• Αναζήτηση
  • Σχέδιο για ένα δικαιότερο & αποτελεσματικότερο φόρο κατοχής ακινήτων εν Ελλάδι

    Από πρόσφατη μελέτη μου (με τις αναγκαίες προσομοιώσεις), που προφανώς...

    Πειρουνάκης Νικόλαος Γ
    Σχέδιο για ένα δικαιότερο & αποτελεσματικότερο φόρο κατοχής ακινήτων εν Ελλάδι | tovima.gr

    Από πρόσφατη μελέτη μου (με τις αναγκαίες προσομοιώσεις), που προφανώς δεν ΄μπορεί να δημοσιευθεί όλη σε site εφημερίδος (αλλ’ υπάρχει στην διάθεση του Βήματος), προέκυψε ότι υπήρχε / υπάρχει μεγάλη δυνατότης ο φόρος κατοχής ακινήτων να είχε γίνει πολύ δικαιότερος και ελαφρότερος για τους πολίτες, με ισοδύναμο δημοσιονομικό αποτέλεσμα με τον ψηφισθέντα ΕΝΦΙΑ-ΦΑΠ – αλλά προφανώς δεν έγινε. Το γιατί είναι άλλη ιστορία. Ακολουθούν 20 σημεία-περίληψη της μελέτης.

     

    1.      Είναι προτιμωτέρα η φορολόγηση εισοδήματος και συναλλαγών παρά περιουσίας. Κυριώτεροι λόγοι: Το ότι συνήθως η φορολόγηση περιουσίας (α) συνιστά εκ νέου φορολόγησι ήδη φορολογηθέντων εισοδημάτων, (β) εξ αιτίας αυτού, αποθαρρύνει παραγωγική προσπάθεια και ανάληψι ρίσκου, (γ) ανακόπτει ή και αντιστρέφει τον σχηματισμό και αναπαραγωγή μεσαίας τάξεως. Για τους ιδίους λόγους είναι κατ’ αρχήν απορριπτέος ο φόρος κληρονομίας μεταξύ συγγενών α΄βαθμού.

    2.      Μόνον η  φορολόγηση ακινήτου περιουσίας ενδέχεται να έχει νόημα υπό κάποιες προϋποθέσεις και μόνον ως ευθέως ανταποδοτικός φόρος για την χρηματοδότησι της Τοπικής Αυτοδιοικήσεως (ΤΑ).

    3.      Αλλά πρέπει να γίνεται με τέτοιον τρόπο ώστε (α) να μη καταλήγει σε δήμευσι ή βεβιασμένη εκποίησι του ή των ακινήτων, (β) να λαμβάνει υπ’ όψιν φοροδοτική ικανότητα (άρα το τρέχον εισόδημα του ιδιοκτήτη), (γ) να ελαφρύνει τον Κρατικό Προϋπολογισμό (ΚΠ), (δ) να μην αυξάνει το συνολικό φορολογικό βάρος ως % του ΑΕΠ, ιδίως εν όψει εκτεταμένης φοροδιαφυγής.

    4.      Η κυρία δυσκολία εδώ είναι ότι δεν υπάρχει μεγάλη συσχέτιση αξίας ακινήτου περιουσίας και εισοδήματος, πουθενά στον κόσμο. Είναι δηλ. οι φόροι κατοχής ακινήτων (ΦΚΑ) κατ’ εξοχήν «αντιστρόφως προοδευτικοί», επιβαρύνοντες περισσότερο ιδιοκτήτες με χαμηλά εισοδήματα, αλλά με ακίνητα σχετικώς υψηλής αξίας. Γι’ αυτό άλλωστε κάποιες μελέτες (π.χ., Arnold, 2008) έχουν συμπεράνει στενωτέρα σύνδεσι των ΦΚΑ με την ανάπτυξι απ’ ό,τι οι φόροι εισοδήματος. Ξεχνούν όμως ότι αυτό οφείλεται στην «αντίστροφη προοδευτικότητα» των ΦΚΑ και δη στο πλαίσιο ενός δεδομένου φορολογικού βάρους. Ξεχνούν ότι η ανάπτυξη θα είχε εξ ίσου ή και περισσότερο ενισχυθή αν απλώς οι φόροι εισοδήματος γίνονταν «αντιστρόφως προοδευτικοί», δηλ. αν οι μεγαλοεισοδηματίες επλήρωναν συγκριτικά μικρότερο % του εισοδήματός των σε φόρο!

