Η πτώση των επιτοκίων, η οποία από τη μια περιορίζει σημαντικά τις αποδόσεις και από την άλλη μειώνει το κόστος χρήματος, έχει οδηγήσει αρκετούς επενδυτές στην αναζήτηση άλλων μορφών τοποθέτησης των κεφαλαίων τους με στόχο την εξασφάλιση κέρδους. Ετσι, το τελευταίο διάστημα το επενδυτικό ενδιαφέρον έχει στραφεί σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων. Πολλοί όμως είναι εκείνοι που συχνά αντιμετωπίζουν το δίλημμα σε τι είδους ακίνητα να επενδύσουν τα κεφάλαιά τους. Διαμερίσματα, γραφεία, καταστήματα και οικόπεδα είναι τα προϊόντα που προσφέρονται για επένδυση στην αγορά ακινήτων με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά το καθένα που θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να εξετάζει ο επενδυτής, ανάλογα βέβαια με το ρίσκο που δέχεται να αναλάβει και το κεφάλαιο που διαθέτει. Πάντως τα ακίνητα, όπως τονίζουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων, αποτελούν μορφή επένδυσης με σταθερές αποδόσεις χωρίς υψηλό ρίσκο.
Η γενική διευθύντρια της εταιρείας World Properties and Investment κυρία Νόρα Δημητρίου τονίζει ότι η επένδυση στα ακίνητα πρέπει να συνδυάζεται τόσο με μελλοντικές υπεραξίες όσο και με την εξασφάλιση σταθερού εισοδήματος (απόδοση). Μεγαλύτερη υπεραξία συνήθως προσφέρουν τα οικόπεδα. Αυτή η μορφή επένδυσης όμως δεν εξασφαλίζει σταθερό εισόδημα. Για να συμβεί κάτι τέτοιο θα πρέπει ο κάτοχος του οικοπέδου να προχωρήσει στην οικοδόμηση κατοικιών, γραφείων ή καταστημάτων, να τα μισθώσει και να απολαμβάνει μια σταθερή μηνιαία απόδοση.
Επενδύοντας κανείς σε κατοικίες θα πρέπει να γνωρίζει, σύμφωνα με την κυρία Σύμπουρα, ότι η συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων προσφέρει αρκετά χαμηλή απόδοση (συνήθως κυμαίνεται από 3,5% ως 5% ανάλογα με την περιοχή και την ποιότητα κατασκευής), έναντι των άλλων ακινήτων.
Ειδικότερα, οι αποδόσεις σε καταστήματα και γραφεία κυμαίνονται σήμερα από 7% ως 9%, ενώ λόγω του καθεστώτος που ισχύει για τις εμπορικές μισθώσεις, ο κάτοχος του ακινήτου για μεγάλο χρονικό διάστημα εξασφαλίζει ένα σταθερό εισόδημα με ανάλογη αναπροσαρμογή των μισθωμάτων.
Ο δρ Αρ. Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας EFG Eurobank Properties, αναφέρει στο «Βήμα» ότι οι κατοικίες παλαιότερα αποτελούσαν εναλλακτική μορφή επένδυσης κυρίως λόγω του ότι υπήρχε μεγάλη προσφορά ιδιαίτερα μικρών διαμερισμάτων (γκαρσονιέρες και δυάρια) σε χαμηλές τιμές.
Σήμερα η μεγάλη αυτή διασπορά κατοικιών δεν υπάρχει πια, καθώς οι καινούργιες πολυκατοικίες που κτίζονται αποτελούνται από διαμερίσματα άνω των 70-80 τετραγωνικών μέτρων. Εκτός από εξαιρετικές περιπτώσεις, μικρότερα διαμερίσματα είναι αρκετά δύσκολο να βρει κανείς, ενώ όσα είναι κτισμένα τη δεκαετία του ’60 απαιτούν ένα πολύ σημαντικό κόστος για επισκευές και με αμφίβολο αποτέλεσμα από πλευράς απόδοσης.
Σύμφωνα με στοιχεία, τα τελευταία χρόνια οι τιμές των διαμερισμάτων σε αρκετές περιοχές της Αττικής εμφανίζουν σημαντική άνοδο η οποία οφείλεται κυρίως στη ζήτηση που υπάρχει για αγορά καινούργιων διαμερισμάτων με σκοπό την ιδιοκατοίκηση. Η τάση αυτή ενισχύεται και από το γεγονός ότι οι τράπεζες πλέον προσφέρουν χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια, δίνοντας έτσι τη δυνατότητα στον καθένα να αποκτήσει ιδιόκτητη κατοικία.
Αντίθετα, δεν παρατηρείται σημαντική ζήτηση για διαμερίσματα ηλικίας άνω των 30 ετών που βρίσκονται σε περιοχές όπως είναι η Κυψέλη, το Παγκράτι κ.ά.
