* Πότε βγαίνει ένα ακίνητο στο σφυρί
Ενα ακίνητο βγαίνει σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό όταν ο ιδιοκτήτης του οφείλει σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο και αδυνατεί να πληρώσει αυτή την οφειλή. Η νομική οδός που ακολουθείται ξεκινά με διαταγή πληρωμής, κοινοποίησή της, κατάσχεση του ακινήτου και έκδοση προγράμματος πλειστηριασμού του.
Η δημοσίευση της κατάσχεσης του ακινήτου είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της διαδικασίας.
Τα ακίνητα που ανήκουν στην Αθήνα και στις περιοχές τέως διοικήσεως πρωτευούσης δημοσιεύονται δύο φορές την εβδομάδα στο Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων.
Τα ακίνητα των υπόλοιπων περιοχών της επικράτειας δημοσιεύονται σε τοπική εφημερίδα της πρωτεύουσας της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Ευκαιρίες παρουσιάζονται πολλές φορές και από εκποίηση περιουσιακών στοιχείων του Δημοσίου, τραπεζών, Εκκλησίας και ιδρυμάτων. Στις περιπτώσεις αυτές οι φορείς προβαίνουν σε δημοσίευση της λίστας των ακινήτων που προτίθενται να πουλήσουν στις οικονομικές, κατά κύριο λόγο, εφημερίδες.
* Τι και ποιους θα συναντήσετε
Θα γραφτείς Κώστα;
«Ναι, θα χτυπήσω δύο σήμερα· το διαμέρισμα στα Τουρκοβούνια και το ρετιρέ στον Λυκαβηττό».
Ωρα 11.50 π.μ., δημοτικό κατάστημα Δήμου Αθηναίων, Αρμοδίου 10. Εδώ κάθε Τετάρτη μεσημέρι από 12.00 ως 14.00 βγαίνουν σε πλειστηριασμό δεκάδες ακίνητα. Ο διάλογος ανήκει σε «νομιζόμενους» υποψήφιους αγοραστές των ακινήτων, τα επονομαζόμενα «κοράκια». Με την έναρξη του πλειστηριασμού ο κάθε ενδιαφερόμενος καταθέτει μια επιταγή που ισούται με το ένα τρίτο της τιμής της πρώτης προσφοράς. Τα «κοράκια» συμμετέχουν και αυτά στη διαδικασία. Καταθέτουν τις επιταγές τους στον συμβολαιογράφο που εκτελεί τη δημοπρασία και είτε αγοράζουν το ακίνητο για λογαριασμό τους ή για λογαριασμό πελατών τους είτε αποσύρονται από τον πλειστηριασμό, αφού πληρωθούν για αυτή την απόσυρσή τους.
«Είναι κοινό μυστικό ότι αν δεν τους πληρώσεις, δεν πρόκειται να πάρεις ακίνητο» μας είπε ο συμβολαιογράφος κ. Μιχάλης Λεβέντης, ο οποίος έχει εκτελέσει εκατοντάδες πλειστηριασμούς τα τελευταία 30 χρόνια. Με την έναρξη του πλειστηριασμού τα «κοράκια» καταθέτουν στον συμβολαιογράφο τις επιταγές τους, όπως και ο κάθε ενδιαφερόμενος αγοραστής.
Ο κήρυκας διαβάζει δυνατά τα στοιχεία του ακινήτου που βγαίνει σε πλειστηριασμό και αμέσως αρχίζουν οι προσφορές.
Ο συμβολαιογράφος ξεκινά με την τιμή έναρξης που έχει γραφτεί και στο Δελτίο Δημοσιεύσεων και ρωτά αν υπάρχει άλλη προσφορά. Τόσο τα «κοράκια» όσο και ο αγοραστής ανεβάζουν σταδιακά την τιμή. Ενας συνήθως από την ομάδα πλησιάζει τον ενδιαφερόμενο αγοραστή και του προτείνει το «ποσό απόσυρσης». Αν ο αγοραστής υπολογίσει ότι η διαμορφωμένη τιμή του ακινήτου συν το ποσό που θα δώσει στα «κοράκια» είναι χαμηλότερη από την τιμή αγοράς στην ελεύθερη αγορά, ενδίδει. Στην αντίθετη περίπτωση αποσύρεται εφόσον πια η τιμή έχει γίνει ασύμφορη.