    5.      Παρ’ όλ’ αυτά, αι περισσότερες χώρες και δη αι ανεπτυγμένες έχουν τέτοιους φόρους, αλλά

    a.      κυρίως για χρηματοδότησι των δήμων με ταυτόχρονη εξασφάλισι της αυτονομίας της ΤΑ, αλλά και της ανταποδοτικότητος των φόρων αυτών,

    b.      οι δήμοι στις περισσότερες χώρες φορολογούν την κατοχή ακινήτου (-των) επί τη βάσει είτε εμπορικών τιμών είτε τιμών μικροτέρων των εμπορικών – σπανιότατα επί τη βάσει τιμών υψηλοτέρων των εμπορικών (μόνα παραδείγματα όπου αυτό συμβαίνει σήμερα, λόγω, εκτάκτων καταστάσεων, είναι η Ιταλία και, κυρίως, η Ελλάς),

    c.       παρέχονται συνήθως ευκολίες στους φορολογουμένους ιδιοκτήτες, όπως

                                                                  i.       απ’ το γεγονός ότι το συνολικό φορολογικό βάρος μοιράζεται, λόγω μικροτέρας φοροδιαφυγής απ’ ό,τι στην Ελλάδα, σε πολύ περισσοτέρους φορολογουμένους,

                                                                ii.      απ’ το ότι όταν τα έσοδα απ’ τον φόρο ακινήτων αντιπροσωπεύουν υψηλό ποσοστό των συνολικών φορολογικών εσόδων, αυτομάτως αυτό σημαίνει ότι άλλα φορολογικά έσοδα (π.χ., κοινωνικοασφαλιστικές εισφορές ή φόρος εισοδήματος) αντιπροσωπεύουν χαμηλότερο ποσοστό, στο πλαίσιο δεδομένης φορολογικής επιβαρύνσεως ως % του ΑΕΠ,

                                                              iii.      η δυνατότης, π.χ., στις ΗΠΑ, μέρος των φόρων κατοχής ακινήτων να εκπίπτει απ’ τον ομοσπονδιακό φόρο εισοδήματος, ή, στον Καναδά, η δυνατότης ηλικιωμένοι ιδιοκτήτες ν’ αναβάλλουν την καταβολή του φόρου κατοχής, ο οποίος και ενσωματώνεται στον φόρο κληρονομίας του ακινήτου.

    6.      Στην σημερινή Ελλάδα οι φόροι ακινήτων (τεκμαρτό εισόδημα από χρήσι κατοικιών, ΦΑΠ και χαράτσι το 2011, 2012, 2013, ο ΕΝΦΙΑ-ΦΑΠ το 2014 και μετά) δεν έχουν κανένα απ’ τα ανωτέρω χαρακτηριστικά. Εχουν υπολογισθή με απίστευτη προχειρότητα, με πλήρη αδιαφορία για τις επιπτώσεις σε οικοδομή & κτηματαγορά, για την φοροδοτική ικανότητα των πολιτών/ιδιοκτητών και για την κατανομή και ιστορικό ρόλο της ακινήτου περιουσίας εν Ελλάδι, προφανώς επί τη βάσει του «τόσα μου λείπουν, τόσο θα χαρατσώσω», δηλ. χωρίς υπολογισμό των αναποφεύκτων κοινωνικών & οικονομικών επιπτώσεων, αλλά πιά και των πολιτικών – σε σημείο να σκέπτεται κανείς ότι συνειδητά επιδιώκεται η δήμευση μεγάλου αριθμού ακινήτων.

