Η κατακόρυφη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας τους τελευταίους μήνες, ο πρόσφατος διπλασιασμός του ελάχιστου κόστους κατασκευής των οικοδομών, η αύξηση των αντικειμενικών τιμών στα εκτός σχεδίου ακίνητα και η σημαντική άνοδος του κόστους του χρήματος τα τελευταία δύο χρόνια αποτελούν ένα εκρηκτικό μείγμα για την οικοδομή η οποία, σύμφωνα με στοιχεία παραγόντων της κτηματαγοράς, πλήττεται από υπερπροσφορά, περιορισμένη ζήτηση και νέες φορολογικές επιβαρύνσεις. Οπως επισημαίνουν οι ίδιοι παράγοντες, μια ύφεση στην οικοδομή το βέβαιο είναι ότι θα πλήξει σημαντικά και την ελληνική οικονομία, η οποία τα τελευταία χρόνια στήριζε την ανάπτυξή της κυρίως στα δημόσια και ιδιωτικά έργα.

Τα στοιχεία που δόθηκαν πρόσφατα στη δημοσιότητα από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος είναι άκρως απογοητευτικά όσον αφορά την πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας, αν και δεν είναι λίγοι εκείνοι που υποστηρίζουν ότι ώσπου να διατεθεί σημαντικό στοκ από αδιάθετα διαμερίσματα και μεζονέτες θα πρέπει οι κατασκευαστές να περιορίσουν τις δραστηριότητές τους για να μην εξελιχθεί η κτηματαγορά σε «φούσκα».

Ωστόσο υπάρχουν αρκετοί οι οποίοι υποστηρίζουν ότι το πάγωμα της οικοδομικής δραστηριότητας θα επιφέρει αλυσιδωτές αντιδράσεις στην οικονομία καθώς, πέραν του ότι για κάθε άδεια που εκδίδεται το Δημόσιο εισπράττει σημαντικά ποσά, υπάρχουν αρκετοί επαγγελματικοί κλάδοι οι οποίοι βασίζουν την επιβίωσή τους στην ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.

Πάντως, σήμερα με βάση υπολογισμούς που έχουν πραγματοποιήσει μεσίτες αστικών συμβάσεων και κατασκευαστές, τα αδιάθετα διαμερίσματα, μεζονέτες και εξοχικές κατοικίες σε όλη την επικράτεια ξεπερνούν τις 250.000, όταν η μέση ετήσια απορρόφηση κυμαίνεται περί τις 100.000-130.000. Συνεπώς, αν συνεχιζόταν με τον ίδιο αλματώδη ρυθμό η οικοδομική δραστηριότητα, το βέβαιο είναι ότι τα ακίνητα που θα κατασκευάζονταν θα παρέμεναν για αρκετά χρόνια στα αζήτητα.

Οπως αναφέρουν παράγοντες της κτηματαγοράς, «δεν πρέπει η πολιτεία να μη λάβει υπόψη της τη διαφαινόμενη ύφεση της κτηματαγοράς, η οποία οφείλεται κυρίως στην οικονομική ανασφάλεια που αντιμετωπίζει η μέση ελληνική οικογένεια και οδηγεί σε σημαντική πτώση τον αριθμό των αγοραπωλησιών».

Ο πρόεδρος της Ενωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδας (ΕΚΚΕ) κ. Δ. Καψιμάλης μιλώντας στο «Βήμα» ανέφερε για το θέμα της έκδοσης νέων αδειών ότι οι οικοδομικές επιχειρήσεις θα πρέπει να σταματήσουν να καταθέτουν σχετικούς φακέλους στις πολεοδομίες για την ανέγερση νέων ακινήτων ώσπου να απορροφηθεί τουλάχιστον το 50% των προς διάθεση ακινήτων. Σύμφωνα με τον ίδιο, η ύπαρξη απούλητων ακινήτων οφείλεται σε τρεις βασικούς λόγους: Πρώτον, στη μαζική έκδοση αδειών το 2005 από όλες τις οικοδομικές επιχειρήσεις για να μην ενταχθούν τα πωλούμενα ακίνητά τους στο καθεστώς φόρου προστιθέμενης αξίας, ανεξάρτητα αν αυτά αφορούσαν πρώτη ή δεύτερη κατοικία. Δεύτερον, στην αύξηση του κόστους των στεγαστικών δανείων, γεγονός το οποίο «φρενάρισε» τον ρυθμό αύξησης των χορηγούμενων ποσών. Τρίτον, στην αύξηση των υλικών κατασκευής τα οποία ακολουθούν τις ανοδικές τιμές του πετρελαίου, με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή η πτώση των τιμών παρά το «πάγωμα» της αγοράς.

Οσον αφορά τις αντικειμενικές αξίες και την επίδρασή τους στην πορεία των αγοραπωλησιών αλλά και στις τιμές, ο κ. Καψιμάλης επισημαίνει ότι δεν έπρεπε να γίνει αυτή την περίοδο καμία φορολογική παρέμβαση στα εκτός σχεδίου ακίνητα, που αντιπροσωπεύουν πλέον σοβαρό ποσοστό στο σύνολο των αγοραπωλησιών (τα περισσότερα εξοχικά ακίνητα εντάσσονται σε αυτή την κατηγορία), ενώ είναι αντίθετος σε μια τρίτη κατά σειρά αύξηση των τιμών ζώνης των εντός σχεδίου ακινήτων, διότι αν συμβεί αυτό τότε οι συνέπειες για την ελληνική οικονομία θα είναι σημαντικές καθώς η κτηματαγορά θα οδηγηθεί σε ολοκληρωτικό «πάγωμα». Επίσης, ο ίδιος ζητεί να εξαιρούνται τα αδιάθετα διαμερίσματα από τον ενιαίο φόρο ακινήτων.

