ΥΨΗΛΑ έσοδα αναμένει το Δημόσιο από τις εισφορές για την τακτοποίηση των κλεισμένων ημιυπαίθριων χώρων, καθώς και των υπογείων και ισογείων που άλλαξαν χρήση και από γκαράζ ή αποθήκες μετατράπηκαν σε διαμερίσματα ή καταστήματα. Οπως προκύπτει από την έκθεση του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους που συνοδεύει την τροπολογία την οποία κατέθεσε στη Βουλή ο υπουργός ΠΕΧΩΔΕ κ. Γ. Σουφλιάς, το Δημόσιο αναμένει έσοδα 4,5 δισ. ευρώ εφέτος και το 2010. Ωστόσο όλα θα κριθούν από την προσέλευση του κόσμου στις πολεοδομίες, όπου ο κάθε πολίτης πρέπει να δηλώσει ο ίδιος και εγγράφως την παρανομία του.
Με προσθήκη που περιελήφθη τελευταία στιγμή στην τροπολογία αναφέρεται ότι όσοι μπουν στη ρύθμιση δεν πρόκειται να κληθούν να καταβάλουν άλλες φορολογικές επιβαρύνσεις ή πρόσθετα τέλη, ενώ παρέχεται η διαβεβαίωση ότι η κρατική σφραγίδα της τακτοποίησης, που θα μπει στη δήλωσή τους για τον κλεισμένο ημιυπαίθριο, θα ισχύει καθ΄ όλη τη διάρκεια ζωής του κτιρίου. Δηλαδή η μετατροπή της χρήσης του χώρου θα είναι τακτοποιημένη για όσο διάστημα υπάρχει το κτίριο. Η ρύθμιση ισχύει για τους κλεισμένους ημιυπαίθριους, τα υπόγεια και τα ισόγεια που άλλαξαν
χρήση και από γκαράζ ή αποθήκες μετατράπηκαν σε διαμερίσματα ή καταστήματα. Αντίθετα καμία ρύθμιση δεν γίνεται για τις σοφίτες και τα δώματα, τα οποία δεν περιλαμβάνονται στον εγκεκριμένο δομικό όγκο του κτιρίου και τον αυξάνουν. Οι χώροι αυτοί εμπίπτουν στη νομοθεσία περί αυθαιρέτων.
Το ΥΠΕΧΩΔΕ έδωσε προχθές νέες διευκρινίσεις σχετικά με τις ρυθμίσεις τακτοποίησης αλλαγής χρήσης νόμιμα δομημένων χώρων, επισημαίνοντας ότι:
« Στην τροπολογία, που κατατέθηκε χθες στη Βουλή, αναφέρεται ρητά: “ Μετά την εξόφληση της εισφοράς δεν επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, ούτε οιασδήποτε άλλης μορφής για τη διατηρούμενη νέα χρήση του ημιυπαίθριου χώρου. Επίσης δεν οφείλονται αναδρομικά οποιοιδήποτε φόροι για μεταβιβάσεις του ακινήτου, εισφορές φορέων κοινωνικής ασφάλισης ή άλλες επιβαρύνσεις για την αλλαγή χρήσης που έχει συντελεστεί” ».
Επομένως κανένας φορέας δεν μπορεί να επιβάλει αναδρομικά καμίας μορφής επιβάρυνση.
Πρόκειται για νομικές ερμηνείες και διαφοροποιήσεις της μιας αυθαιρεσίας από την άλλη, που οδηγούν στην είσπραξη εισφοράς ύψους 10% επί της τιμής ζώνης των ακινήτων από 1,5 εκατ. πολίτες, που εκτιμάται ότι θα τακτοποιήσουν τμήμα της περιουσίας τους, το
οποίο όμως παραμένει εν μέρει νομικά ανύπαρκτο, αφού δεν θα αποκτά δικαίωμα σε ποσοστό επί του οικοπέδου, δεν θα μπορεί να δηλωθεί στο Κτηματολόγιο ως χώρος κύριας χρήσης και δεν θα μπορεί να υποθηκευτεί.
Εν τω μεταξύ αντιδράσεις από τον πολιτικό και τεχνικό κόσμο της χώρας προκάλεσε η τακτοποίηση των ημιυπαίθριων και των υπόγειων και υπέργειων χώρων οικοδομών που άλλαξαν χρήση, με την καταβολή τέλους ίσου με το 10% της αντικειμενικής αξίας της κάθε περιοχής. Οι αντιδράσεις αφορούν τις ανακοινώσεις του υπουργού ΠΕΧΩΔΕ κ. Γ. Σουφλιά, ο οποίος χθες έδωσε πρόσθετες διευκρινίσεις για το όλο θέμα και κατέθεσε τη σχετική τροπολογία στη Βουλή, στην οποία ορίζεται ρητώς ότι δεν πρόκειται στο μέλλον να επιβληθούν πρόσθετοι φόροι στους χώρους που θα τακτοποιηθούν.
Για εξαπάτηση των πολιτών από την κυβέρνηση έκανε λόγο το ΠαΣοΚ, αναφέροντας ότι καθιστά τους πολίτες ομήρους της κυβερνητικής αυθαιρεσίας, ζητώντας τους να πληρώσουν σήμερα κάτι το οποίο οι περισσότεροι έχουν ήδη πληρώσει υπό την απειλή υψηλότερων προστίμων στο μέλλον.
Από την πλευρά του, το ΤΕΕ επανέλαβε τη διαφωνία του με τη ρύθμιση, αναφέροντας χαρακτηριστικά ότι «υπονομεύουμε το περιβάλλον» και τονίζει ότι πρόκειται για μέτρα αμιγώς εισπρακτικά.

