από metereologos.gr
Τετάρτη 18 Ιουλίου 2018
 
 
Πειρουνάκης Νικόλαος Γ.Οικονομολόγος 

Ν’ αρχίσουν ξανά οι πλειστηριασμοί, ή τι;

εκτύπωσημικρό μέγεθος  μεγάλο μέγεθος

 

Δεν ήταν παράλογη η άποψη του υφυπουργού Αναπτύξεως κ. Σκορδά, ότι πρέπει κάποια στιγμή να ξαναρχίσουν οι λόγω μη εξυπηρετουμένων στεγαστικών δανείων (ΜΕΣΔ, εν συντομία) πλειστηριασμοί ακινήτων, καθώς αν κάποια στιγμή επιτραπούν ξανά και εν τω μεταξύ έχουν μαζευθή πολλά προς πλειστηριασμόν ακίνητα, η επίπτωση στις τιμές όλων των ακινήτων θα είναι πολύ μεγάλη.  Ηταν όμως ρηχή και αβασάνιστη άποψη. Παρακάτω θα εξετάσουμε τι θα πρέπει να γίνει ώστε και αι τράπεζες (που είναι κατ’ αρχήν φύλακες των καταθέσεων του κοινού και όχι συμμορίες τραπεζιτών, όπως λέγουν διάφοροι ανεγκέφαλοι) να μην επιβαρυνθούν υπέρμετρα,  και αι τιμές των ακινήτων να προστατευθούν όσο γίνεται, και οι δανειολήπτες ν’ αντιμετωπισθούν ως άνθρωποι, που εν πολλοίς ευρέθησαν εν αδυναμία από ευθύνες, ως επί το πλείστον, άλλων.

Αι τράπεζες από πλευράς των ούτε αρέσκονται να βγάζουν κατοικίες στο σφυρί ούτε, πολύ περισσότερο, να συλλέγουν ακίνητα σε εποχή πτώσεως των τιμών, ανοίγοντας έτσι νέες τρύπες στους ισολογισμούς των.

Ας ίδωμεν με παραδείγματα και διάφορα σενάρια τι ΄μπορεί να γίνει. Τα παραδείγματα και σενάρια δεν χρειάζεται να είναι απολύτως ακριβή, αρκεί να δείχνουν το τι ΄μπορεί να επιτύχει η εδώ προτεινομένη ευέλικτη προσέγγιση στο πρόβλημα. Στις τράπεζες (και το κράτος) εναπόκειται, βάσει των στοιχείων που έχουν, να εξειδικεύσουν και προσαρμόσουν την προτεινομένη λύσι ή μία παρεμφερή.

(1)    Την στιγμή αυτή (τονίζω το «την στιγμή αυτή») τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια είναι, βάσει δημοσιογραφικών πληροφοριών, 18 δις, ήτοι το 25% του εξ 73 δις συνόλου. Υποθέτοντας το χειρότερο για τις τράπεζες σενάριο, ότι τα δάνεια αυτά δόθηκαν για την πραγματική αξία καθενός ακινήτου, και λαμβάνοντας υπ’ όψιν ότι απ’ το Δ’ τρίμηνο 2009 ως το Δ’ τρίμηνο 2012 αι τιμές των αστικών ακινήτων έπεσαν κατά 25% περίπου (βάσει εκτιμήσεων της ΤΕ), αι τράπεζες, αν βγάλουν σε πλειστηριασμό τα «κόκκινα» ακίνητα, θα εισπράξουν, υποτίθεται, 13,5 αντί 18 δις  (χωρίς να συνυπολογίζουμε τα έξοδα). Στην πραγματικότητα, θα εισπράξουν πολύ ολιγώτερα, λόγω του μαζικού πλειστηριασμού τόσων ακινήτων. (Χονδρικά, ελλείψει στοιχείων, υπολογίζω ότι αυτά τα 18 δις «κόκκινων» δανείων αντιστοιχούν σε 150.000 ακίνητα μέσης λογιστικής αξίας αλήκτου κεφαλαίου 120.000 ευρώ.) Στην καλύτερη περίπτωσι θα εισπράξουν το 50% των 18 δις, στην χειρότερη το 25% ή 20% - δηλ. μόνο 4,5 ή 3,6 δις. Ταυτοχρόνως θα υπάρξει πίεσι στις τιμές όλων των κατοικιών. Ομιλούμε για ισχυρό κτύπημα στις τράπεζες και νέα πτώσι της κτηματαγοράς.