* Πώς αυξάνονται οι τιμές
Πάντως, όπως τονίζει ο κ. Καρυτινός, η αγορά ενός καινούργιου ακινήτου ως επένδυση είναι αμφίβολο αν θα αποδώσει μελλοντικά τα αναμενόμενα καθώς οι ρυθμοί αύξησης στις τιμές τα τελευταία χρόνια είναι πολύ υψηλοί και δεν μπορεί κανείς να προβλέψει αν θα εξακολουθήσουν την ανοδική τους πορεία και τα επόμενα χρόνια.
Αν και δεν θεωρεί ο κ. Καρυτινός τα διαμερίσματα ιδανική επένδυση, εν τούτοις θα μπορούσε κανείς να αγόραζε μια πολυκατοικία της δεκαετίας του ’60 ή του ’70, να την ανακαίνιζε εκ βάθρων και να μίσθωνε τα διαμερίσματα σε τιμές που να του εξασφαλίζουν μια ικανοποιητική απόδοση. Αντίστοιχα επενδυτικές κινήσεις γίνονται σε άλλες χώρες του εξωτερικού.
Επίσης, επενδυτικό ενδιαφέρον έχουν τα διαμερίσματα που προορίζονται για επαγγελματική στέγη (δικηγορικά γραφεία, συμβολαιογραφεία, ιατρεία κτλ.) καθώς τα μισθώματα είναι συνήθως πολύ υψηλότερα απ’ ό,τι αν το ίδιο ακίνητο προοριζόταν για κατοικία. Υπάρχουν μεμονωμένες επενδυτικές περιπτώσεις όπου το ακίνητο με τη μορφή επαγγελματικής στέγης προσφέρει απόδοση ακόμη και 12%.
Σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες μπορεί να βρεις κανείς αναζητώντας ενιαίους χώρους γραφείων, όπου οι αποδόσεις κυμαίνονται από 7,5% ως 9%, ανάλογα με την τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο. Για τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων απαιτούνται συνήθως σημαντικά ποσά, πολύ υψηλότερα απ’ ό,τι για κατοικίες. Τέτοιου είδους επενδύσεις, σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό, απευθύνονται συνήθως σε πελάτες του Private Banking των τραπεζών που διαθέτουν σημαντικά προς επένδυση ποσά.
* Επενδυτικοί κίνδυνοι
Αυτό συμβαίνει διότι σε απομακρυσμένες περιοχές η επένδυση έχει μεγαλύτερο ρίσκο, καθώς η ζήτηση που παρατηρείται είναι αρκετά χαμηλότερη έναντι των κεντρικών σημείων της πόλης.
Το ίδιο συμβαίνει και στην ελληνική αγορά, αν και δεν αντικατοπτρίζεται πλήρως στις τιμές. Θεωρητικά οι αποδόσεις των γραφείων που βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας, στην Κηφισιάς ή στη Συγγρού θα έπρεπε, σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό, να ήταν από δύο ως τέσσερις ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερα σε σχέση με αυτά που βρίσκονται σε λιγότερο κεντρικά σημεία.
Σε ό,τι αφορά τις υπεραξίες των χώρων γραφείων, επειδή οι τιμές πώλησης απέχουν σημαντικά από τις αντίστοιχες του εξωτερικού, εκτιμάται ότι θα υπάρξει μια σύγκλιση και άρα άνοδος των τιμών. Σύμφωνα με στοιχεία, στο Λονδίνο και στο Παρίσι οι τιμές πώλησης των γραφείων είναι υψηλότερες έναντι των κεντρικών σημείων της Αθήνας τρεις ως τέσσερις φορές.
Τα παραπάνω παρατηρούνται και στα καταστήματα με τις αποδόσεις στα πολύ κεντρικά ακίνητα να είναι λίγο χαμηλότερες από αυτές των γραφείων (συνήθως 0,5 ως 1 ποσοστιαία μονάδα).
Σε ό,τι αφορά την επένδυση σε οικόπεδα, ο κ. Καρυτινός τονίζει ότι αν δεν σκοπεύει κανείς να αξιοποιήσει το συγκεκριμένο ακίνητο μελλοντικά, τότε προσβλέπει μόνο σε σημαντικές υπεραξίες. Σήμερα τα καλά οικόπεδα σπανίζουν, με αποτέλεσμα οι τιμές τους να έχουν εκτοξευθεί στα ύψη.
Για να εξασφαλίσει κανείς μεγάλες υπεραξίες θα πρέπει κάποιος να αγοράσει οικόπεδο σε περιοχή που δεν έχει αναπτυχθεί ακόμη σημαντικά ή είναι εκτός σχεδίου και να αναμένεται κάποια στιγμή να ενταχθεί στο σχέδιο πόλης.