Απαντήσεις στη σειρά των ερωτημάτων που έχουν δημιουργηθεί στους ιδιοκτήτες ακινήτων όσον αφορά τις ρυθμίσεις για τους ημιυπαίθριους χώρους δίνει σήμερα «Το Βήμα» με βάση τα όσα ως τώρα έχουν διευκρινιστεί από το ΥΠΕΧΩΔΕ. Τονίζεται ότι οι ρυθμίσεις αφορούν μόνο την τακτοποίηση της αλλαγής χρήσης νόμιμα δομημένων χώρων και δεν αφορούν χώρους που έχουν κατασκευαστεί χωρίς οικοδομική άδεια. Οι νέες ρυθμίσεις διαφέρουν από παλαιότερες με τις οποίες είχε νομιμοποιηθεί μεγάλος αριθμός κτιρίων χωρίς οικοδομική άδεια και για τον λόγο αυτόν θα εφαρμοστούν με νέο νόμο, ο οποίος ουσιαστικά τροποποιεί τους ισχύοντες όρους δόμησης από τις 3 Ιουλίου 2009 και εντεύθεν.

1. Τι θα πληρώσουν οι πολίτες;

Για μέσο όρο εισφοράς της τάξεως των 1.500 ευρώ για την τακτοποίηση ημιυπαίθριου έκανε λόγο ο υπουργός ΠΕΧΩΔΕ, εκτιμώντας ότι ένας κλεισμένος ημιυπαίθριος είναι γύρω στα 10-14 τετραγωνικά μέτρα. Ωστόσο υπάρχουν κλεισμένοι ημιυπαίθριοι ως και 80 τ.μ. και 100 τ.μ., ενώ τα υπόγεια και τα ισόγεια που άλλαξαν χρήση αντιπροσωπεύουν δυάρια και τριάρια διαμερίσματα. Αυτοί οι ιδιοκτήτες που είτε εν γνώσει τους είτε εν αγνοία τους αγόρασαν χώρο ο οποίος άλλαξε χρήση θα επιβαρυνθούν ιδιαίτερα, αφού η εισφορά υπολογίζεται στο 10% της ανά τετραγωνικό μέτρο τιμής ζώνης και είναι ενιαία για το κάθε κτίριο. 2. Τι επιδιώκουν αυτές οι ρυθμίσεις;

