Η αναθέρμανση δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες

Αναθέρμανση της εγχώριας κτηματαγοράς καταγράφεται τα τελευταία τρίμηνα, με τους επενδυτές να δείχνουν ιδιαίτερη προτίμηση σε επαγγελματικούς χώρους υψηλής ποιότητας, ενώ ζήτηση σημειώνεται για κατοικίες στις πιο ακριβές περιοχές του Λεκανοπεδίου από εύπορους ξένους που θέλουν να αποκτήσουν τη golden visa για να ταξιδεύουν ελεύθερα στην ΕΕ. Προβληματισμό, ωστόσο, δημιουργεί το μεγάλο στοκ οικιστικών ακινήτων, γεγονός που, σε συνδυασμό με την αδυναμία των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν με στεγαστικά δάνεια τα νοικοκυριά, ασκεί πίεση στις τιμές.

Μιλώντας στο «Βήμα» ο κ. Αρης Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της ΕΘΝΙΚΗ ΠΑΝΓΑΙΑ ΑΕΕΑΠ, επισημαίνει ότι «η ελληνική κτηματαγορά είναι «κατακερματισμένη». Υπάρχουν θύλακες (pockets) ακινήτων με ιδιαίτερα ενδιαφέροντα χαρακτηριστικά από επενδυτική άποψη και αυτά επλήγησαν λιγότερο από πλευράς αποτιμήσεων και ζήτησης κατά την κρίση».

Σύμφωνα με τον ίδιο, «επαγγελματικά ακίνητα με αξιόλογα επενδυτικά χαρακτηριστικά δείχνουν τάσεις σταθεροποίησης έως αύξησης στις αξίες και δεν διατίθενται σε τιμές distressed. Μάλιστα, καταγράφεται ένας όλο και αυξανόμενος όγκος αγοραπωλησιών, ενώ αυξημένη φαίνεται να είναι και η ζήτηση».

Οι κλάδοι

Ο κ. Καρυτινός θεωρεί ότι κλάδοι με ιδιαίτερο ενδιαφέρον είναι οι εξής:

^l Ο ξενοδοχειακός, τόσο τα resorts όσο και τα city hotels, τα οποία αναπτύσσονται ραγδαία κυρίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

^l Οι γραφειακοί χώροι με υψηλή ποιότητα και με ικανό μέγεθος, κυρίως στo κέντρο της Αθήνας και στην Κηφισίας, αλλά και σε δευτερεύουσες αγορές με καλή πρόσβαση (κυρίως για χρήση από back office/operations εταιρείες).

^l Οι αποθηκευτικοί χώροι σε παραδοσιακές γι’ αυτή τη χρήση περιοχές, όπως ο Ασπρόπυργος και η Σίνδος.

^l Ηigh street retail, όπου τα μισθώματα σε δρόμους όπως η Ερμού επανέρχονται σιγά-σιγά σε προ κρίσης επίπεδα.

Θολή εικόνα στις κατοικίες

Η κατάσταση αναφορικά με τις κατοικίες είναι πολύ διαφορετική και λιγότερο ενθαρρυντική, εκτιμά ο διευθύνων σύμβουλος της ΠΑΝΓΑΙΑ. «Υπάρχει ακόμα πολύ μεγάλο απόθεμα προς πώληση, η χορήγηση στεγαστικών δανείων είναι πολύ χαμηλή, ίσως και στο 1/10 σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο, ο κόσμος διστάζει να προβεί σε μια τέτοια δέσμευση λόγω εργασιακής ανασφάλειας και γενικότερου αισθήματος αβεβαιότητας» σημειώνει ο ίδιος.

Και προσθέτει πως «για να καταγραφεί ιδιαίτερη αναθέρμανση της ζήτησης κατοικιών θα πρέπει να προηγηθεί η αποκατάσταση της καταναλωτικής εμπιστοσύνης». Σημειώνει πάντως πως υπάρχουν και στις κατοικίες θύλακες, όπως τα νότια προάστια των Αθηνών, όπου καταγράφεται ενδιαφέρον και οι τιμές δείχνουν αυξητικές τάσεις, ενώ ζήτηση σε κάποιες περιοχές δημιουργείται λόγω της golden visa.

Σε σχέση με τις προϋποθέσεις για ουσιαστική ανάκαμψη στην αγορά ακινήτων ύστερα από 10 χρόνια κρίσης, ο κ. Καρυτινός αναφέρει τις εξής:

^l Αίσθημα σταθερότητας αναφορικά με την πορεία και τις προοπτικές της ελληνικής οικονομίας.

^l Αποκατάσταση της καταναλωτικής εμπιστοσύνης.

^l Εξορθολογισμός της φορολόγησης των ακινήτων.

^l Διαθεσιμότητα δανεισμού από τις τράπεζες.

