Μία ημέρα αφότου οι ζημιές στην υποδομή έθεσαν σε κίνδυνο το μεγαλύτερο μέχρι σήμερα έργο μετατροπής κτιρίου γραφείων σε οικιστικό στις ΗΠΑ, επενδυτές και χρηματοδότες δηλώνουν ότι θα επανεξετάσουν τις μελλοντικές τους δεσμεύσεις σε αυτά τα σύνθετα έργα αξιοποίησης ακινήτων.
Ο κατασκευαστής Μάικλ Πεστρόνκ από τη Φιλαδέλφεια είχε μόλις ολοκληρώσει την παρουσίαση του σε επενδυτές μιας σειράς νέων έργων μετατροπής ακινήτων την Τρίτη, όταν είδε πέντε αναπάντητες κλήσεις στο τηλέφωνό του.
Τότε πληροφορήθηκε ότι το εμβληματικό έργο μετατροπής του πρώην κεντρικού κτιρίου της Pfizer στο Μίνταουν του Μανχάταν αντιμετώπιζε κίνδυνο μερικής κατάρρευσης. Ο Πεστρόνκ, η εταιρεία του οποίου, η Post Brothers, υλοποιεί ένα από τα μεγαλύτερα αντίστοιχα έργα στις ΗΠΑ, στην Ουάσιγκτον, αντέδρασε έντονα όταν έμαθε τα νέα.
«Ένα περιστατικό σαν αυτό μπορεί σίγουρα να απομακρύνει επενδυτές και δανειστές από τις μετατροπές ακινήτων», δήλωσε.
Εξαιρετικά διαδεδομένα αντίστοιχα έργα στις ΗΠΑ
Τα τελευταία πέντε χρόνια αποτέλεσαν περίοδο μεγάλης ανάπτυξης για τα έργα μετατροπής γραφείων σε κατοικίες. Στις αρχές του τρέχοντος έτους, περίπου 90.300 διαμερίσματα που προέρχονται από τέτοιες μετατροπές βρίσκονταν σε διάφορα στάδια υλοποίησης στις ΗΠΑ, αριθμός αυξημένος κατά 28% σε σχέση με έναν χρόνο νωρίτερα, σύμφωνα με την ιστοσελίδα αναζήτησης κατοικιών RentCafe.
Η πόλη της Νέας Υόρκης βρίσκεται στην κορυφή αυτής της τάσης, με 16.358 διαμερίσματα από μετατροπές γραφείων να βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια ανάπτυξης, αριθμός σχεδόν διπλάσιος σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά.
Οι ιδιώτες κατασκευαστές βλέπουν τις μετατροπές ως έναν πιθανό τρόπο περιορισμού του αυξανόμενου κόστους κατασκευής νέων κτιρίων από το μηδέν. Οι αξιωματούχοι θεωρούν ότι πρόκειται για λύση με διπλό όφελος: την αντιμετώπιση της έλλειψης κατοικιών και τη μείωση του πλεονάσματος κενών γραφειακών χώρων που επιβαρύνει τα κέντρα των πόλεων.
Σκεπτικισμός στον κλάδο μετά το περιστατικό
Ωστόσο, πλέον ορισμένοι δανειστές αρχίζουν να επανεξετάζουν αυτή τη λογική.
«Θα τους κάνει όλους λίγο πιο συντηρητικούς», δήλωσε ο Πολ Ραχιμιάν, διευθύνων σύμβουλος της Parkview Financial, εταιρείας χρηματοδότησης ανάπτυξης ακινήτων που έχει χρηματοδοτήσει τόσο έργα μετατροπής γραφείων σε κατοικίες όσο και μετατροπές ξενοδοχείων σε κατοικίες. «Ίσως να προχωρήσουμε τα εύκολα έργα, αλλά να αποφύγουμε τα υπερβολικά σύνθετα», πρόσθεσε.
Το κτίριο στο Μανχάταν είναι πλέον σταθερό και δεν έχει παρουσιάσει νέα μετακίνηση, σύμφωνα με αξιωματούχους της πόλης. Ο εργολάβος και οι δημοτικές αρχές συζητούν τις μακροπρόθεσμες λύσεις για το κτίριο.
Ωστόσο, τα μελλοντικά έργα μετατροπής αναμένεται να βρεθούν αντιμέτωπα με πιο εκτεταμένους τεχνικούς ελέγχους και επιθεωρήσεις ασφαλείας, ακριβότερες ασφαλίσεις κατασκευής, αυστηρότερους όρους για να έχουν πρόσβαση σε κρατικά κίνητρα και περιορισμένη πρόσβαση σε δανεισμό, σύμφωνα με τον Νιλ Οσνάτο, ιδρυτή της Persistence Analytics Group, εταιρείας ανάλυσης κινδύνων και υποδομών.
«Το περιστατικό στο κτίριο της Pfizer θα πρέπει να οδηγήσει κατασκευαστές, επενδυτές, δανειστές, ασφαλιστικές εταιρείες και δημόσιους φορείς να επανεκτιμήσουν το ρίσκο των μετατροπών γραφείων σε κατοικίες», δήλωσε. «Τα οικονομικά δεδομένα των μετατροπών ενδέχεται να αλλάξουν», ανέφερε.
Αυτά τα πρόσθετα επίπεδα ελέγχου και το αυξημένο κόστος θα μπορούσαν να καθυστερήσουν αρκετούς μήνες το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης νέων έργων μετατροπής, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων.
