Η κρίση, η εξαφάνιση της αγοράς ακινήτων και το μέλλον

Για την πολυετή κρίση που μαστίζει και έχει εξαφανίσει την αγορά των ακινήτων, για τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, τις εφαρμόσιμες λύσεις, τις αντικειμενικές αξίες, τους φορολογικούς συντελεστές, την υπερπροσφορά ακινήτων και το πώς θα απορροφηθούν τα σημερινά κενά ακίνητα κάθε είδους μίλησαν υψηλόβαθμα στελέχη και αρμόδιοι φορείς του χώρου, στο πλαίσιο του Συνεδρίου για την Ανάπτυξη και Αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας – Prodexpo.

Κεντρικός ομιλητής της συνάντησης ήταν ο κ. Θεόδωρος Μητράκος, υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, ο οποίος τόνισε ότι οι προσδοκίες θα είναι σημαντικός παράγοντας για την ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας. Υπενθύμισε ότι η οικονομική κρίση έχει εμπεδώσει την αλλαγή του δημοσιονομικού πλαισίου λειτουργίας καθώς από το 2013 και μετά καταγράφονται συνεχώς πρωτογενή πλεονάσματα. Αλλο ένα σημαντικό στοιχείο είναι η βελτίωση του ελλείμματος του ισοζυγίου, το οποίο το 2008 βρισκόταν στα 40 δισ. ευρώ ετησίως, ενώ το 2015 υπήρξε πλεόνασμα 0,1% του ΑΕΠ και το 2016 το έλλειμμα ήταν -0,6% του ΑΕΠ. Στην αγορά κατοικίας εκτίμησε ότι έχει ολοκληρωθεί η αποκλιμάκωση των τιμών ενώ κατά το πρώτο τρίμηνο οι αξίες υποχώρησαν κατά 1,8%.

Περνώντας τώρα στο ζήτημα της διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων, η Τράπεζα της Ελλάδος έχει θέσει έναν αισιόδοξο στόχο μείωσης των NPLs από τα 238 δισ. ευρώ σε 105 δισ. ευρώ το 2019. Θύμισε ότι το σημερινό μέγεθος αντιστοιχεί στο 45,2% του συνόλου των δανείων έναντι 5,1% της ΕΕ ενώ είναι χαρακτηριστικό ότι η χώρα διαθέτει το 10,6% του συνόλου των επισφαλών δανείων σε όλη την ΕΕ, τη στιγμή που με βάση την κεφαλαιοποίηση δεν ξεπερνάμε το 1,5%. Συνολικά, το 81% των εμπράγματων εξασφαλίσεων είναι ακίνητα. Ακόμα και αν επιτευχθεί ο στόχος μείωσης των NPLs που έχει τεθεί θα παραμένουμε με 66,7 δισ. ευρώ επισφαλών δανείων, ποσό που επίσης είναι πολύ σημαντικό. Στον τομέα των κατασκευών και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, το 55% των δανείων, ή 12,6 δισ. ευρώ είναι επισφαλή (39.000 επιχειρήσεις).

Ο κ. Δημήτρης Ανδριόπουλος, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Dimand, ανέφερε: «Σε ό,τι αφορά το ζήτημα της υπερπροσφοράς στην αγορά ακινήτων θεωρώ ότι δεν υφίσταται, υπό την έννοια ότι η προσφορά που υπάρχει δεν ανταποκρίνεται σε αυτό που ζητεί η αγορά. Ετσι, επιτείνεται το πρόβλημα. Αρα, πρέπει και εμείς ως κλάδος να σκεφθούμε δημιουργικά και να καλύψουμε υπάρχουσες και πραγματικές ανάγκες». Επίσης, η κυρία Αννα Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος στην BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, πρόσθεσε: «Η Briq είναι η νέα εταιρεία στον κλάδο των ΑΕΕΑΠ, 100% θυγατρική του ομίλου Quest. Διαθέτουμε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας 28 εκατ. ευρώ. Η εισαγωγή μας στο Χρηματιστήριο Αθηνών θα γίνει σχετικά «ανώδυνα», μέσω απόσχισης κλάδου, μείωσης μετοχικού κεφαλαίου και εισφοράς σε είδος. Στη συνέχεια θα κινηθούμε άμεσα για την απόκτηση και άλλων ακινήτων, με χρηματοδότηση και μέσω τραπεζικού δανεισμού. Σε μεταγενέστερο στάδιο δρομολογούμε και αύξηση κεφαλαίου, κυρίως με ξένα επενδυτικά κεφάλαια, αλλά και πιθανώς και έλληνες θεσμικούς. Η έμφαση της εταιρείας θα είναι τα επαγγελματικά ακίνητα.

