Παρά την πτώση κατά σχεδόν 45% των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, το τοπίο στην (παγωμένη) κτηματαγορά παραμένει και εφέτος ομιχλώδες. Μπορεί το 2014 σε ορισμένες υποαγορές να έδειξε κάποια σημάδια σταθεροποίησης, η επανεμφάνιση όμως του πολιτικού και οικονομικού ρίσκου, παράλληλα με τις φορολογικές επιβαρύνσεις, κατέστησε δυσχερή την όποια επιστροφή της σε κατάσταση ισορροπίας και μεσοπρόθεσμης ανάκαμψης. Παρ’ όλο που σε ορισμένες περιπτώσεις οι τιμές για όσους διαθέτουν μετρητά είναι χαμηλότερες από το κόστος κατασκευής, τα δεδομένα δείχνουν ότι η εν λόγω αγορά δύσκολα μπορεί να πάρει την ανιούσα προτού η οικονομία αρχίσει να ανακάμπτει πραγματικά.
Παγωμένα σχέδια


«Η κτηματαγορά ακολουθεί την οικονομία» σημειώνει ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, γενικός διευθυντής της Δανός / An alliance member of BNP Paribas Real Estate. Χωρίς υγιές τραπεζικό σύστημα και με τα περισσότερα μεγάλα επενδυτικά σχέδια παγωμένα, δύσκολα η αγορά ακινήτων μπορεί να βρει τον δρόμο της. Αν η οικονομία σταθεροποιηθεί και προωθηθούν οι μεταρρυθμίσεις τους επόμενους μήνες, θα μπορούσε το κλίμα να βελτιωθεί και αρχικώς η κτηματαγορά το 2016 να επιστρέψει στα επίπεδα του 2014.
Οπως εκτιμά ο ίδιος, αν η χώρα βρει τον δρόμο της και καταστούν πιο εμφανείς οι προοπτικές, αρκετά ξένα funds, αλλά και εγχώρια επενδυτικά κεφάλαια, θα μπορούσαν να ενισχύσουν το ελληνικό real estate, ειδικά σε τομείς όπως τα επαγγελματικά ακίνητα, τα ξενοδοχεία και συνολικά ο τομέας του τουρισμού, αλλά και η ανάπτυξη γης, η οποία έχει μείνει στο περιθώριο εδώ και μία εξαετία. Παράλληλα η επανεκκίνηση του τραπεζικού συστήματος και η δημιουργία ενός σύγχρονου φορολογικού και χωροταξικού πλαισίου θα μπορούσαν πραγματικά να μεταβάλουν το τοπίο, ενώ θα πρέπει να γίνει κατανοητό ότι χωρίς την εισροή ξένων κεφαλαίων, η οποία προϋποθέτει και το κατάλληλο, φιλικό προς τον επενδυτή περιβάλλον, δεν θα μπορέσει η ελληνική κτηματαγορά να έχει τη θέση που της αξίζει.
Δεν πρέπει να περάσει απαρατήρητο ότι σημαντικές διεθνείς εταιρείες προχώρησαν το προηγούμενο διάστημα σε σημαντικές επενδυτικές κινήσεις στην ελληνική αγορά (η Invel και η York στην Πανγαία ΑΕΕΑΠ, η Fairfax στην Grivalia Properties, οι Fosun και Al Maabar ως συμμέτοχοι στο project του Ελληνικού, ο όμιλος Olayan στην ΤΕΜΕΣ και έτσι εμμέσως στο Costa Navarino, η Dolphino Group εξ Αργεντινής με σημαντικές απευθείας αγορές ακινήτων κ.τ.λ.) σηματοδοτώντας την επανένταξη της Ελλάδας στον διεθνή επενδυτικό χάρτη. Ετσι, αν η οικονομία και οι μεταρρυθμίσεις μπουν σε νέα ρότα, η κτηματαγορά θα ακολουθήσει· αν οι περιπέτειες συνεχιστούν, το εγχώριο real estate θα παραμείνει στον πάγο.
Σύμφωνα με έρευνα του ομίλου Δανός / An Alliance Member of BNP Paribas Real Estate, καθώς η κάθε υποαγορά ακινήτων αντιδρά διαφορετικά, τα χαρακτηριστικά της κάθε αγοράς χωριστά και οι τρέχουσες τάσεις έχουν ως εξής:
Ελάχιστες συναλλαγές


