«Πεδίο εξερεύνησης ευκαιριών» για επενδυτές, μεσίτες και αλυσίδες έχουν γίνει οι τουριστικοί προορισμοί της χώρας, καθώς εντείνονται οι διερευνητικές επαφές και συζητήσεις ενδιαφερόμενων αγοραστών με ξενοδοχειακές μονάδες που αναζητούν διέξοδο ή την προστασία μιας ισχυρής «ομπρέλας». «Ολοι θέλουν να αγοράσουν με όρους έκπτωσης», σημειώνει ο πρόεδρος του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΞΕΕ) κ. Γιώργος Τσακίρης και επισημαίνει ότι είναι πολύ συχνές οι «κρούσεις» που δέχεται από ενδιαφερόμενους για ξενοδοχεία που πωλούνται.
Το αγοραστικό ενδιαφέρον παραμένει σε θεωρητικό επίπεδο, υπογραμμίζει ο κ. Τσακίρης, καθώς δεν υπάρχουν συναλλαγές, επισημαίνοντας ότι «δεν έχει γίνει αγοραπωλησία στην Αθήνα που είναι η πιο πληγείσα τουριστικά περιοχή». Ο ίδιος ωστόσο προβλέπει ότι «οι αξίες θα λειτουργήσουν με βάση τους γνωστούς νόμους της αγοράς», με αναμενόμενη την πτώση της αξίας των ακινήτων, μια και παλαιότερα το real estate αντιμετωπιζόταν «ως επένδυση και όχι ως απόδοση».
«Οι επιχειρηματίες θα πρέπει να είναι προσεκτικοί», σημειώνει ο πρόεδρος της Ενωσης Ξενοδόχων Ηρακλείου κ. Νίκος Χαλκιαδάκης, υπογραμμίζοντας τις πιέσεις για μειωμένες τιμές σε συζητήσεις για συναλλαγές. Από την άλλη, αναφέρεται σε «επιτήδειους μεσίτες» οι οποίοι κάνουν διερευνητικές επαφές με ξενοδόχους. «Στον τουρισμό θα έρθουν καλύτερες μέρες», τονίζει ο κ. Χαλκιαδάκης, επισημαίνοντας τα θετικά μηνύματα της εφετινής χρονιάς, αν και «εξαρτάται από κάθε επιχείρηση πότε θα πάρει τα λεφτά» ή «τι υποχρεώσεις έχει».
Παρ’ όλα αυτά υπάρχει μεγάλη προσφορά από μονάδες που επιθυμούν να μπουν κάτω από μια «ομπρέλα», καθώς «η συντριπτική πλειοψηφία των ξενοδοχείων στη χώρα μας είναι βουτηγμένη στο πρόβλημα. Αν δεν λυθεί το πρόβλημα των ξενοδοχείων, θα φύγουν από ελληνικά χέρια. Ολα είναι στο κόκκινο», υποστηρίζει ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Pegas Hellas ΑΕ κ. Αντύπας Σηφάκης και πρόεδρος του Millennium Travel, ταξιδιωτικού πρακτορείου –συνεργάτη του ρωσικού Tour Operator Pegas Touristik, για τον εισερχόμενο τουρισμό στην Ελλάδα.
Συμφωνίες μίσθωσης
Ο ιδιοκτήτης της Pegas Touristik είναι τουρκικής καταγωγής, από πατέρα Τούρκο και μητέρα Ελληνίδα και η εταιρεία ιδρύθηκε και δραστηριοποιείται στη Ρωσία, διευκρινίζει ο κ. Σηφάκης. Η Pegas Hellas ιδρύθηκε από τον ίδιο και τον Pegas Touristik «για να καλύπτει ένα σοβαρό κομμάτι αναγκών» του ταξιδιωτικού οργανισμού στην Ελλάδα, εξηγεί, αναφερόμενος στους προορισμούς Κρήτη, Ρόδο και Κω, καθώς στην Κρήτη διακινεί 220.000 τουρίστες.