Ο κ. Θωμάς Ζιώγας, MRICS, REV, πρόεδρος στη RICS Greece και Senior Partner στη ΝΑΙ Hellas, επισήμανε: «Για τις αντικειμενικές αξίες, κατ’ αρχάς θα πρέπει να αλλάξουμε το όνομα και να τις λέμε τουλάχιστον φορολογητέες αξίες, γιατί περί αυτού ακριβώς πρόκειται. Κατά την άποψή μου, αντί να προσπαθούμε να εξισώσουμε τις αντικειμενικές με τις εμπορικές αξίες, θα πρέπει να διαχωρίσουμε τις δύο τιμές και να βάλουμε φόρο επί των φορολογητέων, που θα μπορούσαν π.χ. να είναι ένα ποσοστό επί των εμπορικών τιμών. Αλλωστε, τα 2,6 δισ. ευρώ του ΕΝΦΙΑ είναι πλέον πάγιο ετήσιο ποσό. Για την ενίσχυση της διαφάνειας στην αγορά θα μπορούσε επίσης να τεθεί ως προαπαιτούμενο κάθε συναλλαγής η εκτίμηση ακινήτου από ανεξάρτητο εκτιμητή. Εξάλλου, σε περιπτώσεις διαμερισμάτων/κατοικιών το κόστος δεν είναι μεγαλύτερο των 200-300 ευρώ».

Παράλληλα, ο κ. Παναγιώτης Καλιαμπέτσος, γενικός διευθυντής στην ΟΤΕ ΑΚΙΝΗΤΑ, δήλωσε: «Για να μειωθεί η φορολογία στα ακίνητα, και γενικότερα στις επιχειρήσεις και στους πολίτες, θα πρέπει να μειωθούν οι δαπάνες του Δημοσίου. Είναι τόσο απλό». Επίσης, η κυρία Κατερίνα Καλφαμανώλη, commercial director στην Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ, ανέφερε: «Οι αντικειμενικές αξίες είναι ένα μέσο φορολόγησης, το κράτος προσπαθεί να καλύψει τις δικές του ανεπάρκειες. Σήμερα, οι περισσότερες συναλλαγές γίνονται κάτω από την αντικειμενική. Οι ΑΕΕΑΠ καλούνται να λειτουργήσουν πλέον όντας το λιγότερο ανταγωνιστικό χρηματοοικονομικό εργαλείο όχι μόνο σε σχέση με άλλες μορφές επιχειρήσεων στην Ελλάδα αλλά και σε σχέση με τον υπόλοιπο κόσμο. Είναι πλέον χειρότερη μια ΑΕΕΑΠ, σε ό,τι αφορά τη φορολόγηση, σε σχέση με μια ΑΕ».

