Αυτόματη προσαρμογή στις αντικειμενικές αξίες

Πλήρη ανατροπή του υφιστάµενου συστήµατος αντικειµενικών αξιών ακινήτων αναµένεται να επιφέρει το νέο σχέδιο που επεξεργάζονται οι αρµόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Οικονοµικών µε στόχο, όπως λένε αρµοδίως, οι τιµές ζώνης να είναι σχεδόν ταυτόσηµες µε αυτές της αγοράς και να αναπροσαρµόζονται ανά τακτά χρονικά διαστήµατα, ώστε να µην παρουσιάζουν τις σηµερινές σηµαντικές αποκλίσεις. Το σχέδιο αυτό αναµένεται να περιληφθεί στο νέο φορολογικό νοµοσχέδιο και θα προβλέπει µεταξύ άλλων τη δηµιουργία µιας ενιαίας τράπεζας τιµών και ταυτόχρονα την κατάργηση των αρµόδιων επιτροπών που συστήνονται σε κάθε νοµό υπό την οµπρέλα της Εφορίας κάθε φορά που είναι να αναπροσαρµοστούν οι αντικειµενικές αξίες.

Η νέα αυτή «τράπεζα τιµών» σε πρώτη φάση θα βασιστεί σε στοιχεία που έχει στη διάθεσή της η Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία ανά τακτά χρονικά διαστήµατα δηµοσιεύει τις µεταβολές που παρουσιάζουν οι τιµές των ακινήτων, αλλά και άλλοι φορείς της αγοράς, όπως είναι τα επιµελητήρια, η οµοσπονδία των κατασκευαστών, των µεσιτών κτλ. Στο υπουργείο Οικονοµικών θα συσταθεί µια νέα υπηρεσία η οποία θα αναλάβει να συγκεντρώσει και να καταγράψει τις πραγµατικές τιµές της αγοράς (κατοικιών και επαγγελµατικών ακινήτων), ενώ αρχική βάση δεδοµένων θα αποτελέσει το πλήθος των στοιχείων που διαθέτει αυτή τη στιγµή η Τράπεζα της Ελλάδος.

Με αυτόν τον τρόπο, όπως αναφέρει αρµόδιος παράγοντας του υπουργείου Οικονοµικών, «οι αντικειµενικές αξίες των ακινήτων δεν θα είναι αντικείµενο δηµοσιονοµικής εκµετάλλευσης και το ύψος τους δεν θα εξαρτάται από το αν πάνε καλά ή όχι τα δηµόσια έσοδα, ώστε όταν υπάρχει ανάγκη είσπραξης εσόδων να αποφασίζεται η αύξησή τους».

Οι νέες αντικειµενικές αξίες θα διαµορφώνονται ετησίως ή και δύο φορές τον χρόνο, ανάλογα µε τη «χρηµατιστηριακή» µεταβολή των τιµών, όπως αυτές θα καταγράφονται από τη νέα υπηρεσία του υπουργείου Οικονοµικών, την Τράπεζα της Ελλάδος και άλλους «πιστοποιηµένους» φορείς. Από τη στιγµή που θα καταρτιστεί πλήρως η νέα ολοκληρωµένη βάση δεδοµένων µε τις πραγµατικές τιµές της αγοράς για κατοικίες, καταστήµατα, γραφεία, οικόπεδα κτλ., το υπουργείο Οικονοµικών θα δέχεται τις εν λόγω τιµές µειωµένες σε ένα ποσοστό 10%-15% για την πραγµατοποίηση µεταβιβάσεων, γονικών παροχών, κληρονοµιών κτλ.

Το φιλόδοξο αυτό σχέδιο θα υλοποιηθεί υπό την καθοδήγηση του αναπληρωτή υπουργού Οικονοµικών κ. Π. Οικονόµου σε συνεργασία µε τον γενικό γραµµατέα Φορολογικών και Τελωνειακών Θεµάτων κ. Ι. Καπελέρη που µέχρι στιγµής έχει αναλάβει τον συντονισµό των υφιστάµενων επιτροπών του υπουργείου Οικονοµικών για την καταγραφή των τιµών ζώνης ανά περιοχή σε ολόκληρη την επικράτεια στο πλαίσιο της αναπροσαρµογής των αντικειµενικών αξιών το 2012.