    7.      Φυσικά αυτό γίνεται διότι απ’ την αρχή της κρίσεως το πολιτικό σύστημα (α) ηρνήθη να πατάσχει την φοροδιαφυγή (π.χ., μέσω γενικευμένου είτε στοχευμένου «πόθεν έσχες»), (β) ηρνήθη να μειώσει το κόστος, το μέγεθος και τον ρόλο του Δημοσίου, επιχειρούν την αναγκαία δημοσιονομική προσαρμογή κυρίως μες απ’ την αύξησι των φόρων. Όμως έτσι η ύφεση μεγάλωσε υπερθετικά.

    8.      Ενώ κατ’ αρχήν δεν πρέπει να υπάρχει ΦΚΑ, διότι μόνος του ένας τέτοιος φόρος, δηλ. χωρίς να λαμβάνεται υπ’ όψιν το εισόδημα και η φοροδοτική ικανότης του φορολογουμένου, έχει σοβαρότατα αρνητικά σημεία, από την άλλη η αντικατάστασή του μόνον από φόρο εισοδήματος (δηλ. μόνον από αντίστοιχη αύξησι του φόρου εισοδήματος) ενέχει μεν πλεονεκτήματα, αλλ’ ενέχει και μειονεκτήματα (ιδίως αν είναι ο ΦΚΑ ν’ αποτελέσει την κυρία πηγή χρηματοδοτήσεως της ΤΑ.  

    9.      Π.χ., μειονέκτημα είναι ότι ένας τέτοιος φόρος περιορίζει το ενδιαφέρον για την όποια ανταποδοτικότητα του φόρου αυτού σε εκείνους, που είναι δημότες και κάτοικοι του δήμου ταυτοχρόνως ή, τουλάχιστον, δημότες και ιδιοκτήτες ακινήτων στον δήμο ταυτοχρόνως! Δηλ., ΄μπορεί κάποιος να έχει ακίνητα στον δήμο Χ, ίσως και να ζεί εκεί, αλλά να μην είναι δημότης. Είτε λοιπόν κρατεί κενό το ακίνητό του εκεί είτε τό ενοικιάζει, είτε μένει ο ίδιος (έστω και για μέρος του χρόνου), το εισόδημά του δεν θα χρηματοδοτεί τον συγκεκριμένο δήμο, ενώ, βεβαίως, η αξία του ή των ακινήτων του εκεί θ’ αυξάνει ως αποτέλεσμα θετικών τοπικών δράσεων του δήμου, αλλά και ο ίδιος θα ωφελήται απ’ τις όποιες τοπικές/δημοτικές υπηρεσίες! Αντιστρόφως, ΄μπορεί κάποιος να είναι δημότης του δήμου Χ, αλλά να μη κατοικεί ή έχει ακίνητο εκεί – οπότε το εισόδημά του θα χρηματοδοτεί τον συγκεκριμένο δήμο, χωρίς ο ίδιος να έχει όφελος!

    10.  Και φυσικά το ίδιο ΄μπορεί να ειπωθεί για εκείνο το μέρος των εισοδημάτων των φορολογουμένων, που ήδη χρηματοδοτεί την ΤΑ εν Ελλάδι. Π.χ., το 2014 το 62,2% των εσόδων της ΤΑ θα προέλθει απ’ τον Κρατ. Προϋπ. (Τακτικό & ΠΔΕ), ενώ 53,48% (ή €1.247,8 εκτμ.) των λεγομένων Κρατικών Αυτοτελών Πόρων θα είναι απ΄τον φόρο εισοδήματος φυσικών & νομικών προσώπων.

    11.  Το ιδανικό λοιπόν είναι (α) η χρηματοδότηση της ΤΑ να περνά μες από ένα ΦΚΑ, (β) ένας τέτοιος φόρος να λαμβάνει υπ’ όψιν κατ’ αρχήν και κυρίως το εισόδημα των φορολογουμένων, αλλά σε συνδυασμό με την τοποθεσία και τις αξίες των ακινήτων, που αυτός έχει. Συνεπώς η κατοχή ακινήτου (-των) ΄μπορεί και πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως ενδεικτική βάση για την ανταποδοτική χρηματοδότησι της ΤΑ, υπό τις αυστηρές προϋποθέσεις, που αναφέραμε στο (3) ανωτέρω.