(2)    Ένα πρώτο βήμα αντιμετωπίσεως του προβλήματος είναι να ετοιμασθεί για κάθε δανειολήπτη στο «κόκκινο» ένας φάκελλος με όλα τα περιουσιακά του στοιχεία, ιδίως ακίνητα. Αι τράπεζες έχουν υ/κ και εμμίσθους ή συνεργαζομένους δικηγόρους παντού στην Ελλάδα. Από τα υποθηκοφυλακεία (αλλά και το Ε9) ΄μπορεί να ευρεθεί η ακίνητη περιουσία των δανειοληπτών, τουλάχιστον των περισσοτέρων. Αυτά τα ακίνητα, ή κάποια από αυτά, περνούν κατόπιν στον έλεγχο ή και την υπό όρους ιδιοκτησία της τραπέζης, με υποθήκες ή προσημειώσεις ή άλλη νομοθετική ρύθμισι και με συνοπτικές διαδικασίες. Εννοείται πως αν ο δανειολήπτης θέλει να πωλήσει κάποιο από αυτά, θα ΄μπορεί να το κάνει, με την τράπεζα νάχει δικαίωμα, εν όλω ή εν μέρει, στο προϊόν της πωλήσεως. Αυτά διευθετούνται νομοθετικά. Αλλά το ίδιο θα ΄μπορεί να κάνει και η τράπεζα (αν κρίνει ότι είναι η κατάλληλη στιγμή). Π.χ., ΄μπορεί ένας δανειολήπτης, που έχει την κυρία κατοικία του στο «κόκκινο», να έχει και μία εξοχική κατοικία, ενδεχομένως μεγαλυτέρας αξίας ή ευκολώτερο να πωληθεί. Γιατί να μη ΄μπορεί αυτή ν’ αξιοποιηθεί εύκολα προκειμένου ο άνθρωπος να μη χάσει την κυρία κατοικία του;

 

Το σπουδαιότερο όμως δεν είναι η αρπαγή ακινήτων και οι πλειστηριασμοί, διότι αυτό ακριβώς είναι που πρέπει ν’ αποφευχθεί – τουλάχιστον σε μαζική κλίμακα. Το σπουδαιότερο είναι ότι με τις ανωτέρω νομοθετικές ρυθμίσεις η τράπεζα θωρακίζει τον ισολογισμό της, πράγμα που εν συνεχεία θα της επιτρέψει να προχωρήσει σε άλλου τύπου ρυθμίσεις (βλ. παρακάτω), ευνοϊκές για τον δανειολήπτη, για την ιδία και για την κτηματαγορά. Θα ΄μπορεί, λ.χ., η Χ τράπεζα να λέει: «Δεν έχω απλώς μία απαίτησι επί αλήκτου κεφαλαίου ύψους 120.000 με εγγύησι μία υποθήκη (που θα μου δώσει, αν γίνει πλειστηριασμός, το 35%, 25% ή 20% αυτού του κεφαλαίου), μα έχω στο ενεργητικό μου 2 ή 3 ή 4 ακίνητα του Ψ δανειολήπτη, αξίας (αντικειμενικής) 200 ή 300 χιλ. ευρώ, που εν ανάγκη δύναμαι ν’ αξιοποιήσω.»

