυρία Δημητρίου, το γεγονός ότι μερικά προάστια είναι αυστηρά οικιστικά. Σε αυτή την κατηγορία ανήκουν το Παλαιό Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Εκάλη κλπ., ενώ, όσον αφορά τα εμπορικά ακίνητα, σημαντικότατο ρόλο παίζει η θέση και ιδιαίτερα ο συντελεστής εμπορικότητας της περιοχής. Πάντως, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει η κ. Δημητρίου, ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης, καθώς και η σπανιότητα των αντικειμένων (στην περίπτωσή μας, των ακινήτων) είναι ένας παράγοντας που δεν πρόκειται ποτέ να εξαιρεθεί από τους κανόνες της κτηματαγοράς.