    12.  Αυτό ΄μπορεί να επιτευχθεί με τα ακόλουθα 5 βήματα:

    a.      Υπολογίζεται πόση είναι η απ’ τον ΚΠ χρηματοδότηση της ΤΑ. Για το 2014, αυτή έχει υπολογισθή στα €3.865,5 εκτμ.

    b.      Υιοθετούνται κλίμακες ΦΚΑ ως % του αναλογούντος φόρου εισοδήματος εκάστου φορολογουμένου, εις τρόπον ώστε να προκύπτει συνολικός ΦΚΑ ίσος με την προϋπολογιζομένη χρηματοδότησι της ΤΑ απ’ τον ΚΠ.

    c.       Τροποποιείται η αρχική επιβάρυνση των φορολογουμένων, που προκύπτει έτσι, ως και η αρχική κατανομή του σχετικού φορολογικού βάρους, ώστε, μετά την αναγκαία τεκμηρίωσι, να λαμβάνεται υπ’ όψιν ότι εισοδήματα και αξίες κατεχομένων ακινήτων δεν συμβαδίζουν – ότι, ειδικότερα, αι περισσότερες ιδιοκτησίες τείνουν να συγκεντρώνωνται σε μεσαία εισοδήματα. Στόχος, να προκύπτει εύλογο, θεμιτό και αποδεκτό διαθέσιμο εισόδημα για τον φορολογούμενο μετά την αφαίρεσι φόρου εισοδήματος και φόρου κατοχής (όχι όμως ισοπέδωσι εισοδημάτων!), ώστε και το επίπεδο ζωής του να μη θίγεται αξιόλογα και να μη κινδυνεύει με δήμευσι περιουσία του.

    d.      Παράλληλα οι δήμοι αποφασίζουν, εντός εύρους τιμών οριζομένου απ’ το κεντρικό κράτος (π.χ., από 0,1% ως 2%), για τους συντελεστές φορολογήσεως των αξιών των ακινήτων εντός των διοικητικών ορίων των, ενώ αι ίδιες αι («αντικειμενικές») αξίες ορίζονται απ’ το κεντρικό κράτος, ιδανικά έτσι ώστε να είναι το πολύ ίσες με τις εμπορικές τιμές των ακινήτων. (Γιατί απ’ το κεντρικό κράτος; Μα, για να υπάρχει αντικειμενικότης – αλλιώς ελλοχεύει ο κίνδυνος αι δημοτικές αρχές να υπερεκτιμούν τις «καλές» ιδιοκτησίες προκειμένου να «τάχουν καλά» με τους ιδιοκτήτες των πολλών «υποδεεστέρων» ιδιοκτησιών, που είναι και περισσότερες.)

    e.      Ο συνολικός ΦΚΑ για Χ φορολογούμενο δεν θα υπερβαίνει το % του ΦΚΑ επί του εισοδήματός του, ο οποίος αντιστοιχεί στην κλίμακα εισοδήματός του και τον οποίον ορίζει το ΥΠΟΙΚ. Αυτός ο ΦΚΑ κατόπιν θα κατανέμεται (απ’ το ΥΠΟΙΚ, που θα κάνει τον αναγκαίο καταλογισμό) στον ή τους δήμους, όπου ευρίσκονται τα ακίνητα του φορολογουμένου και οι οποίοι θάχουν την ευθύνη της συλλογής των καταλογισθέντων φόρων κατοχής. Θα κατανέμεται δε, αναλόγως του % της αντικειμενικής αξίας εκάστου ακινήτου ευρισκομένου σε Χ δήμο επί του συνόλου της αντικειμενικής αξίας της ακινήτου περιουσίας του φορολογουμένου.

    13.  Ερώτημα: Τότε, αφού η τελική επιβάρυνση του φορολογουμένου για τον ΦΚΑ, ως % του φορολογουμένου εισοδήματος, θα ορίζεται απ’ το ΥΠΟΙΚ, γιατί οι δήμοι να λογίζουν συντελεστές φορολογήσεως των ακινήτων στις επικράτειές των; Διότι αν οι συντελεστές των δήμων είναι πολύ χαμηλοί ΄μπορεί οι δήμοι να χάνουν έσοδα, καθώς η παρέμβαση του ΥΠΟΙΚ αποσκοπεί στο να μη πληρώνει ο φορολογούμενος για ΦΚΑ πιο πολλά απ’ όσα αντέχει, όχι στο να πληρώνει ολιγώτερα!