Τέτοιου είδους επενδύσεις χαρακτηρίζονται από ρίσκο και μακρύ επενδυτικό ορίζοντα. Για παράδειγμα, μπορεί κάποιος να αγοράσει ένα οικόπεδο εκτός σχεδίου και ύστερα από πέντε χρόνια να ενταχθεί στο σχέδιο πόλης και να πενταπλασιαστεί η αξία του. Μπορεί όμως το συγκεκριμένο οικόπεδο να χαρακτηριστεί δασικό και να μην μπορεί να αξιοποιηθεί με αποτέλεσμα να μην καταφέρει ο επενδυτής να πάρει πίσω τα χρήματα της επένδυσης.
Ο κ. Ι. Περρωτής, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Lambert Smith Hampton, δεν θεωρεί με τη σειρά του ότι το διαμέρισμα είναι μια σωστή επενδυτική επιλογή εκτός από περιπτώσεις στις οποίες υπάρχουν πολύ συγκεκριμένοι λόγοι που κάνουν τον επενδυτή να πιστέψει ότι θα προκύψουν μεγάλες υπεραξίες.
Σήμερα στην Ελλάδα το μεγαλύτερο ποσοστό οικιστικών ακινήτων ιδιοκατοικείται, ενώ σε σχετικά χαμηλό επίπεδο είναι η ζήτηση για μίσθωσή τους.
«Τα γραφεία» σύμφωνα με τον κ. Περρωτή «είναι μια σχετικά ασφαλής επένδυση στον βαθμό που υπάρχει μια σταθερή ή αυξανόμενη ζήτηση στην περιοχή στην οποία βρίσκονται. Στη συγκεκριμένη χρονική συγκυρία το ύψος της ζήτησης έχει ανέβει ψηλότερα από το συνηθισμένο και δεν έχει υπάρξει προσφορά λόγω της περιορισμένης παρουσίας ελεύθερων οικοπέδων στις περιοχές που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των χρηστών και έτσι έχουν οδηγηθεί τα ενοίκια σε αρκετά υψηλό επίπεδο. Οι χώροι γραφείων είναι ένα επενδυτικό προϊόν το οποίο λειτουργεί και θα λειτουργεί όσο περνάει ο καιρός με μεγαλύτερη συνέπεια ως προς τους διεθνείς αποδεκτούς κανόνες».
Ο κ. Περρωτής θεωρεί ότι η αγορά γραφείων και καταστημάτων, όταν γίνεται με ιδιαίτερη προσοχή, αποτελεί σίγουρη επενδυτική επιλογή. Ενέχει βέβαια τον κίνδυνο να αλλάξουν οι συνθήκες της αγοράς και ορισμένοι χώροι να μείνουν ξενοίκιαστοι.
Τα καταστήματα, ανάλογα πάλι με τη θέση στην οποία βρίσκονται, έχουν και διαφορετικά μισθώματα. Επένδυση σε καταστήματα που βρίσκονται σε κεντρικά σημεία της Αθήνας, όπως είναι η Ερμού, η Τσακάλωφ κ.ά. εξασφαλίζουν στον ιδιοκτήτη σταθερά μισθώματα αλλά χαμηλές αποδόσεις καθώς το ρίσκο του επενδυτή είναι πολύ χαμηλό.
Οι αποδόσεις των καταστημάτων που βρίσκονται σε κεντρικές λεωφόρους ή σε θέσεις που χαρακτηρίζονται προορισμοί είναι αισθητά χαμηλότερες έναντι των ακινήτων που βρίσκονται σε λιγότερο εμπορικές περιοχές. Με τον τρόπο αυτόν αντικατοπτρίζεται το υψηλότερο ρίσκο που συνεπάγεται η λειτουργία ενός καταστήματος σε μια περιοχή που δεν αποτελεί πρώτη επενδυτική επιλογή. Οσον αφορά τα οικόπεδα, ο κ. Περρωτής τονίζει ότι «είναι μια επένδυση, η επιτυχία της οποίας εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το έργο που θα ανεγερθεί. Δηλαδή αν το οικόπεδο προορίζεται για οικιστική χρήση θα έχει μια επενδυτική συμπεριφορά που θα τείνει προς τη συμπεριφορά του οικιστικού προϊόντος που θα ανεγερθεί πάνω στο οικόπεδο. Αρα ουσιαστικά το ρίσκο το οποίο αναλαμβάνει κανείς είναι το ρίσκο του είδους του ακινήτου το οποίο θα αναπτύξει πάνω στο οικόπεδο συν το ρίσκο της διαδικασίας ανάπτυξης». Στην περίπτωση των εκτός σχεδίου οικοπέδων, ο κ. Περρωτής τονίζει ότι ο επενδυτής έχει αναλάβει σημαντικό ρίσκο και ευελπιστεί σε σημαντικές υπεραξίες από την πιθανή ένταξή του στο σχέδιο πόλης.