 

(3)    Ένα δεύτερο βήμα θωρακίσεως του ισολογισμού είναι η αλλαγή του νομικού καθεστώτος της «κόκκινης» και, βεβαίως, υποθηκευμένης κατοικίας. Δεν θα ανήκει πιά στον «κόκκινο» δανειολήπτη¸ μα θα περνά στην τράπεζα, η οποία εν συνεχεία θα την ενοικιάζει για μακρό χρόνο στον δανειολήπτη (ο οποίος όμως θάχει το δικαίωμα να την «αγοράζει» απ’ την τράπεζα αν αποπληρώσει, με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, το δάνειό του, π.χ., με πώλησι άλλου ακινήτου ή με αύξησι του ποσού εκάστης δόσεως αν αυξηθεί το εισόδημά του). Ας ίδωμεν τι σημαίνει αυτό με ένα παράδειγμα:

Εστω άληκτο κεφάλαιο 100.000, από δάνειο, που έχει ακόμη 15 χρόνια να τρέξει. Επιτόκιο, λ.χ., 6,5%, μηνιαία δόση 871 ευρώ. Αν η κατοικία μετατραπεί σε ενοικιαζομένη από την τράπεζα και ο χρονικός ορίζων πάει στα 30 έτη, η μηνιαία δόση-ενοίκιο πάει στα 632 ευρώ (που αντιστοιχεί σε παρούσα αξία κεφαλαίου 100.000). Τώρα, αν η υποχρέωση του «κόκκινου» δανειολήπτη περιορισθεί, π.χ., στα 100 ευρώ «ενοίκιο» τον μήνα, αυτό σημαίνει ένα «άνοιγμα» 532 ευρώ, που η τράπεζα θα πρέπει κάπως να καλύψει. Πώς;

Δύο είδη «ανοίγματος» παρουσιάζονται: (α) Το ένα, ισολογισμού, δηλ. η απομείωση της απαιτήσεως της τραπέζης λόγω του ότι μία πληρωμή 100 ευρώ μόνο τον μήνα αντιστοιχεί σε κεφάλαιο πολύ μικρότερο των 100.000. Όμως με τον διπλασιασμό της περιόδου αποπληρωμής στα, π.χ., 30 έτη, η εύλογη (παρούσα) αξία της δεδομένης κατοικίας (που πλέον ανήκει, κατ’ αρχήν, στην τράπεζα) δεν ΄μπορεί πιά να είναι 100,000 (πολλώ δε μάλλον μια κάποια μικροτέρα). Θα είναι μεγαλυτέρα, καθώς θα πρέπει να βασισθεί στην αναμενομένη πραγματική αύξησι των τιμών των ακινήτων (κτηρίων και γης και κατά μέσον όρο) σε βάθος, π.χ., 30ετίας, που με την σειρά της θα προέλθει απ’ την ανάκαμψι και ανάπτυξι της ελληνικής οικονομίας. (Ένα ερώτημα εδώ είναι αν τα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα επιτρέπουν έναν τέτοιο διασταλτικό ορισμό της εννοίας της «εύλογης αξίας». Πιστεύω πως ναι, αρκεί να υπάρχει μία πειστική υποσημείωση στον ισολογισμό της τραπέζης.) Ας το ίδωμεν αλλιώς: αν σε βάθος, π.χ., 30 ετών η ελληνική οικονομία δεν έχει ανακάμψει και αναπτυχθή, τότε καλό θα είναι όλοι να έχουμε μεταναστεύσει προ πολλού… Πάντως, με τον προτεινόμενο τρόπο δημιουργείται ένα δεύτερο επίπεδο θωρακίσεως του ισολογισμού.

(β) Το δεύτερο «άνοιγμα» είναι ταμειακό. Άλλο νάχει η τράπεζα μία εισροή 632 ευρώ τον μήνα και άλλο νάχει μία των 100 ευρώ. Προσέξτε όμως τι γίνεται: Είπαμε πιο επάνω ότι αν αι τράπεζες εκπλειστηριάσουν το τωρινό σύνολο των «κόκκινων» δανείων θα εισπράξουν κάτι μεταξύ 4,5 ή 3,6 δις (και αν…). Εάν δεν το κάνουν αυτό, αλλά προχωρήσουν σε μία λύσι όπως η προτεινομένη, τότε θα εισπράττουν, λ.χ., από 150.000 δανειολήπτες 100 ευρώ τον μήνα επί 12 μήνες = 180 εκτμ. ευρώ τον χρόνο. Αυτό, επί 30 έτη δίνει 5,4 δις, ή με επιτόκιο 6,5%, δίνει μία παρούσα αξία 2,35 δις ευρώ (μεγαλυτέρα δε με χαμηλότερο επιτόκιο). Φαίνεται έτσι να συμφέρει ο πλειστηριασμός τώρα!

