Μειωμένος ΕΝΦΙΑ για 5 εκατ. ιδιοκτήτες

Μειωμένο ΕΝΦΙΑ κατά περίπου 350 εκατ. ευρώ θα κληθούν να πληρώσουν εφέτος εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων με την εφαρμογή των νέων διατάξεων που περιλαμβάνονται στο νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών που κατατέθηκε στις αρχές της εβδομάδας στη Βουλή και αναμένεται να ψηφιστεί έως τα τέλη Μαρτίου.

Από τις αλλαγές σε κλίμακες, αφορολόγητα, συντελεστές και εκπτώσεις που προβλέπει το σχέδιο νόμο προκύπτει ότι περίπου 5.000.000 ιδιοκτήτες θα έχουν μείωση ΕΝΦΙΑ σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια, ενώ 320.000 ιδιοκτήτες θα πληρώσουν παραπάνω φόρο.

Από την άλλη, 900.000 ιδιοκτήτες θα λάβουν εκκαθαριστικό σημείωμα με τον φόρο να παραμένει ίδιος.

Κερδισμένοι είναι όσοι έχουν μικρές και μεσαίες περιουσίες ακόμη και αν η αντικειμενική αξία του ακινήτου τους αυξήθηκε σημαντικά από 1η Ιανουαρίου 2022. Αυτό διότι μειώνονται οι βασικοί συντελεστές υπολογισμού ΕΝΦΙΑ των κτισμάτων και διευρύνονται – συγχωνεύονται τα κλιμάκια. Ετσι, ακόμη και αν κάποιος μεταφερθεί σε ένα υψηλότερο κλιμάκιο λόγω της αύξησης της τιμής ζώνης της περιοχής του θα δει τον φόρο να μειώνεται σε σύγκριση με πέρυσι, όπως προκύπτει και από τα παραδείγματα.

Οι εκπτώσεις

Για την εφαρμογή των εκπτώσεων και των απαλλαγών που προβλέπει ο νέος νόμος και λόγω του ότι τα εκκαθαριστικά θα εκδοθούν πολύ νωρίτερα από τα καθιερωμένα και πολύ πριν υποβληθούν οι εφετινές φορολογικές δηλώσεις, οι υπολογισμοί για τα εισοδηματικά κριτήρια που εφαρμόζονται στην περίπτωση της μείωσης του ΕΝΦΙΑ κατά 50% ή της πλήρους απαλλαγής θα γίνουν βάσει των φορολογικών δηλώσεων που υποβλήθηκαν πέρυσι και θα αφορούν τα εισοδήματα του 2020.

Στο νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή προβλέπεται μεταξύ άλλων επέκταση της έκπτωσης φόρου κατά 30% που ισχύει – σήμερα – για ακίνητη περιουσία έως 60.000 ευρώ, στα 100.000 ευρώ, καλύπτοντας πλέον το 65% των φορολογουμένων, έναντι 54% μέχρι πέρυσι. Δηλαδή, για 733.000 φυσικά πρόσωπα (χαμηλότερα και μεσαία εισοδήματα) αυξάνεται το ποσοστό της έκπτωσης. Επίσης, αυξάνεται, από το 20% στο 25%, η έκπτωση φόρου για φορολογουμένους με αξία ακίνητης περιουσίας από 100.001 έως 150.000 ευρώ. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν περίπου 400.000 ιδιοκτήτες.

Παράλληλα, μειώνονται σημαντικά οι συντελεστές βασικού φόρου κτισμάτων, με έμφαση στις ζώνες χαμηλότερης και μεσαίας αξίας, έτσι ώστε το 65% των παλαιών ζωνών να έχει μείωση, το 34% να μείνει σταθερό και μόλις το 1% να δει αύξηση, ενώ αρκετές κλίμακες χαμηλών και μεσαίων ζωνών ενοποιούνται στα επίπεδα της χαμηλότερης κλίμακας.