Η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να παραμένει σταθερή με ελάχιστες συναλλαγές. Οι τιμές φαίνεται να έχουν σταθεροποιηθεί σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2014. Υπάρχει αύξηση στις ενοικιάσεις, με ισχυρή ζήτηση για μεσαίας / καλής ποιότητας σπίτια για ενοικίαση, η οποία προέρχεται κυρίως από ανθρώπους που προσπαθούν να επωφεληθούν από τις χαμηλές τιμές στην οικιστική αγορά. Ο κύριος λόγος που η αγορά δεν έχει αυξηθεί στις πωλήσεις / αγορές είναι η έλλειψη χρηματοδότησης. Οι τράπεζες δεν έχουν ακόμη αρχίσει να δίνουν νέα δάνεια και θα πρέπει η αγορά ενυπόθηκων δανείων να ανακάμψει, έτσι ώστε να αυξηθεί η ζήτηση. Σε γενικές γραμμές υπάρχει η πεποίθηση ότι η οικιστική αγορά έχει αγγίξει τα πιο χαμηλά σημεία το δεύτερο εξάμηνο του 2014 και έχει τη δυνατότητα να εισέλθει σε μια πορεία ανάκαμψης όσο η οικονομία σταθεροποιείται και αν οι τράπεζες αυξήσουν (με πιο έλλογο αυτή τη φορά τρόπο) τις χορηγήσεις δανείων.
Ο τουριστικός τομέας