Είναι όμως έτσι;  Δύσκολο να το δεχθεί κανείς, πρώτον, επειδή τα 100 ευρώ, που αναφέραμε πιο επάνω, είναι απλώς ένα συμβολικό ποσόν. Αν το μέσο «ενοίκιο» γίνει 200 ευρώ, τότε αι τράπεζες θα «μαζεύουν» 360 εκτμ. ευρώ τον χρόνο, ή 10,8 δις ευρώ σε 30 έτη, ή 4,7 δις ευρώ σε παρούσα αξία (μεγαλυτέρα δε με επιτόκιο χαμηλότερο του 6,5%). Δεύτερον, σε αυτήν την περίοδο η οικονομία θ’ αναπτυχθεί, ενώ λόγω αυτής της αναπτύξεως, αλλά και με την προτεινομένη ηπία προσέγγισι, αι τιμές των ακινήτων θα συγκρατηθούν πρώτα και ανακάμψουν κατόπιν. Συνεπώς κατά την διάρκεια αυτών των 30 (υποτίθεται) ετών αι τράπεζες θα έχουν πολλαπλές ευκαιρίες και ν’ ανεβάζουν το «ενοίκιο» καθώς θα βελτιώνεται η οικονομική κατάσταση πολλών δανειοληπτών και να εκπλειστηριάζουν ή με άλλους τρόπους διαθέτουν τα εκάστοτε καλύτερα ακίνητα πιο ομαλά, πιο ανώδυνα για την κτηματαγορά και σε καλύτερες τιμές απ’ ό,τι τώρα. Αλλιώς, αν δηλ. προχωρήσουν σε μαζικούς πλειστηριασμούς άμεσα, αι επιπτώσεις στην κτηματαγορά θα είναι μεγάλες.

(4)    Παραμένει ένα σημαντικό πρόβλημα. Τι γίνεται με εκείνους τους δανειολήπτες, που ούτε τα 100 (ή 200) ευρώ ΄μπορούν να διαθέσουν; Που είναι, λ.χ., άνεργοι; Τρεις λύσεις, μη αμοιβαία αποκλειόμενες, υπάρχουν. Η μία είναι η αδυναμία εισφοράς αυτών να «ισοφαρίζεται» από την μεγαλύτερη δύναμι κάποιων άλλων δανειοληπτών, π.χ., ενός που εντάσσεται σε ρύθμισι έτσι ώστε αντί να πληρώνει, π.χ., 1.200 ευρώ τον μήνα, να πληρώνει 300 ή 400 μόνο. Η άλλη, να περάσουν στην τράπεζα άλλα ακίνητα (αν υπάρχουν) τέτοιων δανειοληπτών, κατά πώς εξηγήσαμε ανωτέρω. Η τρίτη, να δίνει ο ΟΑΕΔ αυτά τα 100 ή 200 ευρώ κατ’ ευθείαν στις τράπεζες, ως συνεισφορά στο πρόβλημα των ανέργων δανειοληπτών (και στο πρόβλημα των τραπεζών), έτσι ώστε να μη πεταχθούν πολλοί απ’ αυτούς τους ανθρώπους στον δρόμο, αλλά και να μη καταρρεύσει η κτηματαγορά.

 

(5)    Συνακόλουθο ερώτημα: που θα εύρει ο ΟΑΕΔ αυτά τα λεφτά, με δεδομένο το γλίσχρο επίδομα ανεργίας που δίνει (και μόνο για 2 χρόνια! – προς δόξαν του «κοινωνικού» κράτους της μεταπολιτεύσεως); Μία πρόταση είναι ν’ αυξηθεί κατά τι ο φόρος κατοχής ακινήτων. Βεβαίως το ιδανικό είναι να παύσουν να υπάρχουν φόροι κατοχής (ή εισοδήματος από ιδιόχρησι) ούτως ή άλλως, αλλά στις δεδομένες συνθήκες μία τέτοια αύξηση θα είναι ίσως η μόνη, που οι ιδιοκτήτες ευχαρίστως θα δώσουν για να πάρει ανάσα η κτηματαγορά – θα είναι προς το συμφέρον των!

