• Αναζήτηση
  • ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ

    Φόρος βάζει τέλος στην αντιπαροχή

    Φόρος βάζει τέλος στην αντιπαροχή * Η επικείμενη επιβολή του ΦΠΑ στα ακίνητα θα επιβαρύνει υπερβολικά τη μεταβίβαση των ποσοστών του οικοπέδου στους εργολάβους Ι. Κ. ΣΙΩΜΟΠΟΥΛΟΣ Η επιβολή του ΦΠΑ στα ακίνητα, πέρα από τις όποιες φορολογικές επιβαρύνσεις θα έχει κατά τη μεταβίβαση, θα σημάνει και το τέλος της αντιπαροχής. Θα είναι τόσο μεγάλη η φορολογική επιβάρυνση που θα προκύπτει κατά τη μεταβίβαση

    Φόρος βάζει τέλος στην αντιπαροχή | tovima.gr

    Η επιβολή του ΦΠΑ στα ακίνητα, πέρα από τις όποιες φορολογικές επιβαρύνσεις θα έχει κατά τη μεταβίβαση, θα σημάνει και το τέλος της αντιπαροχής. Θα είναι τόσο μεγάλη η φορολογική επιβάρυνση που θα προκύπτει κατά τη μεταβίβαση των ποσοστών οικοπέδου από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο ώστε κάτι τέτοιο τους επόμενους μήνες δεν θα αποτολμάται. Η ανέγερση οικοδομών με το σύστημα της αντιπαροχής βρίσκεται μάλλον στο τέλος της. Ας δούμε πώς έχει το θέμα όσο γίνεται πιο αναλυτικά.


    Από την Εισηγητική Εκθεση του νομοσχεδίου για τη φορολογία κεφαλαίου προκύπτει σαφώς ότι δεν πρόκειται να παραταθεί άλλο ο χρόνος επιβολής του ΦΠΑ στα ακίνητα, ότι δηλαδή η διάταξη του άρθρου 8 του Ν. 2753/1999, σύμφωνα με την οποία ο ΦΠΑ στην παράδοση ακινήτων θα επιβάλλεται στα ακίνητα των οποίων η οικοδομική άδεια θα εκδοθεί από 1.1.2002 και μετά, θα ενεργοποιηθεί.


    * Αμεση θα είναι η επιβολή


    Θα μπορούσε να υποστηριχθεί η άποψη ότι ο ΦΠΑ θα επιβληθεί ουσιαστικά στην παράδοση ακινήτων όχι από την πιο πάνω ημερομηνία αλλά μετά πάροδο ενός ή δύο ετών από αυτήν διότι από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ως την αποπεράτωση της οικοδομής και τη με οποιονδήποτε τρόπο παράδοση των κτισμάτων της μεσολαβεί σημαντικό χρονικό διάστημα. Τα πράγματα όμως δεν είναι ακριβώς έτσι διότι και στη φορολογία του ΦΠΑ ισχύει το λεγόμενο αμάχητο τεκμήριο του αποπερατωμένου διαμερίσματος που ισχύει στη φορολογία μεταβίβασης. Σύμφωνα με τη σχετική διάταξη του άρθρου 2, παρ. 1, του Ν. 1521/1950, σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης ιδανικού μεριδίου οικοπέδου επί του οποίου ανεγείρεται ή πρόκειται να ανεγερθεί πολυκατοικία θεωρείται κατά αμάχητο τεκμήριο ότι μετά του ιδανικού μεριδίου του οικοπέδου μεταβιβάζεται αποπερατωμένο διαμέρισμα που αντιστοιχεί σε αυτό εφόσον η πολυκατοικία πρόκειται να ανεγερθεί από τον ίδιο τον πωλητή του ιδανικού μεριδίου ή από τον εργολάβο ο οποίος ανέλαβε την ανέγερση της πολυκατοικίας ή από τρίτον που την ανεγείρει για λογαριασμό τους.


    Η διάταξη αυτή σημαίνει ότι η επιβολή του ΦΠΑ στην παράδοση καινούργιων ακινήτων θα είναι άμεση διότι, αν υποτεθεί ότι η οικοδομική άδεια μιας πολυκατοικίας που θα ανεγερθεί με το σύστημα της αντιπαροχής εκδοθεί π.χ. στις 5 Ιανουαρίου 2002 και μετά πάροδο πέντε ημερών πωληθεί από τα «σχέδια», καθώς λέγεται, ένα διαμέρισμα, το διαμέρισμα αυτό θα θεωρηθεί αποπερατωμένο και στην αντικειμενική του αξία θα επιβληθεί ΦΠΑ. Και όχι μόνο αυτό. Πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας θα επιβληθεί και ΦΠΑ στην αξία της αντιπαροχής και η επιβάρυνση θα είναι πολύ μεγάλη.