Με τις ρυθμίσεις για τους ημιυπαίθριους επιχειρείται να αντιμετωπιστεί ένα μεγάλο κοινωνικό πρόβλημα και παράλληλα λαμβάνονται μέτρα με σκοπό την αποτροπή αντίστοιχων παραβάσεων στο μέλλον. Ετσι, ενώ ως τώρα ήταν δυνατή η συγκέντρωση των ημιυπαίθριων χώρων μιας οικοδομής σε έναν ή δύο ορόφους, στο μέλλον οι ημιυπαίθριοι χώροι θα κατανέμονται αναλογικά σε κάθε όροφο. Επιπλέον, το βάθος των ημιυπαίθριων χώρων περιορίζεται σε 1,80 μ., που δεν επιτρέπει τη μετατροπή τους σε δωμάτια. Τα ισόγεια κλειστά γκαράζ, ενώ ως σήμερα δεν μετρούσαν στον συντελεστή δόμησης, από τώρα και στο εξής θα μετρούν στον συντελεστή. Το ύψος της οροφής των υπόγειων χώρων σε κανένα σημείο δεν θα υπερβαίνει τα 0,80 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους, αντί του ισχύοντος 1,5 μ. Ετσι, εκτιμά το ΥΠΕΧΩΔΕ, δεν θα προσφέρονται για αλλαγή χρήσης και μετατροπή τους σε κατοικία.

3. Τι ισχύει σήμερα;

Η αλλαγή χρήσης υπάγεται στις διατάξεις περί αυθαιρέτων και υπόκειται σε πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης και υποχρέωση επαναφοράς των χώρων στη νόμιμη χρήση. Το ΥΠΕΧΩΔΕ επισημαίνει ότι η πολιτεία θα προβεί σε συστηματικό και εκτεταμένο έλεγχο όλων αυτών των περιπτώσεων. Πάντως το ΤΕΕ αμφισβητεί τη δυνατότητα διενέργειας ελέγχων σε 1.500.000 ιδιοκτησίες και τονίζει ότι αυτό δεν μπορεί να γίνει. Επίσης, αναφέρει ότι με τα μέτρα του ΥΠΕΧΩΔΕ διαφοροποιείται το ύψος των προστίμων που ίσχυαν ως σήμερα, αλλάζουν διατάξεις του ΓΟΚ, τον καθιστούν φτωχότερο σε εξαιρετικά χρήσιμα πολεοδομικά εργαλεία, που είχαν προβλεφθεί με την αλλαγή του 1985, και αναγνωρίζεται για μία ακόμη φορά το τεράστιο πρόβλημα λειτουργίας των πολεοδομικών γραφείων, ενώ χαρακτηρίζει τα μέτρα αμιγώς εισπρακτικά.

4. Γιατί να δηλώσω τον ημιυπαίθριο χώρο που έχω κλείσει και μετατρέψει σε κατοικήσιμο; Τι θα κερδίσω;

Σύμφωνα με τις δηλώσεις του υπουργού ΠΕΧΩΔΕ κ. Γ. Σουφλιά, με την τροπολογία που κατατέθηκε στη Βουλή παρέχεται η δυνατότητα να ρυθμιστεί ένα εκτεταμένο πρόβλημα, όπως είναι οι ημιυπαίθριοι, που αφορά περισσότερα του 1.500.000 ακίνητα. Με την καταβολή εισφοράς, σημαντικά χαμηλότερης από την εισφορά που θα κατέβαλλε ο ενδιαφερόμενος βάσει του νόμου περί αυθαιρέτων, λαμβάνεται μία απόφαση τακτοποίησης η οποία θα έχει ισχύ για όλη τη διάρκεια ζωής του κτιρίου. Εξάλλου, κατά το υπουργείο, δεν νοείται εξαίρεση από κατεδάφιση χώρου που βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου δομικού όγκου του κτιρίου.

5. Ποιος γνωρίζει όμως ότι έχω κλείσει τον ημιυπαίθριο; Πώς μπορούν να με εντοπίσουν;

Με καταγγελία γειτόνων ή αν η ιδιοκτησία έχει κατασκευαστεί και αγοραστεί μετά το 2005, από το ποσόν που έχει καταβληθεί στην Εφορία. Κατά το ΤΕΕ, η μεγάλη πλειονότητα των κλεισμένων ημιυπαίθριων χώρων δεν μπορεί να εντοπιστεί από την Πολεοδομία παρά μόνον δειγματοληπτικά. Αν κάποιος πιαστεί από τους δειγματοληπτικούς ελέγχους των εφοριακών, που θα αρχίσουν τον Σεπτέμβριο, τότε θα υπαχθεί στη νομοθεσία περί αυθαιρέτων, δηλαδή θα κληθεί να πληρώσει πρόστιμο ανέγερσης 30% επί της αντικειμενικής αξίας και 5% ετησίως ως πρόστιμο διατήρησης.