«Το «εν τη παλάμη και ούτω βοήσωμεν» βρίσκει απόλυτη εφαρμογή σε αυτή την περίπτωση. Τα «κοράκια» πρέπει να πληρωθούν αμέσως για να αποσυρθούν από τη δημοπρασία. Δεν είναι λίγες οι φορές που τους έχει μείνει ακίνητο μια και ο αγοραστής δεν υπέκυψε στην προσφορά τους, τις περισσότερες δε φορές χτυπάνε δύο και πλέον ακίνητα» σημειώνει ο κ. Λεβέντης και προσθέτει: «Πιο δύσκολα χτυπάνε τα μεγάλα ακίνητα τα «κοράκια» λόγω της υψηλής τιμής της εγγύησης που πρέπει να καταθέσουν. Συνήθως τα πλησιάζουν μόνο αν έχουν βρει τον πελάτη από πριν. Πρόσφατα πουλήθηκε ένα εργοστάσιο, είχε τιμή εκκίνησης 600 εκατομμύρια· αν και περιμέναμε ότι δεν θα εμφανιστούν «κοράκια», αυτοί γνωρίζοντας από πριν το ενδιαφέρον μεγάλης εταιρείας να το αγοράσει, συσπειρώθηκαν τέσσερις μαζί και κατέθεσαν επιταγή για να εκβιάσουν. Τελικά αποσύρθηκαν γρήγορα φοβούμενοι μην κατακυρωθεί το ακίνητο σε αυτούς. Πήραν βέβαια κάτι για την απόσυρσή τους».
* Πόσο προσιτή είναι η αγορά
«Το ’94 – ’95 αγόρασε ο αδελφός μου στο Χαλάνδρι, με πλειστηριασμό, ένα εκπληκτικό διαμέρισμα 115 τ.μ. με 12,5 εκατ. δραχμές, παρακινήθηκα και ζήτησα να με φέρει σε επαφή με τον κύριο που μεσολάβησε για την αγορά. Μου πρότεινε δύο – τρία ακίνητα στην ευρύτερη περιοχή της Πεντέλης. Του έδωσα 5 εκατ. προκαταβολή, για να μπορέσει να το χτυπήσει, όπως μου είπε. Πέρασαν τέσσερις μήνες και παρά την καθημερινή τηλεφωνική επαφή που είχα μαζί του η μια αναβολή ακολουθούσε την άλλη. Τελικά μου επέστρεψε τα χρήματα, σε πέντε μηνιαίες δόσεις, λέγοντάς μου ότι ο οφειλέτης – ιδιοκτήτης εξόφλησε τελικά το χρέος του. Ο αδελφός μου φαίνεται στάθηκε τυχερός» μας λέει ο κ. Κωλέτσης.
* Τι πρέπει να προσέξει ο αγοραστής;
«Σε πολύ λίγες περιπτώσεις έχουμε ακύρωση του πλειστηριασμού. Για να γίνει αυτό χρειάζεται το ακίνητο να έχει νομικό ελάττωμα. Δηλαδή να υπάρχει κάποιο σφάλμα τυπικό ή ουσιαστικό ή κατά την προδικασία (δημοσιεύσεις, κοινοποιήσεις κλπ.) ή κατά τη διαδικασία εκτέλεσης του πλειστηριασμού. Πάντως οι δικαστικοί επιμελητές, οι δικηγόροι αλλά και οι συμβολαιογράφοι που εκτελούν τον πλειστηριασμό είναι πάρα πολύ προσεκτικοί» μας λέει ο δικηγόρος κ. Ευ. Παπαγεωργίου.
Χωρίς να είναι απαραίτητη προϋπόθεση η παρουσία δικηγόρου από τον υποψήφιο αγοραστή κατά τη διάρκεια του πλειστηριασμού, είναι σίγουρα επωφελέστερο να έχει πάρει κάποιος νομικές συμβουλές για το τι να προσέξει κατά τη διάρκεια της αγοραπωλησίας.