Η νέα κλίμακα

Σύμφωνα με τη νέα κλίμακα ΕΝΦΙΑ, όσοι έχουν ακίνητα σε περιοχή με τιμή ζώνης έως 500 ευρώ/τ.μ. θα επιβαρυνθούν με ΕΝΦΙΑ 2 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όσο δηλαδή ήταν και πέρυσι.

Οσοι όμως έχουν ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης από 501 έως 750 ευρώ/τ.μ. αντί για 2,8 ευρώ/τ.μ. που ίσχυε πέρυσι, θα επιβαρυνθούν εφέτος με 2 ευρώ. Ιδιοκτήτες με ακίνητη περιουσία σε περιοχές με τιμή ζώνης από 751 έως 1.050 ευρώ/τ.μ. θα πληρώσουν 10 λεπτά λιγότερο ΕΝΦΙΑ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ ουσιαστικές μειώσεις θα γίνουν σε ακίνητα που επιβαρύνονται με υψηλότερες τιμές ζώνες.

Ετσι, ιδιοκτήτες με ακίνητα σε περιοχές με τιμή ζώνης από 1.051 έως 1.500 ευρώ/τ.μ. θα επιβαρυνθούν με ΕΝΦΙΑ 2,8 ευρώ ανά τ.μ. από 3,7 ευρώ ανά τ.μ. πέρυσι, ενώ όσοι βρίσκονται σε τιμές ζώνης από 1.501 έως 2.000 ευρώ/ τ.μ. και από 2.001 έως 2.500 ευρώ/τ.μ. θα επιβαρυνθούν με ΕΝΦΙΑ 3,7 ευρώ/τ.μ. αντί για 4,5 και 6 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα πέρυσι.

Μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ θα διαπιστώσουν και όσοι έχουν ακίνητα σε περιοχές με τιμή ζώνης έως 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Από την άλλη, σημαντικές αυξήσεις στον βασικό φόρο ΕΝΦΙΑ θα προκύψουν για όσους έχουν ακίνητα στις λεγόμενες πολύ ακριβές περιοχές, δηλαδή σε εκείνες όπου οι τιμές ζώνης είναι πάνω από 4.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Προσαυξήσεις

Από την άλλη, καταργείται ο συμπληρωματικός φόρος για τα φυσικά πρόσωπα και ενσωματώνεται στον κύριο φόρο.

Επιβάλλεται επιπλέον φόρος – υπό μορφή προσαύξησης του κύριου φόρου – ξεχωριστά επί της αξίας κάθε ακινήτου, εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη των 400.000 ευρώ και εφόσον ο φορολογούμενος κατέχει αστική ακίνητη περιουσία (κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών εδαφικές εκτάσεις) συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ.

Ο υπολογισμός του επιπλέον ΕΝΦΙΑ (που αντικαθιστά τον συμπληρωματικό φόρο) θα γίνεται με βάση μια νέα κλίμακα, στην οποία τα πρώτα 400.000 ευρώ αντικειμενικής αξίας του κάθε ακινήτου θα είναι αφορολόγητα.

Πάνω από το όριο αξίας των 400.000 ευρώ θα εφαρμόζονται κλιμακωτά, ανά 100.000 ευρώ αξίας και μέχρι το όριο αξίας του 1.000.000 ευρώ, συντελεστές φόρου κυμαινόμενοι από 0,2% έως 0,7%.

Πάνω από το επίπεδο αξίας του 1.000.000 ευρώ και μέχρι τα 2.000.000 ευρώ θα εφαρμόζεται συντελεστής φόρου 0,9%, ενώ πάνω από το επίπεδο αξίας των 2.000.000 ευρώ θα εφαρμόζεται συντελεστής φόρου 1%.

Ωστόσο, προβλέπεται περαιτέρω προσαύξηση του συνολικού ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων αν έχουν συνολική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 500.000 ευρώ.

Η προσαύξηση διαμορφώνεται ανάλογα με τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας ως εξής: για αξία ακίνητης περιουσίας έως και 650.000 ευρώ, κατά ποσοστό 5%, για αξία ακίνητης περιουσίας έως και 800.000 ευρώ, κατά ποσοστό 10%, για αξία ακίνητης περιουσίας έως και 1.000.000 ευρώ, κατά ποσοστό 15%, για αξία ακίνητης περιουσίας από 1.000.000,01 ευρώ και άνω, κατά ποσοστό 20%.