Σύµφωνα µε τον σχεδιασµό του υπουργείου Οικονοµικών για το 2011 δεν υπάρχει πρόβλεψη για καµία µεταβολή στις αντικειµενικές αξίες, ενώ δεδοµένη θα πρέπει να θεωρείται η αναπροσαρµογή των τιµών µέσα στο πρώτο τρίµηνο του 2012. Πληροφορίες αναφέρουν ότι στην Καραγεώργη Σερβίας θα επιδιώξουν οι νέες τιµές ζώνης να καθοριστούν µε πιλότο τη βάση δεδοµένων της Τράπεζας της Ελλάδος. Αν για λόγους καθαρά τεχνικούς δεν προλάβει η νέα υπηρεσία του υπουργείου Οικονοµικών να καθορίσει τις νέες τιµές µε βάση τα πραγµατικά στοιχεία της αγοράς, θα χρησιµοποιηθούν για τελευταία φορά τα στοιχεία των αρµόδιων επιτροπών που έχουν ήδη συσταθεί για την κατάρτιση των νέων πινάκων µε τις τιµές ζώνης σε ολόκληρη την Ελλάδα. Οι νέες τιµές πάντως θα διαµορφώνονται σύµφωνα µε τον αρµόδιο παράγοντα του υπουργείου Οικονοµικών µε βάση την προσφορά και τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων και τις µεταβιβάσεις που πραγµατοποιούνται.

Σε περίπτωση πάντως που οι τιµές στις οποίες θα πραγµατοποιούνται οι µεταβιβάσεις των ακινήτων είναι οι αγοραίες, όπως καταγράφονται από την αγορά µειωµένες κατά 10%, είναι σχεδόν βέβαιο πως ορισµένοι φορολογούµενοι θα επιβαρυνθούν πολύ περισσότερο σε σύγκριση µε ό,τι ισχύει σήµερα. Από την άλλη, σε περιοχές όπου παρατηρείται τα τελευταία τέσσερα χρόνια σηµαντική µείωση τιµών η φορολογική ωφέλεια θα είναι αντίστοιχη, αφού οι τιµές ζώνης όπως έχουν διαµορφωθεί από τον Μάρτιο του 2007 κινούνται σε υψηλότερα επίπεδα από τις πραγµατικές.

Ωστόσο, παράγοντες της κτηµαταγοράς επισηµαίνουν ότι αν ο νέος τρόπος υπολογισµού της φορολογίας των ακινήτων βασιστεί σε στοιχεία αγοραπωλησιών παρελθόντων ετών και όχι στα σηµερινά δεδοµένα, το σύστηµα κινδυνεύει να τιναχθεί στον αέρα, καθώς οι φορολογικές επιβαρύνσεις θα είναι υπέρογκες. Οι ίδιοι επισηµαίνουν ότι στην περίπτωση των επαγγελµατικών ακινήτων η Εφορία θα πρέπει να λάβει υπόψη τα πολλά «λουκέτα» που έχουν προκύψει τα τελευταία δύο χρόνια, την ουσιαστική κατάργηση του «αέρα» και τη σηµαντική µείωση των ενοικίων που συµπαρασύρει τις τιµές πώλησης.

Σηµαντικές διαφορές µεταξύ αντικειµενικών και αγοραίων τιµών πώλησης κατοικιών προκύπτουν µε βάση τα στοιχεία µεσιτικών γραφείων. Μάλιστα σε ορισµένες περιπτώσεις οι τιµές της αγοράς είναι διπλάσιες από αυτές που έχει καθορίσει η Εφορία. Από την άλλη υπάρχουν περιοχές όπου οι πραγµατικές τιµές είναι πολύ κοντά σεαυτές της Εφορίας. Αξιοσηµείωτο είναι το γεγονός ότι οι µεγαλύτερες διαφορές εντοπίζονται στις λεγόµενες «φθηνές» περιοχές, ενώ στις ακριβές οι τιµές της Εφορίας µε τις αντικειµενικές σχεδόν ταυτίζονται. Μάλιστα µετά την τελευταία αύξηση των αντικειµενικών τιµών στο Ψυχικό παράγοντες της αγοράς ακινήτων επισηµαίνουν ότι πλέον οι τιµές της Εφορίας ξεπερνούν αυτές της αγοράς.

Τελευταία φορά που αναπροσαρµόστηκαν-αυξήθηκαν οι αντικειµενικές των ακινήτων ήταν τον Μάρτιο του 2007 και από τότε δεν έχει υπάρξει καµία αλλαγή πλην της περιοχής του Ψυχικού λόγω προσφυγής. Ωστόσο, σε 25 νοµούς της χώρας καθορίστηκαν για πρώτη φορά σε περίπου 4.500 περιοχές νέες τιµές ζώνης σε επίπεδα αισθητά χαµηλότερα των πραγµατικών. Εκτιµάται ότι σε αυτές τις περιοχές, λόγω του ότι δεν έχει περάσει ούτε ένα έτος από τη θέσπισή τους, δεν θα υπάρξουν σηµαντικές αλλαγές.