Παρά τις παρατεταμένες οικονομικές προκλήσεις, ο τομέας του τουρισμού έχει δείξει αξιοσημείωτη αντοχή το 2013, η οποία συνεχίστηκε και το 2014. Κατά τη διάρκεια του 2015 ξεκίνησε εντυπωσιακά, αλλά σημειώθηκε επιβράδυνση λόγω των σημαντικών πολιτικών εξελίξεων. Τα μοναδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά της Ελλάδας, σε συνδυασμό με την ιδιαίτερα ανεπτυγμένη και ακόμη γρηγορότερη ανάπτυξη των υποδομών και των μεταφορών, όπως επίσης η ανάπτυξη και ο εκσυγχρονισμός των ειδικότερων τουριστικών εγκαταστάσεων, αναμένεται να συμβάλουν στην ενίσχυση του τουριστικού ρεύματος. Από την πλευρά της ακίνητης περιουσίας, στον τομέα του τουρισμού, υπάρχει έντονο ενδιαφέρον από ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και διεθνείς οίκους, σε συνδυασμό με τους τουριστικούς πράκτορες που ενδιαφέρονται να επεκταθούν στην ελληνική αγορά, ενώ ισχυρή είναι η ζήτηση μεγάλων και μεσαίας χωρητικότητας παραθαλάσσιων ξενοδοχείων.
Οι προοπτικές των εμπορικών
«Κλειδί» η αύξηση της κατανάλωσης για τη ζήτηση καταστημάτων
Ο τομέας που έχει πληγεί περισσότερο στην αγορά ακινήτων είναι ο τομέας των εμπορικών καταστημάτων λόγω του λιανικού εμπορίου. Το πρώτο διάστημα του 2015 υπήρξε πάντως κάποια σχετική δραστηριότητα.
Ωστόσο μεγάλες εταιρείες λιανικής φαίνεται να έχουν εκμεταλλευθεί τις ιστορικά χαμηλές τιμές στους κεντρικούς δρόμους λιανικής. Οι τιμές έχουν σταθεροποιηθεί, τα κενά καταστήματα έχουν μειωθεί και η απορρόφηση κενών χώρων έχει αυξηθεί.
Η πορεία της ιδιωτικής κατανάλωσης το επόμενο διάστημα αναμένεται να παίξει καταλυτικό ρόλο στη διαμόρφωση των τάσεων στη συγκεκριμένη αγορά. Συνοπτικά πάντως, ενώ υπήρχε μεγάλη έμφαση στις τοπικές και στις δευτερογενείς αγορές λιανικής τα τελευταία δύο χρόνια, αυτό έχει αρχίζει να εξαφανίζεται.
Οι αγορές λιανικής, όπως η Νέα Σμύρνη και το Χαλάνδρι, εξακολουθούν να έχουν χαμηλά ποσοστά κενών χώρων σε κεντρικούς δρόμους τους, αλλά τώρα οι πρωτογενείς αγορές αυξήθηκαν σημαντικά, κυρίως με την έννοια των κενών καταστημάτων, τα οποία έχουν περιοριστεί.
Εχουμε δει σημαντικές μισθώσεις σε υψηλότερες τιμές σε δρόμους σαν την Ερμού, αλλά και σε άλλες κύριες αγορές. Η αγορά των γραφειακών χώρων παρουσιάζεται σχετικά σταθερή. Τα ενοίκια γραφείων στους εμπορικούς δρόμους κυμαίνονται μεταξύ 8 και 19 ευρώ /τ.μ., με ελάχιστες εξαιρέσεις.
Στις κεντρικές λεωφόρους, όπως η λεωφ. Συγγρού, παρατηρείται μικρή μείωση της δραστηριότητας, συνεπώς και των επιπέδων των τιμών, ενώ σε άλλες περιοχές παρουσιάζεται μεγαλύτερος όγκος συναλλαγών. Το εύρος των τιμών εξαρτάται πάντως και από τις διάφορες προνομιακές τοποθεσίες των κτιρίων, ενώ η διαφορά τιμής εξαρτάται και από την ποιότητα των κτιρίων και τη μικρή διαθεσιμότητα στοιχείων στην αγορά, λόγω του πολύ μικρού όγκου των συναλλαγών.
Οι αποδόσεις παρέμειναν σταθερές το τελευταίο εξάμηνο, δεδομένου ότι οι περισσότεροι επενδυτές έχουν παγώσει ως έναν βαθμό τις κινήσεις τους. Οι αποδόσεις κυμαίνονται στο 8,5%. Η αγορά αναμένεται να ανακάμψει σταδιακά, εφόσον η χώρα ξεφύγει από τον κύκλο της ύφεσης. Οσον αφορά τις επενδύσεις, ο πιο δυναμικός τομέας δείχνει να είναι αυτός του τουρισμού, αλλά και των πολυτελών γραφειακών χώρων, στα καταστήματα και στους αποθηκευτικούς χώρους, ενώ η Αθήνα σύμφωνα με εταιρείες ακινήτων παρουσιάζει σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης.
Αποθηκευτικοί χώροι

Στους αποθηκευτικούς και βιομηχανικούς χώρους, η αγορά χαρακτηρίζεται από έλλειψη δραστηριότητας, με πολύ λίγες ευκαιρίες για μίσθωση, οι οποίες συνδέονται με την οικονομική αβεβαιότητα στην ελληνική αγορά.
Τα ενοίκια κυμαίνονται μεταξύ 2,5 ευρώ / τ.μ. τον μήνα για τη βιομηχανική περιοχή στην Αθήνα και 3-4 ευρώ / τ.μ. τον μήνα για τους αποθηκευτικούς χώρους και αναμένονται να παραμείνουν σταθερές. Η διαθεσιμότητα το πρώτο διάστημα του 2015 ήταν σταθερή, με την οποιαδήποτε αύξηση να αποδίδεται στην απελευθέρωση χώρων από τους ως τώρα μισθωτές. Η επενδυτική δραστηριότητα ήταν υποτονική, με τις συμφωνίες να είναι χρονοβόρες. Σημαντική συμφωνία ήταν η εξαγορά 21.400 τ.μ. περίπου από την ACS αντί 7,3 εκατ. ευρώ.