Τα οικόπεδα

Επίσης, μειώνονται σημαντικά οι συντελεστές του βασικού φόρου οικοπέδων, έτσι ώστε το 91% των παλαιών ζωνών να έχει μείωση, το 7% να μείνει σταθερό και μόλις το 2% να δει αύξηση. Η βεβαίωση επί του βασικού φόρου οικοπέδων μειώνεται πλέον μεσοσταθμικά περίπου κατά 50%.

Οσον αφορά τα ποσοστά των εκπτώσεων φόρου, αυτά διαμορφώνονται πλέον σε 30% για περιουσία συνολικής αξίας έως 100.000 ευρώ, σε 25% για περιουσία συνολικής αξίας πάνω από 100.000 ευρώ και μέχρι 150.000 ευρώ, σε 20% για περιουσία συνολικής αξίας πάνω από 150.000 ευρώ και μέχρι 250.000 ευρώ, σε 15% για περιουσία συνολικής αξίας πάνω από 250.000 ευρώ και μέχρι 300.000 ευρώ, σε 10% για περιουσία συνολικής αξίας πάνω από 300.000 ευρώ και μέχρι 400.000 ευρώ, ενώ η έκπτωση μηδενίζεται για περιουσία άνω των 400.000 ευρώ.

Υπολογίστε τον φόρο

1. Διαμέρισμα 1ου ορόφου, 120 τ.μ., στη Νέα Φιλαδέλφεια, 20ετίας, με τιμή ζώνης 1.200 ευρώ ανά τ.μ. το 2021, επιβαρύνθηκε πέρυσι με ΕΝΦΙΑ 373 ευρώ. Το 2022 η τιμή ζώνης αυξήθηκε κατά 25% για να διαμορφωθεί σε 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο φόρος που αναλογεί εφέτος είναι 282,2 ευρώ μειωμένος κατά 24,3% σε σύγκριση με το 2021.

2. Διαμέρισμα 3ου ορόφου, 110 τ.μ. στη Νέα Σμύρνη, 15ετίας, με τιμή ζώνης 1.200 ευρώ ανά τ.μ. το 2021, επιβαρύνθηκε πέρυσι με ΕΝΦΙΑ 362 ευρώ. Το 2022 η τιμή ζώνης αυξήθηκε κατά 25% και διαμορφώθηκε σε 1.500 ευρώ. Ο φόρος που αναλογεί εφέτος είναι 257 ευρώ, μειωμένος κατά 29,05% σε σύγκριση με πέρυσι.

3. Διαμέρισμα 3ου ορόφου, 90 τ.μ. στο Περιστέρι, 15ετίας, με τιμή ζώνης 1.110 ευρώ ανά τ.μ. το 2021, επιβαρύνθηκε πέρυσι με ΕΝΦΙΑ 296 ευρώ. Το 2022 η τιμή ζώνης αυξήθηκε κατά 31,8% και διαμορφώθηκε σε 1.450 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο φόρος που αναλογεί εφέτος είναι 210 ευρώ, μειωμένος κατά 29% σε σύγκριση με το 2021.

4. Διαμέρισμα 3ου ορόφου, 100 τ.μ. στο Ελληνικό, 15ετίας, με τιμή ζώνης 1.400 ευρώ ανά τ.μ. το 2021, επιβαρύνθηκε πέρυσι με ΕΝΦΙΑ 329 ευρώ. Το 2022 η τιμή ζώνης εκτινάχθηκε στα 2.600 ευρώ ανά τ.μ. (αύξηση 85,8%). Ο φόρος που αναλογεί εφέτος είναι 400 ευρώ, αυξημένος κατά 21,6% σε σύγκριση με πέρυσι.