Αναφερόμενος στις πωλήσεις δανειακών χαρτοφυλακίων από τις τράπεζες και τους πλειστηριασμούς, ο κ. Καρυτινός υπογραμμίζει ότι σε μια αγορά που παραδοσιακά είχε περιορισμένο επενδυτικό προϊόν η διαχείριση των εμπορικών ακινήτων που σχετίζονται με τα μη εξυπηρετούμενα επιχειρηματικά δάνεια αναμένεται να αυξήσει την προσφορά επενδυτικού προϊόντος.

«Το κλειδί για τη διαχείριση των ακινήτων που συνδέονται με NPLs είναι το πότε, το πώς και σε τι τιμή θα βγουν στην αγορά. Είναι σαφές ότι η διαχείριση των NPLs θα είναι σταδιακή διαδικασία που θα διαρκέσει αρκετά έτη» αναφέρει σχετικά ο ίδιος.

Τονίζει δε ότι «οι ΑΕΕΑΠ δεν έχουν ως αντικείμενο τα «κόκκινα» δάνεια, αλλά είναι ιδανικά οχήματα για να απορροφήσουν εμπορικά ακίνητα στο πλαίσιο της όποιας διαχείρισης των NPLs θα κάνουν οι τράπεζες ή τα funds που θα αγοράσουν τα χαρτοφυλάκια των δανείων».

Και σημειώνει πως «οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ είναι επενδυτές με μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Ως εκ τούτου, γνωρίζουν και κατανοούν την αγορά καλύτερα από οποιονδήποτε ξένο επενδυτή. Συνεπώς είναι σε θέση να αξιολογήσουν τις προοπτικές των εμπορικών ακινήτων από τα NPLs και να προσφέρουν σωστές τιμές βασιζόμενες καθαρά σε κριτήρια real estate».

Κληθείς να σχολιάσει την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, ο κ. Καρυτινός επισημαίνει ότι «δεν προσδιορίζουν την αγοραία αξία και συνεπώς δεν θεωρούμε ότι οδηγούν σε στρέβλωση της αγοράς ακινήτων. Το πρόβλημα είναι ότι σε πολλές περιπτώσεις οι φόροι ακίνητης περιουσίας ή μεταβίβασης κ.λπ. δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική αξία του ακινήτου».

Υποστηρίζει ότι η φορολόγηση ακινήτων πρέπει να εξορθολογιστεί για να μην καθιστά την ιδιοκτησία και την εκμετάλλευσή τους ασύμφορες έως και καταστροφικές σε κάποιες περιπτώσεις. «Κάτι τέτοιο, όπως έχει αποδειχθεί στη χώρα μας τα τελευταία χρόνια, οδηγεί σε πάγωμα των νέων αναπτύξεων, του κατασκευαστικού κλάδου, με αρνητικές συνέπειες για την ανάπτυξη της οικονομίας» αναφέρει σχετικά.

Σύμφωνα με τον ίδιο, «το θέμα της υψηλής φορολογίας των ακινήτων στην Ελλάδα έχει πλήξει και τις ΑΕΕΑΠ, η φορολόγηση των οποίων επταπλασιάστηκε από το 2016 και μετά». Οπως εξηγεί, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ «για να συνεχίσουν να είναι αποτελεσματικές, ειδικά ως προς τη δυνατότητα άντλησης κεφαλαίων και επένδυσής τους στη χώρα, πρέπει, ιδιαίτερα υπό τις παρούσες συνθήκες, να είναι ακόμα πιο «ελκυστικές» και ανταγωνιστικές σε σχέση με τους διεθνείς παίκτες και σίγουρα τουλάχιστον εναρμονισμένες με τη διεθνή πρακτική». Σημειώνεται ότι οι ΑΕΕΑΠ στη διάρκεια της κρίσης προσέλκυσαν ξένα κεφάλαια ύψους 1 δισ. ευρώ και έχουν επενδύσει ήδη περισσότερο από 1,1 δισ. ευρώ στην Ελλάδα την τελευταία τετραετία.

Σημειώνεται ότι τα τελευταία 4 χρόνια η εταιρεία επένδυσε 700 εκατ. ευρώ. «Ο μεσομακροπρόθεσμος στόχος μας για την Πανγαία είναι να αναπτυχθεί ακόμα περισσότερο, κυρίως σε Ελλάδα και Κύπρο, αλλά και μέσω επιλεκτικών τοποθετήσεων σε γειτονικές αγορές όπως η Ιταλία, η Ρουμανία, η Σερβία και η Βουλγαρία, καθιστώντας τη τη μεγαλύτερη εισηγμένη εταιρεία επενδύσεων στη Νοτιοανατολική Ευρώπη» τονίζει ο κ. Καρυτινός.