Με αισιοδοξία υποδέχθηκαν κύκλοι της κτηματαγοράς την πρόσφατη οριστικοποίηση του πλαισίου για τη σύσταση Αμοιβαίων Κεφαλαίων και Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία. Στον ημερήσιο και εβδομαδιαίο Τύπο έχουν επανειλημμένα προβληθεί τα πλεονεκτήματα του νέου επενδυτικού θεσμού για τους επενδυτές, όπως οι σταθερές και σίγουρες αποδόσεις, οι αυξημένες δυνατότητες ρευστοποίησης, η δυνατότητα συμμετοχής με σχετικά μικρά ποσά κεφαλαίου κ.ά. Οι εν λόγω εταιρείες αναμένεται αναμφισβήτητα να διαδραματίσουν έναν σημαντικό ρόλο στον χώρο της ελληνικής κτηματαγοράς.
Το νευραλγικό σημείο όσον αφορά την αξιοπιστία στη λειτουργία των νέων εταιρειών βρίσκεται στη διαδικασία αποτίμησης της αξίας των ακινήτων, είτε πρόκειται για επενδυμένη ακίνητη περιουσία (ενεργητικό) της εταιρείας είτε για ακίνητα που προορίζονται για επένδυση.
Ενώ η αξία μιας μετοχής διαμορφώνεται καθημερινά διά της προσφοράς και της ζήτησης στο χρηματιστήριο και διακυμάνσεις της μπορούν να διαπιστωθούν καθημερινά από τον καθένα, για την αξία ακινήτων και τις διαχρονικές μεταβολές της απαιτείται η γνωμάτευση ειδικών εκτιμητών ακινήτων, καθώς τα ακίνητα δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο συναλλαγής σε κάποιου είδους χρηματιστήριο.
Η (εμπορική, τρέχουσα ή αγοραία) αξία ενός ακινήτου δεν είναι ένα μέγεθος το οποίο μπορεί να μετρηθεί (όπως, π.χ., ο όγκος ή το ύψος ενός πράγματος) με μαθηματική ακρίβεια. Η αξία ενός ακινήτου μπορεί μόνο να εκτιμηθεί με ορισμένη βεβαιότητα και το ποσοστό αυτής της βεβαιότητας είναι τόσο μεγαλύτερο και ως εκ τούτου το αποτέλεσμα τόσο αντικειμενικότερο όσο περισσότερο απαλλαγμένες από υποκειμενικούς ή αυθαίρετους παράγοντες είναι η διαδικασία και οι μέθοδοι της εκτίμησης.
Ενα θετικό βήμα προς την κατεύθυνση της αντικειμενικότητας της εκτίμησης είναι ήδη ο καθορισμός από το υπουργείο Οικονομικών συγκεκριμένων, ενιαίων και δοκιμασμένων μεθοδολογιών εκτιμήσεων. Εξίσου θετικό και αναγκαίο θα ήταν κατά την άποψή μου βασιζόμενος στην αντίστοιχη πρακτική στη Γερμανία , για τις περιπτώσεις αποτίμησης ακίνητης περιουσίας, αντί του ορισμού τού (ενός) εκτιμητή του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών, ο ορισμός και η θέσπιση μιας τουλάχιστον τριμελούς επιτροπής εκτιμητών. Τα πλεονεκτήματα μιας πολυμελούς επιτροπής αφορούν τόσο την πρακτική πλευρά του προβλήματος, δηλαδή την ίδια τη διαδικασία της εκτίμησης, όσο κυρίως και το ζήτημα της αμεροληψίας.
Επειδή κατά τη διαδικασία μιας εκτίμησης αξίας ακινήτου υπεισέρχονται διάφοροι παράγοντες υποκειμενικού χαρακτήρα, είναι αντικειμενικότερο όταν η εκτιμηθείσα αξία προκύπτει από μια διαδικασία συναίνεσης μεταξύ περισσοτέρων, διαφορετικών αντιλήψεων εκτιμητών. Ειδικότερα δε, όταν το ύψος τής προς εκτίμηση ακίνητης περιουσίας ανέρχεται σε αρκετά δισεκατομμύρια δραχμές. Τα μέλη της επιτροπής εκτιμητών θα πρέπει βέβαια εκτός από τις απαραίτητες πανεπιστημιακές τεχνικοοικονομικές γνώσεις και την αποδεδειγμένη μακρόχρονη εμπειρία στον τομέα των εκτιμήσεων ακινήτων να είναι κατά το δυνατόν ανεξάρτητα απέναντι στην εταιρεία, να μη διατηρούν για παράδειγμα μαζί της άλλου είδους σχέσεις ως στελέχη ή μέτοχοι ή ως συγγενικά πρόσωπα. Τα μέλη της επιτροπής δεν θα πρέπει επίσης να έχουν ως αποκλειστική ή κύρια επαγγελματική δραστηριότητα, από πλευράς εισοδήματος, την απασχόλησή τους στην εταιρεία, γεγονός που επίσης θα μπορούσε να υποδηλώσει κάποιας μορφής οικονομική εξάρτηση.
Για να μπορέσει ο νέος επενδυτικός θεσμός να κερδίσει την εμπιστοσύνη του επενδυτικού κοινού, ειδικότερα μετά τις τραυματικές εμπειρίες με το Χρηματιστήριο, θα πρέπει ήδη στο ξεκίνημα να κατοχυρώσει και να διασφαλίσει με τον καλύτερο δυνατό τρόπο το κύρος και την ανεξαρτησία του τομέα των εκτιμήσεων.
Ο δρ Γιώργος Μ. Βραζιτούλης είναι αγρονόμος τοπογράφος μηχανικός, σύμβουλος εκτιμητής ακινήτων στη Βόννη.