Πόση λοιπόν θα είναι αυτή η αύξηση; Μολονότι δεν έχω επαρκή στοιχεία για να την υπολογίσω, θα επιχειρήσω μία προσέγγισι στην τάξι μεγέθους. (α) Κατ’ αρχήν δεν έχει νόημα άνθρωποι, που δεν ΄μπορούν ν’ αποπληρώσουν ένα στεγαστικό δάνειο (στις τωρινές, τονίζω, συνθήκες) να πληρώνουν επιπλέον φόρο κατοχής ακινήτων. Αρα αυτών η σχετική φορολόγηση πρέπει να σταματήσει. Με 150.000 «κόκκινους» δανειολήπτες, επί  (υποθέτουμε) 120 τ.μ.  η μέση «κόκκινη» κατοικία, επί (υποθέτουμε) 4 ευρώ φόρο το τετραγωνικό κατ’ έτος, έχουμε 72 εκτμ. ευρώ. (β) Σε αυτά πρέπει να προστεθούν 150.000 Χ 100 ευρώ Χ 12 μήνες = 180 εκτμ. ευρώ ακόμη, που είναι, υποθέτουμε, η συνεισφορά, που χρειάζονται αι τράπεζες για νάχουν την στοιχειώδη ταμειακή ροή, στην οποίαν αναφερθήκαμε προηγουμένως. Σύνολο, 252 εκτμ. ευρώ. Όταν ο κυβερνητικός στόχος για τον νέο ενιαίο φόρο ακινήτων είναι 3,16 δις ευρώ για το 2014, αυτά τα 252 εκτμ. ευρώ αντιπροσωπεύουν μία προσαύξησι 8%.

 Πρόκειται για δυσβάστακτη προσαύξησι σε ένα ήδη εγκληματικό και αβάστακτο φόρο, όμως στις παρούσες συνθήκες είναι αυτό ακριβώς το 8%, που, είδει ασφαλίστρου, θα σώσει την χειμαζομένη κτηματαγορά απ’ τα χειρότερα και ίσως-ίσως γίνει το εφαλτήριο για ανάκαμψι των τιμών αργότερα (σε συνδυσμό με την αναγκαία μείωσι ή και εξάλειψι των φόρων κατοχής). Είναι ΄σαν να λέμε στον μέσο ιδιοκτήτη: «Είναι που είναι δεδομένο το χαράτσι του ενιαίου φόρου και αι επιπτώσεις του. Δίνοντας ένα 8% επιπλέον, εξασφαλίζεις ότι δεν θα γίνουν μαζικοί πλειστηριασμοί, πράγμα που από μόνο του, χώρια δηλ. από άλλες αιτίες, θα οδηγούσε σε απομείωσι της αξίας της περιουσίας σου κατά 20% ή 25%! Αλλ’ επιπλέον συμβάλλεις στην υγεία και ενδυνάμωσι του τραπεζικού συστήματος  - καθώς και στο να μη καταντήσουν άστεγοι πολλοί συμπολίτες μας.»

(6)   Άλλο σενάριο, καλύτερο: Μείωση των φόρων κατοχής και μεταβιβάσεως τώρα ώστε να τονωθεί η κτηματαγορά, να σημειωθεί άνοδος τιμών σε αυτήν και  απασχολήσεως στον κατασκευαστικό κλάδο, κατόπιν δε να είναι ευκολώτεροι και αποτελεσματικότεροι τόσο πλειστηριασμοί όσο πωλήσεις – αλλά και να είναι ισχυροτέρα η θωράκιση των τραπεζικών ισολογισμών, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την δυνατότητά των ν’ αντέξουν δάνεια εν καθυστερήσει. Θα ΄μπορούσε άραγε η κυβέρνηση  να πείσει την τρόϊκα ότι μία τέτοια ονομαστική μείωση του νέου ενιαίου φόρου κατοχής, έστω της τάξεως του 25% για το κράτος μεν, αλλά του 10%-15% για τους ιδιοκτήτες (ώστε να εξευρεθούν οι ανωτέρω αναφερθέντες πόροι υπέρ των ΜΕΣΔ χωρίς πρόσθετη επιβάρυνσι των ιδιοκτητών), θα έδινε πιο πολλά φορολογικά έσοδα εν τοις πράγμασι λόγω του θετικού αντικτύπου που θα είχε σε κτηματαγορά και οικοδομή;  Αλλά μεταξύ τρόϊκας και ελληνικών κομμάτων τέτοιες μειώσεις δεν δείχνουν να «παίζουν» επί του παρόντος, πόσο μάλλον που η εν τοις πράγμασι αντίστοιχη αύξηση των φορολογικών εσόδων μάλλον δεν θα ελάμβανε χώραν εντός του 2014, μα (καλώς εχόντων των πραγμάτων) σε 2-3 χρόνια και εν τω μεταξύ η Ελλάς παλαίβει για πρωτογενές πλεόνασμα στα δημοσιονομικά της.