Τι λέει ο δήμος της Νέας Υόρκης
Ο δήμαρχος της Νέας Υόρκης Ζόραν Μαμντάνι δήλωσε ότι η πόλη θα διασφαλίσει πως όλα τα έργα μετατροπής συμμορφώνονται με τις απαραίτητες κανονιστικές απαιτήσεις και τα μέτρα ασφαλείας. Τα σχέδια και το εργοτάξιο του πολυώροφου κτιρίου στο Μίνταουν θα πρέπει να είναι πλήρως συμβατά με όλους τους οικοδομικούς κανονισμούς «πριν προχωρήσουν οποιεσδήποτε μη επείγουσες εργασίες», ανέφερε σε συνέντευξη Τύπου την Τετάρτη.
Ο Μαμντάνι υπογράμμισε ότι παραμένει δεσμευμένος στη συνέχιση των μετατροπών κτιρίων στη Νέα Υόρκη, πρόσθεσε όμως: «Πρέπει επίσης να το κάνουμε με ασφάλεια και με τρόπο που να διασφαλίζει πλήρη λογοδοσία».
Απαιτητικά και φιλόδοξα τα έργα αυτά
Τα έργα μετατροπής κτιρίων γραφείων σε οικιστικά μπορεί να είναι πιο περίπλοκα από τις συμβατικές κατασκευές από τα θεμέλια προς τα επάνω, καθώς οι κατασκευαστές επιχειρούν να προσαρμόσουν ένα κτίριο σε μια λειτουργία για την οποία δεν είχε αρχικά σχεδιαστεί.
Πρέπει να εξασφαλιστούν φυσικό φως και αερισμός σε σημεία ενός κτιρίου που ως πύργος γραφείων βασιζόταν στον τεχνητό φωτισμό. Παράλληλα, απαιτείται η προσθήκη περισσότερων μπάνιων και κουζινών, καθώς και η προσαρμογή των φορτίων που μπορεί να αντέξει η κατασκευή.
Η μετατροπή του πρώην κτιρίου της Pfizer σε 1.600 νέες κατοικίες, με πισίνα στην οροφή, γυμναστήριο και καταστήματα στο ισόγειο, αποτελεί ένα ιδιαίτερα φιλόδοξο έργο. Η MetroLoft, η εταιρεία που ηγείται της ανάπτυξης, σχεδίαζε να προσθέσει νέους ορόφους στο κτίριο και να πραγματοποιήσει κι άλλες επεκτάσεις. Όπως ανέφερε ο Νέιθαν Μπέρμαν, διευθύνων εταίρος και ιδρυτής της MetroLoft, στη Wall Street Journal, το πρόσθετο βάρος από αυτές τις παρεμβάσεις ήταν αυτό που προκάλεσε την κάμψη των χαλύβδινων δοκών.
Σχεδόν όλοι στον κλάδο αναμένουν αυξημένους ρυθμιστικούς ελέγχους στα έργα μετατροπής. Ο Μαρκ Τζάκσον, δικηγόρος που ειδικεύεται στην ανάπτυξη τέτοιων έργων, εκτιμά ήδη ότι θα υπάρξει ένα «βραχυπρόθεσμο ασφάλιστρο Pfizer» στα συμβόλαια ασφάλισης κατασκευών.
Ο Άσερ Λουτσάτο, κατασκευαστής που μετατρέπει τρία κτίρια γραφείων στο Ντένβερ σε περίπου 1.100 διαμερίσματα, υποστήριξε ότι οι εργολάβοι θα πρέπει να διατηρούν απλές τις μετατροπές κι όχι να προσπαθούν να αλλάξουν το πλαίσιο σημαντικά.
«Αν η υπάρχουσα αρχιτεκτονική δεν επιτρέπει ουσιαστική επέκταση, μην την πιέζετε», δήλωσε.
Παρόλα αυτά, δε συμμερίζονται όλοι τις ανησυχίες αυτές. Ο Ραν Ελιασάφ, διευθύνων εταίρος της Northwind Group, η οποία χορήγησε δάνειο 135 εκατ. δολαρίων για την αγορά του πρώην κτιρίου της Pfizer, δήλωσε ότι η εταιρεία του θα παραμείνει «πολύ αισιόδοξη» για τη χρηματοδότηση μετατροπών γραφείων σε κατοικίες. Ο ίδιος εκτιμά ότι το ίδιο θα πράξουν και άλλοι επενδυτές.
Η μετατροπή παλαιών εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες είναι μια πρακτική δεκαετιών, ιδιαίτερα στη Νέα Υόρκη. Πέρυσι, στο περίφημο Financial District προστέθηκαν περισσότερα από 1.300 διαμερίσματα από τη μεγαλύτερη πλήρη μετατροπή γραφείων σε κατοικίες στην ιστορία των ΗΠΑ.
Το περιστατικό στο κτίριο της Pfizer έχει ωστόσο προκαλέσει νέο ενδιαφέρον σχετικά με το πόσο μεγάλα και σύνθετα θα πρέπει να είναι αυτά τα έργα.
«Ο κόσμος θα είναι πιο προσεκτικός», δήλωσε ο Πίτερ Λέρνερ, στρατηγικός σύμβουλος σε έργα που περιλαμβάνουν μετατροπές γραφείων σε κατοικίες. «Αυτό λειτούργησε σαν ξυπνητήρι» πρόσθεσε.
