Νέες επενδυτικές ευκαιρίες πρόκειται να δημιουργηθούν το 2008 στην ελληνική αγορά ακινήτων, τις οποίες καλούνται να αναζητήσουν όσοι δραστηριοποιούνται στον νευραλγικό κλάδο του real estate και επιθυμούν να εξασφαλίσουν αξιόλογες αποδόσεις και υψηλές υπεραξίες. Η αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου μέσω των συγχρηματοδοτούμεων έργων μεταξύ του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ), η εκμετάλλευση - αξιοποίηση των ολυμπιακών ακινήτων από μεγάλες επιχειρήσεις του κλάδου των κατασκευών και της ανάπτυξης ακινήτων, οι αλλαγές που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Δημοσίων Εργων στο χωροταξικό, η περαιτέρω ανάπτυξη εμπορικών κέντρων και σύγχρονων συγκροτημάτων γραφείων αλλά και η στροφή των εταιρειών real estate στον κλάδο των παραθεριστικών κατοικιών έχουν προκαλέσει το επενδυτικό ενδιαφέρον όχι μόνο των ελλήνων αλλά και των ξένων θεσμικών και άλλων επενδυτών οι οποίοι διαθέτουν σημαντικά κεφάλαια προς τοποθέτηση.

Ωστόσο τελευταία οι μεγάλες επιχειρήσεις του κλάδου του real estate φαίνεται να αναζητούν με μεγαλύτερο ενδιαφέρον επενδυτικές ευκαιρίες στη Βουλγαρία, στη Ρουμανία, στη Σερβία, στην Ουκρανία και σε άλλες γειτονικές χώρες παρά στην Ελλάδα, η οποία εξακολουθεί να διέπεται από ένα ασαφές χωροταξικό και πολεοδομικό πλαίσιο, πλήθος γραφειοκρατικών και παρελκυστικών διαδικασιών και συνεχείς ανόδους στο κόστος οικοδομικών υλικών.

* Οι εργολάβοι - κατασκευαστές

Από την άλλη, οι εργολάβοι - κατασκευαστές έχουν περιορίσει σημαντικά σε σύγκριση με το πρόσφατο παρελθόν τις μαζικές αναπτύξεις κατοικιών καθώς διαπιστώνουν καθημερινά ότι χιλιάδες νεόδμητα διαμερίσματα σε ολόκληρη την Αττική αλλα και σε άλλες μεγάλες πόλεις της Ελλάδας παραμένουν στα αζήτητα.

Για τον λόγο αυτόν έχουν στρέψει πλέον το ενδιαφέρον τους στην παραθεριστική κατοικία καθώς φαίνεται ότι οι πολίτες της Ευρωπαϊκής Ενωσης (κυρίως συνταξιούχοι Βορειοευρωπαίοι) προτιμούν ολοένα και περισσότερο τη χώρα μας όχι μόνο για διακοπές αλλά για μόνιμη εγκατάσταση αγοράζοντας μαζικά τέτοιου είδους ακίνητα. Ετσι αρκετές εταιρείες του κλάδου του real estate αγοράζουν εκτάσεις γης σε παραθαλάσσιες περιοχές αλλά και στην ηπειρωτική Ελλάδα προκειμένου να αναπτύξουν οργανωμένες εξοχικές κατοικίες οι οποίες θα προσφέρουν τόσο στους αλλοδαπούς όσο και στους έλληνες αγοραστές σημαντικές διευκολύνσεις και παροχές.

Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι τα τελευταία χρόνια Βορειοευρωπαίοι αλλά και πολίτες άλλων χωρών έχουν μετατρέψει σε δεύτερη κατοικία την Κρήτη καθώς, σύμφωνα με στοιχεία της κατασκευαστικής εταιρείας Hellenic Homes, μόνο στα Χανιά αποτελούν το 12,5% του συνολικού πληθυσμού. Το φαινόμενο αυτό δεν περιορίζεται μόνο στην Κρήτη αλλά έχει επεκταθεί τα τελευταία χρόνια και σε άλλες περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας αλλά και σε νησιά των Κυκλάδων, του Ιονίου και των Δωδεκανήσων. Παρ' όλο που η πλειονότητα των αγοραστών πριν από δύο-τρία χρόνια ήταν Βρετανοί, η αγορά σήμερα χαρακτηρίζεται από μια ποικιλία εθνικοτήτων που περιλαμβάνουν αγοραστές από τη Ρωσία, την Ουκρανία, τη Γερμανία, τη Γαλλία, την Ιρλανδία, το Βέλγιο, την Ολλανδία, την Τσεχία, την Πολωνία και άλλες χώρες. Εκτιμάται ότι, σύμφωνα με στοιχεία, περίπου 1 εκατομμύριο Ευρωπαίοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν μόνιμη ή δεύτερη κατοικία στη χώρα μας.

Σε ό,τι αφορά τις χιλιάδες νεόδμητες κατοικίες οι οποίες το 2007 παρέμειναν στα αζήτητα, οι ειδικοί εκτιμούν ότι το επόμενο έτος το ενδιαφέρον θα αναθερμανθεί, ιδιαίτερα για αγορά πρώτης κατοικίας, καθώς με τα φορολογικά μέτρα που θεσπίστηκαν πρόσφατα παρέχεται η δυνατότητα σε χιλιάδες αγοραστές να αποκτήσουν ένα διαμέρισμα ως 200 τετραγωνικά μέτρα, ανεξαρτήτως αντικειμενικής αξίας, χωρίς να πληρώσουν ούτε ένα ευρώ φόρο. Αυτό βέβαια ευνοεί τα λεγόμενα ακριβά προάστια και λιγότερο τις «φθηνές» γειτονιές, όπου ούτως ή άλλως οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα και οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές δεν κινδύνευαν να φορολογηθούν αν το ακίνητο δεν ξεπερνούσε π.χ. τα 120 τ.μ. Κατά συνέπεια, και εκεί μπορεί κανείς να αποκτήσει ένα ακίνητο το οποίο, πέραν του ότι θα καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες του, μπορεί να αποτελέσει μια επικερδή επενδυτική επιλογή η οποία στο μέλλον θα αποφέρει υψηλές υπεραξίες.