Στόχος είναι το 25%-30% των αναγκών της Pegas Touristik σε κάθε έναν από τους τρεις προορισμούς να καλύπτονται σε ξενοδοχεία «που θα τα ελέγχουμε», συμπληρώνει και αναφέρεται σε έξι ξενοδοχεία για τα οποία έχουν γίνει ήδη συμφωνίες μίσθωσης και διαχείρισης στην Κρήτη και στη Ρόδο, ενώ σε εξέλιξη βρίσκονται και άλλες συμφωνίες που δεν έχουν ακόμα επισημοποιηθεί. Συγκεκριμένα, η Pegas Hellas έχει μισθώσει τρία ξενοδοχεία, το Blue Star στην Ιεράπετρα, το Malia Beach στα Μάλια Ηρακλείου και το Lippia στην Αφάντου της Ρόδου και πρόσφατα συνήψε συμφωνία διαχείρισης με τρία ξενοδοχεία στον Αγιο Νικόλαο, το πέντε αστέρων Mirabello Beach and Village, το τεσσάρων αστέρων Hermes και το τριών αστέρων Coral (ιδιοκτησίας MHotels, οικογένειας Μαμιδάκη).
Πρόκειται για εταιρεία ελληνικών συμφερόντων και «τα ξενοδοχεία παραμένουν σε ελληνικά χέρια», υπογραμμίζει. Φιλοδοξία είναι μέσα στην τριετία «να αυξήσουμε τις κλίνες στην Κρήτη σε 20.000», συμπληρώνει, καθώς αναμένεται ότι οι ταξιδιώτες που διακινεί η εταιρεία στο νησί θα αυξάνονται κατά 40% σε ετήσια βάση μέχρι το 2015, φθάνοντας τις 400.000 τουρίστες.
Η ρωσική αγορά θα έχει αύξηση 30% εφέτος, σημειώνει ο κ. Σηφάκης, λέγοντας ότι οι χώρες της πρώην Σοβιετικής Ενωσης (κυρίως Ρωσία και Ουκρανία) έχουν τη δυνατότητα να φθάσουν τα δύο εκατ. τουρίστες στη χώρα και εστιάζει στην ανάγκη έγκαιρης στελέχωσης των προξενείων που εκδίδουν θεωρήσεις εισόδου, πριν το ξεκίνημα της θερινής περιόδου. Από την άλλη παρατηρεί ότι η ευρωπαϊκή αγορά
«μετά δυσκολίας θα περάσει το 5%» εφέτος, ενώ διαπιστώνει ότι η κίνηση είναι αυξημένη τους τέσσερις μήνες της αιχμής χάρη στις εκπτώσεις των προκρατήσεων του Ιανουαρίου και του Φεβρουαρίου, με τον Μάιο και τον Οκτώβριο να είναι υποτονικοί.
Το «σήμα» θα δοθεί από τις τράπεζες Θα είναι ο «καταλύτης» για να αλλάξουν χέρια πολλά ξενοδοχεία εκτεθειμένα σε υψηλό δανεισμό«Το φθινόπωρο θα ξεκαθαρίσει το τοπίο. Οι εξελίξεις θα έρθουν μετά την ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών» λέει ο πρόεδρος του ελληνικού παραρτήματος του αμερικανικού ομίλου real estate Carlton Group της Carlton Hellas κ. Αναστάσιος Τζαβέλλας, επισημαίνοντας τις «ανακατατάξεις» που αναμένονται μεταξύ τραπεζικών σχημάτων. «Υπάρχουν πολλές συζητήσεις που γίνονται μεταξύ ξένων funds και επιχειρηματιών», όμως παρατηρείται απόσταση στην τιμή», τονίζει. Αυτό συμβαίνει γιατί υπάρχει η τάση για «distress» αγορά, όπως την αντιλαμβάνονται οι επενδυτές, ενώ οι ξενοδόχοι προσπαθούν να εξασφαλίσουν το μέγιστο δυνατό τίμημα.
Ο κ. Τζαβέλλας εκτιμά επίσης ότι η αιχμή της τουριστικής περιόδου θα καθυστερήσει τις εξελίξεις, καθώς η σεζόν εξελίσσεται πολύ καλύτερα από πέρυσι, με αυξημένες πληρότητες στα καταλύματα. Ωστόσο με δεδομένο ότι πολλές μονάδες είναι επιβαρημένες και βρίσκονται «στο κόκκινο» σε ό,τι αφορά τον δανεισμό τους, «οι τράπεζες είναι αποφασισμένες να ξεκαθαρίσουν τα θέματα με τους παλιούς υπόχρεους», με αποτέλεσμα να δεχθούν χαμηλότερες αξίες, εξηγεί και αναφέρεται στις περιπτώσεις της Εθνικής Τράπεζας και της Eurobank.
