ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΣ ΟΔΗΓΟΣ

Πώς προσδιορίζεται η Αρχική Βασική Αξία Γης

Αρχική Βασική Αξία Γης (Α.Β.Α.)

Είναι η ανά τετραγωνικό μέτρο αξία αγροτικής γης ημιορεινής μη αρδευόμενης, με μονοετή καλλιέργεια, που δεν έχει πρόσωπο σε Εθνικό, Επαρχιακό, Δημοτικό ή Κοινοτικό δρόμο και απέχει από τη θάλασσα απόσταση μεγαλύτερη από


800 μ.

Η Αρχική Βασική Αξία ορίζεται και αναπροσαρμόζεται για κάθε Νομό της χώρας, με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών μετά από εισήγηση των αρμόδιων επιτροπών του άρθρου 41 του ν. 1249/82.

Η αξία αυτή προκύπτει με κεφαλαιοποίηση των τιμών που λαμβάνονται για όλους τους Νομούς της χώρας από τους «Πίνακες Αντιπροσωπευτικών Ενοικίων Ενοικιαζόμενης Γεωργικής Γης» που εκδίδονται από τα Υπουργεία Γεωργίας και Οικονομικών.

Για τον Νομό Αττικής ορίζεται μια τιμή για καθένα από τα τέσσερα Νομαρχιακά διαμερίσματα χωριστά.

Αρχική Οικοπεδική Αξία (Τ.Ο. Αρχ.)

Είναι η αξία σε δραχμές που προστίθεται στην αξία της γης για κάθε τετραγωνικό μέτρο κτίσματος με χρήση κατοικίας.

Η τιμή της Τ.Ο. Αρχ. λαμβάνεται ίση με το 70% των τιμών της στήλης με ΣΑΟ=1 του πίνακα Τ.Ο. που ισχύει για το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των εντός σχεδίου ακινήτων και με παραδοχή τεκμαρτής Τ.Ζ. για την περιοχή στην οποία βρίσκεται η εδαφική έκταση.

Οι τιμές Τ.Ο. Αρχ. ανά περιοχή (Δήμο ή Κοινότητα) περιλαμβάνονται σε σχετικούς πίνακες.

Τεκμαρτή Τιμή Ζώνης (Τ.Ζ.)

Η τιμή αυτή λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της τιμής Τ.Ο. Αρχ. ανά Δήμο ή Κοινότητα και τη σύνταξη του σχετικού πίνακα Τ.Ο. Αρχ.

Η τεκμαρτή Τ.Ζ. προκύπτει από τις εγκεκριμένες και εκάστοτε ισχύουσες τιμές ζώνης (Τ.Ζ.) περιοχών εντός σχεδίου που έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων ως εξής:

α) Εάν το εντός σχεδίου τμήμα του Δήμου ή της Κοινότητας (ή μόνο κάποιου οικισμού της) έχει ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, η τεκμαρτή Τ.Ζ. ισούται με το γινόμενο της ελάχιστης Τ.Ζ. του δήμου ή της κοινότητας επί τον μέσο όρο των ακραίων τιμών του συντελεστή του οικοπέδου Σ.Ο. (μέγιστη – ελάχιστη) του ίδιου Δήμου ή Κοινότητας.

