Σε στάση αναμονής βρίσκονται τράπεζες και νοικοκυριά στην αγορά της στεγαστικής πίστης, καθώς το τοπίο στο μέτωπο των επιτοκίων είναι θολό λόγω της αβεβαιότητας για την πορεία των οικονομιών και των αγορών που έχει δημιουργήσει η πιστωτική κρίση. Την περασμένη εβδομάδα η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) άφησε αμετάβλητο το βασικό επιτόκιο του ευρώ επικαλούμενη την ανάγκη συγκράτησης των πληθωριστικών πιέσεων, ωστόσο κανένας δεν βάζει το χέρι του στη φωτιά σχετικά με τη νομισματική πολιτική που θα ακολουθήσει ως και το τέλος του 2008.

Ο πρόεδρος της ΕΚΤ κ. Ζαν-Κλοντ Τρισέ βρίσκεται μπροστά σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι. Από τη μια πλευρά έχει να αντιμετωπίσει τις ανατιμήσεις σε βασικά καταναλωτικά αγαθά, λόγω της εκρηκτικής ανόδου των τιμών των εμπορευμάτων που έχουν οδηγήσει τον πληθωρισμό σε υψηλό δέκα ετών και πολύ πάνω από τον στόχο του 2%, και από την άλλη βλέπει την ανατίμηση του ευρώ έναντι του δολαρίου να πλήττει τις ευρωπαϊκές εξαγωγές σε μια περίοδο όπου αναμένεται επιβράδυνση της παγκόσμιας οικονομικής δραστηριότητας και κατ' επέκταση των ρυθμών ανάπτυξης της ευρωζώνης. Την ίδια στιγμή ο κ. Τρισέ πιέζεται από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ (Fed), η οποία έχει προχωρήσει σε μείωση των παρεμβατικών επιτοκίων της στο 3%, δηλαδή κατά 2,25% συνολικά από τον περασμένο Αύγουστο, για να αποτρέψει τη διαφαινόμενη ύφεση στην αμερικανική οικονομία, γεγονός που λειτουργεί υπέρ της ανατίμησης του ευρωπαϊκού νομίσματος έναντι του αμερικανικού. Μάλιστα, οι αγορές προβλέπουν νέες μειώσεις στα αμερικανικά επιτόκια, τα οποία είναι πολύ πιθανόν να βρεθούν στο 2,25% μέσα στο α' εξάμηνο του 2008 και να παραμείνουν σε αυτά τα επίπεδα ως το τέλος του έτους.

Δεν υπάρχει αμφιβολία, όπως προκύπτει και από τις δηλώσεις των αξιωματούχων της ΕΚΤ, ότι η συγκράτηση του πληθωρισμού αποτελεί βασική προτεραιότητα του κ. Τρισέ. Ωστόσο σε ένα περιβάλλον επιβραδυνόμενων ρυθμών ανάπτυξης και χαμηλότερων επιτοκίων στις μεγαλύτερες οικονομίες του πλανήτη τα πάντα θεωρούνται ανοιχτά. Μάλιστα, οι τελευταίες εκτιμήσεις των οικονομολόγων μιλούν για μείωση του βασικού επιτοκίου του ευρώ από το 4% σήμερα στο 3,75% ως τον Ιούνιο και στο 3,25% ως τον ερχόμενο Δεκέμβριο.

Σε αυτό το περιβάλλον έντονης μεταβλητότητας οι τραπεζίτες καταστρώνουν τα σχέδιά τους για το πώς θα πρέπει να κινηθούν το επόμενο διάστημα, ώστε να αφυπνίσουν την «παγωμένη» τους τελευταίους μήνες αγορά των στεγαστικών δανείων. Σε αντίθεση με το 2006, όπου η αγορά τονώθηκε σε πολύ μεγάλο βαθμό από νέους ηλικιακά δανειολήπτες που προχώρησαν στην αγορά πρώτης κατοικίας, το 2007 ένα σημαντικό μέρος των χορηγήσεων αφορούσε μεταφορές δανείων από τη μία τράπεζα στην άλλη ή τη μετατροπή των όρων δανειοδότησης των παλαιών δανείων. Το τελευταίο δίμηνο ο ρυθμός ανάπτυξης των εργασιών στα στεγαστικά δάνεια έχει υποχωρήσει αισθητά, γεγονός που αποδίδεται κατά ορισμένους τραπεζικούς στο αίσθημα ανασφάλειας που έχουν τα ελληνικά νοικοκυριά μετά το ξέσπασμα της κρίσης στο χρηματοπιστωτικό σύστημα σχετικά με την πορεία των επιτοκίων και των τιμών των ακινήτων, ενώ αρνητικά στην ψυχολογία των υποψήφιων αγοραστών λειτούργησαν και τα νέα φορολογικά μέτρα που ανακοίνωσε η κυβέρνηση για την κτηματαγορά.