Ο κ. Αρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος στην Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ πρόσθεσε: «Κατ’ εμέ δεν υπάρχει αξιόπιστος μηχανισμός αντικειμενικού προσδιορισμού των αξιών. Τα «κόκκινα» δάνεια είναι το υπ’ αριθμόν ένα πρόβλημα σήμερα και αποδεικνύει την αποτυχία του ελληνικού επιχειρηματικού μοντέλου των μικρομεσαίων επιχειρήσεων, που αναφέρονται και ως η «ραχοκοκαλιά της οικονομίας». Από τις μικρές επιχειρήσεις, το 65% είναι με «κόκκινο» δάνειο, ενώ οι μεσαίες είναι στο 60%. Σίγουρα, ένα πολύ μεγάλο μέρος των ακινήτων θα εξέλθει από την αγορά. Ηδη βλέπουμε στη θέση των καταστημάτων να γίνονται γραφεία, θέσεις στάθμευσης κ.τ.λ. Δυστυχώς όμως κάποια θα πρέπει να κατεδαφιστούν».

Ακόμη ο κ. Γιάννης Παρασκευόπουλος, διευθύνων σύμβουλος στην Danos – BNP Paribas Real Estate, τόνισε: «Η μείωση των τιμών είναι αρκετή, σε ορισμένες περιπτώσεις αγγίζει ακόμα και το 50%-60%. Πλέον η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων είναι δύο ταχυτήτων, με τα ποιοτικά και εμπορικά ακίνητα να κινούνται πλέον πιο θετικά, ενώ για τα ακίνητα που βρίσκονται σε δευτερεύουσες αγορές δεν θα προκύψει λύση αν δεν αλλάξουν χρήση. Αυτό θα συμβεί ακόμα και αν η οικονομία και η κατανάλωση επιστρέψουν σε ανοδική πορεία».

Ο κ. Γιώργος Ποιμενίδης, διευθύνων σύμβουλος στην Alpha Αστικά Ακίνητα ανέφερε: «Σημαντικό πρόβλημα είναι η έλλειψη πολιτικής στα ακίνητα, ένας κεντρικός σχεδιασμός. Παράδειγμα, η απουσία ΓΠΣ (Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο) στην επικράτεια της χώρας. Το μέσο ακίνητο έχει μυριάδες προβλήματα. Ο κεντρικός σχεδιασμός είναι αναγκαίος και για να προσαρμοστούν οι τράπεζες στα νέα δεδομένα που θα δημιουργηθούν από μια τέτοια διαδικασία, σε ό,τι αφορά τα προσημειωμένα ακίνητά τους. Σε διαφορετική περίπτωση, το πρόβλημα των NPLs θα το λύσει η ίδια η αγορά».

Αλλά και ο κ. Θεόδωρος Χαραγκιώνης, πρόεδρος στην ΙCSC Ελλάδος / Σύνδεσμος Επενδυτών Ανάπτυξης Ακινήτων, ανέφερε: «Είναι απίθανο τα υφιστάμενα κενά καταστήματα να παραμείνουν ως έχουν. Θα γίνουν γραφεία, αποθήκες, γκαράζ κ.τ.λ. Θα πρέπει να σημειώσουμε ότι ο εθνικός κτιριακός πλούτος είναι ήδη «υποβαθμισμένος» σε ό,τι αφορά το κόστος αγοράς, όντας ιδιαίτερα ανταγωνιστικός. Για παράδειγμα ένα κατάστημα στην Αθήνα με μισθωτή π.χ. τη Zara σε σχέση με ένα αντίστοιχο κατάστημα στη Μαδρίτη με τον ίδιο μισθωτή είναι 50% φθηνότερο». Τέλος, ο κ. Νίκος Χατζητσόλης, διευθύνων σύμβουλος στην CBRE Αξίες, πρόσθεσε: «Ο στόχος της μείωσης των «κόκκινων» δανείων από τα 105 δισ. ευρώ στα 67 δισ. έως το 2019 είναι πολύ δύσκολο να επιτευχθεί. Θεωρώ ότι για να απορροφηθεί το πλεονάζον απόθεμα των ακινήτων χρειάζεται ανάπλαση σε ευρεία κλίμακα. Επομένως το πρόβλημα αυτό θα είναι διαχρονικό, δεν θα λυθεί άμεσα».