    14.  Σε μεταγενεστέρα φάσι, όταν δηλ. δεν θα υπάρχει πιά κονδύλιο στον ΚΠ για την χρηματοδότησι της ΤΑ, θα ορίζουν οι ίδιοι οι δήμοι το ύψος των χρηματοδοτικών αναγκών των, το οποίο και θα τελεί υπό την έγκρισι των δημοτών, ενώ ο σχετικός ΦΚΑ θα υπολογίζεται με την ανωτέρω περιγραφείσα διαδικασία, ώστε να εξασφαλίζεται η φοροδοτική ικανότης από τρέχον εισόδημα, αλλά και εύλογο, θεμιτό και αποδεκτό διαθέσιμο εισόδημα για τον φορολογούμενο μετά την αφαίρεσι απ’ το φορολογούμενο εισόδημα του φόρου εισοδήματος και του φόρου κατοχής.

    15.  Στην παρούσα μελέτη εφαρμόσθηκε η ανωτέρω μέθοδος στα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία του ΥΠΟΙΚ (οικ. έτος 2011), με στόχο να προκύψει συνολικός ΦΚΑ (μη περιλαμβανομένων δημοτικών τελών και τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκησι ή ιδιόχρησι) ίσος περίπου με τα προβλεπόμενα στον ΚΠ 2014  έσοδα από περιουσία (€3.937 εκτμ.). Παρ’ ότι δεν είχαμε στην διάθεσί μας στοιχεία (π.χ., απ’ το Ε9) για τις «αντικειμενικές» αξίες των ακινήτων των φορολογουμένων, ώστε να τις αντιστοιχήσουμε στις εισοδηματικές κλίμακες του οικ. έτους 2011, προέκυψε, βάσει ρεαλιστικού σεναρίου (ανοικτού άλλωστε σε τροποποιήσεις), ότι είναι δυνατόν να υπάρξει φόρος ακινήτων, που να ικανοποιεί τις ανωτέρω αναφερθείσες στο (3) προϋποθέσεις ενός τέτοιου φόρου (με πρώτες την αποφυγή δημεύσεων και την εξασφάλισι της δυνατότητος καταβολής του φόρου από τρέχον εισόδημα), τα δε εξ αυτού έσοδα όντως να είναι ίσα περίπου με €3,9 δις. Υπ’ όψιν δε, ότι τα έσοδα αυτά έχουν υπολογισθή επί «αντικειμενικών» τιμών μακράν υψηλοτέρων των σημερινών εμπορικών, πράγμα άδικο και ανεπίτρεπτο.

    16.  Το πρακτικό αποτέλεσμα της ανωτέρω προτεινομένης μεθόδου είναι ότι ναι μεν κάποιοι φορολογούμενοι ενδέχεται να επιβαρυνθούν με εικονικό φόρο κατοχής ενώ δεν θάχουν ακίνητα ή ακίνητα αναλόγου αξίας (αυτό εξαρτάται κατ’ αρχήν απ’ την ακρίβεια της αντιστοιχήσεως εισοδημάτων και αξιών ακινήτων των φορολογουμένων, που θα κάνει το ΥΠΟΙΚ), αλλ’ ουδείς φορολογούμενος θα υποστεί αξιόλογη μείωσι του διαθεσίμου εισοδήματός του και ουδενός η περιουσία θα κινδυνεύσει – ενώ παράλληλα ο ΚΠ θα ελαφρύνει κατά το ποσόν του ΦΚΑ, ο τελευταίος δε, θα είναι ανταποδοτικός, αφού θα πηγαίνει ευθέως στην ΤΑ.  Αρα, αι αδικίες, που τυχόν παρατηρηθούν κατά την (αρχική) εφαρμογή του προτεινομένου συστήματος, θα είναι πολύ μικρότερες και πολύ ολιγώτερο επιβαρυντικές απ’ τις αδικίες του ισχύοντος συστήματος. Οπωσδήποτε δε, δεν θα είναι καταστροφικές!

