Ενώ σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ) η πτώση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα από την έναρξη της κρίσης προσεγγίζει το 38% σε πραγματικούς όρους, η Fitch εκτιμά ότι η πτώση θα συνεχιστεί και θα κορυφωθεί στο -42%. Το 2014, αναμένει ότι η κτηματαγορά θα παραμείνει ασθενική με χαμηλό όγκο συναλλαγών και αναιμική ζήτηση, ενώ τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια –αν και ο ρυθμός αύξησής τους επιβραδύνεται καθώς η οικονομία θα αρχίζει να ανακάμπτει –θα συνεχίσουν να αυξάνονται, για να κορυφωθούν το 2015.

Οπως εκτιμά, πάντως, η απόφαση της κυβέρνησης να επεκτείνει για έναν χρόνο την προστασία της πρώτης κατοικίας θα αφαιρέσει πίεση από την αγορά στο σκέλος της προσφοράς, ενώ η δυνατότητα αγοράς νέας κατοικίας έχει βελτιωθεί, δεδομένης της πτώσης των τιμών, αλλά και των χαμηλών επιτοκίων (για όσους βέβαια μπορούν να έχουν πρόσβαση σε χρηματοδότηση).
Στα ίδια επίπεδα τα επιτόκια


Από την άλλη, η συνεχιζόμενη απομόχλευση των τραπεζών δεν επιτρέπει μεγάλη αισιοδοξία, ενώ όσον αφορά τα επιτόκια των δανείων αναμένει ότι θα παραμείνουν και το 2014 στα επίπεδα που βρέθηκαν το προηγούμενο έτος.
Αν και για τους Ελληνες οι αγορές ακινήτων αποτελούσαν παραδοσιακά την πλέον διαδεδομένη επένδυση στην οποία τοποθετούσαν τις αποταμιεύσεις τους, οι περισσότεροι ειδικοί σημειώνουν ότι μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις οι τιμές για όσους διαθέτουν μετρητά να είναι χαμηλότερες από το κόστος κατασκευής, τα δεδομένα δείχνουν όμως ότι η εν λόγω αγορά δύσκολα μπορεί να πάρει την ανιούσα προτού η οικονομία αρχίσει να ανακάμπτει πραγματικά.
Ωστόσο, όπως υποστηρίζουν ορισμένα στελέχη της κτηματαγοράς, καθώς ολοκληρώνεται ο εξαετής κύκλος της ύφεσης, μια σπίθα αισιοδοξίας εμφανίζεται στον ορίζοντα. Η αγορά γης παραμένει ασφαλής επένδυση ακόμη και σε περίοδο κρίσης, αναφέρουν, ενώ παράλληλα υποστηρίζουν ότι οι επενδυτικές ευκαιρίες έχουν αυξηθεί σημαντικά, κυρίως στις παραθεριστικές κατοικίες, αλλά και γενικότερα στα τουριστικά ακίνητα.
Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα θα «ξύσουν πάτο» το 2014, εκτιμούσε πάντως μία ομάδα αναλυτών, παρατηρώντας ωστόσο ότι το βάθος της ύφεσης –αφού η σωρευτική πτώση του ΑΕΠ (-25%) ξεπέρασε κάθε προηγούμενο από την εποχή της Μεγάλης Υφεσης του ’29 –δεν αποτυπώθηκε στις τιμές των ακινήτων. Αυτές συγκρατήθηκαν από το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης (80%), τον μεγάλο αριθμό μικρών, οικογενειακών κυρίως, επιχειρήσεων κατασκευής κατοικιών με χαμηλούς δείκτες πιστωτικής μόχλευσης και κυρίως το γεγονός ότι τα ελληνικά νοικοκυριά ιστορικά θεωρούσαν την επένδυση στα ακίνητα ασφαλή και ήταν μακροχρόνιοι επενδυτές, καθώς δεν σκόπευαν να προχωρήσουν σε μεταπώληση ακόμη και αν οι τιμές ανέβαιναν και άλλο.
Ερευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου εκτιμούσε πάντως ότι η αγορά ακινήτων θα βρίσκεται στον πάγο για τα επόμενα δύο χρόνια, ενώ ορισμένες ξένες τράπεζες προέβλεπαν ότι ο κύκλος καθόδου των τιμών θα συνεχιστεί, λόγω της περαιτέρω συρρίκνωσης των εισοδημάτων, του μεγάλου αποθέματος απούλητων κατοικιών σε όλη τη χώρα, της τεράστιας ανεργίας, των αρνητικών δημογραφικών στοιχείων, αλλά και της αυστηροποίησης των κριτηρίων δανεισμού.
Τραπεζίτες εκτιμούν ότι τα κόκκινα δάνεια θα κορυφωθούν το 2014, ενώ οι τράπεζες θα χρειαστούν μια περίοδο τουλάχιστον 5-10 ετών για να καθαρίσουν πλήρως τους ισολογισμούς τους.
Υποχώρηση των συναλλαγών