* Ποια ακίνητα βγαίνουν σε πλειστηριασμό
Διαμερίσματα και μονοκατοικίες, οικόπεδα, επαγγελματικοί χώροι ως και πλοία συναντά κανείς στο Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων. Τα ακίνητα που αναγράφονται βέβαια δεν βγαίνουν όλα σε πλειστηριασμό, μια και δεν είναι λίγες οι φορές που ο οφειλέτης δίνει ένα μέρος της οφειλής του και αναβάλλει τον πλειστηριασμό. Κάποια από τα ακίνητα που δημοσιεύθηκαν για αναγκαστικό πλειστηριασμό τον μήνα Ιούνιο είναι τα ακόλουθα:
Στην Ηλιούπολη, για διαμέρισμα 219 τ.μ. σε πρώτο όροφο πολυκατοικίας, η τιμή εκτίμησης ήταν 18 εκατομμύρια και η τιμή πρώτης προσφοράς μόλις εννέα εκατομμύρια.
Στην Παλλήνη Αττικής, διαμέρισμα 125 τ.μ. πρώτου ορόφου, με τιμή εκτίμησης 25 εκατομμύρια και τιμή πρώτης προσφοράς 12,5 εκατομμύρια.
Διαμέρισμα στο Χαλάνδρι 87,3 τ.μ., με τιμή εκτίμησης 20 εκατομμύρια και πρώτη προσφορά 10.
Ημιτελής κατοικία στη Βούλα Αττικής, επί οικοπέδου 538 τ.μ., αποτελούμενη από υπόγειο (168,85 τ.μ.), ισόγειο (166,21 τ.μ.) και πρώτο όροφο (152,84 τ.μ.) και ο πλειστηριασμός ξεκινά με τιμή εκκίνησης 40 εκατομμύρια δραχμές.
Αλλά και στην επαρχία μπορούμε να βρούμε αξιόλογα ακίνητα, όπως βιομηχανικά συγκροτήματα, αγροτεμάχια, οικόπεδα και σπίτια σε όλες τις περιοχές της ελληνικής επικράτειας.
Οι ευκαιρίες υπάρχουν για τους ψύχραιμους και ενημερωμένους αγοραστές.
8 χρήσιμες συμβουλές
1 «Δες, άκου και μη μιλάς». Κάθε Τετάρτη μεσημέρι 12.00 μ. – 14.00, παρακολούθησε πλειστηριασμούς ακινήτων. Στο δημοτικό κατάστημα του Δήμου Αθηναίων, στην οδό Αρμοδίου, καθώς και σε δημοτικά καταστήματα όλων των δήμων, κάθε Τετάρτη γίνονται πλειστηριασμοί.
2 Συζήτησε με δικηγόρο τη νομική διαδικασία που χρειάζεται για την απόκτηση του ακινήτου.
3 Επέλεξε δύο-τρία ακίνητα που καλύπτουν τις ανάγκες σου.
4 Πήγαινε να τα δεις από κοντά, με κάθε διακριτικότητα…
5 Τηλεφώνησε στον συμβολαιογράφο που αναφέρεται στο Δελτίο ότι θα εκτελέσει τον πλειστηριασμό για να ρωτήσεις αν αναβλήθηκε ή όχι. Το τηλέφωνό του θα το βρεις από τον Σύλλογο Συμβολαιογράφων, τηλ. 3820.495 ή 3832.501.
6 Εξέδωσε τραπεζική επιταγή ίση με το 1/3 της πρώτης τιμής εκκίνησης. Μόνο με την κατάθεσή της μπορείς να λάβεις μέρος στον πλειστηριασμό.
7 Μην πας μόνος σου κατά την ημέρα της αγοράς, είναι καλύτερα, αν δεν θέλεις να πάρεις δικηγόρο μαζί σου, να πάρεις κάποιο φίλο για να παρακολουθεί και αυτός τη διαδικασία.
8 Μη βιάζεσαι να αγοράσεις, η αγορά ενός ακινήτου από πλειστηριασμό είναι χρυσή ευκαιρία μόνο για ψύχραιμους αγοραστές.