6. Οικογένεια με δύο παιδιά διαμένει σε ιδιόκτητο διαμέρισμα 100 τ.μ. τρίτου ορόφου στην Γ΄ Ζώνη του Δήμου Αγίας Παρασκευής όπου η τιμή ζώνης ανέρχεται σε 1.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Από τα 100 τ.μ. τα 10 τ.μ. είναι κλειστός ημιυπαίθριος χώρος. Κατά τον υπολογισμό της εισφοράς θα ληφθεί υπόψη ο όροφος όπου βρίσκεται το διαμέρισμα;

Οχι, διότι η τιμή ζώνης του συστήματος αντικειμενικών αξιών, βάσει της οποίας θα υπολογιστεί η εισφορά για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων, είναι ενιαία για όλους τους ορόφους. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι για τον υπολογισμό της εισφοράς βάσει των τετραγωνικών μέτρων που αντιστοιχούν στον κλειστό ημιυπαίθριο χώρο δεν θα ληφθούν υπόψη ούτε η παλαιότητα ούτε ο όροφος ούτε άλλα χαρακτηριστικά του ακινήτου που χρησιμοποιούνται για την αντικειμενική αξία προκειμένου να υπολογιστεί π.χ. ο φόρος μεταβίβασης, κληρονομιάς, το ενιαίο τέλος ακινήτων κ.ά.

7. Το 2005 έγγαμος είχε αγοράσει ως δεύτερη κατοικία διαμέρισμα 120 τ.μ. από τα οποία τα 10 τ.μ. ήταν κλειστός ημιυπαίθριος χώρος. Ωστόσο, φόρο μεταβίβασης είχε καταβάλει για την αντικειμενική αξία που αντιστοιχούσε στο σύνολο των τετραγωνικών μέτρων, δηλαδή και για τα 120 τ.μ. Καταβάλλοντας την εισφορά του 10% θα έχει ξεμπερδέψει και με την Εφορία;

Ο κ. Γ. Σουφλιάς

Από τη στιγμή που έχει πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης για το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων δεν θα επανέλθει η Εφορία. Με προσθήκη που υπεβλήθη από τον υπουργό ΠΕΧΩΔΕ κ. Γιώργο Σουφλιά στην τροπολογία η οποία κατατέθηκε στη Βουλή, διευκρινίζεται ότι μετά την τακτοποίηση δεν θα επιβληθούν φόροι στον συγκεκριμένο χώρο. Αν στο μέλλον μεταβιβάσει το ακίνητό του, τότε θα πληρώσει για το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων της ιδιοκτησίας του. Πάντως μετά την πληρωμή της εισφοράς του 10%, όπως αναφέρει η τροπολογία, δεν επιβάλλονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης ούτε οποιασδήποτε άλλης μορφής και οι χώροι αυτοί διατηρούν τη χρήση στην οποία έχουν μετατραπεί.

8. Κάποιος που διατηρεί ακόμη ανοικτό τον ημιυπαίθριο χώρο μπορεί σήμερα να τον κλείσει και να τον τακτοποιήσει καταβάλλοντας το 10% της αντικειμενικής αξίας;

Προφανώς μπορεί να το πράξει, γιατί δεν υπάρχει τρόπος να διαπιστωθεί αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου τον έχει κλείσει πριν από τις 2 Ιουλίου, όπως ορίζει ο νόμος, εκτός αν υπάρξει καταγγελία από κάποιον γείτονά του και τότε βρεθεί χειρότερα μπλεγμένος με την Πολεοδομία.

9. Ιδιοκτήτης μεζονέτας έχει κλείσει τη σοφίτα και την έχει κάνει δωμάτιο. Εχει τη δυνατότητα να την «τακτοποιήσει» καταβάλλοντας το 10% της τιμής ζώνης;

Οχι, γιατί δεν περιλαμβάνεται ο συγκεκριμένος χώρος στον εγκεκριμένο δομικό όγκο του κτιρίου. Αυτό σημαίνει ότι αν γίνει αντιληπτός από την Πολεοδομία θα του επιβληθεί αυστηρό πρόστιμο βάσει του νόμου περί αυθαιρέτων. Οι σοφίτες και τα δώματα δεν περιλαμβάνονται στη νομοθετική ρύθμιση για την τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων.