Σε μία σωστά λειτουργούσα αγορά, κάθε επιπλέον ρίσκο το οποίο αναλαμβάνει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει να συνεπάγεται και ανάλογη απόδοση. Αυτή τη στιγμή οι τιμές των οικοπέδων σε διάφορες περιοχές της Αθήνας άλλοτε ακολουθούν αυτόν τον κανόνα και άλλοτε όχι.
Ειδική περίπτωση αποτελούν, σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Lambert Smith Hampton, τα Μεσόγεια όπου, λόγω της γενικότερης φιλολογίας για την ανάπτυξη της περιοχής, ακόμη και ακίνητα με πολύ περιορισμένη ως μηδενική δυνατότητα ανάπτυξης αναπτύχθηκαν τιμολογιακά ακολουθώντας τις τιμές των καλών ακινήτων. Αποτέλεσμα είναι οι αγοραστές να καλούνται πολλές φορές να πληρώσουν χρήματα τα οποία ποτέ δεν θα εισπράξουν ως απόδοση από το ακίνητο που αγοράζουν.
Τέλος ο κ. Περρωτής προτείνει στους επενδυτές ακινήτων να έχουν ένα μοιρασμένο χαρτοφυλάκιο σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων και να αλλάζουν τη βαρύτητα των μεριδίων ανάλογα με τις συγκυρίες και ανάλογα με τις συνθήκες που επικρατούν στην αγορά και επηρεάζουν την πορεία του συγκεκριμένου κλάδου.
PROPINDEX Αύξηση τιμών ακινήτων στην Αττική
Αύξηση κατά 30% εμφανίζουν οι τιμές των ακινήτων στα ανατολικά προάστια της Αττικής το πρώτο τρίμηνο του έτους σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 1998. Αυτό προκύπτει από την ανάλυση των στοιχείων του δείκτη Propindex ενώ η αύξηση για τα δυτικά προάστια ανέρχεται σε μόλις 16%.
Περίπου στα ίδια επίπεδα κυμαίνονται οι αυξήσεις που παρουσίασαν οι τιμές των ακινήτων κατά το παραπάνω χρονικό διάστημα στα βόρεια προάστια και στην Αθήνα (κέντρο) καθώς διαμορφώνονται σε 22% και σε 24% αντιστοίχως.
Στα νότια προάστια οι τιμές των ακινήτων εμφανίζονται αυξημένες το πρώτο τρίμηνο του 2000 σε σχέση με το αντίστοιχο του 1998 σε ποσοστό 26% ενώ στο υπόλοιπο Αττικής η αύξηση διαμορφώνεται στο 25%. Ειδικότερα οι τιμές των επαγγελματικών χώρων αυξήθηκαν για το διάστημα αυτό κατά 37% στα βόρεια προάστια, 30% στα ανατολικά, 17% στα νότια και 24% στα δυτικά. Στο κέντρο της Αθήνας η αύξηση ξεπερνάει, σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη Propindex, το 35% και στο υπόλοιπο Αττικής το 24%.
ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ Διεθνής συμμαχία για επαγγελματικά ακίνητα
Η δημιουργία της Global Property Alliance, μιας διεθνούς συμμαχίας ανεξάρτητων εταιρειών συμβούλων ακινήτων υψηλού κύρους, οριστικοποιήθηκε και ανακοινώθηκε στο Λονδίνο την περασμένη εβδομάδα. Σκοπός της σύμπραξης, σύμφωνα με ανακοίνωση της εταιρείας Lambert Smith Hampton, είναι η βελτιωμένη και ταχύτερη διεκπεραίωση πάσης φύσεως συναλλαγών που σχετίζονται με επαγγελματικά ακίνητα. Ο όμιλος GPA, συμπεριλαμβανομένης της WS Atkins, μητρικής εταιρείας της Lambert Smith Hampton, εκπροσωπεί τη συνεργασία εταιρειών με συνολικό κύκλο εργασιών το 2000 της τάξεως του 1,25 δισ. ευρώ.
Τη συμμαχία αποτελούν εταιρείες από 12 χώρες, όπως είναι η Beltico από το Βέλγιο, η Lipton από τη Γαλλία, η Angermann από τη Γερμανία και την Τσεχία, η Lambert Smith Hampton από την Ελλάδα και την Κύπρο, η Jacobus Recourt από την Ολλανδία, η Forcadell από την Ισπανία και τη Λατινική Αμερική, η Lambert Smith Hampton από τη Βρετανία και η Julien J. Studley από τις ΗΠΑ.
