H τρέχουσα συγκυρία αποτελεί μια καλή ευκαιρία για όσους εξοφλούν στεγαστικό δάνειο να επαναδιαπραγματευθούν τους όρους εξόφλησής του, καθώς έχουμε εισέλθει στη φάση ανόδου του κόστους δανεισμού, με το επιτόκιο του ευρώ να διαμορφώνεται πλέον στο 2,75% από το 2% που έμεινε για περίπου δύο χρόνια, ενώ οι αναλυτές μιλάνε για αύξησή του ως και το τέλος του χρόνου ακόμη και πάνω από το 3%.
Από τη μία πλευρά τα επιτόκια εξακολουθούν να βρίσκονται σε σχετικά χαμηλά επίπεδα και από την άλλη ο ανταγωνισμός μεταξύ των τραπεζών σε ό,τι αφορά τη μεταφορά στεγαστικών δανείων είναι ιδιαίτερα αυξημένος, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται σημαντικές ευκαιρίες για τα νοικοκυριά. Τις τελευταίες εβδομάδες έχει ξεσπάσει ένας πόλεμος προσφορών, ο οποίος περιλαμβάνει δώρα από μετρητά ως και αυτοκίνητα σε όσους μεταφέρουν το υπόλοιπό τους σε άλλη τράπεζα.
Οπως υποστηρίζουν τραπεζικοί που εξειδικεύονται στον τομέα της στεγαστικής πίστης, τα νοικοκυριά που αποπληρώνουν δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο θα πρέπει να στραφούν σε αυτή τη φάση σε προγράμματα με σταθερό ή κυμαινόμενο με προστασία στην άνοδο επιτόκιο, ώστε να μη βγουν εκτός προϋπολογισμού σε περίπτωση μεγάλης ανόδου του κόστους δανεισμού. Αυτό μπορεί να γίνει είτε με τη μεταφορά του δανείου σε άλλη τράπεζα είτε με τη μετατροπή του επιτοκίου παραμένοντας στην ίδια τράπεζα. H κάθε περίπτωση έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά της.
H μεταφορά του υπολοίπου σε άλλη τράπεζα προσφέρει το πλεονέκτημα ότι ο πελάτης επαναδιαπραγματεύεται τους όρους του δανείου του από την αρχή. Ωστόσο μειονεκτεί στο θέμα των εξόδων, καθώς είναι υποχρεωμένος να πληρώσει εκ νέου τα έξοδα έγκρισης, νομικού και τεχνικού ελέγχου και προσημείωσης. Πάντως αρκετές είναι οι τράπεζες που την τρέχουσα περίοδο δεν χρεώνουν τα παραπάνω έξοδα ή επιδοτούν ένα μεγάλο μέρος αυτών.
Φθηνότερη είναι η αλλαγή προγράμματος στην ίδια τράπεζα, καθώς το κόστος μετατροπής του επιτοκίου κυμαίνεται συνήθως περί τα 150 ευρώ. Βέβαια το μειονέκτημα στην προκειμένη περίπτωση είναι ότι ο πελάτης είναι αναγκασμένος να επιλέξει μεταξύ των προγραμμάτων μιας τράπεζας, σε αντίθεση με τη μεταφορά σε άλλη τράπεζα, όπου οι επιλογές τους είναι πολύ περισσότερες.