Κρήτη
Καταφύγιο τα σπίτια, ευκαιρίες στα εξοχικά
Αύξηση της ζήτησης για την αγορά μικρών κυρίως διαμερισμάτων παρατηρήθηκε το 2015 στην Κρήτη, καθώς αρκετοί ήταν εκείνοι που απέσυραν τις τραπεζικές τους καταθέσεις και τις επένδυσαν στην αγορά οικονομικών διαμερισμάτων με παλαιότητα. Τα οικιστικά ακίνητα αποτέλεσαν καταφύγιο ασφαλείας, αν και οι ζητούμενες τιμές κινήθηκαν πτωτικά κατά 5% σε σχέση με το 2014, ενώ η πτωτική διαπραγμάτευση κινείται πλέον σε ποσοστά άνω του 15%.
Οσον αφορά τον τομέα της εξοχικής κατοικίας, καταγράφονται σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες. Ο αριθμός των απούλητων εξοχικών κατοικιών υπολογίζεται σε 5.000 περίπου, αριθμός που έχει παραμείνει σχεδόν σταθερός την τελευταία τριετία λόγω της παύσης της οικοδομικής δραστηριότητας. Ταυτόχρονα, οι τιμές πώλησης έχουν μειωθεί σε ποσοστό έως και άνω του 40% σε σχέση με τις προ κρίσης εποχές.
Απομειώσεις

Οι αξίες μισθωμάτων για επαγγελματικούς χώρους στην Κρήτη κινήθηκαν πτωτικά σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2014 σε ποσοστό περίπου 5%-10%. Παρά το γεγονός ότι οι ζητούμενες τιμές έχουν διαμορφωθεί σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα, η πτωτική διαπραγμάτευση εξακολουθεί να είναι έντονη και καταλήγει συνήθως σε απομειώσεις έως και 15%-20%.
H πτώση στις αγοραίες αξίες και στα μισθώματα των καταστημάτων συνεχίστηκε, ενώ ο αριθμός των αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν είναι πολύ μικρός. Στην Κρήτη, το ενδιαφέρον όσον αφορά τον τομέα των logistics και της βιομηχανίας-βιοτεχνίας είναι ιδιαίτερα μικρό και ως εκ τούτου η αγορά στους συγκεκριμένους τομείς παρέμεινε σταθερή.
Η εξαγορά της MAKRO Cash & Carry από τον όμιλο Σκλαβενίτη δεν επέφερε κάποια αλλαγή στη λειτουργία των δύο καταστημάτων σε Ηράκλειο και Χανιά. Από την άλλη πλευρά, η Praktiker έδειξε ενδιαφέρον για επέκτασή της και στα Χανιά, ωστόσο τα σχέδια προς το παρόν αναβλήθηκαν. Στον τομέα του τουρισμού σημειώνεται μεταξύ άλλων πως το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο της Dolphin Capital Investors περιλαμβάνει τρία μεγάλα έργα στη Σητεία, στην Πλάκα και στην Τριόπετρα, ενώ έχει έλθει ήδη σε συμφωνία για την κατασκευή στη Σητεία ενός ξενοδοχείου Waldorf Astoria, που αποτελούν τα πλέον πολυτελή του ομίλου Hilton Hotels and Resorts.


