H ιδιαιτερότητα των προβλέψεων για την κτηματαγορά το 2004 συνδέεται με δύο γεγονότα ξεχωριστής σημασίας. Το 2004 θα είναι το έτος των Ολυμπιακών Αγώνων αλλά και έτος εθνικών εκλογών. Είναι γνωστό ότι πολλές από τις ως τώρα προβλέψεις ιδιαίτερα για τον χώρο της κτηματαγοράς εμφάνιζαν το 2004 ως έτος ορόσημο (λόγω των Ολυμπιακών Αγώνων), μετά το οποίο θα συμβούν πολλά – κυρίως άσχημα – πράγματα, όπως συνθήκες ύφεσης με δραματικά μειωμένη ζήτηση και αντίστοιχη πτώση των τιμών σε όλους τους επί μέρους κλάδους της κτηματαγοράς.
Οι προβλέψεις αυτές ευτυχώς, τουλάχιστον για τα εμπορικά ακίνητα, δεν επαληθεύτηκαν ως προς τον χρονικό ορίζοντά τους, αφού οι τιμές των ενοικίων και πώλησης ιδιαίτερα στον κλάδο των γραφείων μειώθηκαν σημαντικά τα δύο τελευταία χρόνια (ως και 30%) και η αγορά δείχνει πλέον να σταθεροποιείται με παράλληλη μείωση της νέας παραγωγής από πλευράς developers και κατασκευαστών, ώστε να απορροφηθεί το υφιστάμενο απόθεμα χωρίς περαιτέρω σημαντικές πιέσεις στις τιμές. Ετσι, η άποψη των ελλήνων αλλά και των ξένων αναλυτών που παρακολουθούν την ελληνική κτηματαγορά είναι ότι η αγορά στα εμπορικά ακίνητα και κυρίως στα γραφεία βρίσκεται πολύ κοντά στο χαμηλότερο σημείο του πτωτικού κύκλου της και κάποιοι μάλιστα αποτολμούν αισιόδοξες προβλέψεις για άνοδο μετά το 2005.
Για τους επενδυτές αυτά θα ήταν καλά νέα, αφού τώρα θα έπρεπε να αγοράσουν, όμως δυστυχώς το «επενδυτικό προϊόν» είναι ελάχιστο και δυσεύρετο, αν δε προσθέσει κανείς και το εξαιρετικά αρνητικό θεσμικό πλαίσιο με τον φόρο μεταβίβασης σε διαφανείς συναλλαγές να μειώνει την απόδοση (initial yield) του ακινήτου κατά 15% περίπου και τους όρους των συμβάσεων μίσθωσης να παρέχουν ελάχιστη προστασία στον ιδιοκτήτη του ακινήτου σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, δεν είναι δύσκολο να εξηγήσει κανείς την πλήρη σχεδόν απουσία ξένων επενδυτών που βρίσκουν αλλού προϊόντα με καλύτερη σχέση ρίσκου/απόδοσης.
Ωστόσο, το 2004 ελπίζουμε επιτέλους να έχουμε τα πρώτα ενεργά funds ακινήτων σε υλοποίηση του πολύπαθου και ακόμη ατελούς νομικού πλαισίου του 1999. Πέρα από τα όποια προβλήματα υπάρχουν ακόμη, είναι ο μόνος ίσως χώρος που δημιουργεί τις προϋποθέσεις για αποδοτικές έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, ακόμη και για μικρούς επενδυτές, ενώ το σχετικό πλαίσιο με κάποιες αλλαγές θα μπορούσε να προκαλέσει το ζωηρό ενδιαφέρον πολλών ξένων θεσμικών επενδυτών.
Τέλος, στον κλάδο της κατοικίας που συγκεντρώνει και το μεγάλο ενδιαφέρον του περισσότερου κόσμου δεν αναμένεται να συμβούν το 2004 δραματικές εξελίξεις, αφού και εκεί, μετά τις διψήφιες (15% περίπου) κατά μέσον όρο αυξήσεις των τιμών των τελευταίων ετών, τα πράγματα φαίνεται να εξομαλύνονται και τα στοιχεία του 2003 δείχνουν ήδη μονοψήφιες μικρές (κάτω του 6%) αυξήσεις στον μέσο όρο των τιμών των κατοικιών, ποσοστό που αναμένεται να μειωθεί περαιτέρω το 2004 με προσπάθεια απορρόφησης του αποθέματος, που σε ορισμένες περιοχές είναι ιδιαίτερα αυξημένο.
Ο κ. Αρης Καρυτινός είναι διευθύνων σύμβουλος της EFG Eurobank Properties.