Το ίδιο μπορεί να συμβεί και από την αγορά μιας δεύτερης ή εξοχικής κατοικίας, παρά το γεγονός ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα θα συνεχίσουν να επιβαρύνονται με υψηλή φορολογία, ενώ οι ιδιοκτήτες τους θα πρέπει να υπολογίζουν κάθε χρόνο μια νέα επιβάρυνση που ακούει στο όνομα Ενιαίο Τέλος Ακινήτων και διαμορφώνεται σε 1 τοις χιλίοις επί της αντικειμενικής αξίας των εν λόγω ακινήτων.

* Κόστος και πληθωρισμός

Πάντως υψηλές αποδόσεις και υπεραξίες υπόσχονται οι επενδύσεις σε ακίνητα καθώς, σύμφωνα με τα αποτελέσματα έρευνας που πραγματοποίησε πρόσφατα το Τμήμα Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, την περίοδο 2004-2007 οι τιμές πώλησης κατοικιών εμφανίζουν υπερδιπλάσιους ρυθμούς ανόδου σε σύγκριση με τον πληθωρισμό. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα ότι, αν κάποιος είχε αγοράσει το 2004 κατοικία στην περιοχή των Αθηνών αξίας 100.000 ευρώ και την πωλούσε το 2007, θα απολάμβανε υπεραξία 26.000 ευρώ καθώς η αξία της ανέρχεται πλέον σε 126.000 ευρώ. Την ίδια περίοδο ο δείκτης τιμών καταναλωτή από 100 μονάδες που ήταν το 2004 διαμορφώνεται στις 109 μονάδες το 2007. Η διαφορά ανάμεσα στους δύο δείκτες είναι 17%.

Σύμφωνα με τον κ. Επ. Πανά, καθηγητή του Τμήματος Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών και επικεφαλής του μεταπτυχιακού Τμήματος Real Estate, οι ιδιοκτήτες κατοικιών απολαμβάνουν την άνεση και τη σιγουριά της ιδιοκτησίας και της επένδυσής τους σε κατοικία. Μάλιστα, όπως αναφέρει χαρακτηριστικά ο ίδιος, «λαμβάνοντας υπόψη όλα τα δεδομένα, μπορούμε να ισχυριστούμε με σιγουριά ότι η επένδυση σε κατοικίες αποτελεί ένα καλό μέτρο αντιστάθμισης του πληθωρισμού».
Προκλήσεις και αδυναμίες

Σύμφωνα με εκπροσώπους των επιχειρήσεων του κλάδου με τους οποίους συνεργάστηκε η Hellastat για την εκπόνηση της μελέτης, οι προκλήσεις και οι ευκαιρίες ανάπτυξης είναι πολλές και καταγράφονται συνοπτικά ως εξής:

* Νέο χωροταξικό σχέδιο.

* Αξιοποίηση των ολυμπιακών ακινήτων.

* Αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου μέσω των ΣΔΙΤ.

* Νέο πλαίσιο λειτουργίας για τις ΑΕΕΑΠ.

* Ανεπαρκής προσφορά ακινήτων γραφείων και αποθηκών υψηλών προδιαγραφών, η οποία δεν καλύπτει την ισχυρή ζήτηση για κτίρια γραφείων, βιομηχανικούς χώρους και κέντρα logistics υψηλών προδιαγραφών.

* Επενδύσεις στον τομέα της παραθεριστικής κατοικίας και των σύνθετων τουριστικών συγκροτημάτων.

* Επέκταση σε αγορές των Βαλκανίων και της Ανατολικής Ευρώπης που εξασφαλίζουν υψηλότερες αποδόσεις.

Η επίτευξη των προαναφερθεισών προκλήσεων προϋποθέτει ότι ο κλάδος θα μπορέσει επίσης να αντιμετωπίσει συγκεκριμένες διαρθρωτικές αδυναμίες και απειλές της αγοράς. Επιπλέον, ορισμένες μεταβολές του εξωτερικού περιβάλλοντος θα αλλάξουν σταδιακά τον χαρακτήρα της αγοράς ώσπου να βρεθεί ένα νέο σημείο ισορροπίας. Συνοπτικά o κλάδος έχει στρέψει την προσοχή του στους εξής παράγοντες:

* Στη στασιμότητα της κτηματαγοράς η οποία προέρχεται από έναν συνδυασμό παραγόντων όπως το σημαντικό απόθεμα κατοικιών, η αύξηση των τραπεζικών επιτοκίων, η διεθνής κρίση που έχει επηρεάσει τις εταιρείες που δραστηριοποιούνται στη χώρα μας και η επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

* Στο υψηλό κόστος απόκτησης γης.

* Στο ασαφές χωροταξικό και πολεοδομικό πλαίσιο το οποίο δημιουργεί προβλήματα σχετικά με τις ιδιοκτησίες.

* Στην κατάτμηση της ελληνικής γης σε μικρές εκτάσεις.

* Στη διαρκή άνοδο του κόστους των οικοδομικών υλικών και της ανέγερσης γενικότερα.