Τους τελευταίους μήνες μόλις το 16% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε µε τη βοήθεια τραπεζικού δανεισμού (έναντι 82,1% στις αρχές του 2009), ενώ ραγδαία υποχώρηση έχουν σημειώσει οι συναλλαγές κάθε είδους στην κτηματαγορά καθώς κινούνται στο 10%-20% των συναλλαγών που γίνονταν προ κρίσης.
Το επενδυτικό ενδιαφέρον επίσης, αν και κατευθύνεται μόνο σε ακίνητα καλής ποιότητας, παραμένει περιορισμένο και όσοι σχεδιάζουν την υλοποίηση επενδύσεων αναζητούν, κατά βάση, υψηλές αποδόσεις. Αγοραπωλησίες πραγματοποιούνται για ακίνητα που είναι μισθωμένα σε φερέγγυους ενοικιαστές.
Ωστόσο, ακόμη και σε αυτήν την περίπτωση, η περαιτέρω απομείωση των μισθωτικών αξιών τροφοδοτεί νέο κύκλο επαναδιαπραγματεύσεων, γεγονός που προκαλεί αστάθεια στην αγορά, την ώρα που οι υποθετικές αξίες των ακινήτων βάσει των αγοραπωλησιών δεν είναι αντιπροσωπευτικές, αφού διεξάγονται μάλλον υπό πίεση.

Σε ανοδική τροχιά οι τιμές στην ευρωζώνη
Κτηματαγορές όπως η ιρλανδική που είχαν πληγεί καίρια από την κρίση µοιάζουν να µπαίνουν σε ρότα ανάπτυξης
Με τον ταχύτερο ρυθµό των τελευταίων δύο ετών αυξήθηκαν οι τιµές των ακινήτων στην ευρωζώνη το τρίτο τρίµηνο του 2013. πως σηµειώνουν οι ειδικοί, πρόκειται για µια ένδειξη ότι η αγορά ακινήτων ανακάµπτει στη ζώνη του ευρώ. Συγκεκριµένα, τα στοιχεία που ανακοίνωσε την περασµένη εβδοµάδα η στατιστική υπηρεσία της ΕΕ δείχνουν επίσης ότι ορισµένες από τις ευρωπαϊκές αγορές που είχαν πληγεί καίρια τα χρόνια της πρωτοφανούς χρηµατοοικονοµικής κρίσης µοιάζουν να περνούν τον κάβο και να µπαίνουν σε ρότα ανάπτυξης. Η ελληνική αγορά, φευ, δεν συγκαταλέγεται µεταξύ αυτών…
Εμβληματική περίπτωση των βαρύτερα πληγεισών αγορών ακινήτων που εμφανίζουν ισχυρές ενδείξεις ανάκαμψης είναι η ιρλανδική. Οι τιμές στην ιρλανδική αγορά αυξήθηκαν 4,1% το τρίμηνο Ιούλιος-Σεπτέμβριος 2013 συγκριτικά με το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο. Είναι η δεύτερη μεγαλύτερη σε ποσοστό αύξηση των τιμών σε τριμηνιαία βάση, έπειτα από αυτή που καταγράφηκε στην Εσθονία (5,3%). Η αγορά ακινήτων της Ιρλανδίας είχε καταρρεύσει το διάστημα 2008-2012 (οι τιμές υποχώρησαν σχεδόν κατά το ήμισυ από το ανώτατο επίπεδο που είχαν φθάσει προτού σκάσει η φούσκα). Στις 17 χώρες-μέλη της ευρωζώνης (η Λετονία εντάχθηκε εφέτος) οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά μέσον όρο 0,6% το τρίτο τρίμηνο συγκριτικά με το δεύτερο, ενώ σε ετήσια βάση υποχώρησαν 1,3%.

ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