    * Πώς λειτουργεί η φορολογία


    Ας δούμε όμως πώς έχει το θέμα της επιβολής του ΦΠΑ στην αντιπαροχή. Η ανέγερση πολυκατοικιών με το σύστημα της αντιπαροχής αποτελεί ελληνική πρωτοτυπία, η οποία έχει χρησιμοποιηθεί κατά κόρον τα τελευταία 50 χρόνια. Το 90% των πολυκατοικιών της Αθήνας και όχι μόνο έχουν ανεγερθεί με το σύστημα αυτό. Ο ιδιώτης οικοπεδούχος αναθέτει στον εργολάβο την ανέγερση της πολυκατοικίας στο οικόπεδό του και παίρνει για την αξία του οικοπέδου που παραχωρεί αποπερατωμένα διαμερίσματα. Για τη συμφωνία αυτή συντάσσεται το λεγόμενο εργολαβικό προσύμφωνο το οποίο χαρτοσημαίνεται με ποσοστό 3,6% το οποίο υπολογίζεται σε μια πλασματική αξία. Η φορολογική επιβάρυνση είναι πολύ μικρή: 20.000, 30.000, 50.000, άντε 100.000 δρχ.


    Με τη διάταξη της παραγράφου 21 του άρθρου 4 του Ν. 1676/1986 προστέθηκε στο άρθρο 56 του Ν. 1642/1986 η παράγραφος 8 σύμφωνα με την οποία στον ΦΠΑ υπάγονται και τα εργολαβικά προσύμφωνα ανέγερσης οικοδομών με το σύστημα της αντιπαροχής. Σύμφωνα εξάλλου με τη διάταξη της παραγράφου δ’ του άρθρου 2 του Ν. 1642/1986, για τις παραδόσεις ακινήτων στον κύριο του οικοπέδου που αναθέτει στον εργολάβο την ανέγερση της οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται η αξία των κτισμάτων που παραδίδονται από τον εργολάβο στον οικοπεδούχο. Η αξία αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων που ισχύουν κατά τον χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης και δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την αξία των ποσοστών του οικοπέδου που μεταβιβάζει ο οικοπεδούχος στον εργολάβο. Η αξία αυτή θα υπολογίζεται δηλαδή με βάση τις αντικειμενικές αξίες που ισχύουν στην περιοχή όπου βρίσκεται το οικόπεδο το οποίο παραχωρείται για ανέγερση. Ο οφειλόμενος φόρος στην αξία αυτή θα υπολογιστεί με ποσοστό 18%.


    Ολες οι πιο πάνω διατάξεις είναι ανενεργές, θα ενεργοποιηθούν όμως άμεσα από 1.1.2002.


    Πώς θα υπολογιστεί η οφειλή


    Ας δούμε με ένα παράδειγμα τι σημαίνει η επιβολή ΦΠΑ στην πράξη και ποιες φορολογικές επιβαρύνσεις θα προκύψουν.


    Παράδειγμα: Εστω ότι στις 20.1.2002 καταρτίζεται σύμβαση με την οποία εργολάβος αναλαμβάνει την ανέγερση πολυκατοικίας με το σύστημα της αντιπαροχής σε οικόπεδο έκτασης 600 τ.μ. με τους εξής όρους: ο οικοπεδούχος θα μεταβιβάσει στον εργολάβο τα 600 χιλιοστά του οικοπέδου και θα πάρει πέντε διαμερίσματα συνολικής επιφάνειας 400 τ.μ.


    Η αξία του εργολαβικού θα υπολογιστεί στην αξία των 4 διαμερισμάτων εμβαδού 400 τ.μ. που θα πάρει ο οικοπεδούχος. Αν υποτεθεί ότι η αξία του οικοπέδου ανά τ.μ. είναι 150.000 δρχ., τότε η αξία του εργολαβικού θα είναι: 600Χ600 χιλιοστά =360Χ150.000=54.000.000 δρχ. και ο οφειλόμενος φόρος 54.000.000Χ18%=9.720.000 δρχ.


    Ο πιο πάνω φόρος θα καταβληθεί από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας της πολυκατοικίας, τον οποίον ο εργολάβος θα αποδώσει στο Δημόσιο με την περιοδική δήλωσή του. Αν το πιο πάνω εργολαβικό προσύμφωνο υπογραφόταν σήμερα, η επιβάρυνση πιθανολογείται ότι δεν θα υπερέβαινε τις 40.000 δρχ.

    Οικονομία
    One Channel
    Ο νέος ενημερωτικός τηλεοπτικός σταθμός της Ελλάδας
    Σίβυλλα
    • Έντυπη έκδοση Γύρω από 10 τραπέζια… Το γλυπτό της Yinka Snonibare παριστάνει ένα μικρό κορίτσι το οποίο έχει φτερά στους ώμους. Ενα έργο τέχνης με... ΣΙΒΥΛΛΑ
    Helios Kiosk