Τα επιτόκια σήμερα εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλά επίπεδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 1999 τα κυμαινόμενα επιτόκια έχουν μειωθεί κατά μέσον όρο κατά 60% και τα σταθερά τριών και πέντε ετών τουλάχιστον κατά 40%, ενώ έχουν εμφανιστεί προγράμματα με σταθερά επιτόκια ακόμη και για περιόδους που ξεπερνούν τα 20 έτη. Οπως και στις επενδύσεις, τα νοικοκυριά πρέπει να προτιμούν τα προγράμματα που ταιριάζουν καλύτερα στο προφίλ τους (αυξημένου κινδύνου, μηδενικού κινδύνου, μεσαίου κινδύνου). Συγκεκριμένα:
* ΚΥΜΑΙΝΟΜΕΝΟΥ ΕΠΙΤΟΚΙΟΥ
Συνιστώνται από τους τραπεζίτες σε «επιθετικούς» δανειολήπτες που θέλουν να τζογάρουν στο επιτόκιο. Το τελευταίο έχει ως βάση υπολογισμού του είτε το βασικό επιτόκιο του ευρώ είτε το επιτόκιο των διατραπεζικών αγορών Euribor. Το τελικό επιτόκιο προκύπτει από την πρόσθεση στο «ευρωπαϊκό» επιτόκιο του περιθωρίου (spread), το οποίο ποικίλλει από τράπεζα σε τράπεζα. Στην προκειμένη περίπτωση το επιτόκιο αλλάζει μόνο όταν μεταβληθούν τα «ευρωπαϊκά» επιτόκια.
Οταν τα επιτόκια κινούνται ανοδικά, θα αυξάνεται η δόση, και αντιστρόφως. Πέρα από το χαμηλό ύψος των επιτοκίων, τα συγκεκριμένα προγράμματα έχουν το πλεονέκτημα ότι επιτρέπουν στον δανειολήπτη να αποπληρώνει το δάνειό του πρόωρα χωρίς κανένα κόστος, μειώνοντας με αυτόν τον τρόπο τόσο το ύψος των μελλοντικών δόσεων όσο και την επιβάρυνση από τους τόκους.
* ΑΝΩΤΑΤΟΥ ΕΠΙΤΟΚΙΟΥ
Στη σημερινή συγκυρία τα πλέον δημοφιλή προϊόντα, τα οποία θα γίνουν «μόδα» αν συνεχιστεί η άνοδος των επιτοκίων, είναι τα στεγαστικά ανωτάτου επιτοκίου. Πρόκειται για δάνεια «μέσου κινδύνου» με κυμαινόμενο επιτόκιο, το οποίο επιβαρύνεται συνήθως με ένα ποσοστό 0,50% σε σχέση με τα κλασικά προγράμματα της κατηγορίας, αλλά εξασφαλίζει μια «οροφή» στο κόστος δανεισμού. Αυτό σημαίνει ότι σε καμία περίπτωση το επιτόκιο του δανείου δεν θα ξεπεράσει ένα προκαθορισμένο όριο, το οποίο συνήθως είναι 2 ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερα από τα τρέχοντα επίπεδά του. Με αυτόν τον τρόπο ο δανειολήπτης γνωρίζει εκ των προτέρων ποια είναι η μέγιστη μηνιαία δόση που θα κληθεί να καταβάλλει σε περίπτωση μεγάλης ανόδου των επιτοκίων του ευρώ. Από την άλλη, θα επωφεληθεί, από τη στιγμή που πρόκειται για κυμαινόμενο επιτόκιο, όταν υπάρχει μείωση επιτοκίων.
* ΣΤΑΘΕΡΟΥ ΕΠΙΤΟΚΙΟΥ
Τα συγκεκριμένα προγράμματα ταιριάζουν σε συντηρητικούς δανειολήπτες, των οποίων τα εισοδήματα είναι σταθερά (π.χ. μισθωτοί). Το πλεονέκτημα των σταθερών επιτοκίων είναι ότι καθιστούν ευκολότερη την κατάρτιση του οικογενειακού προϋπολογισμού για ορισμένη χρονική περίοδο, καθώς δεν επιφυλάσσουν εκπλήξεις όσον αφορά το ύψος της μηνιαίας δόσης, ενώ το μειονέκτημά τους, εκτός από το γεγονός ότι είναι υψηλότερα σε σχέση με τα κυμαινόμενα, εντοπίζεται στις ποινές που επιβάλλουν οι τράπεζες σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης.