Σταθεροποίηση στη Θεσσαλονίκη
Η αγορά των logistics παρουσιάζει χαμηλή ζήτηση αφού οι εταιρείες επέλεξαν τα Βαλκάνια
Σταθεροποιητικές τάσεις με ελάχιστες όμως ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες ακινήτων εμφανίζει η αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη. Οι τιμές έχουν σταθεροποιηθεί από το 2014 σε σχετικά χαμηλά επίπεδα, ενώ υπάρχει τάση για επιπλέον πτώση. Ο βασικός λόγος είναι η μειωμένη ζήτηση καθώς η χρηματοδότηση από τις τράπεζες έχει παγώσει ενώ η όποια ζήτηση αφορά κυρίως εκείνους που διαθέτουν μετρητά. Ο τομέας της αγοράς γραφείων στη Θεσσαλονίκη παρουσιάζεται επίσης σταθερός. Τα ενοίκια γραφείων στους εμπορικούς δρόμους κυμαίνονται σε €5 και €8/τ.μ. μηνιαίως.
Πολλές εταιρείες, δε, έχουν εκμεταλλευτεί τη μείωση των ενοικίων κατά τη διάρκεια του 2014 και μετεγκαταστάθηκαν σε εμπορικότερα σημεία ή καλύτερης ποιότητας γραφεία.
Μία πρόσφατη μετεγκατάσταση που έγινε στη Θεσσαλονίκη είναι εκείνη της εταιρείας booking.com, η οποία επέλεξε το Πλατεία Business Center για τη δραστηριότητά της. Πρόκειται όντως για ένα από τα πλέον εμπορικά και καλής ποιότητας και προβολής κτίρια, το οποίο διαθέτει και 24ωρη φύλαξη.
Από το 2ο εξάμηνο του 2013 οι μετεγκαταστάσεις είναι το κύριο χαρακτηριστικό του τομέα γραφείων, ενώ τα ενοίκια παρέμειναν σχεδόν σταθερά και κυμαίνονται κατά μέσο όρο στα €7/τ.μ. μηνιαίως, στις εμπορικές οδούς. Οι τιμές πώλησης έχουν παραμείνει επίσης σταθερές από το 2ο εξάμηνο του 2014, με πτωτικές τάσεις, ενώ οι αποδόσεις στον τομέα των γραφείων σταθεροποιούνται αλλά με πτωτικές τάσεις καθώς δεν υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον.
Επενδυτικά ακίνητα

Στα εμπορικά καταστήματα τα μισθώματα κατά τη διάρκεια του 2015 παρέμειναν σταθερά. Παράλληλα έχει μειωθεί σημαντικά η διαθεσιμότητα στις εμπορικές οδούς της πόλης. Το ίδιο παρατηρείται και στο εμπορικό κέντρο Mediterranean Cosmos, το οποίο είναι από τα πλέον γνωστά της Βόρειας Ελλάδας και βρίσκεται στην Ανατολική Θεσσαλονίκη.
Η διαθεσιμότητα είναι μικρότερη του 5%, ενώ η επιτυχής πορεία του από την αρχή της λειτουργίας του έχει ανεβάσει σημαντικά τη ζήτηση από τις διεθνείς και εγχώριες εταιρείες που ενδιαφέρονται να εγκατασταθούν στην πόλη. Το One Salonica Outlet ξεκίνησε τη λειτουργία του στις αρχές του Απριλίου. Η τοποθεσία του θεωρείται ιδανική για τέτοιου είδους χρήση.
Κατά τη διάρκεια του 2015 ολοκληρώθηκε μία σημαντική, τοπική, αγοραπωλησία επενδυτικού ακινήτου. Το κατάστημα που μίσθωσε πρόσφατα η εταιρεία ηλεκτρικών Κωτσόβολος, στο Πλατεία, πουλήθηκε προς €4,9 εκατομμύρια. Η επένδυση έχει απόδοση 7,6%. Η αγορά των αποθηκευτικών χώρων και χώρων logistics στη Θεσσαλονίκη και στη Β. Ελλάδα γενικότερα παρουσιάζει σταθερά χαμηλή έως καθόλου δραστηριότητα. Οι περισσότερες εταιρείες που δραστηριοποιούνταν στην περιοχή έχουν πλέον επιλέξει τις χώρες των Βαλκανίων, κυρίως τη Βουλγαρία, προκειμένου να μειώσουν τα έξοδά τους. Η μικρή ζήτηση αφορά κυρίως μίσθωση βιομηχανικών κτιρίων. Ο χώρος των σουπερμάρκετ παραμένει σταθερά ο πρώτος στην αγορά logistics. Στα ξενοδοχεία, το Ikos Olivia είναι το νέο 5 αστέρων luxury hotel, στη Γερακινή, και καταλαμβάνει γηπεδική έκταση 87.000 τ.μ. Ο ιδιοκτήτης –κοινοπραξία Oak Tree και Sani –αγόρασε το ακίνητο (πρώην Gerakina Beach resort) από την Εθνική Τράπεζα.

ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