    17.  Προτείνονται επίσης (α) φόρος αγοραπωλησιών ακινήτων στο 5%, που θα πληρώνει ο αγοραστής, συν 0,5% ο πωλητής, 0,5% ο αγοραστής για εγγραφή στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο, (β) φόρος υπεραξίας για αγορασθέντα ακίνητα, που πωλούνται εντός 10ετίας, (γ) κατάργησι φόρου κληρονομίας για συγγενείς α΄βαθμού, πλην ενός φόρου 1% επί κληρονομουμένων ακινήτων για την εγγραφή στο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο, (δ) κατάργησι ΦΠΑ για ιδιοκατασκευή κατοικίας, (ε) κατάργησι ΦΠΑ για τα διαμερίσματα του οικοπεδούχου κατά την αντιπαροχή.

    18.  Ταυτοχρόνως επιβάλλεται «πόθεν έσχες» διά πάσαν αγορά ακινήτου, ενώ δεν γίνεται δεκτή η έκπτωση τόκων απ’ το εισόδημα σε περίπτωσι αγοράς ακινήτου (ακόμη και πρώτης κατοικίας) μέσω δανείου, ούτε όμως λογίζεται τεκμαρτό εισόδημα, οιασδήποτε μορφής, από ιδιοκατοίκησι ή ιδιόχρησι ακινήτου.

    19.  Το ανωτέρω πλαίσιο ρυθμίσεων για την φορολόγησι των ακινήτων (κατοχή, αγοραπωλησία, κληρονομία, δανεισμός, χρήση) θα τονώσει άμεσα οικοδομή και κτηματαγορά (καθώς ο θετικός ψυχολογικός αντίκτυπος θα είναι τεράστιος), θα τις θέσει, εφ’ όσον καταστεί μόνιμο, σε υγιείς βάσεις (αφού θα υπάρχει «πόθεν έσχες»), θα ενισχύσει την αποταμίευσι (μια που δεν θα υπάρχει έκπτωση τόκων στεγαστικών δανείων απ’ το εισόδημα), θα συμβάλει καθοριστικά στην αυτονομία της ΤΑ απ’ το κεντρικό κράτος και στην εισαγωγή διαδικασιών ελέγχου και λογοδοσίας σε τοπικό επίπεδο, ενώ θα εμπεδώσει αίσθημα οικονομικής σιγουριάς και ατομικής ανεξαρτησίας στον πληθυσμό όσον αφορά την κατοχή και διαχείρισι της περιουσίας του, με πολλαπλές ευεργετικές συνέπειες σε ατομικό και μακροκοινωνικό / μακροοικονομικό επίπεδο.

    20.  Το αξιοσημείωτο είναι ότι η ανωτέρω λύση, με τις αναγκαίες τροποποιήσεις βάσει στοιχείων εκ του Ε1 και του Ε9 (που μόνον το ΥΠΟΙΚ διαθέτει), δεν φαίνεται να συζητήθηκε ή δοκιμάσθηκε καθόλου στο ΥΠΟΙΚ εν όψει του ΕΝΦΙΑ-ΦΑΠ, αλλά σημαίνει φορολόγησι τέτοια, που συνεπάγεται μαζικές δημεύσεις περιουσιών και άκρως αμφισβητουμένη εισπραξιμότητα του φόρου. Η δε μείζων αντιπολίτευση, που το «παίζει» αριστερή, επίσης δεν σκέφθηκε ή δεν θέλησε (ή δεν δύναται) να κάνει μία παρομοία ανάλυσι, που και τον ΚΠ ελαφρύνει και χαρίζει αυτονομία στους δήμους και μηδενίζει τον κίνδυνο δημεύσεων περιουσιών και ενέχει αναπτυξιακή διάστασι και, με το μοίρασμα του σχετικού φορολογικού βάρους, δίνει ανάσα ζωής στην συντριπτική πλειοψηφία των πολιτών.

     

    Γνώμες