β) Εάν το εντός σχεδίου τμήμα του Δήμου ή της Κοινότητας δεν έχει ενταχθεί ακόμα στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων (ΑΑΑ) η τεκμαρτή Τ.Ζ. ισούται με το γινόμενο της ελάχιστης απαντώμενης Τ.Ζ. στα όρια του Νομού επί τον μέσο όρο των ακραίων τιμών του συντελεστή οικοπέδου (Σ.Ο.) (μέγιστη – ελάχιστη) που επίσης απαντώνται στον ίδιο Νομό, με τον περιορισμό ότι οι τιμές του Σ.Ο. μεγαλύτερες του 1,50 λαμβάνονται ως 1,50, ενώ μικρότερες του 0,20 λαμβάνονται ως 0,20. Ειδικά όμως για τους Νομούς Αττικής, Θεσσαλονίκης, Χαλκιδικής, Μαγνησίας, Κέρκυρας, Κεφαλληνίας, Λευκάδας, Ζακύνθου, Κυκλάδων, Ηρακλείου, Λασιθίου, Ρεθύμνου και Χανίων, που διαφοροποιούνται ιδιαίτερα ως προς την εκμετάλλευση της γης, σε Δήμους ή Κοινότητες που δεν έχουν ακόμα ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των εντός σχεδίου ακινήτων, ο κανόνας ορισμού της τεκμαρτής Τ.Ζ. είναι ο εξής: η τεκμαρτή Τ.Ζ. ισούται με τον μέσο όρο των ελαχίστων Τ.Ζ. όλων των Δήμων και Κοινοτήτων του Νομού ή του Νομαρχιακού διαμερίσματος που το εντός σχεδίου τμήμα τους έχει ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων (ΑΑΑ) επί τον μέσο όρο των ακραίων τιμών του Σ.Ο. (μέγιστη – ελάχιστη) που απαντώνται στον ίδιο Νομό ή Νομαρχιακό διαμέρισμα.

γ) Για τους Δήμους ή Κοινότητες που βρίσκονται σε Νομούς όπου μόνο ένας Δήμος ή Κοινότητα έχει ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των εντός σχεδίου ακινήτων, η τεκμαρτή Τ.Ζ. ισούται με την τεκμαρτή Τ.Ζ. του Δήμου ή της Κοινότητας αυτής μειωμένη κατά 30%.

δ) Ειδικά για τα νησιά, όταν έχουν Δήμους ή Κοινότητες που έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των εντός σχεδίου ακινήτων η τεκμαρτή Τ.Ζ. για όλους τους υπόλοιπους Δήμους ή Κοινότητες του νησιού ισούται με το γινόμενο του μέσου όρου των ελαχίστων Τ.Ζ. όλων των Δήμων και Κοινοτήτων ή ξεχωριστών οικισμών του νησιού επί τον μέσο όρο των ακραίων τιμών του Σ.Ο. (μέγιστη – ελάχιστη) που επίσης απαντώνται στο νησί.

Οταν πρόκειται για τα νησιά που έχουν ένα μόνο Δήμο ή Κοινότητα ή ξεχωριστά οικισμό εντός συστήματος ΑΑΑ και συνεπώς μόνο μια ελάχιστη Τ.Ζ., η τεκμαρτή Τ.Ζ. για όλους τους υπόλοιπους Δήμους ή Κοινότητες του νησιού ισούται με την ελάχιστη Τ.Ζ. μειωμένη κατά 30%.

ΓΕΝΙΚΕΣ ΕΝΝΟΙΕΣ

Για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας της γης που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών και δεν έχει ειδικούς όρους δόμησης, συμπληρώνεται ειδικό έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ. Με το έντυπο αυτό υπολογίζεται η Συνολική Αντικειμενική Αξία της Γης ως άθροισμα τριών συστατικών:

α) Της Βασικής Αξίας Γης (ΒΑ) που υπολογίζεται πάντοτε για κάθε εδαφική έκταση.

β) Της Οικοπεδικής Αξίας Γης (ΑΟικ.) που υπολογίζεται μόνο όταν υπάρχει κτίσμα πάνω στην εδαφική έκταση και εφόσον η επιφάνειά του υπερβαίνει τα 15 τ.μ., και

γ) Της Αξίας Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης (ΑΔ) που υπολογίζεται μόνο για όσες εκτάσεις βρίσκονται:

γ1) Μέσα σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (Γ.Π.Σ.) και οικισμούς για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης.