5. Διαμέρισμα 1ου ορόφου, 150 τ.μ. στη Σητεία Κρήτης, 15ετίας, με τιμή ζώνης 850 ευρώ ανά τ.μ. το 2021, επιβαρύνθηκε πέρυσι με ΕΝΦΙΑ 383 ευρώ. Το 2022 η τιμή ζώνης αυξήθηκε κατά 23,5% και διαμορφώθηκε σε 1.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο φόρος που αναλογεί εφέτος είναι 231 ευρώ, μειωμένος κατά 39,7% σε σύγκριση με το 2021.

Σε άνοδο πωλήσεις και τιμές ακινήτων

Στο ασφαλές «καταφύγιο» των ακινήτων στρέφονται οι επενδυτές. Μετά από μια χρονιά ισχυρής ανόδου για την ελληνική αγορά ακινήτων οι τάσεις και οι προοπτικές που καταγράφονται για το πρώτο εξάμηνο του 2022 είναι θετικές, γεγονός που οδηγεί και σε άνοδο τιμών των διαμερισμάτων και των κατοικιών.

Σύμφωνα με έρευνα της Cerved Property Services (CPS), το 61% του δικτύου της εκτιμά ότι η αγορά θα ακολουθήσει ανοδική πορεία, το 37% προβλέπει ότι η αγορά θα παραμείνει σταθερή, ενώ μόνο το 2% αναμένει συρρίκνωση. Αυτό μπορεί να συνδεθεί με τη βελτίωση του γενικότερου οικονομικού κλίματος και την αύξηση των διαθέσιμων εισοδημάτων σε συνδυασμό με τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων, τον μηδενικό ΦΠΑ για τις νέες κατασκευές και άλλα κίνητρα στήριξης της αγοράς.

Οι ειδικοί περιμένουν ότι η τάση τοποθέτησης κεφαλαίων σε ακίνητα θα ενισχυθεί από την ουκρανική κρίση καθώς σε περιόδους πολέμου οι τοποθετήσεις στα ακίνητα θεωρούνται πιο σίγουρες και επιβεβλημένες για μεγάλα χαρτοφυλάκια.

Οι τάσεις

Η έρευνα καταγράφει διαφορετικές τάσεις για κάθε υποκατηγορία ακινήτων. Πιο συγκεκριμένα, τα διαμερίσματα και οι νεόδμητες κατοικίες θα συγκεντρώσουν αυξημένο αγοραστικό ενδιαφέρον σύμφωνα με το 60% περίπου των ερωτηθέντων, με τα ποσοστά αυτά να είναι ακόμη υψηλότερα στις μεγάλες πόλεις.

Μια πιο σταθερή κατάσταση αναμένεται για τις μονοκατοικίες, τα παλαιά ακίνητα και για τα οικόπεδα.

Οι προβλέψεις

Αύξηση των οικιστικών τιμών πώλησης αναμένει το 54% των ερωτηθέντων, ενώ σε ορισμένες περιοχές αναμένονται αυξήσεις άνω του 10% σε σχέση με το 2021.

Το 43% των συμμετεχόντων προβλέπει ότι οι τιμές πώλησης των οικιστικών ακινήτων θα παραμείνουν οι ίδιες και μόνο το 3% αναμένει ότι θα μειωθούν.

Για τις τιμές ενοικίασης κατοικιών το 50% προβλέπει ότι τα ενοίκια θα παραμείνουν σταθερά το πρώτο εξάμηνο του 2022, ενώ το 48% προβλέπει αυξήσεις.

Τα τουριστικά ακίνητα θα προσελκύσουν τα ίδια επίπεδα ενδιαφέροντος με το 2021 σύμφωνα με το 48% των ερωτηθέντων αλλά με μεικτά αποτελέσματα ανάλογα με την τοποθεσία (πολύ υψηλότερα για τα νησιά και χαμηλότερα για τις μεγαλύτερες πόλεις όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη καθώς οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν έχουν ανακάμψει πλήρως).

Μία παράμετρος που δείχνει τη δυναμική της αγοράς είναι ο σύντομος χρόνος απορρόφησης καθώς η συντριπτική πλειονότητα των ακινήτων πωλείται σε λιγότερο από 12 μήνες.