Η αγορά είναι distress γιατί οι υποψήφιοι αγοραστές «αναζητούν απόδοση», λέει ο κ. Τζαβέλλας, με αποτέλεσμα να γίνονται χαμηλότερες προσφορές. Υπογραμμίζει άλλωστε ότι πέρα από το ακίνητο και τις εγκαταστάσεις οι επενδυτές «βλέπουν την επιχείρηση» και πόσο αυτή έχει προοπτική. Εν τω μεταξύ, οι ξενοδόχοι είναι έτοιμοι να συζητήσουν, αλλά δεν είναι έτοιμοι να δεχθούν αυτή την εξέλιξη, αν και ορισμένοι ενδεχομένως θα πιεστούν από τις συνθήκες να δεχθούν τις προσφερόμενες τιμές.
Παράλληλα παρατηρείται μεγάλη κινητικότητα από «επίδοξους μεσάζοντες», οι οποίοι κάνουν συζητήσεις με ξενοδοχειακές επιχειρήσεις κρούοντας στη συνέχεια την πόρτα επενδυτών, παρατηρεί ο κ. Τζαβέλλας, ενώ εστιάζει το ενδιαφέρον των υποψήφιων αγοραστών στις μεγάλες μονάδες τεσσάρων και πέντε αστέρων.
Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι τα περισσότερα ξενοδοχεία είναι πολύ ισχυρά συνδεδεμένα με τις τράπεζες, με αποτέλεσμα «το σήμα» να το δώσουν οι τελευταίες, οι οποίες μέχρι τώρα «δεν ήταν διατεθειμένες να πουλήσουν φθηνά».
Οπως επισημαίνουν οι ίδιοι παράγοντες, οι τράπεζες δεν «χτυπούσαν» υπερχρεωμένους επιχειρηματίες και έκαναν ρυθμίσεις για να μη γράψουν ζημιές. Με την ανακεφαλαιοποίηση, ξενοδοχεία που έχουν σαν εγγυήσεις οι τράπεζες σε πλασματικά ψηλές αξίες, ενδέχεται να βγουν προς πώληση σε τιμές τρέχουσας αγοράς. Αυτό θα λειτουργήσει ως «καταλύτης» για να «αλλάξουν χέρια» πολλά ξενοδοχεία μεγάλης δυναμικότητας, εκτεθειμένα σε υψηλό δανεισμό, στα οποία ήδη προσβλέπουν οι επενδυτές.
Κινητικότητα, όχι πράξειςΑπό την αρχή του 2013 «υπάρχει μια κινητικότητα που όμως δεν μεταφράζεται σε πράξεις», λέει ο εκτιμητής στη Southeast Real Estate κ. Κώστας Καραβασίλης, συγκρίνοντας με το δεύτερο εξάμηνο του 2012 που «τα πράγματα είχαν νεκρώσει». Ο ίδιος επιβεβαιώνει το θεωρητικό αγοραστικό ενδιαφέρον, επισημαίνοντας τη σημασία των τουριστικών ακινήτων για τη χώρα. Οπως εξηγεί «το τουριστικό κομμάτι συνδέεται με τις συνθήκες που επικρατούν», ενώ σοβαρός παράγοντας είναι «το κατά πόσο δουλεύει η επιχείρηση». Ωστόσο αν κάποιος δεν μπορεί να «τρέξει» καλά μια επιχείρηση, «δεν σημαίνει ότι η επιχείρηση απαξιώνεται», σημειώνει και εξηγεί ότι μπορεί η τιμή πώλησης να πιεστεί προς τα κάτω, η βάση αξιολόγησης της αγοράς όμως θα είναι σε γενικότερο πλαίσιο. «Οι επενδυτές θέλουν διψήφια απόδοση», τονίζει ο κ. Καραβασίλης, μεταφέροντας τις απαιτήσεις τους, ενώ τα τελευταία τρία χρόνια η επιθυμία για πώληση εντείνεται, λόγω των δυσκολιών που αντιμετωπίζουν οι επιχειρήσεις εξαιτίας της κρίσης. Την ίδια ώρα οι δυνητικοί αγοραστές επισημαίνουν τους στόχους τους κρατώντας στάση αναμονής. Υπάρχουν πολλοί που θέλουν να πουλήσουν, οι περισσότεροι όμως δεν το ανακοινώνουν, λέει ο κ. Καραβασίλης, καθώς αρκετοί είναι οι ιδιοκτήτες που έχουν προχωρήσει σε εκτίμηση του ακινήτου τους, για να έχουν μία εικόνα της αξίας του και το θέτουν «διακριτικά» στην αγορά. Το εύρος των μονάδων που διατίθενται προς πώληση είναι μεγάλο, καθώς αγοραστή αναζητούν υπερπολυτελείς μονάδες πέντε αστέρων, αστικά ξενοδοχεία, αλλά και μικρότερης κλίμακας καταλύματα.
ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