γ2) Εκτός Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Γ.Π.Σ.) και οικισμών για τους οποίους δεν έχουν ορισθεί όροι δόμησης, αλλά έχουν πρόσωπο σε Εθνική Οδό ή είναι σε ζώνη απόστασης μέχρι 800 μέτρων από τη θάλασσα, εκτός αν στις πιο πάνω περιπτώσεις οποιαδήποτε δόμηση όπως: λόγω αρχαιολογικής έρευνας, εντός της προβλεπόμενης ζώνης κατά μήκος των αξόνων των γραμμών υψηλής τάσης της ΔΕΗ, εντός της προβλεπόμενης ζώνης κατά μήκος σιδηροδρομικών γραμμών, εντός της ζώνης μεταξύ οριογραμμής αιγιαλού και παραλίας κλπ. Απαιτείται η προσκόμιση βεβαίωσης της αρμόδιας Αρχής στις περιπτώσεις αρχαιολογικής έρευνας και ζώνης μεταξύ οριογραμμής αιγιαλού και παραλίας. Το παραπάνω άθροισμα πολλαπλασιάζεται επί ορισμένους αυξομειωτικούς συντελεστές, σε περίπτωση που συντρέχει κάποιος από τους παρακάτω παράγοντες:

α) Εάν υπάρχει συνιδιοκτησία, εφαρμόζεται συντελεστής 0,90.

Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται αν η εδαφική έκταση ανήκει κατά πλήρη ή ψιλή κυριότητα σε περισσότερα από ένα πρόσωπα, η συνιδιοκτησία πρέπει να υπάρχει στο πρόσωπο του υπόχρεου σε φόρο. Δεν εφαρμόζεται όταν ο υπόχρεος είναι ή γίνεται κύριος ολόκληρης της έκτασης, καθώς και σε περίπτωση διαχωρισμού της επικαρπίας από την ψιλή κυριότητα.

β) Εάν η εδαφική έκταση έχει πρόσωπο σε δρόμο:

β1) Δημοτικό ή Κοινοτικό, εφαρμόζεται συντελεστής 1,10.

β2) Εθνικό ή επαρχιακό, εφαρμόζεται συντελεστής 1,30.

β3) Είναι «τυφλό», δηλαδή δεν έχει πρόσωπο σε δρόμο, εφαρμόζεται συντελεστής 0,90.

γ) Εάν η εδαφική έκταση απέχει από τη θάλασσα απόσταση:

γ1) Μέχρι και 100 μ., εφαρμόζεται συντελεστής 1,80.

γ2) Πάνω από 100 μ. μέχρι και 200 μ., εφαρμόζεται συντ. 1,50.

γ3) Πάνω από 200 μ. μέχρι και 500 μ., εφαρμόζεται συντ. 1,30.

γ4) Πάνω από 500 μ. μέχρι και 800 μ., εφαρμόζεται συντ. 1,20.

Η απόσταση από τη θάλασσα είναι η ελάχιστη ευθεία οριζόντια απόσταση ανάμεσα στην εδαφική έκταση και στη γραμμή αιγιαλού, δηλαδή η απόσταση του πλησιέστερου σημείου του γηπέδου προς και από το όριο του χειμέριου κύματος, είτε αυτό έχει χαραχθεί επίσημα είτε όχι. Την απόσταση αυτή μπορεί ο δηλών να διαπιστώσει από το τυχόν υπάρχον τοπογραφικό της εδαφικής του έκτασης ή με την πραγματοποίηση μέτρησης. Σε κάθε περίπτωση η δήλωση της απόστασης γίνεται χωρίς βεβαίωση των Αρχών αλλά με ευθύνη του δηλούντος.

δ) Εάν η εδαφική έκταση είναι απαλλοτριωτέα, εφαρμόζεται συντελεστής 0,50.

Για να θεωρηθεί απαλλοτριωτέα η εδαφική έκταση απαιτείται πρόσφατο έγγραφο της Αρχής που κήρυξε την απαλλοτρίωση από το οποίο να προκύπτει ότι έχει κηρυχθεί η απαλλοτρίωση, το ΦΕΚ στο οποίο έχει δημοσιευθεί, ότι δεν έχει ανακληθεί και η επιφάνεια της απαλλοτριωτέας εδαφικής έκτασης. Αν η απαλλοτρίωση αφορά τμήμα της εδαφικής έκτασης, τότε ο μειωτικός συντελεστής εφαρμόζεται μόνο για το υπό απαλλοτρίωση τμήμα του οποίου η αξία υπολογίζεται χωριστά.