Πάντως, μέσα στο 2007 τα σταθερά επιτόκια μεσοβραχυπρόθεσμης διάρκειας έως τριών ετών σημείωσαν ραγδαία πτώση, υποχωρώντας κάτω από το κόστος δανεισμού των ίδιων των τραπεζών. Ουσιαστικά δηλαδή τα πιστωτικά ιδρύματα, λόγω του ανταγωνισμού που αναπτύχθηκε, αναγκάστηκαν να επιδοτήσουν το αρχικό επιτόκιο για να προσελκύσουν νέους πελάτες. Το γεγονός αυτό έστρεψε τα νοικοκυριά στις συγκεκριμένες κατηγορίες στεγαστικών δανείων. Το 70% των χορηγήσεων γίνεται πλέον με σταθερό επιτόκιο δύο ή τριών ετών, το 15% με κυμαινόμενο επιτόκιο, ενώ το υπόλοιπο 15% αφορά δάνεια ελβετικού φράγκου, ποσοστό διόλου ευκαταφρόνητο. Ωστόσο η άνοδος των διατραπεζικών επιτοκίων μετά το σκάσιμο της «φούσκας» των δανείων μειωμένης εξασφάλισης στις ΗΠΑ χτύπησε «καμπανάκι» για τις τράπεζες. Ηδη από τον περασμένο Δεκέμβριο κορυφαίοι τραπεζίτες προειδοποίησαν τους καταναλωτές ότι τα επιτόκια θα επανέλθουν σε φυσιολογικά επίπεδα μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2008 και ότι οι προσφορές με τα δάνεια χαμηλής εκκίνησης θα αποσυρθούν σταδιακά από την αγορά.

Πράγματι, από τα τέλη Ιανουαρίου ξεκίνησε ένας κύκλος αναπροσαρμογής των επιτοκίων. Το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο ανακοίνωσε αλλαγές στα επιτόκια, οι οποίες περιλαμβάνουν επιλεκτικές μειώσεις στα περιθώρια κέρδους των κυμαινόμενων επιτοκίων, αλλά αυξήσεις στα σταθερά επιτόκια διάρκειας τριών ετών και άνω.

Αλλες τράπεζες αποσύρουν ορισμένα προνομιακά προγράμματα με σταθερό επιτόκιο ως δύο έτη, ενώ άλλες «βγαίνουν» στην αγορά με νέες προσφορές, που είναι ωστόσο λιγότερο ελκυστικές σε σχέση με ό,τι έχουμε δει στο πρόσφατο παρελθόν. Υπολογίζεται ότι τα τρέχοντα σταθερά επιτόκια για δύο ή τρία χρόνια είναι αυξημένα κατά 0,25% σε σχέση με ένα δίμηνο νωρίτερα.

Σε κάθε περίπτωση, τα αρμόδια επιτελεία όλων των τραπεζών βρίσκονται σε εγρήγορση, παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις που διαδραματίζονται στη στεγαστική πίστη και προετοιμάζονται κυρίως για το δεύτερο εξάμηνο του έτους. Είναι λογικό ωστόσο η πλειονότητα των τραπεζών να αναμένει τις κινήσεις των «μεγάλων» προτού προχωρήσουν σε αλλαγές της τιμολογιακής τους πολιτικής. Βασικός στόχος της εκστρατείας που θα ξεκινήσουν το επόμενο διάστημα οι τράπεζες αναμένεται να αποτελέσει η δημιουργία ενός αισθήματος ασφάλειας στα νοικοκυριά που θέλουν να δανειοδοτηθούν για την απόκτηση στέγης. Για τον λόγο αυτόν είναι πολύ πιθανόν να υπάρξει προώθηση προνομιακών σταθερών επιτοκίων για διάστημα τριών ετών και άνω.

Εξάλλου, υπό εξέταση βρίσκεται από μεγάλες τράπεζες η χορήγηση δανείων σε δολάριο μετά τη σημαντική υποχώρηση των επιτοκίων του νομίσματος, τα οποία είναι πλέον χαμηλότερα από τα αντίστοιχα της ευρωζώνης.

