Ο κατακερματισμός στη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων τόσο ως προς την κατοχή και την μεταβίβασή όσο και την δημιουργία εισοδήματος και υπεραξιών φαίνεται να συνεχίζεται με την υιοθέτηση από 1.1.2014 του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων(ΕΝΦΙΑ).Ο φόρος αυτός,που αντικαθιστά τον ΕΕΤΗΔΕ και τον ΦΑΠ, βασίσθηκε στην υπόθεση ότι με την επιβολή του φόρου αυτού εξαντλείται η φορολογική υποχρέωση.Ομως αυτό δεν συμβαίνει αφού ένας ιδιοκτήτης ακινήτων καθώς και ένας δυνητικός επενδυτής στην αγορά αυτή θα πρέπει να συνεκτιμήσει
1)Το ΤΑΠ που είναι φόρος κατοχής και αποδίδεται μέσω της ΔΕΗ
2)Τον ΕΝΦΙΑ,η επιβάρυνση του οποίου σύμφωνα με μελέτη της εταιρείας μας κυμαίνεται από 0,3% έως 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με πολύ υψηλότερη επιβάρυνση στα εντός σχεδίου ακίνητα σε σχέση με τα εκτός σχεδίου οικόπεδα και αγροτεμάχια
3)Το φόρο μισθωμάτων η κλίμακα του οποίου διευρύνθηκε και είναι 10% για ενοίκια έως 10000 ευρώ και 33% για το υπερβάλλον ποσό.Εαν συνεκτιμήσουμε ότι η μέση απόδοση των επενδύσεων σε ακίνητα εισοδήματος κυμαίνεται από 2,8% έως 3,8 % της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου τότε ο μέσος φόρος επι των ετήσιων μισθωμάτων ισοδυναμεί με το 0,6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου
4)Το Φόρο Υπεραξίας Ακινήτων ο οποίος επανήλθε στη θέση του παλιότερου Φόρου Αυτόματου Υπερτιμήματος.Προσδιορίζεται στο 15% επι της διαφοράς της τιμής κτήσης με την τελική τιμή πώλησης του ακινήτου.
Το φορολογικό αυτό πλαίσιο που συνοπτικά περιγράψαμε δεν μπορεί να χαρακτηρισθεί ως ευνοικό για την επάνοδο κεφαλαίων στην αγορά αστικών,εμπορικών και επαγγελματικών ακινήτων.Ετσι για αυτόν που ιδιοκατοικεί ένα ακίνητο η συνολική ετήσια φορολογική επιβάρυνση ισοδυναμεί με 0,6% περίπου της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.Για αυτόν που το χρησιμοποιεί ως ακίνητο εισοδήματος η επιβάρυνση ανέρχεται συνολικά στο 1% της αντικειμενικής του αξίας.Επειδή όμως το τρέχον οικονομικό περιβάλλον παραπέμπει σε περαιτέρω αποκλιμάκωση των επιτοκίων τότε με την καθαρή μέση απόδοση των προθεσμιακών καταθέσεων να ανέρχεται στο 1,7%-2% κατά το 2014 η αντίστοιχη μετά από φόρους μέση απόδοση των ακινήτων εισοδήματος θα ανέρχεται στο 2%-3%,Ετσι η επένδυση σε ακίνητα εισοδήματος θα προσφέρει ελαφρά ανταγωνιστικότερες αποδόσεις σε σχέση με τις τραπεζικές καταθέσεις.
Σε όλο αυτό το δυσμενές για το ακίνητο φορολογικό περιβάλλον θα πρέπει πάντως να συνεκτιμηθεί η αισθητή μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες.Η εκτίμηση μας είναι ότι η θετική του επίπτωση θα περιορισθεί κατά μεγάλο ποσοστό σε διαχειριστικό επίπεδο με επιτάχυνση των μεταβιβάσεων για κληρονομιές,δωρεές και γονικές παροχές και όχι σε επίπεδο ουσιαστικής αύξησης του αγοραστικού ενδιαφέροντος από εγχώρια και διεθνή κεφάλαια που θα μπορούσαν να αυξήσουν το βάθος της αγοράς αυτής.
Συμπερασματικά η σύνθεση του τρέχοντος πλαισίου φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας οδηγεί σε μία κατάσταση που θα δύσκολα θα την χαρακτήριζε κανείς ευνοικότερη από την προηγούμενη.Η θετικότερη προοπτική,τουλάχιστον για στοχευμένες κατηγορίες ακινήτων ,μπορεί να προκύψει μόνον εφόσον οι επενδυτές βασίζονται στη μεσοπρόθεσμη ανάκαμψη της οικονομίας που με την σειρά της μπορεί να δημιουργήσει υπεραξίες που θα αντισταθμίσουν την επιβληθείσα φορολογία..Προς το παρόν η ανάκαμψη αυτή φαντάζει μακρινή.
*Ο κ. Αναστάσης Τσομπανίδης είναι Διευθυντής Μάρκετιγκ&Επικοινωνίας της εταιρείας πιστοποιημένων μελετών και εκτιμήσεων παγίων στοιχείων GLP Values Α.Ε
