Ο σκληρός ανταγωνισμός στο λιανικό εμπόριο έχει αφήσει έντονα το στίγμα του στη διαμόρφωση των ενοικίων των εμπορικών καταστημάτων. Μόνο σε εξαιρετικά καλές περιοχές, κυρίως στους βασικούς άξονες του πεζοδρομημένου εμπορικού κέντρου (περιοχές κατηγορίας 1α) ορισμένων φημισμένων γερμανικών μεγαλουπόλεων, όπως το Μόναχο, το Ντύσελντορφ και η Φραγκφούρτη, παρατηρούνται αξιοσημείωτα αυξημένες τιμές ενοικίων. Και σε αντίστοιχες περιοχές 1α άλλων πόλεων με πληθυσμό άνω των 500.000 κατοίκων διακρίνονται μετά από εξάχρονη πτώση οι πρώτες τάσεις σταθεροποίησης. Σε περιοχές κατώτερης ποιότητας, για παράδειγμα σε παρόδους ή δρόμους με μικρότερη κίνηση πεζών (περιοχές κατηγορίας 1β), οι τιμές των ενοικίων ακολουθούν καθαρά πτωτική πορεία.


Αυτό δείχνουν τα αποτελέσματα πρόσφατης έρευνας που πραγματοποίησε ο Σύνδεσμος Γερμανών Κτηματομεσιτών (Ring Deutscher Makler, RDM) σε 253 πόλεις της χώρας. Σύμφωνα με την έρευνα, της οποίας μόνο ένα μικρό τμήμα αναλύεται εδώ, στις περιζήτητες περιοχές κατηγορίας 1α σε πόλεις με πληθυσμό άνω των 500.000 κατοίκων τα ενοίκια εμπορικών καταστημάτων παρουσιάζουν ετήσια αύξηση της τάξεως του 2,7 %. Αυτή η ανοδική πορεία αφορά κυρίως καταστήματα μικρού εμβαδού (περίπου ως 60 τ.μ.) και οφείλεται στον σκληρό ανταγωνισμό για την απόκτηση μιας πλεονεκτικής θέσης μέσα στο κέντρο της πόλης. Οι τιμές ενοικίων εδώ καθορίζονται από καταστήματα-ονόματα διεθνούς φήμης από τον χώρο της μόδας, του ντιζάιν και του κοσμήματος. Δεν είναι σπάνιες οι περιπτώσεις κατά τις οποίες οι επιχειρήσεις, για να αποκτήσουν τους χώρους που χρειάζονται, πληρώνουν υπέρογκα ποσά για το «σπάσιμο» των συμβολαίων ήδη στεγαζόμενων ενοικιαστών.


Επίσης οι τιμές ενοικίων για μεγαλύτερα καταστήματα, δηλαδή άνω των 100 τ.μ., στις περιοχές 1α των μεγάλων πόλεων αυξήθηκαν τον τελευταίο χρόνο περίπου κατά 1%. Στις μικρότερες πόλεις όμως, κάτω των 500.000 κατοίκων, οι τιμές είναι ακόμη και στις κεντρικές περιοχές 1α, σε σχέση με πέρυσι, πεσμένες κατά 1,5% για μικρά καταστήματα και 1,8% για μεγαλύτερα.


Οι αποκλίνουσες τάσεις στη μεταβολή των τιμών των εμπορικών ενοικίων μεταξύ των κορυφαίων μεγαλουπόλεων και των υπολοίπων πόλεων της χώρας οφείλονται κατά μεγάλο μέρος στη (σχετική) απελευθέρωση των ωρών λειτουργίας των εμπορικών καταστημάτων, η οποία ωφέλησε κυρίως τα καταστήματα του κέντρου. Αξίζει να σημειωθεί επίσης ότι στους τομείς επίπλου, ειδών οικιακής χρήσεως και ηλεκτρονικών ειδών επικρατεί σκληρός ανταγωνισμός μεταξύ των εμπορικών καταστημάτων στο κέντρο και των μεγάλων πολυκαταστημάτων στην περιφέρεια των πόλεων.


Επιπλέον στον τομέα των ειδών διατροφής παρατηρείται σημαντική αλλαγή στη συμπεριφορά των καταναλωτών, η οποία συνίσταται στην αυξανόμενη προτίμηση στα λεγόμενα discounters (δηλαδή στα σχετικά μικρά συνοικιακά σουπερμάρκετ-αλυσίδες, με περιορισμένο αριθμό προσφερομένων ειδών, αλλά με εξαιρετικά χαμηλές τιμές και με τακτικές υπερπροσφορές σε διάφορα, άσχετα με τα τρόφιμα προϊόντα).


Συνέπεια όλων των παραπάνω εξελίξεων είναι ότι όλο και περισσότερα καταστήματα που βρίσκονται σε λιγότερο ευνοϊκές θέσεις, π.χ., σε παρόδους των κυρίων εμπορικών δρόμων, όπως και γενικά στα κέντρα συνοικιών και προαστίων, παραμένουν άδεια, με όλο και λιγότερες πιθανότητες να επανενοικιαστούν σε σύντομο χρονικό διάστημα.


Στα ανατολικά ομόσπονδα κρατίδια σημειώθηκε τόσο σε κεντρικές όσο και σε μη κεντρικές περιοχές των πόλεων, σε σύγκριση με τις αντίστοιχες τιμές του 1994, μια πτώση της τάξεως του 30%-40%, όταν σε συνολικό ομοσπονδιακό επίπεδο η πτώση πλησιάζει το 17%.


Σε αυτή την εξέλιξη συνέβαλαν αφενός μεν η δημιουργία πολυάριθμων πολυκαταστημάτων στην περιφέρεια των πόλεων αμέσως μετά την επανένωση των δύο Γερμανιών, αφετέρου δε η αυξημένη προσφορά προς ενοικίαση ακινήτων που προέκυψαν εν καιρώ μετά την επίλυση πολύχρονων νομικών προβλημάτων σχετικών με το ιδιοκτησιακό καθεστώς (προηγούμενοι ιδιοκτήτες, κληρονόμοι κτλ.).


Επιπλέον θα πρέπει να σημειωθεί εδώ και η μειωμένη αγοραστική δύναμη των Ανατολικογερμανών τόσο λόγω του υψηλότερου ποσοστού ανεργίας όσο και λόγω των συγκριτικά χαμηλότερων αποδοχών.


Ενδεικτικά αξίζει ακόμη να αναφερθεί ότι, σύμφωνα με τα αποτελέσματα της έρευνας του RDM, οι τιμές ενοικίων σε πόλεις άνω των 500.000 κατοίκων στις πολύ καλές περιοχές (1α) ανέρχονται για μεγάλα καταστήματα (άνω των 100 τ.μ.) περίπου στα 2/3 της τιμής των μικρών καταστημάτων (ως 60 τ.μ.). Χαρακτηριστικό είναι επίσης ότι το επίπεδο τιμών των ενοικίων στις 13 μεγαλύτερες πληθυσμιακά πόλεις (με άνω του μισού εκατομμυρίου κατοίκους) είναι περίπου 2,5 φορές μεγαλύτερο του παρατηρούμενου μέσου όρου όλων των υπολοίπων 240 γερμανικών πόλεων που αναφέρονται στην έρευνα.


Ο κ. Γιώργος Μ. Βραζιτούλης είναι αγρονόμος τοπογράφος μηχανικός, σύμβουλος-εκτιμητής ακινήτων στη Βόννη.