Οι καταναλωτές είχαν ανταποκριθεί πέρυσι στις προσφορές των δανείων σε ελβετικό φράγκο, ωστόσο με το δολάριο τα πράγματα είναι διαφορετικά.

Από τη μία πλευρά η επιτοκιακή διαφορά είναι σήμερα περί το 1% έναντι 2% με το φράγκο, ενώ και η μεταβλητότητα που παρουσιάζει η ισοτιμία του ευρώ με το αμερικανικό νόμισμα είναι σαφώς υψηλότερη. Σύμφωνα με τραπεζικά στελέχη, για να έχει νόημα η μαζική πώληση δανείων σε δολάρια θα πρέπει η επιτοκιακή διαφορά να ξεπεράσει το 1,5%.
ΘΕΟΔΩΡΟΣ ΚΑΛΑΝΤΩΝΗΣ Διευθυντής Στεγαστικής Πίστης της EFG Eurobank

Το 2008 θα εξαλειφθούν οι ακρότητες στα επιτόκια της στεγαστικής πίστης που παρατηρήθηκαν προς το τέλος της περυσινής χρονιάς. Η άνοδος των διατραπεζικών επιτοκίων ανάγκασε τις τράπεζες να αναπροσαρμόσουν σε μικρό βαθμό τα σταθερά επιτόκια των δανείων χαμηλής εκκίνησης, τα οποία εξακολουθούν να παραμένουν ελκυστικά καθώς οι αυξήσεις που «πέρασαν» δεν υπερβαίνουν σε καμία περίπτωση το 0,25%. Εκτιμώ ότι και εφέτος επτά στα δέκα δάνεια θα χορηγηθούν με σταθερό επιτόκιο διάρκειας δύο και τριών ετών, ενώ τα υπόλοιπα θα δοθούν με κυμαινόμενο επιτόκιο, είτε σε ευρώ ή σε ελβετικό φράγκο. Τα επιτόκια αναμένεται να παραμείνουν ως έχουν σήμερα για περίπου δύο μήνες και έτσι οι καταναλωτές έχουν τη δυνατότητα να εκμεταλλευθούν τις τρέχουσες προσφορές. Αν η ΕΚΤ προχωρήσει σε μειώσεις του βασικού της επιτοκίου, δεν αποκλείεται να δούμε νέες προς τα κάτω αναπροσαρμογές στα επιτόκια των στεγαστικών στο δεύτερο μισό του 2008.
Ν. ΡΑΪΚΟΣ Head of mortgage banking product manager της Millennium Bank «Οχι στη μετατροπή του είδους του επιτοκίου τώρα»

Δεν θα συμβούλευα όσους αποπληρώνουν στεγαστικό δάνειο να μετατρέψουν στην παρούσα φάση το είδος του επιτοκίου τους. Από τη μία πλευρά, τα νοικοκυριά με δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου δεν έχουν λόγο να προχωρήσουν σήμερα σε αλλαγή του προγράμματός τους μετά τα τόσα κύματα ανόδου που κατεγράφησαν το 2007. Αλλωστε είναι πολύ πιθανό το αμέσως επόμενο διάστημα να δούμε μειώσεις των επιτοκίων στην ευρωζώνη. Από την άλλη, όσοι έχουν δάνειο σταθερού επιτοκίου καλό θα ήταν στην τρέχουσα περίοδο αβεβαιότητας να περιμένουν να ξεκαθαρίσει το τοπίο προτού λάβουν οποιαδήποτε απόφαση.
Ι. ΖΩΓΡΑΦΑΚΗΣ Γενικός διευθυντής Καταναλωτικής, Στεγαστικής και Επιχειρηματικής Πίστης της Citibank «Καλή εποχή για δάνειο ακινήτου»

Είναι πολύ πιθανόν τους επόμενους μήνες οι τράπεζες να σταματήσουν τις προσφορές στα δάνεια χαμηλής εκκίνησης και να προχωρήσουν σε αυξήσεις επιτοκίων. Ως εκ τούτου, αν κάποιος έχει βρει το ακίνητο που θέλει να αποκτήσει, θα του συνιστούσα να προχωρήσει άμεσα στην υπογραφή της σύμβασης του δανείου του, καθώς σε διαφορετική περίπτωση το επιτόκιό του στα πρώτα χρόνια αποπληρωμής θα είναι υψηλότερο αν δεν προλάβει τις τρέχουσες προσφορές. Βέβαια κατά τη διαδικασία επιλογής του δανείου δεν θα πρέπει να σταθεί μόνο στο επιτόκιο, αλλά και σε άλλες παραμέτρους.