10. Τα υπόγεια και τα ισόγεια των πολυκατοικιών που έχουν αλλάξει χρήση (π.χ. από κλειστό γκαράζ ή αποθήκες σε κανονικό διαμέρισμα ή καταστήματα) εντάσσονται στη ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους;

Πράγματι στις διατάξεις του νομοσχεδίου που κατατέθηκε στη Βουλή περιλαμβάνονται και οι παραπάνω χώροι. Ο τρόπος υπολογισμού της εισφοράς για τους συγκεκριμένους χώρους δεν διαφέρει από αυτόν των ημιυπαίθριων χώρων.

11. Τι πρέπει να κάνω για να υπαχθώ στη ρύθμιση για τους ημιυπαίθριους;

Κατ΄ αρχήν πρέπει να υποβάλετε αίτηση στην οικεία Πολεοδομία και υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 στην οποία, εκτός από τα ατομικά στοιχεία, τον ΑΦΜ και τη ΔΟΥ φορολογίας του ιδιοκτήτη, θα περιλαμβάνονται συνοπτική περιγραφή του χώρου, το εμβαδόν του δαπέδου του χώρου, η χρήση, ο αριθμός της οικοδομικής άδειας και ο χρόνος έκδοσής της. Η δήλωση συνοδεύεται από κάτοψη του ορόφου στην οποία αποτυπώνεται ο ημιυπαίθριος χώρος. Επίσης, παράβολο Δημόσιου Ταμείου 250 ευρώ για κάθε ημιυπαίθριο χώρο που έχει κλειστεί και 350 ευρώ για τα υπόγεια και τα ισόγεια που άλλαξαν χρήση. Τα παράβολα αυτά συμψηφίζονται με το συνολικό ποσόν της εισφοράς που θα καταβάλει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. 12. Πότε πρέπει να υποβληθεί η δήλωση;

Η δήλωση μαζί με τα δικαιολογητικά και το παράβολο πρέπει να υποβληθούν στην Πολεοδομία εντός έξι μηνών από την ισχύ του νόμου ή να σταλούν με συστημένη επιστολή εντός τεσσάρων μηνών από την ισχύ του νόμου. Και στις δύο περιπτώσεις ο αιτών εντός 15 ημερών προσκομίζει στην Πολεοδομική Υπηρεσία τα τυχόν ελλιπή στοιχεία, ελέγχεται η πληρότητα του φακέλου και βεβαιώνεται η πληρότητα στο αντίγραφο της δήλωσης του αιτούντος με την ημερομηνία κατάθεσης.

13. Πότε θα πληρώσω την εισφορά και πόσα χρήματα θα δώσω;

Η καταβολή εισφοράς ίσης προς το 10% της αξίας του κλειστού χώρου υπολογίζεται με βάση την επιφάνεια του δαπέδου του χώρου επί την τιμή ζώνης που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του ΥΠΟΙΟ κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης. Ο υπολογισμός της εισφοράς γίνεται από την Πολεοδομική Υπηρεσία και αναγράφεται σε ειδικό έντυπο, το οποίο αποστέλλεται στον αιτούντα εγγράφως εντός 40 ημερών από τη διαπίστωση της πληρότητας του φακέλου και χρησιμοποιείται ως δικαιολογητικό πληρωμής της εισφοράς. Η εισφορά καταβάλλεται στο Δημόσιο Ταμείο εντός έτους από την ισχύ του νόμου, ολόκληρη ή τμηματικά σε τρεις ισόποσες δόσεις, εκ των οποίων η πρώτη καταβάλλεται εντός προθεσμίας εννέα μηνών από την ισχύ του νόμου. Σε περίπτωση εφάπαξ εξόφλησης της εισφοράς κατά την α΄ δόση παρέχεται έκπτωση 10%.

14. Πώς κατοχυρώνομαι ότι δεν θα πληρώσω άλλα χρήματα στο μέλλον;

Μετά την υποβολή των δικαιολογητικών που προαναφέρθηκαν αναστέλλεται κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων.

15. Μετά την εισφορά θα πληρώσω και Εφορία;

Σύμφωνα με την προσθήκη στην τροπολογία που κατατέθηκε ήδη στη Βουλή, όποιος πληρώσει την εισφορά δεν οφείλει αναδρομικά κανέναν άλλον φόρο ή εισφορές στο ΙΚΑ ή άλλες επιβαρύνσεις.