Από τα ανωτέρω γίνεται φανερό ότι υπάρχουν τα περιθώρια για μία ευέλικτη, συνδυαστική πολιτική γύρω απ’ το απόθεμα κατοικιών με ΜΕΣΔ, που και τις τράπεζες εξασφαλίζει πολύ περισσότερο από ένα κύμα πλειστηριασμών, και την κτηματαγορά, αλλά και τους δανειολήπτες, πολλοί των οποίων θα καταλήξουν άστεγοι στους δρόμους αν γίνουν πλειστηριασμοί εν μέσω κρίσεως. Πρόκειται για περιθώρια, που με κατάλληλη διαχείρισι των αριθμών και μεγεθών, επιτρέπουν μία «ομαλή» ροή πλειστηριασμών σε βάθος χρόνου, την θωράκισι των τραπεζών, την προστασία της κτηματαγοράς, αλλά και την προστασία τουλάχιστον των πλέον ευαλώτων δανειοληπτών (π.χ., αυτών με κατοικίες χαμηλής αξίας και/ή ανέργων). Αλλά μία τέτοια πολιτική απαιτεί για την ορθή υλοποίησί της ακριβή αριθμητικά στοιχεία, πνευματική προσπάθεια εκ μέρους των ιθυνόντων και πολιτική βούλησι. Υπάρχουν;



Γνώμες περισσότερες ειδήσεις

εκτύπωσημικρό μέγεθος  μεγάλο μέγεθος

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ

ΣΥΡΙΖΑ: Η κυβέρνηση αγοράζει χρόνο για τους πλειστηριασμούς 
 
 
σχόλια (3)
 
 
απομένουν 700 χαρακτήρες
Τα πεδία που είναι σημειωμένα με * είναι υποχρεωτικά
 
Τα μηνύματα που δημοσιεύονται στο χώρο αυτό εκφράζουν τις απόψεις των αποστολέων τους. Το ΒΗΜΑ δεν υιοθετεί καθ’ οιονδήποτε τρόπο τις απόψεις αυτές. Ο καθένας έχει δικαίωμα να εκφράζει την γνώμη του, όποια και να είναι αυτή. Δεν δημοσιεύονται συκοφαντικά ή υβριστικά σχόλια και όσα είναι γραμμένα με κεφαλαία γράμματα. Τέτοια μηνύματα θα διαγράφονται όποτε εντοπίζονται.
     
     
    Ένας μετανάστης π.χ | 11/06/2013 10:49
    που δεν πήρε δάνειο, θα επιβαρυνθεί φορομπηκτικά για τη αποπληρωμή των ''κόκκινων'' δανείων των άλλων? Δηλαδή θα το μετανοιώσει γιατί δεν πήρε κι΄αυτός κάποτε δάνειο, που εν προκειμένω πάνε σχεδόν για ''χάρισμα'' προς αποφυγή αστέγων? Μήπως η καλύτερη προσέγγιση θα ήταν η προσφυγή στις βέβαιες συνταγές της πάταξης παραοικονομίας, φορο-εισφοροδιαφυγής, ουσιαστικών κινήτρων για ανάπτυξη, και γενικώτερα η πλήρωση της πισίνας με νερό για κατάλληλο ''κολύμπι''?
    Δ.Ρ
    απάντηση48
    Απαντήσεις  1 | Εμφάνιση όλων