Παράλληλα, ο πρόεδρος της ΕΚΚΕ αναφέρει ότι ο διπλασιασμός του ελάχιστου κόστους κατασκευής οικοδομών δημιουργεί σημαντικά προβλήματα σε ιδιώτες που σκοπεύουν να ανεγείρουν ακίνητο με αυτεπιστασία καθώς θα πρέπει στην αρμόδια ΔΟΥ να προσκομίσουν τιμολόγια διπλάσιας αξίας σε σύγκριση με πριν και, το σημαντικότερο, θα πρέπει πλέον να καλύψουν πολύ υψηλότερο «πόθεν έσχες» για τις δαπάνες που πραγματοποιούν. Επίσης, η αύξηση του ελάχιστου κόστους κατασκευής οικοδομών οδηγεί ταυτόχρονα και σε διπλασιασμό του καταβαλλόμενου ΦΠΑ.
Κατακόρυφη πτώση

Η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζει τον Ιανουάριο του 2008 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο περυσινό μήνα πτώση 13,5% στον αριθμό των αδειών, 5,6% στην επιφάνεια και 4,7% στον όγκο. Μάλιστα, στην Περιφέρεια Αττικής ο οικοδομικός όγκος ανήλθε σε 1.074.900 κυβικά μέτρα έναντι 1.336.300 κυβικών μέτρων του αντίστοιχου μήνα 2007 (μείωση 19,6%). Τα ποσοστά αυτά ενδέχεται να είναι ακόμη χαμηλότερα τους επόμενους μήνες, καθώς πολλοί είναι αυτοί που θα αναθεωρήσουν την αρχική τους σκέψη για ανέγερση οικοδομής με αυτεπιστασία λόγω της σημαντικής αύξησης του ελάχιστου κόστους κατασκευής και αυτό διότι η σχετική απόφαση έχει εφαρμογή για όσες άδειες οικοδομής θα εκδοθούν από 'δώ και στο εξής.

Σύμφωνα με την παραπάνω απόφαση, αυξάνονται οι τιμές εκκίνησης κόστους κατασκευής των οικοδομών κατά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στον υπολογισμό του ελάχιστου κόστους κατασκευής οικοδομών συμπεριλαμβάνεται ο ΦΠΑ και στην παροχή υπηρεσίας, όπως ισχύει για την αξία αγοράς υλικών, προκειμένου να αντιμετωπίζεται ισότιμα η έννοια των δαπανών.

Εξαιρούνται από τη διαδικασία του ελάχιστου κόστους κατασκευής οικοδομών οι επιχειρήσεις που ασχολούνται με την κατασκευή και πώληση οικοδομών για τα ακίνητα που υπάγονται στον ΦΠΑ. Για τις επιχειρήσεις αυτές προβλέπεται η τήρηση ειδικού βιβλίου κοστολογίου οικοδομών και η υποβολή στη ΔΟΥ ειδικών εντύπων απεικόνισης του συνολικού κόστους της οικοδομής προϋπολογιστικά και απολογιστικά.

Κόστος εκκίνησης θεωρείται το καθαρό κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό μέτρο οικοδομής, όπως αυτό καθορίζεται κατά κατηγορία οικοδομής προ της εφαρμογής των συντελεστών αυξομείωσης. Οι τιμές του κόστους εκκίνησης καθορίζονται ως εξής: κτίρια με χρήση την κατοικία (εκτός μονοκατοικιών) 400 ευρώ ανά τ.μ., μονοκατοικίες 460 ευρώ ανά τ.μ., κτίρια γραφείων - καταστημάτων 360 ευρώ ανά τ.μ., σταθμοί αυτοκινήτων - βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτίρια 280 ευρώ ανά τ.μ., γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίρια - αποθήκες 200 ευρώ ανά τ.μ., ξενοδοχεία - νοσηλευτήρια 650 ευρώ ανά τ.μ., εκπαιδευτήρια 350 ευρώ ανά τ.μ., μουσεία και γενικά μη κατονομαζόμενα κτίρια που δεν μπορούν να υπαχθούν στις προηγούμενες κατηγορίες 500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Κατά την αποπεράτωση της οικοδομής ή και αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας που ανήκει σε αυτήν ή καλύπτεται από την άδεια οικοδομής, προ της συνδέσεως της οικοδομής με τη ΔΕΗ, υποβάλλεται στην αρμόδια ΔΟΥ φορολογία εισοδήματος του υπόχρεου υποβολής ιδιοκτήτη ή της επιχείρησης κατασκευής και πώλησης οικοδομών, δήλωση με το κόστος κατασκευής οικοδομών και τον τελικό πίνακα ποσοστών συμμετοχής των επί μέρους εργασιών. Η βεβαίωση της αρμόδιας ΔΟΥ ότι υπεβλήθη η δήλωση και ο τελικός πίνακας αποτελεί προϋπόθεση για τη σύνδεση του ακινήτου με τη ΔΕΗ.

Για τις οικοδομές οι οποίες εξαιρούνται από την πιο πάνω διαδικασία, δεν απαιτείται η βεβαίωση της ΔΟΥ για τη σύνδεση του ακινήτου με τη ΔΕΗ. Η ίδια υποχρέωση υποβολής των πιο πάνω στοιχείων υφίσταται κατά την αποπεράτωση και για προσθήκες οικοδομών, έστω και αν δεν τίθεται θέμα ηλεκτροδότησής τους. Υπόχρεος για την υποβολή είναι ο ιδιοκτήτης του έργου.

Τη συμπλήρωση των τεχνικών στοιχείων στα σχετικά έντυπα στον τελικό πίνακα υποχρεούται να πραγματοποιήσει και υπογράψει ο επιβλέπων μηχανικός του έργου.